【正文】 喜盈門17:4018:1065339418246樂山商場16:2016:5028623223147樂山商場17:1017:4026321336155結(jié)論：n 由于觀測日期7月9日的天氣情況為陰雨，部分影響到周末人流量，因此周末的人流量與工作日人流量差別不大。人流量測試觀測地點：解放大道春天百貨正門，風(fēng)光路北京商城正門，樂山大道與解放大道交叉口樂山商場正門，樂山路喜盈門中心店正門。這部分工作人口的消費額應(yīng)該占風(fēng)光路商圈總銷售額的1525%之間。居住人口消費額占商圈總銷售額55%之間n 工作人口由于X市城區(qū)面積不大，用地分區(qū)的界線不明顯，風(fēng)光路商圈同時也是政府機構(gòu)和機關(guān)單位的主要聚集地。 同時，這部分人口從事的職業(yè)基本屬于政府公職，收入穩(wěn)定且高于X市平均工資水平。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700910平方米。家屬院/小區(qū)名稱位置容量（戶）萬博園駿馬路和健康路交叉口160軍分區(qū)家屬院 解放路和駿馬路交叉口144市政府家屬院解放路和駿馬路交叉口192市委家屬院解放路和駿馬路交叉口240公安處家屬院解放路二巷和解放路交叉口192金港灣花園樂山大道和健康路交叉口148市國稅局家屬院春曉路、菜園街144市衛(wèi)生局家屬院春曉路、西園路120電焊機廠家屬院解放二巷、健康路144柴油機廠家屬院解放路282號240水利局家屬院解放路282號196市內(nèi)衣廠家屬院樂山大道、交通路120市物資局家屬院樂山大道144市輕紡局家屬院樂山大道180市農(nóng)業(yè)局家屬院樂山大道、健康路180市教育局家屬院樂山大道148第一人民醫(yī)院樂山路、健康路244機械廠家屬院風(fēng)光路、中華大道160農(nóng)科所家屬院富強南路48農(nóng)校家屬院十三香路240市民政局家屬院風(fēng)光路、解放大道144可以得出這一區(qū)域的主要住宅區(qū)總戶數(shù)約為3528戶。單個住宅項目較多和市場整體開發(fā)體量較小是X市住宅市場的一個顯著特征。X市商業(yè)主要分布在以風(fēng)光路為中心、樂山大道、解放大道和富強路與其相近的區(qū)域，形成的商圈具有市區(qū)區(qū)域唯一性，因此其輻射范圍是整個市區(qū)（市區(qū)56萬人口都可能成為本項目的潛在消費群）。商圈顧客來源可分為三部分：居住人口、工作人口和流動人口。商圈分析是新開商店合理選址的前提。、商圈分析與商業(yè)物業(yè)需求商圈是指零售店以其所在地點為中心，沿一定方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍。l 后期經(jīng)營管理存在問題，在商家入駐后，管理方未及時根據(jù)商家進行現(xiàn)場宣傳活動，配合推廣。l 在引入品牌上，男裝多定位在商務(wù)男裝上，如：利朗、斯得雅等，首先X人均收入水平在500元左右，商務(wù)人士只占很小的一部分，并且多有自己的固定消費場所，將他們重新吸引至此，需要花費大量的時間和推廣費用。反思：l 商業(yè)地產(chǎn)的成功最終是由經(jīng)營者的成功決定的，溫州街急于回收資金，不考慮針對經(jīng)營者的免租期，致使經(jīng)營者認(rèn)為在 此經(jīng)營壓力過大，不愿進駐。l 三層商業(yè)價格租金在10元/平米/月鋪位面積：可自由分隔，面積多控制在70平米——100平米。l 二層商業(yè)價格租金在25元/平米/月。租金水平：l 一層商業(yè)價格從70元/平米/月、60元/平米/月、50元/平米/月、40元/平米/月不等，價格從商業(yè)街中心地段向東西兩邊降低。n 商場租售情況：開發(fā)商采用先培育市場，用只租不售的方式，等市場相對較成熟之后，再做進一步的調(diào)整。n 商場的項目背景：樂山商場是X市政府東西合作的招商項目。n 品牌：二層有老人頭、雅戈爾、貓人、恒源祥、培蒙、報喜鳥、森達等較有影響力的服飾品牌，三層有方太、老板、科龍、海信、飛利浦、海爾、索尼、西門子、新飛、創(chuàng)維、松下等著名家電品牌。所以我們不難想象，樂山商場在規(guī)模上也是占有優(yōu)勢的。n 自身規(guī)模:商場總建筑面積在10000平方米，屬于大型商場。位置之優(yōu)越就不言自重了。成功原因：n 交通因素X城區(qū)的主要干道為縱向的富強路、風(fēng)光路、樂山路,橫向的中華路、解放路、雪松路。n 2003年被列入商務(wù)部公布的重點流通企業(yè)名單，X只有兩家。X現(xiàn)有商業(yè)項目品牌統(tǒng)計、典型商業(yè)個案分析正面案例：樂山商場概況：樂山商場位于X市樂山路和解放路交叉口,建筑面積1萬平米，原來是一家國有商場,2000年改制,2003年商場進行了整體裝修。n 只有喜盈門購物廣場、北京商城、春天百貨、天方商城（在建項目）設(shè)有屬于自己的特色業(yè)態(tài)，其中北京商場的餐飲部分也只是利用了一半的面積，另一部分處于閑置狀態(tài)。一層與二層的樓梯平臺設(shè)置休息區(qū)（中空），面積約200 m2。X現(xiàn)有及在建商業(yè)項目各層業(yè)態(tài)統(tǒng)計：商場名稱商場業(yè)態(tài)組合北京商場一樓/電器、副食、服飾、化妝品、禮品、鐘表、首飾、鞋、皮具二樓/男女服飾喜迎門購物廣場一層/鐘表、服裝賣場、化妝品、餐飲、煙酒、鞋類二層、三層/大中型生活超市新大新商場一層/鞋類；二層/服裝商業(yè)大廈一層/鞋類、化妝品、文具百貨二樓/床上用品、女裝三樓/冬季打折服裝、女裝四樓/男裝；五樓/家具春天百貨負(fù)一層/生活超市一層/首飾、化妝、鞋類、皮具二層/女裝；三層/男裝、運動裝、運動器械四層/童裝、禮品、家電、針織、文具、數(shù)碼五層/美食、特賣樂山商場一層/黃金珠寶、煙酒茶葉、洗化、皮具、鞋類二層/男女裝、羊毛衫、針織、床上用品、羽絨三樓/家電音響四樓/百貨、工藝品上海商城（封頂）/天方商城（在建）負(fù)一層/地下量販超市一層/服裝（商業(yè)街）、鞋類、飾品、箱包、化妝品、珠寶首飾、小商品二樓/女裝、童裝、飾品；三樓/男裝四樓/床上用品、針織五樓/特價區(qū)及美食廣場、兒童娛樂區(qū)溫州步行街（商業(yè)街）一層及部分二層/男女裝、餐飲、鞋類、床上用品、婦女用品、兒童用品、珠寶首飾、鐘表眼鏡、日用二、三層/音樂沙龍、咖啡吧、啤酒屋、茶樓、書吧、網(wǎng)吧、娛樂城、健美俱樂部、兒童娛樂、保健桑拿、西餐結(jié)論：n 各商場業(yè)態(tài)共有的部分包括：鞋類、服裝（男、女裝），化妝品、床上用品、生活超市、珠寶首飾等n 從業(yè)態(tài)設(shè)置情況可分析出，在建的天方商城和北京商場、樂山商場、喜迎門購物廣場，在未來的競爭當(dāng)中相對較有優(yōu)勢，是本項目主要的競爭對手。X現(xiàn)有及在建商業(yè)項目位置分析統(tǒng)計：商場名稱位置北京商場風(fēng)光路與風(fēng)光二巷交叉口 喜迎門購物廣場樂山路與交通路交叉口新大新商場風(fēng)光路（北京商場對面）商業(yè)大廈風(fēng)光路與雪松大道交叉口春天百貨解放大道和建新路街交叉口樂山商場解放大道與樂山路交叉口上海商城（封頂）風(fēng)光路與風(fēng)光二巷交叉口天方商城（在建）樂山路于風(fēng)光二巷交叉口溫州步行街（商業(yè)街）（一期）西起樂山路，東至風(fēng)光路（二期）東至富強路結(jié)論：n X商場主要集中分布在樂山路、風(fēng)光路、解放路三處，取代了原來的以商業(yè)大廈和火車站為商圈的商業(yè)形態(tài)，重新形成以北京商場、樂山商場為中心的商業(yè)圈。、商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)分布X市的商業(yè)主要集中在風(fēng)光路、樂山路、解放路等主干道。購物中心的數(shù)量增長有限，但所占面積比重較大，如樂山商場、春天百貨、風(fēng)光市場、天方商場、北京商場、上海商場等，消化了大量的商業(yè)物業(yè)面積，累計10萬平方米。由此可見，從總體供需關(guān)系上分析，具有很大的發(fā)展空間。六、商業(yè)物業(yè)市場供需關(guān)系、總體供求狀況根據(jù)2004年統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，—，也遠低于上海人均1平方米的商業(yè)面積。n 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)缺乏金融機構(gòu)的支持金融機構(gòu)提供的商業(yè)物業(yè)按揭貸款業(yè)務(wù)相對普通住宅項目要苛刻的多，比較保守的貸款方式限制了大量有意投資商鋪的目標(biāo)客戶，影響了整個商業(yè)物業(yè)投資環(huán)境的發(fā)展和進一步興旺。n 商業(yè)經(jīng)營管理水平與項目開發(fā)水平不能同步發(fā)展目前本區(qū)域內(nèi)，商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理相對較為滯后，到目前為止，專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性、社會性的商業(yè)管理機構(gòu)在市場上仍未出現(xiàn)。n 營銷策略單一目前本區(qū)域商業(yè)物業(yè)的營銷、推廣策略表現(xiàn)單一，缺乏對銷售的有力支持。項目形象對于商業(yè)物業(yè)來講，具有著重要的意義。n 商業(yè)項目缺乏可感性強的形象力由于市場競爭強度的增加，房地產(chǎn)項目越來越重視自身形象的宣傳。產(chǎn)品的同質(zhì)化，將極大的破壞整體商業(yè)市場環(huán)境，容易形成以價格為主要砝碼的低等競爭。、 商業(yè)物業(yè)開發(fā)中存在的問題n 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化目前X市商業(yè)地產(chǎn)分布較為集中，隨著市場的成熟，商鋪的同質(zhì)化也已經(jīng)開始出現(xiàn)。本項目作為交通樞紐，為公共空間社會化的建立提供了平臺。n 項目公共空間社會化未來發(fā)展商在項目開發(fā)的同時，將會主動配合政府宏觀規(guī)劃，架設(shè)專用區(qū)間作為公共活動區(qū)域，用以組織社區(qū)活動、集市、表演、休閑的場所，使商業(yè)活動與公共活動互相促進，成為綜合性的城市廣場。n 商鋪經(jīng)營管理專業(yè)化X市商業(yè)環(huán)境的不斷發(fā)展，天方商城、上海商城及本項目將陸續(xù)投放市場，商業(yè)市場體量的增大和競爭的加劇，將會使消費者和經(jīng)營者對商業(yè)需求變的更加理性。但同時，風(fēng)光路商圈是X市目前唯一的大型成熟商圈，良好的商業(yè)氣氛帶來了大量的人流，為本項目商業(yè)物業(yè)的開發(fā)做了良好的鋪墊。但是在區(qū)域經(jīng)營中，一定要形成錯位經(jīng)營，達到互補，盡量減小同區(qū)域項目對于自身項目的沖擊。結(jié)合X目前的市場情況，中原認(rèn)為商業(yè)價值的關(guān)鍵因素主要體現(xiàn)在：n 準(zhǔn)確的市場定位n 較有吸引力的付款方式n 合理的招商策略n 完善的經(jīng)營管理 X市商業(yè)物業(yè)近期發(fā)展趨勢n 市場競爭與機會并存目前，X市城區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成的區(qū)域性商圈僅有風(fēng)光路一個商圈。從商鋪的發(fā)展歷程可以看出，開發(fā)商業(yè)物業(yè)的關(guān)鍵因素在于其投資價值的充分挖掘，這是貫穿于商業(yè)物業(yè)發(fā)展始終的主線。、 X市商業(yè)物業(yè)發(fā)展概況商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然產(chǎn)物，從簡單的房地產(chǎn)項目配套，進化成為具有獨立經(jīng)濟形態(tài)的房地產(chǎn)主體。 本項目商業(yè)地塊面積近26000平方米，我司將按照大型商業(yè)物業(yè)對本項目進行分析研究。目前X房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的大量商業(yè)用房，多屬于此類商業(yè)物業(yè)，如愛家量販、樂山商場、春天百貨等。大型商鋪：一般是指建筑面積在10000平方米、甚至上十萬平方米以上的商業(yè)建筑，通常分布在城市一級或二級商業(yè)中心內(nèi)，該類建筑的裝修和設(shè)備都比較高檔,通常發(fā)展成為大型超市、百貨商場、購物中心等業(yè)態(tài)，目前X除了正在建設(shè)中的天方商城，基本沒有此類商業(yè)物業(yè)。、本項目商業(yè)物業(yè)的界定商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)市場的重要組成部分,主要是指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義上的商場、商鋪、店鋪等物業(yè)。但是由于本項目目前尚未開工、開發(fā)周期較長，商業(yè)市場變數(shù)較大，因此在未來開發(fā)過程中，左右項目的不確定因素（未預(yù)見因素）較多。在建商業(yè)房地產(chǎn)的增多、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設(shè)正是市場需求增加的有效反映。l 商業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展與整個城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢密切相關(guān)，商業(yè)物業(yè)的投資和消費依托于整個城市經(jīng)濟發(fā)展和居民消費水平的變化 。l 在良好經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的推動下，隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城鎮(zhèn)建設(shè)的加快，“中部崛起”的高調(diào)提出，可以預(yù)見，在未來相當(dāng)時間內(nèi)，X市經(jīng)濟將繼續(xù)保持持續(xù)增長狀態(tài)。 2004年全年實現(xiàn)社會消費品零售額狀況如圖：結(jié)論：n 上述統(tǒng)計資料表明，2004年X市經(jīng)濟發(fā)展顯示出強大活力，繼續(xù)保持快速增長的良好發(fā)展趨勢；n 國內(nèi)需求穩(wěn)步擴大，結(jié)構(gòu)調(diào)整得到了進一步推進，經(jīng)濟環(huán)境更加優(yōu)越和趨于完善。分行業(yè)看，％；，％；，％。比 ％。n 經(jīng)濟良性發(fā)展，市場環(huán)境樂觀