【正文】 林主題v多院落組團(tuán)園林：獨(dú)立空間又相互聯(lián)系v各組團(tuán)之間采用不同的小主題v要求：體現(xiàn)品位、休閑、舒適感v不同院落主題園林賦予不同的生活場(chǎng)景v對(duì)原生樹木資源的充分利用v景觀與建筑的自然融合v舒適空間（變幻）v與眾不同的社區(qū)生活v園林地坪人為抬升，園林空間豐富化，為業(yè)主創(chuàng)造不斷變幻的外部居住空間v與西安市場(chǎng)上平面化園林景觀形成差異競(jìng)爭(zhēng)在交通組織 小區(qū)整體上車位數(shù)量按照總戶數(shù)的 50%設(shè)置， 戶數(shù)車位比例為 1： 。 該系統(tǒng)應(yīng)將水系、路網(wǎng)、建筑及空間統(tǒng)籌考慮，將每一個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)分配到一個(gè)院落（居住組團(tuán)），整體像楓葉一樣，脈絡(luò)清晰。入口示意圖園林 園林綠化應(yīng)點(diǎn)、線、面（綠心、廊道、斑塊）結(jié)合，形成網(wǎng)絡(luò)，并具有苑囿性質(zhì)的野趣。 南入口兩側(cè)可以設(shè)置標(biāo)志性雕塑，以體現(xiàn)漢文化。小區(qū)入口的選擇 景觀軸線景觀組團(tuán) 主體水景主體景觀布局這樣做同時(shí)還可以彌補(bǔ)區(qū)內(nèi)中間部位點(diǎn)式高層布局中沒有核心、缺乏明確規(guī)劃意圖的問題，并從而形成一個(gè)圍合的水體景觀，加之林木花卉的栽植，可以此作為整個(gè)小區(qū)的 “綠心 ”和主景觀，該景觀沿著灃惠渠的景觀軸線向外發(fā)散，則各組團(tuán)及方方面面都可以照顧到。 次入口A 小區(qū)的入口位置必須開闊和寬敞，必須有利于創(chuàng)建和塑造小區(qū)的形象。 整體規(guī)劃布局與開發(fā)順序安排 第 四部分地塊特點(diǎn)： p項(xiàng)目目前進(jìn)入性差，僅依靠區(qū)間小路民潔路通達(dá)p周邊環(huán)境較差，均為一些工廠生產(chǎn)、宿舍區(qū)，農(nóng)田及低矮村屋等p項(xiàng)目北面緊臨 3511工廠的生產(chǎn)煙囪，對(duì)本項(xiàng)目的形象和居住環(huán)境造成很大影響p項(xiàng)目地塊內(nèi)的大樹以及南面的大樹群是本項(xiàng)目景觀資源的最大利用點(diǎn)p地塊不規(guī)正，南北狹窄，不利于產(chǎn)品布局村屋工廠宿舍項(xiàng)目地塊拓展用地大樹綠化帶工廠主入口次入口B整體考慮入口位置選擇如下：一、二期主入口： 地塊南側(cè)臨大寨路的地段；次入口（一期主入口）： 一期用地東部，團(tuán)結(jié)南路西側(cè)。因之，具有了更深層次的文化內(nèi)涵、帝王靈氣和歷史淵源，所以，引進(jìn)的 “財(cái)氣 ”就更不能同日而語，這便促使了該區(qū)毋庸置疑的又一比較優(yōu)勢(shì)的形成。智者樂水，我們可以借助灃惠渠整治的有利時(shí)機(jī)，把未來清澈的渠水引入本地塊內(nèi)，作為景觀用水，進(jìn)而也可利用地勢(shì)高差和電泵，使小區(qū)內(nèi)部水景形成周期開放的活水。5）灃惠渠的利用 灃惠渠曾被稱為澆灌了長(zhǎng)安、雁塔、未央大片沃土的 “幸福之渠 ”，目前該渠因?yàn)閺U水的污染已經(jīng)淪為一條排污、泄洪渠，但可喜的是隨著西咸同治灃河水系污染的開展， 灃惠渠作為灃河治理的一部分也將于明年開始進(jìn)行污染治理。 地塊的一側(cè)保留了 上百棵樹齡超過十年的大樹， 民潔路通往楓林華府的大約 600米的梧桐林蔭大道，小區(qū)中的原生梧桐樹，這些近處的自然景觀，為居住在其中的人們提供了一處位于現(xiàn)代喧囂的都市中的一片寧靜之地。楓林華府應(yīng)以隱蔽的形式與周邊形成拒絕態(tài)勢(shì)，外在形象低調(diào)，內(nèi)部自成天地，充分體現(xiàn)“桃源 ”般意境與感受。 漢代建筑構(gòu)件門窗天花欄桿樓梯漢代紋飾屋頂脊飾 東方精神 庭院生活 ?多重院落?簡(jiǎn)約建筑與人文主題園林?和諧的鄰里關(guān)系?建筑與自然相協(xié)調(diào)?人文風(fēng)情商業(yè)街區(qū)?中式會(huì)所 (文化、交流 )v院落是高尚居住生活（形象與品位）的良好體現(xiàn)v院落生活相對(duì)外界是私密的，在內(nèi)部是體現(xiàn)鄰里交流的 ，居住空間舒適的。 在庭院林莽苑囿中，可置終南原石，摹刻 “漢賦 ”。楓林華府仍可借用 “鳳棲梧桐 ”的意義，在地塊內(nèi)栽種梧桐、楓樹和石榴樹，以體現(xiàn)漢代的文化。以突出野趣為主要目標(biāo)。3）庭院文化 —— 苑囿化 隨著人們生態(tài)意識(shí)的加強(qiáng)，小區(qū)的綠化日益得到重視。在公建、綠化乃至小品雕塑方面均要體現(xiàn)高層次的文化特征。小區(qū)的基本功能均有不同的文化功能，如居住文化、教育文化、飲食文化、娛樂文化等。 在建筑風(fēng)格上，以簡(jiǎn)潔、大氣的現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主。實(shí)現(xiàn) 組團(tuán)鄰里化、庭院苑囿化（富有野趣的園林）、設(shè)施人本化、文化地域化、建筑時(shí)代化。環(huán)境文化： 小區(qū)內(nèi)裝修及裝飾不求華麗、張揚(yáng)，而應(yīng)以 “無為無不為 ”的理念，營(yíng)造樸實(shí)、簡(jiǎn)約、雄渾、自然的空間效果（含城市家具設(shè)計(jì)）。庭院文化： 景觀及綠化突出 “苑囿 ”特色，應(yīng)內(nèi)外通透，富有野趣。 ” 居住文化 ： 以 “鄰里 ”、 “里坊 ”、 “宜居 ”和 “生態(tài) ”的理念合理安排居住組團(tuán)。論陽宅》 “路要環(huán)，水要纏。按《陽宅三要論》 “門乃由之路 … 陽宅先看大門 … 只要門主相生，即以吉斷。 我們建議應(yīng)力求遵循 “含南山之氣，借四水之靈，化唐漢之韻，筑萬安之區(qū) ”的理念來體現(xiàn)漢文化。 達(dá)到古今融合，既體現(xiàn)歷史文化、又展現(xiàn)現(xiàn)代科技的都市生活的意境，塑造鬧中取靜、寬松從容的環(huán)境，樹立高層次的社區(qū)人文形象。 楓林華府定位于高端住宅，也必須建立高層次的社區(qū)文化。社區(qū)文化的三個(gè)層次 :　　第二層次是中層的社區(qū)文化，它通過 行為活動(dòng) 表現(xiàn)出來，主要包括明確的行為規(guī)范，和睦的人際關(guān)系，眾多的文化人才，健康的文化活動(dòng)等，可以組建 鄰里互助會(huì)、文藝社、漢文化研究社、社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì) 等組織 ，使業(yè)主之間通過民間組織加深交流，創(chuàng)建友愛和睦的社區(qū) 。 第三層次第二層次第一層次社區(qū)文化的三個(gè)層次 社區(qū)文化的這三個(gè)層次相互聯(lián)系、相互促進(jìn)、相互作用、相互滲透。 十三朝古都、漢唐盛世、漢代上林苑、灃惠渠漢唐文化、東方精神含南山之氣，借四水之靈化唐漢之韻，筑萬安之區(qū)傳承歷史，延續(xù)文化 構(gòu)建記憶、期望與文化和諧相融的現(xiàn)代都市新社區(qū)社會(huì)進(jìn)步，現(xiàn)代文明區(qū)域歷史文化淵源漢長(zhǎng)安城子午線昆明池灃惠渠（昆明渠）楓林華府位于：漢長(zhǎng)安城子午線之側(cè)，昆明池之西北。 楓林華府地處西安這個(gè)十三朝古都，這里又是 漢代上林苑所在地，漢長(zhǎng)安城子午線之側(cè)、南望終南山、西南接昆明池 ，乃風(fēng)水地脈、歷史文脈之所在， 積聚著漢唐盛世深厚的文化積淀。 市民建議將昆明池建設(shè)列入 “十一五 ”規(guī)劃，形成約 10萬畝的人工湖面，見《西安晚報(bào)》 第六節(jié)項(xiàng)目策略要點(diǎn)總結(jié)項(xiàng)目發(fā)展策略要點(diǎn)以客戶需求為導(dǎo)向的發(fā)展策略? 營(yíng)造一種與知富階層忙碌、喧囂、壓抑的工作環(huán)境差異較大的靜謐、閑適、人文、達(dá)觀的生活氛圍? 營(yíng)造一種具有高層次品位形象的社區(qū)氛圍，體現(xiàn)生活格調(diào)? 另外再從形式上（價(jià)值讓渡、外在形象等方面）給與消費(fèi)者超值的感受漢文化主題 +高層次品位形象 +高附加值本項(xiàng)目策略要點(diǎn)文化定位研究第 三 部分含南山之氣，借四水之靈；化漢唐之韻，筑萬安之區(qū)。 漢武帝把它當(dāng)作天上銀河的象征，于是雕刻了巨大的石人 —— 牛郎和織女（據(jù)說這是我國(guó)最早的牛郎、織女雕像），樹立在昆明池的東西兩岸。池中有豫章臺(tái)、靈波殿、石鯨，景色極其優(yōu)美。而終南山因長(zhǎng)安城而姿顏煥發(fā)，名揚(yáng)四海，長(zhǎng)安城無疑是終南山的重心和靈魂，不失為一塊風(fēng)水寶地。楓林華府應(yīng)體現(xiàn)漢唐文化，其中主要是漢文化。魯迅也說過 :文化愈是民族的，愈能成為世界的。楓林華府 —— 漢唐地脈之所在，傳承漢唐特色文化 社區(qū)文化因其地域和歷史形成等原因，具有地域特殊性、繼續(xù)變異性、滲透融合性和多元整合性等特征，形成了具有地區(qū)性的特殊文化 —社區(qū)文化。楓林華府 —— 地處漢代上林苑所在地，傳承歷史 楓林華府地處西安這個(gè)十三朝古都 , 位于漢代上林苑的范圍之內(nèi)，而且漢長(zhǎng)安城穿過其南部安門的子午線位于楓林華府的東側(cè) , 毫無疑問，楓林華府在歷史上位于漢長(zhǎng)安城的文化影響區(qū)內(nèi)。第五節(jié)項(xiàng)目特質(zhì) —— 漢文化定位地塊區(qū)位歷史文化研究： 西安 —— 十三朝古都、漢唐勝世，文化積淀之所在 西安是世界四大文明古都之一，在漫長(zhǎng)的歲月中，先后有周、秦、漢、唐等十三個(gè)王朝在此建都。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目小結(jié)四房銷售速度慢，市場(chǎng)存量較大，特別是中海華庭、綠地世紀(jì)城、楓林綠洲的大戶型會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的高端產(chǎn)品形成一定的壓力； 總體上兩房、三房熱銷，其中紫薇 熱銷的 E戶型，兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)，非常實(shí)用。 Loft超高的空間和它所帶來的自由性，使客戶有機(jī)會(huì)根據(jù)特殊的需要來組建不同的環(huán)境氛圍。Loft研究數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計(jì) Loft吸引了大量收入頗豐、沒有家庭負(fù)擔(dān)卻有著無限創(chuàng)意激情的城市新貴。 共有五種戶型 （ 、 60、 6 6 44）， 一梯 10戶， 17層、 18層 （樓高 8590m）， 各兩棟，其中 2023年 11月 26開始銷售的 4號(hào)樓 a戶型（ 平米）銷售最好，均價(jià)達(dá)到 5000以上。 Loft均價(jià) 4800元 /平米，現(xiàn)銷售率高達(dá) 68%，目前 loft中 60平米的一房?jī)蓮d戶型由于相對(duì)利用率不高，剩余較多；平層 3400元 /平米，其中三房銷售 54套， 2房 32套， 1房 10套。平層目前只推出 1號(hào)樓，包括三房（ 113—117 平米），兩房（ 85—95 平米），一房（ 55平米）。戶型配比：數(shù)據(jù)來源：新蘭德提供 目前銷售均價(jià) 3500元 /平方米 ， 銷售速度最快的是兩房和三房， 30套一層帶下沉式入戶花園（ 4室 2廳 2衛(wèi)戶型）及 44平米小戶型已售罄， 高層 15層以下幾乎無房源。由 2棟點(diǎn)式 32層高層、 10棟 1梯 2戶 （主要是 130平米左右三房） 板式或 1梯 3戶 （主要是 130平米三房和 124平米三房組成） 小高層組成。城市風(fēng)景 客戶年齡主要集中 30—40歲，反映這部分年齡客層的購買力強(qiáng)勁。部分水景住宅均價(jià) 5200元 綠地世紀(jì)城一期數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計(jì)客戶群構(gòu)成職業(yè)構(gòu)成：企業(yè)中層職員、科研單位、個(gè)體老板、政府官員分布區(qū)域：范圍廣，與其大范圍推廣的策略有關(guān)；與其位處新區(qū)有關(guān)購房動(dòng)機(jī)： 二次置業(yè)希望更換品質(zhì)更好、空間更大的戶型；首次置業(yè) 希望一步到位職業(yè)特征：科研人員、政府公務(wù)員、空姐、機(jī)師、商人、私營(yíng)業(yè)主等 數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計(jì)年齡層： 2555歲， 其中 28—40 歲居多收入水平：年家庭固定收入多在 10萬元左右，有車客戶約 60%品味偏好：對(duì)社區(qū)感、居住品質(zhì)、環(huán)境景觀、品牌均有一定要求數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計(jì)借鑒與啟示v 綠地世紀(jì)城延續(xù)了楓林綠洲的大型新區(qū)的發(fā)展模式，主要通過產(chǎn)品領(lǐng)先，大型社區(qū)配套，以及區(qū)域升值概念吸引中高端客戶，但缺乏城區(qū)和高新區(qū)成熟市場(chǎng)與成熟配套的支持，與本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶有一定差異性；v 區(qū)位價(jià)值成長(zhǎng)性是項(xiàng)目的差異化核心，針對(duì)性的產(chǎn)品、配套和服務(wù)是本項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)的切入點(diǎn)；v 吸引高新區(qū)對(duì)居住舒適度要求高，較為年輕的的知富階層，是值得借鑒的地方；v 景觀好的戶型銷售價(jià)格高，并且熱銷，反映高端客戶對(duì)景觀要求高；v 開發(fā)組織有序，速度快，給客戶強(qiáng)烈的信心，有利于品牌的建設(shè)。高層剩余房源約在 30套左右：多為臨馬路 12 127平米小三房銷售價(jià)格： 高層 3800元 。 臻品目前已到中后期階段，預(yù)計(jì)楓林華府項(xiàng)目推售時(shí)其基本已消化，因此，我們應(yīng)注意充分把握后市場(chǎng)的空檔期；v 臻品抓住了中高端客戶精神層面上對(duì)更高層次生活的追求，通過中國(guó)文化的人文訴求，樹立了高層次的社區(qū)人文形象，容易獲得消費(fèi)者的價(jià)值認(rèn)同；v 臻品的營(yíng)銷訴求和產(chǎn)品實(shí)際建設(shè)中結(jié)合不夠緊密，無法真正體現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值訴求，形成真正的差異化產(chǎn)品，但是中端的產(chǎn)品卻迎合了中端客戶的需要。v 中高端市場(chǎng)客戶容易受到營(yíng)銷概念導(dǎo)向，通過創(chuàng)新的概念或先進(jìn)的產(chǎn)品進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng) 。v 核心價(jià)值是地段、品牌；附加值包括可享受高新區(qū)的教育優(yōu)惠和文化主題營(yíng)造 。人文營(yíng)銷訴求 —— 中國(guó)文化 針對(duì)目標(biāo)客戶精神上對(duì)高層次生活品味的追求和對(duì)西安歷史文化的情感， 打中國(guó)文化牌、人文牌，以 “寫意現(xiàn)代中國(guó) ”的中國(guó)文化主題作為項(xiàng)目營(yíng)銷訴求點(diǎn)，紫薇 60% ，熱銷戶型為 2室 2廳 1