【正文】 1招商銀行 10,668 10,668 郵儲(chǔ)銀行 3,670 3,670星展銀行 304 2,421 2,725廣發(fā)銀行 1,510 1,510東亞銀行 444 444渤海銀行 396 396恒生銀行 116 116合計(jì) 519,635 146,377 458,830 1,124,843擔(dān)保業(yè)務(wù)自 2009年才開始大規(guī)模的輸送量，主要是以交通銀行和工商銀行為主，占所有合作銀行擔(dān)保業(yè)務(wù)總量的 80%以上。終端個(gè)人業(yè)主主要為擔(dān)保業(yè)務(wù)和小額家庭貸款業(yè)務(wù)的付費(fèi)方，銀行機(jī)構(gòu)主要作為按揭代理業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)的付費(fèi)方和合作伙伴。按揭代理的銷售收入占總收入的比例自 2007年的 %下降到 2009年的 %，2009年各類業(yè)務(wù)的總銷售收入超過 5,200萬元。 3 年各產(chǎn)品業(yè)務(wù)量及創(chuàng)收單位：萬元業(yè)務(wù)品種 財(cái)務(wù)指標(biāo) 2007年 2008年同比變動(dòng) 2009年同比變動(dòng)按揭代理 年業(yè)務(wù)量 458,830 146,377 68% 519,635 255%業(yè)務(wù)總收入 1,932 566 71% 1,701 201%置業(yè)擔(dān)保 年業(yè)務(wù)量 13,900 13,020 6% 194,327 1393%業(yè)務(wù)總收入 88 103 17% 1,281 1141%現(xiàn)金贖樓 年業(yè)務(wù)量 7,660 44,171 477% 45,486 3%業(yè)務(wù)總收入 164 1,044 537% 855 18%小額貸款 年業(yè)務(wù)量 1,867 933 50% 7,058 656%業(yè)務(wù)總收入 66 216 229% 781 262%數(shù)據(jù)來源：X擔(dān)保財(cái)務(wù)部 3 年?duì)I業(yè)收入構(gòu)成單位：萬元業(yè)務(wù)品種 2007年比例 2008年比例 2009年比例 按揭代理 1,932 % 566 % 1,701 %置業(yè)擔(dān)保 88 % 103 % 1,281 %現(xiàn)金贖樓 164 % 1,044 % 855 %小額貸款 66 % 216 % 781 %其它 12 % 263 % 587 %收入合計(jì) 2,261 % 2,192 % 5,205 %自 2006年以來，X擔(dān)保主營業(yè)務(wù)由單一的按揭代理銷售，發(fā)展為按揭代理、置業(yè)擔(dān)保、現(xiàn)金贖樓和小額貸款等多元化房地產(chǎn)交易相關(guān)業(yè)務(wù)。小額信貸業(yè)務(wù)在其服務(wù)領(lǐng)域，強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)、杠桿化。主營業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)開展情況按揭代理無風(fēng)險(xiǎn)、成熟的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)、模式和發(fā)展路徑清晰、復(fù)制能力強(qiáng)置業(yè)擔(dān)保低風(fēng)險(xiǎn)、高收益業(yè)務(wù)，以按揭為基礎(chǔ)，模式清晰現(xiàn)金贖樓低風(fēng)險(xiǎn)、高收益業(yè)務(wù)，以按揭為基礎(chǔ)，模式清晰小額信貸擁有完整業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，適度開展 按揭代理業(yè)務(wù)流程 擔(dān)保業(yè)務(wù)流程小額信貸業(yè)務(wù)流程 按揭代理及擔(dān)保業(yè)務(wù)同屬按揭業(yè)務(wù)鏈，其中按揭服務(wù)貫穿全流程，擔(dān)保為其中階段需求（見X擔(dān)保業(yè)務(wù)流程圖示）。 X擔(dān)保主營業(yè)務(wù)定位為：”Mortgage amp。 X擔(dān)保采取低成本運(yùn)作模式，固定成本占比小，具有較大的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)金贖樓融安擔(dān)保、安信巨融X產(chǎn)品豐富、收費(fèi)合理、渠道多，市場占有率 20%以上，優(yōu)勢(shì)較為明顯小額信貸信安易貸、中安信業(yè)、UA 三家企業(yè)貸款余額分別為 、 2億元，月增量分別為 6000、3000和 1600萬元，X貸款余額 4000萬元，月增量 1000萬元。 主營業(yè)務(wù)主要競爭對(duì)手競爭地位比較按揭代理南楓按揭（泛華金融）業(yè)務(wù)量接近，X品牌及凈利潤指標(biāo)領(lǐng)先。 2 可能的行業(yè)無序競爭新興行業(yè)在發(fā)展初期，可能遭遇行業(yè)內(nèi)的無序競爭。序號(hào)不利因素描述 4 過戶和抵押登記時(shí)間縮短房管機(jī)構(gòu)不斷縮短產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記時(shí)間將持續(xù)擠壓擔(dān)保收費(fèi)率。 不利因素按揭代理、擔(dān)保業(yè)務(wù)：序號(hào)不利因素描述 1 房地產(chǎn)市場政策和信貸政策影響業(yè)務(wù)規(guī)模受政府調(diào)控及銀行房貸政策及二手房交易量影響較大。 4 商業(yè)銀行合作空間大國家開發(fā)銀行和中小型商業(yè)銀行，對(duì)于房屋按揭與小額信貸業(yè)務(wù)認(rèn)可度高，合作空間大。 2 市場空間大國內(nèi)房屋按揭、民間借貸需求巨大。 3 區(qū)域發(fā)展不平衡城市間房貸業(yè)務(wù)發(fā)展存在差距，為專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)全國化發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。擔(dān)保業(yè)務(wù)：序號(hào)有利因素描述 1 過戶及抵押登記時(shí)間較長房產(chǎn)交易過程中的過戶及抵押登記時(shí)間較長導(dǎo)致了市場對(duì)階段性擔(dān)保的需求。序號(hào)有利因素描述 2 市場對(duì)按揭代理專業(yè)服務(wù)需求加強(qiáng)房貸業(yè)務(wù)參與各方對(duì)按揭代理服務(wù)的專業(yè)水平和質(zhì)量要求提升。小額信貸： 2005年以前，主要是面向農(nóng)村的小額貸款試點(diǎn)，有代表性的是由中科院支持的全國 6省市的農(nóng)村小額貸款試點(diǎn)； 2005年，中安信業(yè)在深圳正式規(guī)?；l(fā)展小額信貸業(yè)務(wù)； 2007年，人民銀行深圳中心支行推動(dòng) 5家公司進(jìn)行小額貸款試點(diǎn)，世聯(lián)小額信貸是其中之一； 2008年，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于小額貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，全國多城市開始推動(dòng)小額貸款試點(diǎn)； 2009年，全國小額貸款牌照發(fā)放進(jìn)入高峰期。其他地區(qū)： 2003年億達(dá)按揭在廣州成立，是廣州市首家注冊(cè)的按揭服務(wù)公司； 2004年X按揭在深圳成立，是深圳市首家注冊(cè)的按揭代理公司； 2006年偉嘉安捷在北京成立，是北京市首家專業(yè)房產(chǎn)貸款顧問公司。目前執(zhí)行中的相關(guān)制度政策包括：《關(guān)于小額貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》銀監(jiān)發(fā)（2008）23號(hào)文、《深圳市小額貸款公司試點(diǎn)管理暫行辦法》深圳市政府（ 2009）8號(hào)文、《小額貸款公司改制設(shè)立村鎮(zhèn)銀行暫行規(guī)定》銀監(jiān)發(fā)（2009）48號(hào)文 ，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)、小額信貸業(yè)務(wù)均處于初級(jí)發(fā)展階段。置業(yè)擔(dān)?；颥F(xiàn)金贖樓作為準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)，目前僅在業(yè)務(wù)合作方面，銀行對(duì)此類公司的注冊(cè)資本金普遍要求 1億元，政府機(jī)構(gòu)暫無特別監(jiān)管要求。小額信貸：又叫小額家庭貸款，以家庭為借款人主體，以借款人家庭信用為基礎(chǔ)，用途為房屋購買（或裝修）、家庭消費(fèi)、特別開支和家庭（家族）企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用款的無抵押、無擔(dān)保小額信用貸款。置業(yè)擔(dān)保：二手樓交易過程中，在原按揭銀行注銷抵押登記至新按揭銀行完成抵押登記的交易過程中，為交易雙方客戶向新按揭銀行申請(qǐng)的短期贖樓貸款提供保證，并代理客戶完成贖樓、注銷抵押登記、過戶及重新抵押等相關(guān)交易手續(xù)。截至 2009年 12月 31日，股權(quán)結(jié)構(gòu)為：序股東名稱出資額（萬元）股權(quán)比例 深圳X擔(dān)保有限公司 610 100% 合計(jì) 100％610 主營業(yè)務(wù)為：投資興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)），國內(nèi)貿(mào)易（不含專營、?？?、專賣商品）。截至 2009年 12月 31日，股權(quán)結(jié)構(gòu)為序號(hào)股東名稱出資額（萬元）股權(quán)比例 深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司 200 100% 合計(jì)100％200 主營業(yè)務(wù)為：房地產(chǎn)按揭代理服務(wù)。截至 2009年 12月 31日，股權(quán)結(jié)構(gòu)為：序號(hào)股東名稱出資額（萬元）股權(quán)比例 1 深圳X擔(dān)保有限公司 4400 88% 2 深圳市加順貸投資有限公司 600 12% 合計(jì) 5000 100%主營業(yè)務(wù)為：小額貸款（不得吸收存款）和擔(dān)保業(yè)務(wù)。各業(yè)務(wù)部門均設(shè)置了績效考核職責(zé)。X擔(dān)保實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理、副總經(jīng)理及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)公司日常的經(jīng)營管理工作。 X擔(dān)保建立了股東會(huì)、執(zhí)行董事、監(jiān)事及總經(jīng)理辦公室等公司組織結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)任X擔(dān)保公司副總經(jīng)理、世聯(lián)小額信貸公司總經(jīng)理。 伍致輝先生，現(xiàn)年 37歲，大學(xué)本科學(xué)歷；2006年 7月取得美國金融管理學(xué)會(huì)注冊(cè)財(cái)富管理師（CWM）資格。 何建中先生，現(xiàn)年 42 歲，大學(xué)本科學(xué)歷；曾就職于湖北省國際信托投資公司，任資金計(jì)劃部經(jīng)理；深圳市深茂集團(tuán)有限公司投資部經(jīng)理；深圳市正龍達(dá)實(shí)業(yè)有限公司工作總經(jīng)理；2004年加入X按揭、世聯(lián)信貸，歷任拓展經(jīng)理、業(yè)務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理。 牛勇先生，現(xiàn)年 36 歲，大學(xué)本科學(xué)歷；曾任華強(qiáng)集團(tuán)二級(jí)公司財(cái)務(wù)部部長，自 2001年就職于世聯(lián)，歷任世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理、集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理；2008年始，任X擔(dān)保三公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、深圳市世聯(lián)小額信貸公司副總經(jīng)理。但項(xiàng)目同時(shí)會(huì)帶來市場、經(jīng)營和管理等風(fēng)險(xiǎn)，公司需要重點(diǎn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制、財(cái)務(wù)管理等內(nèi)部管理體制。 根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的投資回報(bào)期為 ，10年測(cè)算期內(nèi)投入能夠完全收回；內(nèi)含報(bào)酬率為 18%，凈現(xiàn)值為 1,840，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 70萬元用于集成 IT系統(tǒng)平臺(tái)建設(shè)，以保障各業(yè)務(wù)品種的標(biāo)準(zhǔn)化管理和提高后臺(tái)運(yùn)營管理效率。 2,000萬元用于補(bǔ)充深圳地區(qū)置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的保證金，可增加擔(dān)保額度 2億元，擔(dān)?？傤~度將達(dá)到 ，以保障置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)擴(kuò)張計(jì)劃的實(shí)施。 項(xiàng)目資金將由世聯(lián)以超募資金完成。 ：4,608萬元，其中 3,000萬元增加注冊(cè)資本，1,608萬元計(jì)入資本公積。第一章項(xiàng)目概述 深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司（以下簡稱“公司”、“世聯(lián)”）對(duì)深圳X擔(dān)保有限公司（以下簡稱“X擔(dān)?！保┻M(jìn)行增資擴(kuò)股。X擔(dān)保自 2006年成立以來，面對(duì)二手房存量市場，通過按揭代理業(yè)務(wù)服務(wù)全程、擔(dān)保業(yè)務(wù)作為補(bǔ)充性服務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入及利潤實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，其中按揭代理服務(wù)在深圳市場份額達(dá)