【正文】 競爭 ,可在最終價(jià)格確認(rèn)時留出適當(dāng)空間進(jìn)行應(yīng)對 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 目前剩余房源銷售策略 :室號 面積 原單價(jià) 原總價(jià) 現(xiàn)優(yōu)惠后單價(jià) 現(xiàn)優(yōu)惠后總價(jià) 上漲 3%總價(jià) 上漲 3%單價(jià)享受 VIP卡后總價(jià) 單價(jià)2702 17130 1528339 16830 1501573 1574189 17644 1484460 16638 2602 17130 1528339 16830 1501573 1574189 17644 1484460 16638 2502 17050 1521201 16750 1494435 1566837 17562 1477527 16560 2302 16970 1514063 16670 1487297 1559485 17479 1470595 16483 2202 16880 1506034 16580 1479268 1551215 17386 1462795 16395 2102 16790 1498004 16490 1471238 1542944 17294 1454996 16308 2023 16700 1489974 16400 1463208 1534673 17201 1447197 16221 1902 16600 1481052 16300 1454286 1525484 17098 1438531 16123 利用 VIP儲客 ,進(jìn)行余房去化 ,將剩余房源價(jià)格上漲 3%,享受 VIP優(yōu)惠 ,相當(dāng)于 97折 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 整體目標(biāo) 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 本次銷售目標(biāo) :開盤當(dāng)日 50套50* =4825平米4825平米 *16000元 =77202300元按照 VIP3:1的進(jìn)化比例 ,VIP目標(biāo) :150張第一批剩余房源銷售目標(biāo) :剩余 45套 ,去化 20套 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 74THANKS 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。步驟二以宋海微博為根據(jù)地，擴(kuò)展項(xiàng)目影響力、轉(zhuǎn)推率。其他 — 易居內(nèi)部認(rèn)購海報(bào)上線 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 53第四階段（第四周 ）階段名：開盤期戰(zhàn)略說明： VIP最后預(yù)定 開盤告知工作分解：企劃類 — 短信內(nèi)容新聞類 — 新民、晨報(bào)、東早、新聞、時代新聞預(yù)告開盤短信 —VIP 征訂 +預(yù)告開盤雜志 — 租售、樓市預(yù)告開盤網(wǎng)絡(luò) — 搜房、新浪廣告持續(xù)， VIP征訂 +預(yù)告開盤。DM— 以 105平方米為主，強(qiáng)調(diào)舒適大戶概念。并邀請專業(yè)攝影師，對幾套樣板房進(jìn)行新的圖片拍攝。 前期推廣中，報(bào)紙的整體效果較好，因此本部分平面的投入費(fèi)用較多。 除了前期已經(jīng)投入的軌道廣告、戶外廣告、新浪外，我們建議 4月項(xiàng)目營銷費(fèi)用增加 150萬元。2. 集中優(yōu)勢，重點(diǎn)攻擊 —— 用好每一分彈藥，開盤后針對性重點(diǎn)攻擊，有的放矢。賣點(diǎn)提煉 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 關(guān)鍵詞二：標(biāo)桿社區(qū)新城市 我主導(dǎo)無論是現(xiàn)在 ,還是在未來盤古天地都是嘉定新城的標(biāo)桿社區(qū)一種最能詮釋出 T ＆ E國際生活的品牌項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 關(guān)鍵詞三：景觀樓王“ 正中級 ” 景觀禮遇欽點(diǎn)景觀中央，盡享闊綽棟距，景觀樓王，品質(zhì)登頂。項(xiàng)目的市場主導(dǎo)性決定了項(xiàng)目采取的營銷策略 引領(lǐng)式營銷 ?？紤]到竟品項(xiàng)目的 2023年預(yù)計(jì)上市量，嘉寶紫提灣構(gòu)成較大競爭關(guān)系，就短期市場競爭而言，綠地秋霞坊的降價(jià)舉措、新城西尚海即將上市的兩棟公寓平價(jià)上市會對盤古新推量產(chǎn)生較大影響，另外在心理層面對未來價(jià)格回調(diào)預(yù)期產(chǎn)生影響。新政后，整體競爭市場出現(xiàn)了成交量大跌的市場觀望期，整體價(jià)格并未出現(xiàn)松動；整體呈現(xiàn)量跌價(jià)滯的現(xiàn)狀，而上周開盤的低價(jià)開盤保利湖畔陽光成為嘉定領(lǐng)跌先鋒。88平 2房120平 3房 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 市場競爭結(jié)論216。 12500元 /平起，成交均價(jià) 14000元 /平。優(yōu)惠活動有在現(xiàn)有價(jià)格基礎(chǔ)上直降 3000元，房源 限 20套。下一批預(yù)計(jì) 2023年下半年推，為140160平大戶型。項(xiàng)目在售的 50~80平精裝 2房， 90平 “2+1”房已售罄。3月底預(yù)新推兩棟公寓 80138平，價(jià)格為 1300016000元 /平 。新城金郡在售 300多套 soho酒店式公寓， 挑高， 6366 平方米精裝復(fù)式小三房，均價(jià)16000，剩余房源不多。 2023年將要銷售商業(yè)項(xiàng)目，無住宅供應(yīng)2023年 12月 24日開盤，共新推 168套； 20436㎡目前新推房源均價(jià) 14000~15000元 /㎡ 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 競品案例分析 龍湖酈城項(xiàng)目位置在售戶型龍湖酈城已于 1月 21日加推 14 149號樓， 44套戶型為 140平 3房和 158平米 “4+1“的房源，單價(jià)1600018000元 /平米。第二類：軌道交通導(dǎo)入型，面臨的是嘉定新城等其他地鐵項(xiàng)目；例如中信泰富、新城西尚海、秋霞坊、龍湖酈城等。 面對目前的市場環(huán)境，企業(yè)更多的是理性面對， 少拿地、快周轉(zhuǎn)、以產(chǎn)定銷，積極轉(zhuǎn)型，資金開始流向商業(yè)、旅游、養(yǎng)老地產(chǎn) 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 調(diào)控影響預(yù)期 — 供求速凍，房價(jià)下調(diào)，行業(yè)整合加速新一輪調(diào)控房企購房者 樓市成交樓市供應(yīng)房價(jià)時有波動，但整體小幅回調(diào)，成本上升；；；度減少，成本上升；；；；2. 樓市需求 “ 堰塞湖 ” 形成；；2. 前期新開工及年度銷售目標(biāo)影響，后期供應(yīng)大幅增加；；；，行業(yè)整合加速；策導(dǎo)向下被動下降；構(gòu)以契合樓市主流需求；，房企加大優(yōu)惠促銷力度；，中小戶型及中低價(jià)住宅成交比重上升；，房價(jià)受個盤成交影響加強(qiáng)；入點(diǎn) —— 房價(jià)不降，政策不止！ 21日，中央政治局將 “ 防止經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的波動 ” 放入宏觀調(diào)控目標(biāo)，為房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)性投入一線曙光！ 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 15區(qū)域市場競品解析 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 嘉定新城住宅市場 嘉定新城板塊情況房產(chǎn)稅政策后，嘉定新城板塊無新增供應(yīng)，成交量持續(xù)低迷。日前已有消息稱恒大地產(chǎn)即將在成都、合肥、南昌等城市推出八五折優(yōu)惠▓ 萬科郁亮 非常確定土地市場購買力將下降 —— 郁亮稱行業(yè)可用資金在下降，加上融資受限，行業(yè)的資金鏈趨緊和土地市場的購買力下降都是非常確定的事情 。 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 知名房企動作 —— 降價(jià)潮或提前來臨？▓ 遠(yuǎn)洋 83折跳水，熱銷六成，老業(yè)主抗議 ——3 月 4日，遠(yuǎn)洋一方北潤園二期項(xiàng)目 11棟樓開盤，并推出了全款 、貸款 ，均價(jià)約為 21000元 /平方米，最低價(jià)格甚至為 19000元 /平方米。216。房產(chǎn)稅政策后房產(chǎn)稅政策前2023年第一輪調(diào)控 2023年第二輪調(diào)控216?！A(yù)售價(jià)格申報(bào)政府邊砌墻邊補(bǔ)洞，有銀行或地方政府規(guī)定，需離婚三月以上方可貸款或購房。……252。押舊買新曲線貸；252。……三套房停貸252。借親戚朋友名義買房；252。父母與子女分家單獨(dú)立戶；252。真夫妻假離婚；252。 設(shè)定限購期限 ——216。 地方限購令打擦邊球動作明顯216。 房價(jià)調(diào)控目標(biāo)仍在難產(chǎn)中 —— 住建部要求 35 個城市在 3 月底出臺。 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 地方政府房地產(chǎn)的調(diào)控態(tài)度 — 耐人尋味216。? 參建保障房應(yīng)納入公司決策范疇 —— 參建保障房的開發(fā)商可以在信貸、稅收等多方面獲得開發(fā)優(yōu)惠條件，便于獲得信貸、證券融資的政策支持。2023年將嚴(yán)控開發(fā)貸款，加大保障性住房支持力度； 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 保障性住房建設(shè)升到前所未有的政治高度? 規(guī)?？涨?—— 今明兩年每年 1000萬套，五年 3600萬套保障性住房， “十二五 ”末保障性住房將覆蓋 20%人口。7216。 在密集的樓市調(diào)控政策接連出臺背景下，再次提高存款準(zhǔn)備金率無疑將令已經(jīng)因?yàn)殇N量明顯萎縮的大部分開發(fā)商資金鏈壓力增大? 目前地方融資平臺貸款處于調(diào)整壓縮之中，僅允許在有償還能力的保障性住房建設(shè)領(lǐng)域適度新增。此次調(diào)整后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到%的歷史高位。 （ 3月 25日）起將上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 1盤古天地 2023年 4月營銷計(jì)劃