【正文】 %東山和海珠%東圃 天河58% 東山和海珠11%海珠腹地 海珠42% % 天河10%番禺南村或鐘村天河30. 8 %海珠 %選擇人數(shù)最多的前三個地區(qū)所選擇的地段主要區(qū)域居民樂于選擇的地區(qū)分析 天河區(qū) 東山區(qū) 海珠區(qū) 越秀區(qū) 荔灣區(qū) 天河北、洛溪與珠江新城、海珠臨江與東圃地塊 珠江新城、天河北、海珠臨江 海珠臨江、洛溪和珠江新城、天河北與海珠腹地 天河北地區(qū)，下面幾個區(qū)域比例差別不大：珠江新城與海珠臨江、白云山 荔灣 從區(qū)域來講， 天河區(qū) 和 海珠區(qū) 工作或生活的居民是番禺版塊最主要的消費群體，從細分市場來講，有意向購買天河北、珠江新城、海珠臨江版塊、洛溪、東圃版塊和海珠腹地大盤、但現(xiàn)有樓盤不能滿足其要求的消費者，將會是我們最終的消費群體。 32 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 1）對于版塊的偏好選擇 （ 2）消費者較為認可的主要樓盤分析 （ 3） 對樓盤主要特點或風格的偏好 （ 4）對南村版塊及其代表樓盤的認識 消費者的總體選擇傾向 33 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 1）、對于版塊的選擇偏好 %天河北 %珠江新城 %番禺洛溪 %海珠臨江 %白云山地段 %東圃地段 %海珠腹地 %番禺南村或鐘村 %芳村 %其他地區(qū) 在所有版塊中， 天河北 仍然是潛在購房者最為熱衷的地區(qū)，隨著番禺撤市設區(qū)和地鐵的利好消息，及多個實力大盤的帶動， 番禺已成為越來越多的廣州居民的居住選擇地 。 由于錦繡天河距離市區(qū)的實際距離較遠，對交通問題的關注則會在很大程度上決定著居民對該版塊及樓盤的選擇 。 現(xiàn)有住房情況 未來置業(yè)類型% %租房19% %% %目標群體現(xiàn)有的居住形 式及置業(yè)類型 購房目的的比較%% %%%% %%%%%%%%自住 商住兩用 投資 度假居住 買給他人總體 目標群體30 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 6）、日常乘車習慣 在總體和番禺的潛在消費群體中， 公交車 、 摩托車 和 自駕汽車 分別是前三位最常用的交通工具，但在我們的目標群體中，使用摩托車上升到較高的比例，自駕汽車的比例基本不變。在房型設計和裝修方面盡可能考慮一些時尚前衛(wèi)的年輕白領要求。 在個人業(yè)余愛好方面， 體育運動和 旅游 是目標群最為喜歡的兩種活動，而總體中擺在前兩位，的讀書看報和音樂，在我們的目標群中則放在第三、第四的位置上。 細分群體 家庭月收入平均值樣本總體 6112 元番禺 6604 元番禺且目標價位 4 千元 7549 元目標價位 4 千元 6983 元番禺洛溪 6673 元南村或鐘村 7115 元各細分群體目標消費者家庭月收入均值比較 27 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 3）、家庭人口結構 總體與目標群體的家庭人口結構比較%%%%%%%%%%%%%%三口之家 二人世界 單身獨居 三代同堂樣本總體 目標消費群 三口之家 和 二人世界 是調查總體中最為主要的兩種家庭結構，我們的目標群體較為不同的是：二人世界和單身獨居所占的比例較其他所有群體均較高，而三代同堂的比例明顯偏小，反映了我們特定的目標群體傾向于擁有 獨立空間 、 自由自在 、 較為注重精神與生活享受 的一種生活態(tài)度。通過加權平均法得出的各個群體的收入表現(xiàn)上，意向于番禺買樓的潛在消費者的家庭收入較高，這部分人群中目標價位在 4000元以上的，其收入則是最高的。 意向于番禺購樓的整體中，相對年輕且高學歷者將是我們主要的群體。價位在 4000元以上的樓盤，其目標對象集中于青壯年的傾向更為明顯。因此，在調查中，我們重點分析了有意向購買番禺的消費者，和目標價位在 4000元以上的群體，并進行了交叉分析，這樣可以剔出掉因尋找低價位樓盤而看上郊區(qū)盤的人群，從而找出尋求 真正的居住家園而主動 走向郊區(qū)化 的新新一類 。 23 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 四、錦繡天河目標消費群分析 目標消費群體主要是根據(jù)一手市場調查資料、及與主要競爭樓盤的相區(qū)隔中挖掘出來的。這正是我們的消費者渴望和一直追尋的理想家園。22 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 小結 與以上所有代表樓盤相比，錦繡天河最大的特色便是：匯聚諸多賣點，綜合素質非常高。瀟灑人生、寫意駿景優(yōu)質，源自不斷的成熟去年被評為 “最受歡迎樓盤”，建有六個各具特色的主題園林，將西方建筑特色與江南園林景色有機揉和，區(qū)內景觀較好，但密度不低。主力戶型為二房、三房，按揭均價為 5 351 元 / 平方米。駿景花園占地面積 18 萬M2 ，總建筑面積56 萬 M2 ，綠化面積達 50% ，有占地近 2 萬 M2 的中庭廣場，規(guī)劃建成 10 12層帶電梯多層樓宇68 幢。先力爭成為國家康居示范小區(qū)，創(chuàng)品牌，再在國慶期間推出國寶展，吸引客流，營銷手段獨特，保利在安全家居智能化、建筑、家政服務方面很有特色，整體素質很高，雖然推出時間不長，知名度也不是很高，但很有市場潛力，在國慶后的一個禮拜內人氣指數(shù)急升到第三位?！白匀蛔钍孢m”創(chuàng) 21 世紀中國住宅的最高標準，保利花園在硬件建設和包裝推廣方面可謂很成功。保利花園占地１８萬平方米、總建筑面積４５萬平方米。光大目前也主要是吸引本區(qū)域人士為主。“大榕樹下健康人家”，健康生活從此真正擁有超大型健康概念住宅社區(qū)，得天獨厚的古榕樹給了光大獨特的形象，光大在成功的餓包裝下因此成為廣州的知名樓盤。均價 4 500 元 / 平方米。21 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 ?其它競爭版塊樓盤： 樓盤名稱 規(guī)　　模 現(xiàn)正推盤名稱推　售　情　況 特色與定位 簡單評述光大花園占地 43 萬平方米，總建筑面積超過100 萬平方米，容積率僅為 ，綠化率 % 。每日的星級享受三面環(huán)山，自然景觀和空氣應該相當不錯，廣告攻勢也較好，但區(qū)內規(guī)劃過密，私密性較強的別墅全部有暴露在公共之下，在早期生活配套和公交配套又較弱，較低的人氣和配套之間形成了一個惡性循環(huán)，還有不少人認為其靠近墳場，風水不好。一期 首次開發(fā) 288 棟別墅與 82 棟 （ 17 50個單位）洋房，于今年 5 月 1 日推出，別墅所剩不多，洋房還有 3 4成左右 ?！? 華南碧桂園 占地超過 100 0畝，一期 用地44 0 畝， 建筑面積 23 萬平方米。都市人的生態(tài)家園　　　花園的整體景觀不錯，與生態(tài)家園形象相符，有水道通往珠江、區(qū)內有 4 萬畝天然湖及綠地，湖邊荔枝林環(huán)繞，湖可垂釣，很有情趣，但是，其在利用景觀和戶型設計方面均不理想，綠化過于集中，區(qū)內樓房密度又較大，多數(shù)單位基本無景觀可言，戶型設計較為落后，且給人一種擠壓感。廣地花園 占地 38 萬平方米，總建筑面積 60 萬平方米區(qū)內包括高層、小高層、洋房、別墅一期 E 區(qū) 4棟 7 層洋房、 J 區(qū)的 9 棟 13層小高層及別墅E 區(qū)洋房均價 3400 元／平方米，J 區(qū)高層單位８月份開始推售目前均價 3700 元，是毛坯房，銷售勢頭一般。六期（碧海云天） “碧海云天”為３棟 17 層建筑，全部為大戶型， 1 07 平方米以上，9 月 23 目開始推出，不到一月幾乎全部推完，目前僅余幾套左右，運動健康 全國首個 “陽光健身工程”，在推出初期，將運動與地產進行復合，迎合了不少熱愛運動追求健康的年輕一族的喜好，再加上成功的廣告包裝宣傳，品牌一炮走紅。白領人家 碧桂園剛登陸廣州市場所掀起的 “碧桂園”煽動力，在周圍大盤名盤林立的情況下逐漸平息下來，其平鋪直敘的綠化和工廠化的生產模式已魅力不再，雖然其一直以 “無星級的家”來自居，但追求檔次的消費者對其整個所表現(xiàn)出來的品位并沒有多少認同，為此，碧桂園不得不運用新的廣告口號， “白領人家”雖然是老生常談，但依然想以次有點補救。廣州碧桂園 占地 1 00 0 畝 二期 二期共有 150 0 套左右，今年年初正式公開發(fā)售，目前約有 1 成左右，只剩 106 M 2 和 189 M 2 復式。社區(qū)文化、園林人家、 E生活借助于整個小區(qū)的品牌和風景資源，推出后市場反響也不錯，其小區(qū)名字特別，較能吸引消費者注意和記憶。國慶期間推出最后 3 棟， 6 0 7 0M 2 的小戶型全部售完，目前還有一些剩余。成熟社區(qū)、江畔人家以成熟的配套和低廉的價格來取勝于市場，基本定義于工薪階層，此次的面積最大為 82 平方米，力求達到 “物美價廉”的效果，價格優(yōu)勢一直是其特色，如果從此角度來講，該盤是較為成功的，小區(qū)的整體規(guī)劃不好，談不上檔次，與錦繡天河項目不會構成競爭。 20 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 ?番禺競爭樓盤： 樓盤名稱 規(guī)　　模 現(xiàn)正推盤名稱推　售　情　況 特色與定位 簡單評述洛溪新城 占地面積：13 3. 5 萬平方米 , 建筑面積：22 0 萬平方米雅瀾苑 10 月 1 日開始，推出 4 棟多層 （６層），共 1 90 多個單位，最大戶型為 82 M2 ，銷售勢頭良好，目前只剩 20 多套，均價 2 50 0 26 00 元／平方米，毛坯房。 較高素質的樓盤 ：滿足 相當部分的消費者對生活品質的要求。 19 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 ２ .可能構成競爭的樓盤分析 錦繡天河 價格具有可比性的樓盤 ： 價格在某種水平以上但差距 不會太大。 ?其他版塊： 18 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 小結 番禺作為居住選擇地已經達到了很高的認同程度，但是目前主要集中在 洛溪地區(qū) ，對于南村版塊的認同還得有一段時期。北部山區(qū)的一些個盤，通過自身的努力，已經變成了廣州的知名樓盤，如白云高爾夫、頤和山莊、白云堡豪苑、澳洲山莊等，有些盤價格還非常高，這反映了山景資源在廣州樓市的競爭優(yōu)勢。此版塊在想到郊區(qū)環(huán)境較好地段購樓的天河、東山居民中，與南村版塊可能會產生一定的競爭。山景版塊靠近白云山，景觀及空氣不錯，白云山的限制開發(fā)進一步強化了這一優(yōu)勢。目前，它們的優(yōu)點已被充分挖掘，升值的潛力不會很大，基本上可以保值。不足的是，價格過高，但小區(qū)性價比與番禺樓盤差距不是很大時，對相當一部分白領仍有較大的吸引力。駿景花園、東逸新世界花園聚居了不少的白領人士，在很大程度上提升了這一版塊的檔次。對華南快速干線附近樓盤有明顯的截客效應。東圃版塊有天河公園的綠色優(yōu)勢，交通方便，有相當部分外來白領進駐這一區(qū)域。地鐵二號線開通后，沿線的一些物業(yè)會相對走俏一些。在交通與環(huán)境等性價比中，在爭奪中等收入階層方面與番禺版塊有一定的競爭性。劣勢：海珠為老工業(yè)區(qū)，整體環(huán)境和文脈不夠理想，經常會有塞車現(xiàn)象。其它版塊或距離廣州太遠，或因為人氣過望而破壞了生活環(huán)境，南村距離廣州卻是“鬧中取靜”；另外南村尚是剛剛開發(fā)，且全部為大盤，可利于整個區(qū)域的整體規(guī)劃，較有潛力，但同時，其在配套上不夠完善，消費者仍存有很大顧慮。知名樓盤不多，幾乎以祈福新村和富豪山莊為代表，廣州本地買家目前的數(shù)量仍然有限，境外買家占了相當部分，廣州人將其作為度假和家居的比例差不多，但作為家居的比例越來越大。在生活配套方面也不夠完善。鐘村版塊優(yōu)勢：環(huán)境和空氣較好，山水并俱，有祈福的大盤帶動效應，未來地鐵的帶動會進一步增強吸引力。目前對廣州居民的吸引力有限，對于番