【正文】 ?他們是有品味的一族，對生活質(zhì)素有一定要求 ?追求產(chǎn)品性價(jià)比更高，希望有類似露臺(tái)、空中花園等附加贈(zèng)送的增值特色 客戶定位 /客戶消費(fèi)習(xí)性分析 47 本項(xiàng)目 客戶 客戶 目標(biāo)客戶 最終購買客戶 啟動(dòng)型目標(biāo)客戶 7 10 9 8 6 創(chuàng)造型目標(biāo)客戶 成長型目標(biāo)客戶 客戶定位 /目標(biāo)客戶探尋模式 48 南昌市公務(wù)員 /私營業(yè)主 ? 長期工作 、 生活的地域緣故 ， 生活圈子已經(jīng)形成 ， 他們是當(dāng)?shù)刂懈叨讼M(fèi)力的代表 。 關(guān)鍵詞：低價(jià)入市、區(qū)域競爭力（搶先降價(jià)）、高品質(zhì)新房源、暗降、直降。 東方海德堡 項(xiàng)目開盤時(shí)間較晚，且期間自身又出現(xiàn)種種狀況，因此目前只推了一次盤，不排除后期開發(fā)商為套現(xiàn)而大幅減價(jià)可能。 總建面積 143000㎡ 容積率 東方海德堡 市場情況 /區(qū)域市場 /個(gè)案情況 市場情況 /區(qū)域市場 /個(gè)案情況 戶型配比 戶型 套數(shù) 配比 二房 （ 80100m2） 36 % 三房 （ 90140m2） 136 % 合計(jì)： 172 東方海德堡截止目前為止，總共推出 172套房源，其中二房和三房各占%和 %，二房面積主要有 82㎡和 92㎡兩種戶型，三房面積主要有 124㎡和 133㎡兩種戶型為主。 高層 和小高 層 建筑形態(tài) 18棟 6層多層 。 市場情況 /區(qū)域市場 /個(gè)案情況 鳳凰城二期開盤由于定價(jià)過高，客戶接受程度不高，經(jīng)過調(diào)整價(jià)格以及受市場情況回暖的影響，截止到目前為止總共成交了 160套，價(jià)格比開盤價(jià)格下跌了%。110839。090839。070839。050839。030839。010839。110739。090739。070739。050739。030739。010739。110639。 ?根據(jù)圖示，月均去化套數(shù)為 ，銷售均價(jià)為 /平米。 總建面積 260038㎡ 容積率 裝修情況 毛坯 物業(yè)管理 深圳市福田物業(yè)管理有限公司 天賜良園 市場情況 /區(qū)域市場 /個(gè)案情況 小高層戶型配比 兩房兩廳一衛(wèi)：94平方米 客廳餐廳雙陽臺(tái)，東有無限陽光，南有精致美景； 主臥朝南帶飄窗，廚房寬敞明亮，衛(wèi)生間設(shè)于兩臥之間，舒適方便。11棟 46層的多層 。 市場情況 /區(qū)域市場 /競爭關(guān)系 個(gè)案競爭分析 樓盤名稱 天賜良園 推廣名 天賜良園 開盤日期 20231022 交房日期 20231230 銷售均價(jià) 4306元 /㎡ 累計(jì)銷售 率 % 樓盤地址 南昌市紅谷灘區(qū)碟子湖大道與香江路交匯處（昌北工行旁） 所屬區(qū)域 紅谷灘區(qū) 所在板塊 鳳凰洲板塊 開發(fā)商 南昌運(yùn)通世紀(jì)房地產(chǎn)有限公司 建筑類型 別墅 。 市場情況 /區(qū)域市場 /整體特征 板塊競爭分析 ?項(xiàng)目的競爭區(qū)域包括紅谷灘板塊、濱江板塊； ?項(xiàng)目直接競爭來自于目前競爭最為激烈的紅谷灘板塊中的眾多項(xiàng)目； ?另外，項(xiàng)目還受到市中心和濱江板塊客戶的分流影響。 啟示一： 紅谷灘區(qū)域是南昌市供求的重點(diǎn)區(qū)域， 09年初走勢良好，但和整體市場一樣，依然是去年壓抑的剛性需求的釋放，隨著剛性需求的逐漸釋放完畢，預(yù)計(jì)未來市場將有所回落。上漲原因主要是本月產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，部分樓盤低層的房源售完，現(xiàn)主要銷售高樓層的房源，價(jià)格有所上漲。 從 09年初的月度走勢看，呈小幅上漲趨勢。 市場情況 /區(qū)域市場 /單價(jià)段分析 23 對本案的啟示 供求關(guān)系 價(jià)格走勢 結(jié)構(gòu)分析 紅谷灘市場與總體市場較為接近， 09年初成交量大幅回暖，以消化存量為主，新增供應(yīng)量受市場信心影響，持續(xù)放緩。上漲原因主要是本月產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，部分樓盤低層的房源售完，現(xiàn)主要銷售高樓層的房源，價(jià)格有所上漲。 從 09年初的月度走勢看，呈小幅上漲趨勢。連續(xù)三個(gè)月成交量上漲，成為自去年 1月至今的最大量。環(huán)比上漲 %，同比上漲 %.由于前幾月市場情況的持續(xù)好轉(zhuǎn)，特別是紅谷灘銷售情況保持良好勢頭，使得部分開發(fā)商信心已得到恢復(fù)，再加上 5月的來臨，紛紛推出新房源搶占市場。 09年 14月新增供應(yīng)總量 ,成交量 ,總體供求比為1:, 09年初的 4個(gè)月的成交量接近 08年一年的成交量，主要是由于08年壓抑需求的釋放。但中低價(jià)位產(chǎn)品有抬頭之勢。 成交單價(jià)段集中在 30005000元產(chǎn)品， 40005000元 /平方米產(chǎn)品呈上升趨勢。 本月價(jià)格較上月有所回升，但主要是由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整和部分高端項(xiàng)目降價(jià)所致，同比去年的價(jià)格仍然處于下行通道。 啟示二： 低價(jià)位產(chǎn)品依然是在剛性需求為主要需求的市場的主力，但剛性的改善性需求和部分投資性需求也開始復(fù)蘇，中價(jià)位產(chǎn)品有上漲趨勢。 2023年 2023年 2023年 2023年 價(jià)格預(yù)測 商品住宅 4212 4806 4370 4632 (元 /平方米 ) 09年價(jià)格在 08年基礎(chǔ)上繼續(xù)下降 ,10年出現(xiàn)增長 ,但受市場恢復(fù)緩沖和外圍產(chǎn)品低價(jià)結(jié)構(gòu)影響 ,10年成交均價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度上漲 ,只是小幅度上揚(yáng) . 市場情況 /整體市場 /價(jià)格預(yù)測 2023年降價(jià)持續(xù) ,高性價(jià)比促進(jìn)才能促進(jìn)量長 ,價(jià)格將出現(xiàn) 10%以內(nèi)的下降 . 2023年下半年價(jià)格逐步回復(fù) ,增幅不大。由于現(xiàn)在市場需求依然以剛性需求為主，低價(jià)位的產(chǎn)品受到市場的熱捧。但不會(huì)出現(xiàn)較大的波動(dòng)。 50244561 46505410 5332 53815208481849944650 45874277353641574370460901000202330004000500060000 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4南昌市住宅成交均價(jià)走勢單位：元 / 平方米均價(jià)線 4802 均價(jià)線 4201 下降幅度％ 市場情況 /整體市場 /成交均價(jià)情況分析 08年上半年受市場高價(jià)房成交比例上升影響價(jià)格保持高位運(yùn)行 ,下半年真正進(jìn)入下行通道，且延續(xù)到 09年初，較 08年整體均價(jià)下降 ％。 市場情況 /整體市場 /新增供應(yīng)量分析 1 3 . 5 56 9 . 4 69 . 7 9 1 3 . 4 82 1 . 2 61 5 . 2 6 1 1 . 6 6 9 . 0 31 4 . 8 61 9 . 63 5 . 0 13 9 . 1 93 2 . 1 24 4 . 1 3 4 9 . 4 501020304050600 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4南昌市住宅成交量走勢單位：萬平方米市場情況 /整體市場 /成交量分析 4月份成交量為 ，同比上漲 %，環(huán)比上漲 %，剔除內(nèi)銷房實(shí)際成交量為 ，較上月剔除內(nèi)銷房的成交量 ， 成交量連續(xù) 3月持續(xù)上漲，剛性需求依然是推動(dòng)市場成交量的主力，改善性需求占購房者比重也已提升到了較高的水平，從本月 125144平方米面積段成交所占 29％的比例可以看出，改善性需求也已成為推動(dòng)市場成交量上升的另一股重要力量。 09年 14月新增供應(yīng)總量 ,成交量 ,總體供求比為1:,開發(fā)商信心受挫使得新增供應(yīng)減少，而成交量呈上漲趨勢，使得供求關(guān)系呈供小于求的狀態(tài)。 ? 銀行：中國建設(shè)銀行、中國銀 行、中國工商銀行、。 ? 交通條件 ： 城市核心地段，距離城市主要交通樞紐較近，交通便捷，四通八達(dá)， 豐和新城二期 ? 項(xiàng)目周邊各項(xiàng)生活配套設(shè)施比 較齊全，生活便利。 公交線有 506路路車。 項(xiàng)目與城市交通樞紐的距離較近，交通便利，四通八達(dá)。 老城區(qū)市中心 紅谷灘中心區(qū) 紅谷灘鳳凰洲 項(xiàng)目所在區(qū)域 片區(qū)規(guī)劃 ： 臨近新城市政治中心，未來 CBD的區(qū)位，使項(xiàng)目具有良好的城市中心生活導(dǎo)入的基礎(chǔ)。 謹(jǐn)呈豐和新城項(xiàng)目 豐和新城二期前期定位營銷策劃溝通 報(bào)告框架 一、項(xiàng)目認(rèn)知 項(xiàng)目所處片區(qū)的規(guī)劃、交通、區(qū)位、配套等