【正文】 積 :440000平方米，總建筑面積 :753100平方米裝修標準： 1200元 /平方米銷售價格： 10000元 /平方米裝修費用占銷售價格 12%p 衛(wèi)生間： 地面磚 :冠軍 30710白色亞光 ,300x300mm，墻面磚 :冠軍 20230白色亮光200x200mm ，頂棚鋁扣板 :華獅龍 ,300x300mm ，座便 :邁阿密連體座廁，美標 CP2089 ，臺下盆 :美標 CP0470 ，排風扇 :稻田 BPT12141 ，花灑 :明裝式單把手淋浴龍頭 (配單功能花灑 )2312，配淋浴龍頭升降桿摩恩 211323 ，手紙盒 :銅鍍鉻 ，毛巾桿 :銅鍍鉻 ，浴巾桿 :銅鍍鉻 ，淋浴房 :美標 CT8030（不含底盤）不適合東園 1R1 東園 1A1 東園 1B1戶型 ，淋浴屏 :僅適合東園 1R1 東園 1A1 東園 1B1 戶型 ，龍頭 :單孔單把手面盆龍頭 4382 p 樓梯： 樓梯踏步 :橡木集成材 ；扶手 :櫸木 ；護欄 :鋼管、漆面踢腳板 :木質(zhì) (顏色同地板）；墻面 :ICI涂料夢色家 A901白色 p 臥室 ：地面 :優(yōu)之家實木復合地板 X414V ，墻面 :ICI涂料夢色家 A901白色 ，頂棚 :ICI涂料夢色家 A901白色 ，踢腳板 :木質(zhì) (顏色同地板 ) p 二層休閑廳 ： 地面 :優(yōu)之家實木復合地板 X414V ；墻面 :ICI涂料夢色家 A901白色 ；頂棚 :ICI涂料夢色家 A901白色 ；踢腳板 :木質(zhì) (顏色同地板 ) p露臺 地面 :地磚 ，墻面 :外墻涂料 天津陽光 100裝修標準，實際面積與銷售面積不符，而做精裝修來掩蓋此類問題；，如墻體開裂，地板鼓起等問題；，開發(fā)商的材料費應當較低，但是精裝修并未達到與之費用較配備的標準；。但是客戶可以放心的是，開發(fā)商的品牌和經(jīng)驗會保證若出現(xiàn)質(zhì)量問題，有解決的辦法。交付客戶出現(xiàn)的問題及應對措施問題二：壁紙、地面、窗臺等較明顯處問題易被發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)生糾紛應對措施： 將壁紙改為涂料，避免使用爭議較大的材料　這方面出現(xiàn)的較多問題為：壁紙、地面接縫大、窗臺臺面傾斜等，由于這些區(qū)域面積較大，客戶驗房時比較容易最想、重點地關注，所以非常容易產(chǎn)生糾紛。富力城一期裝修工程由開發(fā)商自己的裝修人員和外包工程隊共同完成，外包工程質(zhì)量問題十分突出，投訴率明顯高于自己的隊伍。氣管與水管都還沒有接好。天津富力城天津富力城項目位于市中心文化底蘊深厚、公共配套齊全、商業(yè)設施完善的南開區(qū)老城廂界內(nèi)，毗鄰規(guī)劃中的地鐵一號線、二號線。p 減小物業(yè)公司的管理難度，統(tǒng)一裝修，減少各家裝修給物業(yè)管理帶來的難度；p 提高小區(qū)的居住品質(zhì)；p 管道鋪設不易被破壞，不會占用公共空間?？蛻糁R面不夠造成的糾紛，比如清漆木地板的花紋不一致 ”，裝修風格問題，比如客戶不認同其裝修風格。（如：天津富力城）施工質(zhì)量問題。提高投資客戶的收益速度，增加收益；材料和標準籠統(tǒng)引起的矛盾。對于客戶對于客戶 省時，省力。 對 于 開發(fā) 商 的 影 響各方面專業(yè)技術人員的介入室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量有保障。 對 于 開 發(fā) 商 的利好需要開發(fā)商成立專項小組負責精裝修，增加開發(fā)商管理協(xié)調(diào)難度；交工標準更加嚴格，交房時間相應較長；（如：北京富力又一城為趕工期，造成項目裝修質(zhì)量嚴重下降，被中央電視臺曝光。在驗房之前，不允許客戶私自看房，如果客戶在這期間私自進入，出現(xiàn)質(zhì)量問題很難界定是工程問題還是客戶的無意破壞，如出現(xiàn)此類情況，則由客戶自己負責。而驗房時客戶提出的疑義，有時比較難界定是毛坯工程問題還是精裝質(zhì)量問題，權責較難界定（例如富力成城）。后期操作分析 —— 分析 3. 工程管理程序第一：工程外包，工人素質(zhì)使精裝效果良莠不齊 目前天津主要的精裝修項目多數(shù)采用裝修工程外包的形式，工人的素質(zhì)對精裝修的質(zhì)量將產(chǎn)生極大的影響，同一支工程對、同一批工人的施工效果都不盡相同。 合同附件中經(jīng)常出現(xiàn) “ 某品牌或同檔次品牌 ” 、 “ 開發(fā)商有權采用用質(zhì)量、同檔次的材料和設備代替，無需通知客戶且客戶予以同意并接受 ” 等備注。第二：用詞含糊，規(guī)避風險 精裝修的附件內(nèi)容包括：全部或部分精裝修使用的材料、品牌。但雖然形式有所變化，內(nèi)容卻沒有變化，附件和《精裝修確認書》同樣在簽署買賣合同時，一并簽訂。 較小體量的項目周期一般控制在 23個月內(nèi)，工程較大或工人較少的、情況下，一般在 45 個月也能交工。 而君隆廣場屬于較特殊情況，其公寓部分與酒店部分的裝修共同進行，并且比較追求品 質(zhì)，隨意裝修時間較長。銷售策略規(guī)律分析 —— 分析【一】天津在售主要精裝修項目調(diào)研1. 天津在售精裝修項目概況（包括住宅及公寓）2. 天津在售精裝修項目規(guī)律性分析l 精裝修費用標準分析l 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析l 精裝修公共部分及配套部分分析l 精裝修項目銷售情況分析l 精裝修項目后期操作分析后期操作分析 —— 交付周期、與普通合同對比、施工管理程序普通商品房合同沒有對精裝修的部分進行說明，而精裝修的合同則在設備設施方面加入補充協(xié)議，專門對精裝修進行說明。告知客戶要降低對精裝修的期望值，不能保證質(zhì)量 100%沒有問題，只能說出現(xiàn)問題物業(yè)肯定會協(xié)調(diào)結(jié)決。例：天津公館、吉利經(jīng)典等 銷售推介重點分析216。例：陽光 100、科貿(mào)時代等216。銷售策略規(guī)律分析 —— 銷售推介重點銷售流程分析：216。只要客戶認可整體裝修效果就可以，如果客戶再有疑慮就利用升值前景、地段價值、開發(fā)商的品牌等內(nèi)容繼續(xù)打動客戶天津公館 帶領客戶看樣板間，主要要通過看樣板間獲得客戶對于裝修風格、品牌的認可。對具體的質(zhì)量保修、具體品牌等說辭則較模糊。富力津門湖 對于精裝修沒有具體的說辭，主要帶客戶看樣板間，在此過程中向客戶介紹房間內(nèi)的裝修情況，回答客戶關于裝修的問題。（ 2）本項目正規(guī)、規(guī)范，裝修所用的材料、品牌都是確定好的，不會使用 “ 某個品牌或某個品牌 ” 、 “ 同檔次產(chǎn)品 ” 這樣含糊的詞匯。9 上城豪苑 管道天然氣，一戶一表10 陽光 100 管道天然氣，一戶一表分析： 住宅項目供氣方式均為市政集中天燃氣供應，一戶一表；公寓項目普遍使用電磁爐，無天然氣供應。 住宅項目普遍采用市政集中供暖，部分高端項目如津門湖、時代奧城等采用地板采暖；公寓項目普遍采用中央空調(diào)供暖。8 富力津門湖 采用低溫熱水地板材暖。6 科貿(mào)時代國際公寓 ＧＨＰ燃氣中央空調(diào)（三洋）7 富力城 市政供暖，戶內(nèi)設森德、金泰格高檔暖氣片或同檔次品牌。8 富力津門湖 PPR高強度管材，一戶一表9 上城豪苑 市政供電，一戶一表10 陽光 100 市政供電，一戶一表分析：各項目均采用市政供電，設獨立電表，科貿(mào)時代為雙路電源。8 富力津門 湖以市政自來水為水源，采用市政直供或變頻式供水系統(tǒng)，分戶水表采用磁卡式計量表；中水系統(tǒng)采用每戶設直接飲用純凈水管道系統(tǒng)，并配專用水表一個（水費另收），另送直飲水機一臺。公共部分精裝修分析 —— 電梯序號 項目 電梯1 非常公館 知名品牌電梯2 吉利經(jīng)典 華升富士達3 君隆廣場 瑞士迅達4 天津公館 芬蘭通力 　5 時代奧城 高檔電梯，采用室內(nèi)呼梯，電梯內(nèi)設電視6 科貿(mào)時代國際公寓 日立電梯7 富力城 日立電梯或同檔次品牌8 富力津門湖 名廠電梯9 上城豪苑 國際品牌電梯10 陽光 100 奧的斯分析： 電梯選擇以日本品牌居多，其中同樣品牌有進口與國產(chǎn)合資之別； 但整體來說品牌分布比較斑雜，但主要仍集中在日立、奧的斯等同檔次產(chǎn)品。9 上城豪苑 地面使用高級石材拼花鋪地；墻面采用高級石材，局部造型墻飾；10 陽光 100 地面大理石，墻面高級涂料分析：?各項目大堂及樓梯入口處普遍精裝修；?地面基本以拼花石材鋪裝；?墻面基本采用高級石材；?天花一般采用造型吊頂，并安裝吊燈及燈飾。 墻面及天花：天花使用華獅龍吊頂 設施：潔具普遍為科勒、 TOTO、杜拉維特同檔次產(chǎn)品，吉利經(jīng)典使用杜拉維特；冷熱水 龍頭為摩恩，熱水器為阿里斯頓、海爾、櫻花；室內(nèi)部分 —— 衛(wèi)生間以各項目精裝修費用標準進行劃分，進行對比分析：富力津門湖富力津門湖城上城城上城科貿(mào)時代科貿(mào)時代室內(nèi)部分 —— 衛(wèi)生間以各項目精裝修費用標準進行劃分，進行對比分析：費用標準 20235000元 /平米規(guī)律性分析：?材質(zhì)：此類最大差別在于設施方面，以天津公館、君隆廣場為例 設施： 日本依耐潔具 。室內(nèi)部分 —— 餐廚區(qū)域以各項目精裝修費用標準進行劃分，進行對比分析：示例圖片富力津門湖富力津門湖富力津門湖科貿(mào)時代科貿(mào)時代時代奧城廚具主要品牌示例室內(nèi)部分 —— 餐廚區(qū)域以各項目精裝修費用標準進行劃分，進行對比分析：費用標準 20235000元 /平米規(guī)律性分析：?材質(zhì)：此類最大差別在于設施方面，以天津公館、君隆廣場為例 設施： 阿里斯頓的嵌入式冷藏箱、嵌入式冷凍箱；德國艾諾的櫥柜；華倫蒂的抽油煙機、 燃氣灶、微波爐、嵌入式消毒柜；美國 GE的獨立式對開門冰箱 ；天津公館 ART風格 天津公館歐式風格 天津公館中式風格室內(nèi)部分 —— 衛(wèi)生間以各項目精裝修費用標準進行劃分，進行對比分析：室內(nèi)部分 —— 衛(wèi)生間以各項目精裝修費用標準進行劃分，進行對比分析：費用標準 10001500元 /平米規(guī)律性分析：?材質(zhì)： 地面：高級防滑地磚，并部分突出顏色組合； 墻面：高級墻磚 天花： 鋁扣板吊頂 燈具：燈具普遍自配，部分贈送鏡前燈、吸頂燈 設施：高檔坐便器、高檔龍頭、花灑、熱水器、玻璃浴房、洗手盆、排風扇等?品牌： 此類部分為客戶最為關注的重點之一，客戶主要關注點在設施方面 地面：出現(xiàn)中檔次品牌，如冠軍、王者等。室內(nèi)部分 —— 餐廚區(qū)域以各項目精裝修費用標準進行劃分，進行對比分析：示例圖片吉利經(jīng)典吉利經(jīng)典陽光 100陽光 100廚具主要品牌示例室內(nèi)部分 —— 餐廚區(qū)域以各項目精裝修費用標準進行劃分，進行對比分析：費用標準 15002023元 /平米規(guī)律性分析：?材質(zhì)： 地面：高級防滑瓷磚或?qū)嵞緩秃系匕? 墻面：廚房為高級面轉(zhuǎn)，餐廳部分使用乳膠漆或壁紙；封閉式廚房全部貼磚； 天花： 涂料或乳膠漆，部分項目吊頂粘貼石膏線或輕鋼龍骨 燈具：燈具普遍配筒燈 設施：普遍贈送廚房設施，其中包括高檔組合櫥柜，高檔人造石臺面、不銹鋼水槽（洗菜 盆、龍頭）、高級抽油煙機及爐灶，公寓項目贈送電磁爐；?品牌： 此類部分為客戶最為關注的重點之一，客戶開始關注地面、墻面品牌 地面：出現(xiàn)中檔次品牌，如冠軍、王者等。 墻面及天花：多樂士、立邦等各項目精裝修玄關、客廳、臥室材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：品牌示例室內(nèi)部分 —— 玄關、客廳、臥室各項目精裝修玄關、客廳、臥室材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：示例圖片吉利經(jīng)典客廳陽光 100客廳陽光 100臥室吉利經(jīng)典臥室富力城臥室室內(nèi)部分 —— 玄關、客廳、臥室費用標準 15002023元 /平米規(guī)律性分析：?材質(zhì)： 地面：更強調(diào)使用產(chǎn)品的材質(zhì)，普遍為高檔實木復合地板 墻面：乳膠漆或壁紙 天花： 乳膠漆或造型吊頂 燈具：燈具普遍自配，吊頂部分配筒燈 衣柜：臥室普遍贈送高水平衣柜，如時代奧城等還贈送電視柜、床頭柜等?品牌： 此類標準地面、墻面品牌并不明確，主要突出的是產(chǎn)品的高檔次或高級 天花除了更強調(diào)涂刷的材料外，更強調(diào)吊頂?shù)脑煨突蚴褂貌牧?；如時代奧城青 鋼龍骨吊頂 各項目精裝修玄關、客廳、臥室材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：室內(nèi)部分 —— 玄關、客廳、臥室各項目精裝修玄關、客廳、臥室材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：示例圖片富力津門湖客廳富力津門湖臥室時代奧城客廳時代奧城臥室科貿(mào)時代室內(nèi)部分 —— 玄關、客廳、臥室費用標準 20233000元 /平米規(guī)律性分析：重點項目天津公館?材質(zhì)： 地面：高等品牌瓷磚 墻面：乳膠漆或壁紙 天花： 乳膠漆或造型吊頂