【正文】 收費 轉(zhuǎn)讓方 存量房 建筑面積 12元 /㎡ （每宗交易手續(xù)費超過 5000元按 5000元） 轉(zhuǎn)讓雙方各承擔 50% 浙江省非住宅轉(zhuǎn)讓手續(xù)費標準 交易類型 計費基數(shù) 收費標準 收費對象 新建商品住房 建筑面積 3元 /㎡ 轉(zhuǎn)讓方 經(jīng)濟適用房 建筑面積 /㎡ 轉(zhuǎn)讓方 存量住房 建筑面積 6元 /㎡ 轉(zhuǎn)讓雙方各承擔 50% 房改房 建筑面積 3元 /㎡ 受讓方 浙江省住宅轉(zhuǎn)讓手續(xù)費標準 97 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的相關(guān)稅種 土地交易手續(xù)費 包括地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費和地產(chǎn)租賃手續(xù)費 。 ? 對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后 1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。 ? 個人出租房屋所得暫減按 10%的稅率征收個人所得稅。 ? 財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額。 個人經(jīng)營房地產(chǎn)中個人所得稅納稅義務(wù)人 個人經(jīng)營房地產(chǎn)的個人所得稅納稅義務(wù)人是，轉(zhuǎn)讓和租賃房地產(chǎn)交易活動中的轉(zhuǎn)讓人和出租人。 個人所得稅的征稅對象是個人取得的應稅所得。 納稅地點、期限和繳納方法 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的相關(guān)稅種 91 ? 四、個人所得稅 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的相關(guān)稅種 （一）個人所得稅簡介 個人所得稅是以個人（自然人）取得的各項應稅所得為對象征收的一種稅。 印花稅在應納稅憑證書立領(lǐng)受時繳納，合同在簽訂時繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時繳納。 90 減稅、免稅規(guī)定 房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據(jù)，免納印花稅。 計算公式為：應納稅額 =計稅金額 適用稅率。 納稅環(huán)節(jié)和納稅地點 印花稅實行由納稅人根據(jù)規(guī)定自行計算應納稅額，購買并一次貼足印花稅票的繳納辦法。 現(xiàn)行印花稅采用比例稅率和定額稅率兩種稅率 稅率 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的相關(guān)稅種 88 應納稅額的計算 按比例稅率計算應納稅額的方法應納稅額＝計稅金額 適用稅率 按定額稅率計算應納稅額的方法應納稅額＝憑證數(shù)量 單位稅額 納稅環(huán)節(jié)應當在書立或領(lǐng)受時貼花。 中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務(wù)人。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，印花稅具有征收范圍廣泛、稅收負擔輕、及納稅人自行完成納稅義務(wù)等特點。 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的相關(guān)稅種 84 計征依據(jù)和附加率 教育費附加以納稅人繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額為計征依據(jù)，附加率為 3%，與產(chǎn)品稅、增值稅、 營業(yè)稅 同時繳納。 納稅人 繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人（繳納農(nóng)村教育事業(yè)費附加的單位除外）。 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的相關(guān)稅種 81 征收范圍 城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為 7％；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5％；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為 1％。 80 ? 二、城市維護建設(shè)稅和教育費附加 （一）城市維護建設(shè)稅 是從事工商經(jīng)營，繳納 增值稅 、 消費稅 、 營業(yè)稅 的單位和個人征收的一種稅。 對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租金收入減按 3%的稅率征收營業(yè)稅 個人將不動產(chǎn)無償贈與他人，不征收營業(yè)稅。 1999年 7月 29日 《 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知 》 指出，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。 ? 營業(yè)稅納稅時間： – 營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。納稅人轉(zhuǎn)讓其他無形資產(chǎn)，應當向其機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 應納稅額＝營業(yè)額 稅率應納稅額以人民幣計算。 77 ? （二）納稅人 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的相關(guān)稅種 ? （三）稅率和計稅方法 銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅率規(guī)定為 5%。 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅。 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。 73 （四）稅率及計算 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的主要稅種 級數(shù) 土地增值額 稅率（ %） 速算扣除系數(shù) 1 增值額未超過扣除項目金額 50%的部分 30 0 2 增值額超過扣除項目金額 50%未超過 100%的 40 5% 3 增值額超過扣除項目金額 100%未超過 200%的 50 15% 4 增值額超過扣除項目金額 200%的部分 60 35% 公式：應交稅額 =增值額稅率－扣除項目金額速算扣除系數(shù) 土地增值稅超率累進稅率表 74 （五）納稅方式 土地增值稅的納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。 （一） 征稅范圍 – 包括國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物 – 不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的主要稅種 72 ? （二）納稅人 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的主要稅種 ? （三）計稅依據(jù) 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額作為計稅依據(jù)。 70 ? （五）契稅減免 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的主要稅種 – 國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征； – 城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的享受免征契稅優(yōu)惠，但僅限于第一次購買公有住房； – 因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征； – 土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定； – 納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅； – 土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格相等的，免征契稅。 ?契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天。 轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬包括下列行為： – 國有土地使用權(quán)出讓； – 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移； – 房屋買賣； – 房屋贈與； – 房屋交換。辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記前必須完成契稅的繳納。 第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押流程與合同 60 第五節(jié) 實訓項目與練習 ?一、房屋預購合同的簽訂 – 合同簽訂前的審查 – 商品房認購書或意向書的簽訂 – 合同的簽訂 ?二 、房屋租賃合同的簽訂 61 第四章 房地產(chǎn)稅費 ?知識目標： ? 1．了解現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費的種類、作用和特點； ? 2．熟悉現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費基本政策； ? 3．掌握各種房地產(chǎn)稅費基本含義和構(gòu)成要素； ?能力目標： ? 1．能依據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費政策，提供有關(guān)房地產(chǎn)交易活動的稅費咨詢； ? 2．能快速準確地測算房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中委托人所需的稅費數(shù)額。 第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押流程與合同 59 ? （二） 房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容 ? （三）房地產(chǎn)抵押合同的成立 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，應當向房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記。 第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押流程與合同 權(quán) 抵押流程 設(shè) 工程抵押流程 房抵押流程 商品房期 權(quán) 抵押流程 58 二、房屋抵押合同 ? （一）房地產(chǎn)抵押合同的特征 房地產(chǎn)抵押合同是從合同。 50 圖 1：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式 51 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同 ? 二、房地產(chǎn)買賣的基本流程 ? 商品房預售流程 ? 商品房銷售的一般流程 ? 二手房屋買賣基本流程 ? 在建工程轉(zhuǎn)讓的一般流程 ? 已購公房上市交易基本流程 ? 已購經(jīng)濟適用住房上市交易條件與基本流程 52 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同 ? 三、房地產(chǎn)交換的基本流程 ? 四、房地產(chǎn)贈與的基本流程 53 買賣主體基本資料： 買賣雙方姓名或名稱、住所、聯(lián)系方式等 買賣標的基本資料： 房屋坐落、面積、預售許可證、設(shè)施狀況等 買賣主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系： 價款及支付規(guī)定、交付規(guī)定等 違約責任及爭議處理： ? 五、商品房買賣合同 ? 六、 二手房買賣合同 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同 54 ? 一、房屋租賃的基本流程 （一）房屋出租的流程 第三節(jié) 房地產(chǎn)租賃和抵押流程與合同 條件： 個人：有效身份證件 單位：工商注冊登記證明 簽訂租賃合同 中介 條件： 房屋產(chǎn)權(quán)證 ① 抵押權(quán)人同意 ② 共有人同意 ③ 公房 ， 同住人同意 房地產(chǎn)登記機關(guān)登記備案 承租人 出租人 繳納稅費 ， 領(lǐng)取租賃證 55 （一）房屋轉(zhuǎn)租的流程 ?原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房屋部分或全部再出租； ?原承租人與承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同； ?將轉(zhuǎn)租合同和原房屋租賃證到記房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同登記備案； ?領(lǐng)取經(jīng)注記蓋章的原房屋租賃證，繳納有關(guān)稅費； 第三節(jié) 房地產(chǎn)租賃和抵押流程與合同 56 二、房屋租賃合同 是指出租人在一定期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給承租人的占有、使用、收益的協(xié)議。 ?能力目標： ? 1．基本具備操作完成房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押的能力； ? 2．能組織簽訂一般的房地產(chǎn)交易合同。監(jiān)督成本少，可有效控制飛單現(xiàn)象 決策快，但決策人素質(zhì)有限，錯誤決策可能性大 無品牌 多店模式 低 小 管理費用低 決策快，但正確性無保證 無品牌 連鎖店模式 有總部的技術(shù)支持，專業(yè)化程度提升有體制保證 門店間市場信息共享；廣告、網(wǎng)絡(luò)軟硬件配置、人才招聘和培訓集中進行 管理層次多、成本高；監(jiān)督成本高；為控制門店業(yè)務(wù)安全性而采取統(tǒng)一管理，業(yè)務(wù)上移，可能導致運營效率的下降 決策時效性差一些，但決策人素質(zhì)高，而且有決策系統(tǒng)支持部門，決策正確率高 有一定的知名度和品牌影響力。 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu) 38 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu) 三、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的經(jīng)營模式 （一）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)經(jīng)營模式的概念與類型 概念：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)承接及開展業(yè)務(wù)的渠道及外在表現(xiàn)形式。 33 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu) 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)設(shè)立應符合的條件 ： 稱 和 組織 機 構(gòu) 務(wù)場 所 規(guī) 定 數(shù) 量的 專業(yè) 人 員 規(guī) 定 數(shù) 量的 財產(chǎn) 和 經(jīng)費 34 ? （一）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)設(shè)立的程序、資質(zhì)審批和注銷 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu) 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)設(shè)立的程序 . 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的資質(zhì)審批 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的注銷 35 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu) 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的基本類型 （一）不同企業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu) 產(chǎn)經(jīng)紀 公司 伙 制房地 產(chǎn)經(jīng)紀 機 構(gòu) 產(chǎn)經(jīng)營 機 構(gòu)設(shè) 立的分支機 構(gòu) 人 獨資 房地 產(chǎn)經(jīng)紀 機 構(gòu) 36 （二）不同業(yè)務(wù)類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu) ? 以租售代理居間為重點的實業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu) ? 以房地產(chǎn)營銷策劃、投資咨詢?yōu)橹攸c的顧問型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu) ? 管理型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu) ? 全面發(fā)展的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu) 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)