【正文】 體規(guī)劃，提升土地的價值指數(shù)?？傮w布局建議n 基地東南面地塊 被水系完全隔開，建議為高層的酒店式公寓及商業(yè)公建區(qū)，東面生態(tài)走廊的綠色景觀一覽無遺，又能飽覽地塊中心的大片湖藍。我們建議整個社區(qū)住宅群的分布依照 “ 北高南低，西高東低 ” 的空間形態(tài)。n 系統(tǒng)化： 各項配套產(chǎn)品要完善，內(nèi)部的配套擁有的完善商業(yè)、賣場、酒店式公寓、帶商務設施的休閑式會所、親子樂園、社區(qū)保健診所、擁有千冊藏書的圖書館等系統(tǒng)化的配置。為了符合這部分客戶的需求，項目房型設計必須有較大的突破和提升。 同時三期是項目各期中體量最大的一期，最后一期銷售價格的拔高，也有利于開發(fā)商整體開發(fā)價值的最大化。n 分期理由 預計項目三期交房時間在 2023年左右，根據(jù)新江灣城的進度，進入 2023年后，新江灣城城區(qū)功能已經(jīng)基本成熟，幼托、中小學、鄰里中心等功能設施也均已投入運營，區(qū)域的軌道交通也已經(jīng)建成完工，新江灣城 C區(qū)的 C C C4也已經(jīng)竣工并入住。二期升級區(qū)二期三、項目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房n 客戶定位 —— 定位于 “ 上海市北區(qū)高端客群 ”n 價格定位 ——1400016000 元 /平方米 （全裝修標準： 1500元 /平方米） 二期升級區(qū)三、項目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房n 產(chǎn)品房型建議 隨著市場情況的發(fā)展，二期的客戶群將有所提升，由楊浦區(qū)高端擴大到上海北區(qū)高端，相應的產(chǎn)品也應適當提升。n 分期理由 到 2023年，城區(qū)內(nèi)的各項公共配套設施開始建成并投入使用，五角場的建設將初具形態(tài)，創(chuàng)智新天地也將比較成熟，使二期實施較大規(guī)模開發(fā)具備了較好的外部條件。一期啟動區(qū)一期三、項目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房n 客戶定位 —— 定位于 “ 楊浦區(qū)高端客群 ”n 價格定位 ——1202314000 元 /平方米 （全裝修標準： 1000元 /平方米） 一期啟動區(qū)三、項目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房n 產(chǎn)品房型建議 據(jù)本司對項目情況和市場現(xiàn)狀的分析，本項目一期的主要客源來自于楊浦區(qū)的高端，一期房型應根據(jù)這部分客戶群的需求進行定制。易于聚集人氣。 三、項目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 一期 三期 二期分期開發(fā) 時間計劃一期 產(chǎn) 品： 2023年動工開發(fā)， 2023年上市銷售二期 產(chǎn) 品： 2023年動工開發(fā)， 2023年上市銷售三期 產(chǎn) 品： 2023年動工開發(fā)， 2023年上市銷售三、項目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 n 分期策略 建議 2023年動工開發(fā)， 2023年上市銷售。 美式標準 生態(tài)人居三、項目定位（二）定位依據(jù) —— 分期擴張，高端客群主力成交客戶群：　　隨著新江灣城的逐漸成熟，其輻射的范圍將逐漸擴大，主力成交客戶群也將有所變化，從區(qū)域高端客戶向全市擴張。n 新江灣城內(nèi)已經(jīng)建成占地達 100畝。n 在本項目，開發(fā)商漢斯將首次在上海引入美式標準，為上海房地產(chǎn)市場打造原版的美國居住空間。 三、項目定位（一）總體定位 —— 美式標準 生態(tài)人居美式標準、原版打造n C5項目的開發(fā)商是來自美國的漢斯，成立于 1957年，擁有長達 48年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。n 潛在項目的推出將導致競爭產(chǎn)生，競爭將不可避免。隨著時間的推移，部分劣勢將會轉(zhuǎn)化為機會。 競爭項目地塊情況二、項目理解（二）項目 SWOT分析總 結(jié)n 優(yōu)勢與劣勢并存，區(qū)別在于時間角度。 新江灣城內(nèi)部地塊總量豐富，有不少項目同步發(fā)展， C區(qū)內(nèi)有 C C C C6等地塊將于 2023年出讓。 2023年底 M1線通車，將有效解決與中心距離較大的問題。n 中環(huán)線全線貫通。 二、項目理解（二）項目 SWOT分析機會n 整體規(guī)劃正在逐步落實。此為楊浦區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的一個特點，歷史的原因造成其與市中心存在較大的心理差距。對于不備有自備車的客戶而言，此為一個重要缺陷。n 經(jīng)驗豐富的美國開發(fā)商 —— 漢斯 中央公園實景復旦大學新校區(qū)二、項目理解（二）項目 SWOT分析劣勢n 公共配套設施還在建設，短期內(nèi)無法提供服務。n 道路條件優(yōu)越。二、項目理解（二）項目 SWOT分析優(yōu)勢n 區(qū)位優(yōu)勢，處于核心位置n 地塊方正規(guī)則，有利于布局。n 相鄰關系 東： C6地塊 南： D D2住宅區(qū)（容積率 ） 西：復旦大學新校區(qū) 北：已建成的新江灣中央公園。n 購房考慮因素： 價格水平站 %，交通方便占 %，其次為戶型及配套等。數(shù)據(jù)表明，主力需求段在 100120平方米之間；總體來看，面積段的選擇比較集中。目標客群 ：單價在 1000015000元 /平方米的需求者一、住宅市場分析（四）客戶需求特征分析需 求 特 征n 購房目的： 盡管宏觀調(diào)控對投資、投機需求的抑制，但 “ 自用兼投資 ” 置業(yè)觀念在客戶群中的比重也較多，僅次于長期自用者。n 職務特征： 目標價格段需要相當?shù)慕?jīng)濟承受能力，一些非典型職業(yè)者、經(jīng)理、私企業(yè)主等是重點潛在客戶。n 總價區(qū)間： 170640萬元 /套。n 功能特點： 客廳朝向取決于景觀方向；主臥區(qū)概念廣泛應用，配置書房、衣帽間等； 另外，保姆房普遍應用，并帶有獨立進戶門。古北二期板塊產(chǎn)品分析一、住宅市場分析（三）競爭市場研究主 要 結(jié) 論n 市場定位： 市場定位處于高端定位，三房配比達到 50%左右，而二房僅占 20%。n 區(qū)內(nèi)樓盤規(guī)?；径荚?10萬平方米左右，樓型大多為 18層的建筑，少數(shù)為 2426層的高層建筑。主力總價區(qū)間為： 105168萬元 /套聯(lián)洋社區(qū)產(chǎn)品分析一、住宅市場分析（三）競爭市場研究總體介紹n 2023年正式啟動，總規(guī)劃 170萬平方米。n 主力面積： 二房為 105115平方米 三房為 138165平方米 四房為 149380平方米 復式為 200360平方米n 單價區(qū)間： 目前該社區(qū)以二手房為主，價格位于 1202317000元 /平方米。代表樓盤：聯(lián)洋年華聯(lián)洋丁香苑仁恒河濱城聯(lián)洋社區(qū)發(fā)展軌跡一、住宅市場分析（三）競爭市場研究聯(lián)洋社區(qū)三個階段樓盤示意圖號碼 項目1 當代清水園2 華麗家族3 第九城市4 聯(lián)洋花園5 水清木華6 聯(lián)洋年華7 御景園8 天安花園9 中邦風雅頌10 仁恒河濱城11 金樽花園聯(lián)洋社區(qū)產(chǎn)品分析 第一階段樓盤第二階段樓盤第三階段樓盤一、住宅市場分析（三）競爭市場研究主 要 結(jié) 論n 開發(fā)模式： 土地商與開發(fā)商聯(lián)手合作的產(chǎn)物，整體規(guī)劃完整，配套完善，布點科學。代表樓盤：天安花園