【正文】 確認(rèn)。 征地補償安置的工作程序（1）在征地依法報批前，區(qū)（縣）土地管理部門應(yīng)當(dāng)將擬征地的用途、位置、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。 集體土地征用補償標(biāo)準(zhǔn)（1）征收土地的，應(yīng)當(dāng)按照被征用土地的原用途給予補償；（2）征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。登記在公告的規(guī)定期限內(nèi)，被征用土地的所有人，使用人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T辦理征地補償?shù)怯?。審查批?zhǔn)審查和批準(zhǔn)的重點有三項：（1）建設(shè)單位的建設(shè)項目已獲主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)并需要使用國有建設(shè)用地；（2）建設(shè)單位持有關(guān)批準(zhǔn)文件向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級以上土地管理部門提出用地申請并經(jīng)確認(rèn)，確需使用國有土地具有征地必要的；（3）由該土地管理部門報請其屬的同級人民政府批準(zhǔn)建設(shè)單位使用國有土地并決定征用土地。 征收土地的審批權(quán)限：（1）征收基本農(nóng)田或者基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的由國務(wù)院審批；（2）征收基本農(nóng)田或者基本土地在70公頃以下的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。 法律依據(jù)（1）《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第六十二號，由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行）；（2）關(guān)于發(fā)布《上海市征用集體所在土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》的通知（滬府發(fā)[2002]13號，由上海市人民政府于2002年4月10日公布，自公布之日起施行）；（3）關(guān)于《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》若干應(yīng)用問題的通知（滬房地資法[2002]513號，由上海市房屋土地資源管理局于2002年9月13日公布，自公布之日起施行）；（4）《關(guān)于發(fā)布本市征用集體所有土地居住房屋拆遷補助費標(biāo)準(zhǔn)的通知》（滬價商[2002]024號，由上海市物價局、上海市房屋土地資源管理局于2002年5月31日公布，自2002年4月10日起適用）；（5）《關(guān)于上海城市房屋拆遷貨幣補償安置資金交付和使用有關(guān)事項通知》（滬房地資拆[2002]289號，由上海市房屋土地資源管理局、中國人民銀行上海分行于2002年6月17日公布，自公布之日起施行）；（6）關(guān)于印發(fā)《上海市征用集體所有土地房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知（滬房地資市[2002]308號，由上海市房屋土地資源管理局于2002年5月22日公布，自公布之日起施行）。 行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行其他應(yīng)注意的事項（1）申請行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)由裁決機(jī)關(guān)集體討論決定；（2）拆遷人未按裁決規(guī)定向被拆遷當(dāng)事人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)的安置用房的，不得申請行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行；（3）裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)提前15天通知被拆遷當(dāng)事人并做好宣傳解釋，動員被拆遷當(dāng)事人自行搬遷；（4）拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋以及房屋內(nèi)的物品向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全；（5）行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行時，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、居(村)委會代表和公證人員到現(xiàn)場；（6）裁決機(jī)關(guān)是被拆遷當(dāng)事人的，由同級人民政府裁決。被拆遷當(dāng)事人拒絕參加聽證會的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織召開調(diào)查會。 行政裁決強(qiáng)制拆遷前的聽證申請行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行前，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織拆遷當(dāng)事人對行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)、程序、補償安置方案及測算依據(jù)等內(nèi)容進(jìn)行聽證。第四節(jié) 行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行 行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行申請主體房屋拆遷裁決書送達(dá)后，申請人與被申請人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行裁決方案。拆遷當(dāng)事人可以繼續(xù)協(xié)商補償安置方案，協(xié)商結(jié)論在6個月內(nèi)告知裁決機(jī)關(guān)。裁決書自張貼于公示欄內(nèi)之日起滿7天視作送達(dá)。裁決書可以直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)、公告送達(dá)。（5）告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及期限；（6）裁決機(jī)關(guān)的名稱、裁決日期并加蓋公章。 做出裁決書裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在審理后做出裁決書，裁決書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：（1）申請人與被申請人(包括代理人)的姓名或者單位名稱等基本情況；（2）申請裁決的請求、爭議的事實和理由；（3）裁決機(jī)關(guān)認(rèn)定的事實、理由和適用的法律依據(jù)；（4）補償安置方案，具體包括：1）補償方式；2）補償金額；3）安置用房的面積和安置地點；4）搬遷日期；5）搬遷過渡方式和過渡期限；6）其他應(yīng)當(dāng)補償?shù)捻椖?。中止裁決的情形消除后，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)裁決。如果當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷評估專家委員會鑒定的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)委托評估專家委員會進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的評估結(jié)果作為裁決依據(jù)。裁決須經(jīng)裁決機(jī)關(guān)集體討論決定。 裁決經(jīng)調(diào)解當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)自受理裁決申請之日起30日內(nèi)做出裁決。 調(diào)解裁決機(jī)關(guān)可以組織拆遷當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。對裁決申請不予受理的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起5日內(nèi)書面通知申請人。對已達(dá)成協(xié)議不足20%的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理裁決前就該拆遷基地的補償安置標(biāo)準(zhǔn)、安置方式等內(nèi)容組織聽證。 裁決申請書的主要內(nèi)容（1）申請人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所；（2）被申請人名稱、地址等基本情況；（3）申請裁決的請求、事實和理由；（4）申請人簽名或者蓋章、申請日期。特別提示：拆遷人首次申請裁決時，還需提供拆遷基地已達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷基地總戶數(shù)的比例數(shù)。 法律依據(jù)（1）《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號文，由國務(wù)院于2001年6月13日公布，自2001年11月1日起施行）；（2）《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》（建住房[2003]252號，由建設(shè)部于2003年12月30日公布，自2004年3月1日起施行）；（3）《上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》（上海市人民政府令第111號，由上海市人民政府于2001年10月29日公布，自2001年11月1日起施行）；（4）關(guān)于印發(fā)《上海市城市房屋拆遷裁決規(guī)定》的通知（滬房地資拆[2002]734號，由上海市房屋土地資源管理局于2002年12月30日公布，自公布之日起施行）。（2）強(qiáng)制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷的行為。其中原個人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由建設(shè)銀行退還給業(yè)主；原房屋出售單位繳納三項維修資金的剩余部分，用于補貼街坊公共設(shè)施維修資金的不足。 被拆遷人拒絕受領(lǐng)補償款的處理拆遷補償安置爭議經(jīng)裁決后，被拆遷人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領(lǐng)補償款的，拆遷人可以向公證機(jī)關(guān)辦理提存。 補償款被冒領(lǐng)的處理因拆遷人的疏忽，導(dǎo)致房屋補償款被冒領(lǐng)的，拆遷人還應(yīng)對實際的被拆遷人或者房屋承租人予以補償安置。設(shè)備搬遷和安裝費用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。 房屋拆遷補償款之外的其他補償費的處理搬家補償費、設(shè)備遷移費、臨時安家補助費，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。 私有房屋補償款的分割拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有。拆遷人給予房屋承租人的貨幣補償款、安置房屋，歸房屋承租人及其同住人共有。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。 租賃期限未滿的房屋拆遷的處理拆遷協(xié)商議定租金標(biāo)的租賃居住房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。 拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理（1）在拆遷設(shè)有有效抵押的房屋前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項。被拆遷人接到停止建設(shè)通知后，繼續(xù)進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，不予補償。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補償或者價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換；其中，被拆遷人的貨幣補償金額為被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的100%，承租人的貨幣補償金額為被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的80%。補償安置方式與標(biāo)準(zhǔn)為：拆遷由房管部門依法代管的房屋，租賃關(guān)系終止。 拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理拆遷房管部門依法代管的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人訂立拆遷補償安置協(xié)議。 拆遷公共設(shè)施的處理需要拆除交通崗?fù)ぁ⒔煌?biāo)志、交通護(hù)欄、郵筒、廢物箱、車輛站點、消防栓、人防等公共設(shè)施以及樹木綠地的，拆遷人應(yīng)當(dāng)重建或者給予適當(dāng)補償。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補償或者價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換；其中，被拆遷人的貨幣補償金額為被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的100%，承租人的貨幣補償金額為被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的80%。拆遷由房管部門代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體的房屋，租賃關(guān)系終止。第五節(jié) 特殊對象的補償與安置 對低收入、居住困難戶的補償安置的特殊保護(hù)為體現(xiàn)“以民為本”的精神，實踐中拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，并可適當(dāng)減免超過應(yīng)安置面積部分的房價款。（2）被拆遷人或者房屋承租人選擇價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照上述貨幣補償款，用居住房屋進(jìn)行調(diào)換并結(jié)算差價。特別提示：區(qū)、縣勞動部門核發(fā)《非正規(guī)就業(yè)許可證》，以及區(qū)、縣民政部門或者街道核發(fā)《社區(qū)服務(wù)證》的持證人所使用的居住房屋，不得認(rèn)定為非居住房屋。 可以按照非居住房屋補償標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的情形（1）原始設(shè)計為非居住房屋，延續(xù)至拆遷時仍作為非居住房屋使用的，可以認(rèn)定為非居住房屋；（2）公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋；（3）房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋，但原始設(shè)計為居住房屋以及實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外；（4）原始設(shè)計為居住房屋，經(jīng)市或者區(qū)（縣）房地局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，可以認(rèn)定為非居住房屋。這里的因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償，是指拆遷非居住房屋中用于生產(chǎn)、經(jīng)營的房屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當(dāng)補償。補償金額的確定（1）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租非居住房屋，被拆遷人選擇價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，由被拆遷人安置承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持；（2）被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)將被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的20%補償給被拆遷人，將被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的80%補償給房屋承租人，租賃關(guān)系終止。 非居住房屋的補償安置安置方法的確定拆遷未出租非居住房屋的，或者拆遷由租賃雙方協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)的出租非居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，拆遷人對被拆遷人給予補償安置；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系未達(dá)成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換。特別提示：（1）實行價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)市場評評估格確定貨幣補償金額，再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場價結(jié)算差價。（4）執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，租賃關(guān)系終止。（3）拆遷執(zhí)行政府租金標(biāo)準(zhǔn)的公有及私有出租居住房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模疬w人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定對房屋承租人進(jìn)行補償安置：1）房屋承租人選擇貨幣補償或者價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，其貨幣補償金額的計算公式為：補償金額=（被拆除房屋的房地產(chǎn)市單價80%+價格補貼）被拆除房屋的建筑面積。第四節(jié) 拆遷房屋安置標(biāo)準(zhǔn) 居住房屋的貨幣補償金額的確定（1）未出租私有居住房屋、協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)的租賃房屋被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的以及執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋被拆遷人選擇房屋調(diào)換并安置房屋承租人的，這三種情況貨幣補償金額的計算公式為：補償金額=（被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場單價+價格補貼）被拆除房屋的建筑面積。 特殊房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)閣樓面積的確定（1）在2001年11月1日以前租用公房憑證中已有記載的、用于居住并已計算收取租金的閣樓，按照實際居住面積的一半并換算成建筑面積計入公房的建筑面積；（2），按照實際居住面積并換算成建筑面積計入公房的建筑面積；（3）其他情形的閣樓，不計入建筑面積。 拆遷補償安置協(xié)議的備案拆遷期限屆滿后的30日內(nèi)，拆遷人應(yīng)當(dāng)將其訂立的所有拆遷補償安置協(xié)議報區(qū)、縣房地局備案。特別提示：（1）搬家補助費、設(shè)備遷移費和臨時安置補助費標(biāo)準(zhǔn)則由市價格主管部門會同市房地資源局制定。 貨幣補償拆遷安置協(xié)議的內(nèi)容（1）訂立協(xié)議的主體；（2）被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積；（3）貨幣補償金額；（4）搬遷期限；（5）違約責(zé)任；（6）爭議的處理；（7）需要約定的其他事項。特別提示：所謂執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，包括以下三類：（1）由房管部門代理經(jīng)租的私有居住房屋；（2）落實私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋；（3）1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系、執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，并且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。被拆遷人、房屋承租人以房屋拆遷許可證核發(fā)之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證所載明的所有人和租用公房憑證、房屋租賃合同所載明的房屋承租人為準(zhǔn)，由拆遷人按戶進(jìn)行補償安置。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：（1）拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償；（2）被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。第二節(jié) 拆遷補償安置協(xié)議 拆遷補償?shù)姆绞剑?）貨幣補償；（2）產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。特別提示：集體土地的房屋拆遷補償與安置不適用本章。（3）面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指拆遷居住房屋，實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。第三章 城市房屋拆遷補償與安置第一節(jié) 一般規(guī)定 概念界定（1）房屋拆遷補償安置協(xié)議，是指拆遷人與被拆遷人、房屋承租人依照法律規(guī)定，就拆遷人因拆除被拆遷人的房屋，對被拆