【正文】 %測(cè)算，以目前16000元/平方米五成十年按揭購買三峽廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)門面計(jì)，首付8000元/平方米，則前十年單位面積的投資的流量分析如下： 單位：元/平方米第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年租金收入216023332520272229403175342937003700按揭支出1037103710371037103710371037103710371037物管支出180180180180180180180180180凈流量103794311161303150517231958221224832483累計(jì)1037941022232538305553751197321220614689則前十年單位面積的物業(yè)投資總回報(bào)率為：14689元/平方米 1/（1+6%）10 / 9037元/平方米100% = % 從自營(yíng)者的角度，以投資物業(yè)自己經(jīng)營(yíng)的形式，按目前三角碑商圈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)相當(dāng)于租金水平的50100%計(jì)（即扣除包括租金的經(jīng)營(yíng)成本后還有相當(dāng)于租金50100%的利潤(rùn)），取下限（50%）按租金180元／平方米，以目前16000元/平方米五成十年按揭購買三峽廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)門面計(jì)，首付8000元/平方米，則前十年單位面積的投資的流量分析如下： 單位：元/平方米第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年購房支出8000000000000按揭支出1037103710371037103710371037103710371037物管支出0180180180180180180180180180經(jīng)營(yíng)收入0324032403240324032403240324032403240上年結(jié)轉(zhuǎn)090377014499129689451078310151247147凈流量903770144991296894510783101512471479170從上表中可以看出，按目前三角碑商圈平均經(jīng)營(yíng)水平的下限，在三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL投資門面，在第五年后就可收回投資，開始穩(wěn)步贏利。三、 三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL投資收益分析據(jù)調(diào)查，目前重慶市主城區(qū)主要商業(yè)中心區(qū)營(yíng)業(yè)門面月租金平均為：解放碑：300－500元／平方米 兩路口：200－300元／平方米觀音橋：250－400元／平方米 楊家坪：250－400元／平方米火車站：200－250元／平方米 南 坪：250－400元／平方米必須說明的是，上述數(shù)據(jù)是綜合了不同區(qū)位租金差異的平均值，如果在最佳黃金地段，其租金可翻一倍以上。商場(chǎng)已成為購物、休閑、娛樂、公共活動(dòng)的市民活動(dòng)中心。中國(guó)因改革開放，已成功告別了商品短缺時(shí)代。中國(guó)北京、上海、廣東很多商場(chǎng)因零售后各自為政而使非常好的地段的商場(chǎng)倒閉，投資人血本無歸，進(jìn)退維谷。但是，不是任何一個(gè)商場(chǎng)均能升值，這主要是取決于商場(chǎng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和下列特征： 只有統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招租，統(tǒng)一廣告包裝和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)才有升值機(jī)會(huì)。朝天門交易市場(chǎng)現(xiàn)在房屋和攤位的租售價(jià)格均高出10年前的價(jià)格許多。重慶95年至98年商業(yè)用房的建設(shè)投資分別為98175萬元、141372萬元、204346萬元、255712萬元、％，96年至98年商業(yè)用房的銷售面積分別為23萬平方米、22萬平方米、156萬平方米；商場(chǎng)平均每平方米銷售價(jià)格分別為1827元、3083元、3272元，平均漲幅34％，％；同期商場(chǎng)出租價(jià)格分別為1115133，％，％，由此我們可知商場(chǎng)租售價(jià)格從總體看呈上升趨勢(shì)，而且漲幅較大。平均漲幅20％；市場(chǎng)租賃價(jià)格分別為113元、99元、70元，由此我們可知寫字樓價(jià)格從總體上看呈下降趨勢(shì)。況且投資寫字樓不可能幾平方米、十平方米，要買即要買一層或幾層，一次投資很大，況且投資后又不是一次能租出去，不適于普通市民的投資取向。因?yàn)閷懽謽堑闹饕凶鈱?duì)象是一些省外、國(guó)外的大機(jī)構(gòu)，當(dāng)?shù)毓鞠M(fèi)不切實(shí)際。住宅價(jià)格還在下跌。％，住宅的竣工面積也呈直線上升，％，城區(qū)近三年1991991999平均每平方米的市場(chǎng)交易價(jià)格分別為995元、1150元、960元。二、不同形式的不動(dòng)產(chǎn)投資分析中國(guó)人的投資習(xí)慣：存款不如置業(yè)，特別是在當(dāng)前存款利率連續(xù)下調(diào)并且要交利息稅的今天，把現(xiàn)金存入銀行和放在家里已沒有什么兩樣，如何使手中的現(xiàn)金保值增值已成為每一個(gè)現(xiàn)金擁有者最關(guān)心的問題，那么是不是什么不動(dòng)產(chǎn)都增值呢？我們先看下面的分析。據(jù)中國(guó)國(guó)家經(jīng)貿(mào)委和中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心等單位聯(lián)合組織的一次對(duì)APEC（亞太經(jīng)合組織）成員在華投資中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境問卷調(diào)查的結(jié)果，外商對(duì)華投資區(qū)位選擇東部為多，中、西部大致相當(dāng)，東、中、西的比例為40:30:30，%，可見重慶投資環(huán)境在西部地區(qū)具有較強(qiáng)的比較優(yōu)勢(shì)，中國(guó)西部地區(qū)重慶的投資環(huán)境最優(yōu)。（三） 不動(dòng)產(chǎn)投資分析股票投資風(fēng)險(xiǎn)大，國(guó)債及存款收益低，同時(shí)受物價(jià)波動(dòng)影響大，那么什么投資即安全同時(shí)又有較大增長(zhǎng)潛力呢？從國(guó)際、中國(guó)沿海及內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況看，房地產(chǎn)投資在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)其價(jià)格總是呈上揚(yáng)趨勢(shì)，并且增幅較大，香港在近30年里其樓市價(jià)格上漲近十倍甚至數(shù)十倍，上海在近15年里其不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格也上漲數(shù)倍甚至十倍，中國(guó)重慶市的不動(dòng)產(chǎn)在近5年內(nèi)其價(jià)格也指數(shù)分別為100、也可以說在重慶投資房地產(chǎn)的收益率在12％－22％之間，相對(duì)于銀行定期存款、國(guó)債及股票來說高出許多，而且房地產(chǎn)作為一種實(shí)物投資，其幾乎不會(huì)因物價(jià)的上漲而貶值，相反，物價(jià)上漲往往能拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的輪番上漲，從長(zhǎng)時(shí)期來看，房地產(chǎn)投資具有保值增值的巨大功效。如果不以炒股為目的，而以股票長(zhǎng)期投資為宗旨來看，從中國(guó)的股市發(fā)展進(jìn)程看，股市最低迷的時(shí)候一般股票市盈率為20倍左右，股市瘋狂的時(shí)候一般股票的市盈率為40倍左右，%5%，介于定期存款與國(guó)債利息之間，由于股份公司并不把全部利潤(rùn)用于分紅，故股民的實(shí)際收益率則更低，同時(shí)這種收益還具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性，因?yàn)楣镜臉I(yè)績(jī)也可能是好，也可能是差，甚至可能虧損。股市在其炒作過程中并不產(chǎn)生社會(huì)貨幣總量的增加，它的最終結(jié)果是一種近似于中國(guó)人打麻將的資產(chǎn)重組，是貨幣由一個(gè)口袋流向另一個(gè)口袋的過程，它的贏家始終是證券公司和國(guó)家，輸家則是大多數(shù)散戶股民（從長(zhǎng)期來看，如果散戶股民不是贏了就出場(chǎng)的話）。中國(guó)的股市剛起步，發(fā)育不成熟。存款及國(guó)債的共同特點(diǎn)是收益率低，收益穩(wěn)定，無明顯風(fēng)險(xiǎn)，但這種風(fēng)險(xiǎn)是建立在國(guó)家經(jīng)濟(jì)比較穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上的，如果中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)持續(xù)通貨膨脹，在目前國(guó)債及存款不作保值計(jì)息的情況下，則其風(fēng)險(xiǎn)就非常大，特別是利息稅的開征，更使得銀行存款毫無經(jīng)濟(jì)意義，回避這種風(fēng)險(xiǎn)最好的辦法是把貨幣變成實(shí)物，尤其是變成有增值保值功效的實(shí)物。從今年的國(guó)債發(fā)行情況看，其利率較以往年份低，%，也即若是購買10000元國(guó)債的話，每年可獲取的收益為540元，國(guó)債的特點(diǎn)是收益穩(wěn)定，不受國(guó)家經(jīng)濟(jì)形態(tài)的影響，是一種無風(fēng)險(xiǎn)的投資方式，也正因?yàn)槿绱?，它也失去了獲取更高收益的機(jī)會(huì)。 再由上述同區(qū)同質(zhì)營(yíng)業(yè)用房比較，三峽廣場(chǎng)區(qū)位中心效應(yīng)明顯，配套設(shè)施、經(jīng)營(yíng)管理較為完善且消費(fèi)人流量巨大，鑒于十五期間沙區(qū)發(fā)展前景，其營(yíng)業(yè)房增值空間較大，同時(shí)按投資動(dòng)態(tài)計(jì)算，投資收益率在80%左右（詳見第五部分），為快速回籠資金及資產(chǎn)運(yùn)作提供了較大時(shí)間空間。隨著重慶經(jīng)濟(jì)地位的迅速提升，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，將會(huì)迅速升溫，與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市比較，其增值的潛力更大。重慶的房地產(chǎn)也不例外，房地產(chǎn)的發(fā)展正處于相對(duì)低潮階段，其價(jià)值被低估，在此時(shí)購房置業(yè)，物超所值。售價(jià)包括機(jī)電費(fèi)用（自動(dòng)扶梯、可換新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)、煙感、溫感、聲光報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、濾清排煙系統(tǒng)、濾毒清洗系統(tǒng)、移動(dòng)電話發(fā)射系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)）及店面裝修費(fèi)用（祥見項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)）?？傮w而言，三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL以其統(tǒng)一性、綜合性、前瞻性的特色，充分利用天時(shí)、地利、人和的有利條件，為項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。綜合性――作為景觀、文化、商業(yè)一體化的城市中心商業(yè)建筑體，通過表現(xiàn)三峽流域巴楚文化的風(fēng)貌、展現(xiàn)三峽工程的恢宏浩大的微縮景觀，充分利用景觀的價(jià)值，以景觀為紐帶，以文化傳播為精髓，以地處商業(yè)中心區(qū)為依托，將景觀、文化與現(xiàn)代商業(yè)文明有機(jī)結(jié)合，形成合縱（中央步行街）聯(lián)橫（其他城市廣場(chǎng)）的中心步行商業(yè)街區(qū)，將娛樂、休閑、購物巧妙融合，營(yíng)造全新休閑消費(fèi)文化，充分體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)中心的綜合性特點(diǎn)，成為“重慶第二商貿(mào)中心”的標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)。第三部分 項(xiàng)目特色分析將三角碑商圈建成“重慶市第二商貿(mào)中心”作為重慶市沙坪壩區(qū)政府“十五”計(jì)劃期間的主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)之一，錦繡三峽廣場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)作為“十五”計(jì)劃的六大重點(diǎn)工程之一，對(duì)推動(dòng)沙區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改變城市面貌、早日實(shí)現(xiàn)目標(biāo)具有重要意義。除了出借給社區(qū)舉辦各種集會(huì)以外，購物中心也可以利用下沉式廣場(chǎng)作種種藝術(shù)文化活動(dòng)、社會(huì)公關(guān)活動(dòng)或商品促銷活動(dòng)，基本上三峽廣場(chǎng)是一種多功能的服務(wù)設(shè)施。（6）服務(wù)設(shè)施規(guī)劃三峽廣場(chǎng)，實(shí)際上扮演成為沙區(qū)居民生活活動(dòng)中心的角色。一般垃圾處理場(chǎng)皆就近設(shè)置于貨運(yùn)裝卸場(chǎng)旁邊，以便垃圾集中并處理后立即運(yùn)走。同時(shí)，由于餐飲業(yè)的加入，