【正文】 專用發(fā)票購買數(shù)量限制、單張開票金額限制、每月開票數(shù)量限制；評估本公司發(fā)票購買需求及開票限額需求，與稅局溝通申請及設(shè)置。 房產(chǎn)公司涉及的 代收費用 ： 代有關(guān)部門向購房者收取煤氣（天然氣）集資費、暖氣集資費、有限電視初裝費、電話初裝費、辦證費、房屋交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)登記費、他項權(quán)利登記費、權(quán)證工本費、契稅、商品房購銷合同印花稅、土地使用印花稅、房屋所有權(quán)印花稅、土地使用權(quán)印花稅、住房維修基金等 價外費用的內(nèi)容： 是指銷售價格以外向購買方收取的手續(xù)費、補(bǔ)貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、運輸裝卸費、 代收款項、 代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外費用。如宿舍設(shè)幾個辦公室、倉庫等 特殊抵扣要求 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳 │31 六、我們的應(yīng)對 ——區(qū)域配合開展工作 規(guī)范銷售，合理延稅 03 兼 營 行 為 代 收 費 用 銷售額： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和 價外費用 ，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為 銷售額 銷售 ? 含義： 簡單來說就是提供 多種丌同稅率的產(chǎn)品或服務(wù) ? 稅局認(rèn)定： 納稅人提供適用丌同稅率或者征收率的應(yīng)稅服務(wù)，應(yīng)當(dāng) 分別核算 適用丌同稅率或者征收率的銷售額； 未分別核算的，從高適用稅率 。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)， 僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn) （不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。 房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模） 以 《 建筑工程施工許可證 》 注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分 ※ 注意施工許可證的范圍，先售洋房、別墅 同一合同涉及兩種計稅方法的苑區(qū)，拆開開票，新合同需分開簽定 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳 │30 六、我們的應(yīng)對 ——一般計稅下 完善上游，保障進(jìn)項 02 原則：進(jìn)項足、開票快 01 02 03 04 土地策劃 工程及采購 結(jié)算控制 固定資產(chǎn) 購置固定資產(chǎn)可按如下方法的順序選擇 ? 推遲在 5月 1日后購買固定資產(chǎn)； ? 如需急用，可與供應(yīng)商協(xié)議先購買，留抵 20%以上貨款到 開具專票； ? 如需急用且供應(yīng)商不愿意推遲開票，可考慮在 4月底前采用先租后買的方式 。 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳 │27 六、我們的應(yīng)對 ——一般計稅下 完善上游，保障進(jìn)項 02 原則：進(jìn)項足、開票快 01 02 03 04 土地策劃 工程及采購 結(jié)算控制 固定資產(chǎn) ? 增值稅“價稅分離”，采購總價相同情況下的丌含稅采購價對比，例如鋼材市場價為 3000元 /噸，則丌同稅率情況下的采購成本 存在差異 項目 A供應(yīng) 商 （ 增值稅一般納稅人 ） B供應(yīng) 商 （ 小規(guī)模納稅人，國稅代開增值稅專用發(fā)票） C供應(yīng) 商 （ 小規(guī)模納稅人，自開普通發(fā)票） 鋼材市場價 3,000 3,000 3,000 稅金 3,000/*17% = 3,000/*3% = （能抵扣） 3,000/*3% = （丌能抵扣）鋼材采購成本 3, =2, 3, =2, 3,0000 =3,000 相同采購成本情況下小規(guī)模納稅人 的含稅銷售總價 2,* =2, 2, 降價幅度 （ 3,0002,）/3,000=% （ 3,0002,）/3,000=% 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳 │28 六、我們的應(yīng)對 ——一般計稅下 完善上游，保障進(jìn)項 02 原則：進(jìn)項足、開票快 01 02 03 04 土地策劃 工程及采購 結(jié)算控制 固定資產(chǎn) 施工單位及供應(yīng)商選擇模型 找出不含稅成本和對利潤影響最低的 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳 │29 六、我們的應(yīng)對 ——一般計稅下 完善上游，保障進(jìn)項 02 原則：進(jìn)項足、開票快 01 02 03 04 土地策劃 工程及采購 結(jié)算控制 固定資產(chǎn) ? 由于房地產(chǎn)實行預(yù)售制，銷項先行，進(jìn)項延后，后期的進(jìn)項只能留底，沒有退稅，如后續(xù)沒有收入，變成沉沒的稅費成本 ※ 重點關(guān)注日光盤項目（項目規(guī)模少，一次全部開發(fā)） 快結(jié)算、快開票、快抵扣 同一合同新舊苑區(qū)拆分 ? 當(dāng)期允許扣除的土地價款 =（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面 積 247。 針對固定利潤或保底利潤的認(rèn)定 購地支出策略 ? 《 營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定 》 第一條第（三）點“ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向 政府部門 支付的 土地價款 后的余額為銷售額。 計稅方法 高利潤、高溢價、高拆遷項目選簡易計稅 ? 搶施工證、搶合同，到住建局、稅局備案、罰款、公證、其他方法； 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳 │25 六、我們的應(yīng)對 ——區(qū)域配合開展工作 搶施工證，選計稅方法 01 搶后操作要求 業(yè)務(wù)類型 簡易計稅 一般計稅 銷售端 ? 1）取消為了“快收款快開票”稅務(wù)方面的激勵政策，但依然鼓勵快速回款及開票； 2） 應(yīng)收未收樓款的 ，暫不繳納營業(yè)稅不開發(fā)票，按增值稅要求達(dá)到納稅義務(wù)時才開具發(fā)票； 3） 已收樓款的， 必須 4月 30日前完成開票并申報營業(yè)稅； ? 1）延遲開票 時間，開收據(jù)（按揭）； 2）拆分 收入，降低適用稅率 支出端 （采購、工程） ? 1）不需考慮進(jìn)項，原則上沿用舊供應(yīng)商標(biāo)準(zhǔn)； 2）可沿用舊合同模板； 3）可收增值稅普通發(fā)票，但新增固定資產(chǎn)需取得增值稅專用發(fā)票 ? 1） 新合同 ，新舊苑區(qū)分開簽訂； 2）舊合同范圍的苑區(qū)（部分適用一般計稅、部分適用簡易計稅），發(fā)票需分別開具（專用票、普通票） ； 3）應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)公司的增值情況，判斷施工單位適用的新舊計稅 方法 施工單位加價問題 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳 │26 六、我們的應(yīng)對 ——一般計稅下 完善上游，保障進(jìn)項 02 原則：進(jìn)項足、開票快 01 02 03 04 土地策劃 工程及采購 結(jié)算控制 固定資產(chǎn) ? 《 銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注析 》 第（五）第 1點第三款 ―以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤， 按照貸款服務(wù)繳納增值稅 。 五、對我們的影響 ——整體影響 雖然從測算結(jié)果來看，整體對我們稍有不利，但由于我們在前期已提前規(guī)劃了多項的應(yīng)對方案，也安排了多個策劃，如供應(yīng)鏈方案、部門公司化方案、高稅率拆分方案等等，我們有信心能把這個影響降到最低。 影響稅負(fù)因素 由于我們公司基本都是一般納稅人，應(yīng)按一般計稅方法計稅，但國家為平穩(wěn)過渡，作出一個過渡性的安排，讓一般納稅人也可以享受小規(guī)模的待遇，采用簡易計稅。 （ 1+5%） 5% 比原營業(yè)稅（銷售額 5%）狀態(tài)下稍有利，變化不大 02 03 04 納稅