【正文】 買賣合同約定的交房日為 2020 年 6 月 30 日，該日期屆至，房地產(chǎn)公司未交房，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，張某此時(shí)應(yīng)知自己的權(quán)益受到侵害，故應(yīng)從 2020 年 6月 30 日的次日起二年內(nèi)，張某應(yīng)主張權(quán)益，但其直至 2020 年 5 月 7 日才起訴至法院，該項(xiàng)請求顯然已超過訴訟時(shí)效，且房地產(chǎn)公司提出了時(shí)效抗辯，故張某的該項(xiàng)請求不應(yīng)得到支持。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，訴訟時(shí)效期間應(yīng)分段計(jì)算，本案張某與房地產(chǎn)公司約定的延 期交房違約金系按日計(jì)算，則逾期交房第一天的違約金的訴訟時(shí)效期間從該天起計(jì)滿 2 年止，逾期交房第二天的違約金的訴訟時(shí)效期間從該天起計(jì)滿2 年止，其他依此類推，故張某的此項(xiàng)訴請從起訴之日往前推兩年的受法律保護(hù)，其他因已過時(shí)效，不予保護(hù)。從上述日期來看，張某延期交房違約金的訴請有無過訴訟時(shí)效，在審判實(shí)踐中存有爭論。筆者擬運(yùn)用民法相關(guān)理論，并結(jié)合法院判決來討論上述法律問題。但關(guān)于延期辦證違約金問題，二審人民法院支持了房地產(chǎn)公司的上訴主張，認(rèn)為延期辦證違約金應(yīng)從涉案房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收之日第 150 天的次日起算，至張某起訴之日止 。張某依約付清了房款，房地產(chǎn)公司亦于 2020 年 9 月 30 日將房屋交付給了張某使用，但一直未為張某辦理房地產(chǎn)證，故房地產(chǎn)公司應(yīng)依約向張某支付從張某實(shí)際入伙之日第 150 天之次日起（ 2020 年 3 月 31 日）至房地產(chǎn)證辦下為止的延期辦證違約金。 一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告張某與被告房地產(chǎn)公司簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》合法有效。 張某認(rèn)為自己 2020 年 9 月 30 日入伙，那么從該天起 150 天內(nèi)，即 2020 年 3 月 30 日止，房地產(chǎn)公司應(yīng)該為自己辦證，現(xiàn)房地產(chǎn)公司違約，故應(yīng)支付從 2020 年 3 月 31 日至房地產(chǎn)證辦下為止的延期辦證違約金。張某于 2020 年 5 月 7 日起至訴法院，請求： 房地產(chǎn)公司支付從 2020 年 7 月 1 日至 2020 年 9 月 30 日的延期交房違約金； 房地產(chǎn)公司支付從 2020 年 3 月 31 日至房地產(chǎn)權(quán)證辦下來為止的延期辦證違約金。 合同簽訂后，張某依約向房地產(chǎn)公司支付了購房款， 2020 年 9 月 30 13 日，房地產(chǎn)公司向張某發(fā)出入伙通知書，張某于當(dāng)日在入伙通知書上簽字。 這就提醒廣大購房人遇到類似問題時(shí)應(yīng)慎重行使拒 絕收樓的權(quán)利。 理由是：開發(fā)商已經(jīng)取得了《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》，房地產(chǎn)已經(jīng)符合法律規(guī)定及合同約定的交付條件； 開發(fā)商 依約履行及時(shí)書面通知購房人入伙的義務(wù)； 現(xiàn)行法律法規(guī)沒有規(guī)定、有關(guān)合同也沒有約定房屋存在 (本案中的）質(zhì)量瑕疵，購房人可以拒絕收樓； 開發(fā)商已對房屋存在的質(zhì)量瑕疵履行了維修義務(wù)。 案件受理費(fèi)人民幣 100 元，由原告負(fù)擔(dān)；反訴費(fèi)人民幣 50 元，由原告負(fù)擔(dān)人民幣 35 元、被告負(fù)擔(dān)人民幣 15 元。 二、原告于本判決生效后 10 日內(nèi)支付被告違約金 人民幣 420 元。被告的反訴請求，本院部分予以支持，部分予以駁回。關(guān)于被告的反訴，原告已在合同約定期內(nèi)足額支付首期款人民幣 153519 元，沒有違約；其后，原告未在合同約定期限內(nèi)付清全部樓價(jià)款人民幣 60 萬元，亦未在合同約定期限內(nèi)辦妥抵押貸款手續(xù)，系違約行為，被告有權(quán)主張違約金。 在保修期內(nèi)，被告作為出賣人，對樓宇質(zhì)量問題承擔(dān)了修復(fù)責(zé)任。 [法院的認(rèn)定 ] 本院認(rèn)為，原被告簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》沒有違反法律禁止性規(guī)定，合法有效，對雙方當(dāng)事人均有約束力。 [原告的訴訟請求 ] 判令被告賠償延期交付房地產(chǎn)的違約金人民幣 元， 本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。被告提交的樓宇交接紀(jì)錄，除上述內(nèi)容外，沒有“鑰匙管理處已收回”，增加了復(fù)查結(jié)果： 問題整改完畢 39。 原告驗(yàn)收認(rèn)為：門把手松、景觀陽臺欄桿脫漆、客廳有地磚破損、門柜有刮痕、客衛(wèi)生毛巾松架、柜門內(nèi)貼紙不行（空鼓）、書房墻臟、書房門不好關(guān)、書房地 板處有空響、客房窗臺大理石有劃痕、客房衣架少掛衣 11 桿、主衛(wèi)龍頭斜、書房大理石斜、主人房一拐角更改、客房門不行、客房地板有空響、不同意接收。 2020 年 3 月 24 日，涉訴樓盤取得了《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》。 2020 年 11 月 28 日，原告與被告及按揭銀行簽訂了《個(gè)人住房借款合同》，由原告向銀行借款人民幣 60 萬元，貸款期限 12 年，貸款實(shí)際發(fā)放和期限以個(gè)人住房貸款憑證為準(zhǔn)。 合同簽訂前，原告分兩次支付被告人民幣共計(jì) 30000 元。 該合同還有附表，其中有建筑期購樓分期付款或銀行按揭付款：自簽約日起 1 日內(nèi)付全部樓價(jià)款的 %，即人民幣 153519 元； 2020 年 11月 23 日前付全部樓價(jià)款的 %，即人民幣 60 萬元，或在該日期之前向有關(guān)銀行辦妥抵押貸款手續(xù)并按規(guī)定的期限付款。 （二）原告給付的金額不足應(yīng)付價(jià)款 50%的，被告可要求原告支付欠付款 10%的違約金（一般不超過 10%）。 【案例】 質(zhì)量瑕疵能否導(dǎo)致拒絕收樓 2020 年 10 月 15 日，原被告簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》一份，雙方約定：原告為買方，被告為賣方，原告購買被告興建的的某花園 1 棟 21B 號房，位于 21 層，用途為住宅，建筑面積 98 平方米，總價(jià)款為人民幣 753519 元。同時(shí)，業(yè)主的法律意識不斷增強(qiáng)，不再像以前那樣 “死纏濫打 ”。 目前，絕大多數(shù)業(yè)主搬新居前都搞裝修，或多或少地存在不規(guī)范的裝修行為。 【點(diǎn)評】 業(yè)主不規(guī)范裝修，陽臺地漏被封，導(dǎo)致了正常泄水受阻；水箱閥失靈，導(dǎo)致水箱大量溢水；落水管被雜草堵塞，下水不暢，這一切都暴露了物業(yè)管理中存在薄弱環(huán)節(jié)。由于日常維護(hù)保養(yǎng)不力，才造成這一局面，物業(yè)管理公司負(fù)有不可推卸的責(zé)任。由于他們是新婚不久，裝修時(shí)間不長，遭此意外，受損嚴(yán)重。同時(shí)，黃先生了解到，前一天該樓水箱閥失靈，水箱大量溢水。陳女士與其父火速趕回家中，發(fā)現(xiàn)整個(gè)地板（兩間臥室、一間客廳）已完全被水浸沒，廚房、北陽臺積水已達(dá)數(shù)寸，家中陳設(shè)包括音響、冰箱、洗衣機(jī) 、衣櫥等均在水中。裝修不當(dāng)產(chǎn)生的后遺癥，不但影響到居住質(zhì)量，造成損失，而且容易引發(fā)鄰里糾紛。 【點(diǎn)評】 要避免業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)公司應(yīng)在業(yè)主進(jìn)戶時(shí)，加大裝修知識宣傳力度，并對裝修注意事項(xiàng)約定詳細(xì)，一旦發(fā)生 問題按合同處理。這樣一來，既造成不必要的損失，也很容易引起鄰里糾紛。雖然物業(yè)管理處出面協(xié)調(diào)，問題最終得到了解決，但教訓(xùn)應(yīng)該吸取。經(jīng)過協(xié)商，雙方達(dá)成了一致意見，六 樓業(yè)主賠償樓下住戶 500 元。 504 室住戶聲稱： “房子發(fā)生問題，只找物業(yè)管理公司，不找樓上業(yè)主。管理處經(jīng)理和維修工及時(shí)趕到現(xiàn)場，敲開六樓封閉的落水管墻，將落水管修復(fù)。雨不停地下， 504 室陽臺與房間的頂部交界處滴水，滲水向內(nèi)延伸約兩米多。 天長日久，落水管的橡膠部分損壞。 8 【案例】 業(yè)主裝修擅自封陽臺落水管 物業(yè)妥善解決 某小區(qū)的一業(yè)主在裝修時(shí)，擅自將陽臺與房間打通，并鋪了地板。此時(shí)，管理處應(yīng)依據(jù)相關(guān)法規(guī)、文件的規(guī)定，適當(dāng)運(yùn)用強(qiáng)硬手段是能夠收到一定效果的。最后，物業(yè)建設(shè)單位在認(rèn)真考慮、衡量利弊后采取了行動。 【案例】 外墻滲水業(yè)主怨 積極處理避騷亂 某花園自 1999 年入伙以來外墻出現(xiàn)裂紋滲水，半年后涂料已經(jīng)基本褪色，對此業(yè)主意見很大，多次向物業(yè)建設(shè)單位、管理處反映但問題始終沒有得到解決，業(yè)主要求維修的呼聲越來越高，甚至有些業(yè)主私自串連，準(zhǔn)備采取集體簽名、上訪等過激行為。保修服務(wù)解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)解決。應(yīng)該按照合同約定 向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費(fèi)。 如果物業(yè)管理公司與開發(fā)商確實(shí)是單純的兩個(gè)民事主體。 在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)就應(yīng)該向物業(yè)管理公司 給付物來管理費(fèi)，業(yè)主是債務(wù)人，應(yīng)物業(yè)管理公司是債權(quán)人；而在房屋買賣關(guān)系中，由于前期的質(zhì)量問題或其他問題，開發(fā)商應(yīng)該向業(yè)主給付賠償或者補(bǔ)償?shù)?，業(yè)主是債權(quán)人，開發(fā)商是債務(wù)人。 如果物業(yè)管理公司確實(shí)是開發(fā)商的一個(gè)部門或者有其他的資歷產(chǎn)紐帶關(guān)系，那么，房屋質(zhì)量若有問題，業(yè)主應(yīng)該可以拒交物業(yè)管理費(fèi)。既然這樣，業(yè)主往往認(rèn)為，自己在入住的抗?fàn)幃?dāng)然就可以對著物業(yè)管理公司來。 給業(yè)主造成這種錯(cuò)覺的原因是很多開發(fā)商在售房廣告中將物業(yè)管理也作為一個(gè)賣點(diǎn)大力宣傳，有些開發(fā)商在促銷活動中還將優(yōu)惠、免收物業(yè)管理費(fèi)作為一種促銷手段，甚至將物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理服務(wù)的條件、標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容等寫入了房屋 買賣合同。 但在實(shí)踐中，這樣的界限有時(shí)非常模糊。 物 業(yè) 管 理 案 例 匯 編 1 目 錄 一、前期介入類 .................................................................................... 6 【案例】 房屋質(zhì)量有問題，業(yè)主可以拒交管理費(fèi)嗎？ ..................... 6 【案例】外墻滲 水業(yè)主怨， 積極處理避騷亂 ................................. 7 【案例】 業(yè)主裝修擅自封陽臺落水管，物業(yè)妥善解決案例 .............. 8 【案例】 業(yè)主裝修不規(guī)范，居室遭水浸 .......................................... 9 【案例】質(zhì)量瑕疵能否導(dǎo)致拒絕收樓？ .......................................... 9 【案例】由房產(chǎn)證引發(fā)的房屋銷售糾紛 .........................................12 【案例】業(yè)主擅自在陽臺頂棚焊接鐵架 .........................................19 【案 例】合同沒有作約定，業(yè)主有權(quán)封陽臺 ..................................19 【案例】自家房也不能改結(jié)構(gòu) .......................................................21 【案例】裝修期間，物管人員能否隨時(shí)進(jìn)入裝修現(xiàn)場？ ................22 【案例】裝修不當(dāng)造成漏水糾紛案 ................................................24 【案例】新買房屋漏水業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi) ..................................24 【案例】管理處工作人員能否在業(yè)主裝修期間進(jìn)行相關(guān)檢查？ ......26 【案例】房子沒住交不交管理費(fèi)？ ................................................27 【案例】業(yè)主提出不合理裝修要求怎么辦？ ..................................28 【案例】頂樓能否安裝太陽能熱水器？ .........................................28 【案例】業(yè)主私改陽臺鄰居墜樓身亡 ............................................29 【案例】裝修工人弄臟公共場所地面不打掃怎么辦？ ....................30 【案例】業(yè)主擅自封閉陽臺，物業(yè)狀告業(yè)主獲勝 ...........................31 【案例】前期物業(yè)管理案例分析 ...................................................32 【案例】屋頂能不能買賣？ ..........................................................33 【案例】樓上損壞防水層，樓下漏水討說法 ..................................35 【案例】樓上跑水樓下泡，誰來賠？ ............................................36 【案例】業(yè)主將抽水馬桶裝到陽臺上被判拆除 ..............................38 【案例】住戶拒絕檢修，房管狀告業(yè)主 .........................................38 【案例】裝修引發(fā)血液病，住戶獲賠六萬元 ..................................41 二、工程管理類 ...................................................................................47 【案例】空調(diào)安裝影響相鄰業(yè)主產(chǎn)生的糾紛 ..................................47 【案例】房屋滲漏業(yè)主獲賠 ..........................................................47 【案例】擅自設(shè)門侵犯共有權(quán) .......................................................48 2 【案例】業(yè)主損壞公共設(shè)施怎么處理？ .........................................49