【正文】 訪者人數(shù)的14%；當房地產(chǎn)周圍設(shè)有娛樂中心時，有消費意愿的人數(shù)為14，占總受訪者人數(shù)的5%。未來房地產(chǎn)面積為80至120平米的需求量會成為市場需求的主體，房地產(chǎn)市場會由這部分房地產(chǎn)的價格來決定。 在本次調(diào)查中，理想房產(chǎn)面積在60至80平米的受訪者有25人，占總受訪者的9%；理想房產(chǎn)面積在80至100平米的受訪者有98人，占總受訪者的36%；理想房產(chǎn)面積在100至120平米的受訪者有105人，占總受訪者的39%；理想房產(chǎn)面積在120平米以上的受訪者有42人，占總受訪者的16%。 （五）房地產(chǎn)的面積房地產(chǎn)的需求具有層次性，有的人買房是為了生存性需求，可能需要的面積并不大，有的人買房是消費需求的結(jié)構(gòu)性層次，他們需要更好的生活環(huán)境，那么他們可能會優(yōu)先考慮面積大一些的房地產(chǎn)。居民有很大購買需求；，居民的購買需求大大減少。 （四）房地產(chǎn)的價格居民的消費能力不同，不同價格的房地產(chǎn)在一定程度上也限制了居民們的消費需求，不同價位的房地產(chǎn)的需求量由此產(chǎn)生了很大差異。本次調(diào)查中收入3000元以下的受訪者有38人，占總受訪者14%，其中有25人有購房需求，占該收入段66%；收入3000至6000元的受訪者有110人，占總受訪者41%，其中有80人有購房需求，占該收入段73%；收入6000至12000元的受訪者有68人，占總受訪者25%，其中54人有購房需求，占該收入段79%；收入12000以上的受訪者有54人，占總受訪者20%，其中45人有購買需求，占該收入段83%。隨著北京市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，居民的生活水平不斷提高，收入也大幅提升。很顯然想在其他三個地區(qū)買房的人數(shù)相差不多，而更多的人想在東城區(qū)買房，雖然東城區(qū)房價更高，但是想要在東城區(qū)購房的人仍然高居榜首，也可以說正是因為更多的人想要在東城區(qū)買房才將東城區(qū)房價越推越高。（二）各地區(qū)房地產(chǎn)購買意愿這次共有204人有購房意愿。20歲以下的受訪者中有1人有購房需求，占總需求人口的1%；20至30歲的受訪者中有179人有購房需求，占總需求人口的88%；30至45歲的受訪者中有22人有購房需求，占總需求人口的10%；45歲以上的受訪者中有2人有購房需求，占總需求人口的1%。這次調(diào)查問卷中，20歲以下的受訪者有8人，占所有受訪者的3%；20至30歲的受訪者有194人，占所有受訪者的72%；30至45歲的受訪者有59人，占所有受訪者的22%；45歲以上的受訪者有9人，占所有受訪者的3%。以下我對該次調(diào)查的人口結(jié)構(gòu)進行了統(tǒng)計分析。經(jīng)統(tǒng)計，本次問卷調(diào)查共計發(fā)放300份問卷，共有效回收270份問卷，問卷回收率為90%。 （三）問卷調(diào)查的實施在完成問卷的設(shè)計打印工作后，我于2017年3月15日到3月24日，分別在北京市東城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)、石景山區(qū)、豐臺區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)、大興區(qū)、昌平區(qū)和懷柔區(qū)各發(fā)放了30份調(diào)查問卷，對隨機路人進行問卷調(diào)查，深入的了解市民們的購買需求，對北京市房地產(chǎn)市場的需求量也有了更準確的了解。 （二）調(diào)查方法 （1）文獻資料法從宿州學院閱覽室借讀相關(guān)書籍，在電子閱覽室，登錄知網(wǎng)網(wǎng)站查看房地產(chǎn)市場相關(guān)書籍期刊，為本次北京市房地產(chǎn)價格影響因素分析提供有力理論依據(jù)。三．北京市房地產(chǎn)價格影響因素調(diào)查 （一）調(diào)查內(nèi)容與研究對象（1）調(diào)查內(nèi)容：該調(diào)查問卷的調(diào)查內(nèi)容主要是了解北京市不同年齡段居民對房地產(chǎn)的需求、以及北京市居民對房地產(chǎn)在房價、房屋面積、房屋所處地域等方面的需求，進而了解各因素對房價的影響。另外北京作為首都，吸引了大量的人口流入，過高的人口壓力與房地產(chǎn)需求使得房地產(chǎn)市場的價格被進一步堆高，北京政府對此也做出了人口疏解方案，將部分教育、醫(yī)療與服務設(shè)施向郊區(qū)遷移，加上周邊城市的協(xié)同發(fā)展以及京津冀一體化的推進，極大緩解了中心城區(qū)的市場壓力。 （四）政策實施最近幾年的北京房地產(chǎn)市場算是處于一個調(diào)整時期，中央政府對此也做出了通過貨幣政策調(diào)整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等措施來保障合理購房需求。圖中在05年各地區(qū)房價基本一致，在09年開始分化，東城區(qū)房價飆升，遠超其他地區(qū)，在12年各地區(qū)房價同時下滑，又在13年同時以高速反彈，直到15年，東城區(qū)房價已然高達55000/平米，這四大地區(qū)中居末位的朝陽區(qū)房價都達到了28000/平米。整體來看的話，北京市人口是穩(wěn)步上升的，人口基數(shù)的日益上升，使得購房需求不斷增多，也推動了房價的上漲。第二層是消費需求的結(jié)構(gòu)性層次，由于居民的收入高低以及生活方式不同，他們對房地產(chǎn)的需求也可分為高中低價位檔次。第一層是功能性需求層次。此外房地產(chǎn)需求在同一地區(qū)的市區(qū)與郊區(qū)之間也有著分明的區(qū)域性，人口密集度，房價的高低，周邊設(shè)施的分布情況等都會導致房地產(chǎn)需求的變化。房地產(chǎn)是基于土地而形成的上層建筑，它的位置是固定的，不可移動，這就決定了房地產(chǎn)需求的地區(qū)差別。房地產(chǎn)需求是房產(chǎn)需求和地產(chǎn)需求的融合，土地是房屋的載體，而房屋是土地的上層建筑，所以，這兩者有著不可分割的聯(lián)系，有著絕對的整體性。它是指人們購買房地產(chǎn)將其作為一種價值形式儲存，經(jīng)過出售或者出租來滿足人們保值增值的需求。它是因為居民生活必須從而形成的對房地產(chǎn)房地產(chǎn)商品建筑的需求。它指的是生產(chǎn)部門和服務部門為了滿足經(jīng)營需要從而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)商品建筑的需求。 （三）房地產(chǎn)需求 房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營性消費主體和房地產(chǎn)個人消費者，在一定時間內(nèi)、一定價格水準上，有意愿且有能力購買的房地產(chǎn)商品總量。政府一方面想拉動經(jīng)濟發(fā)展、增加稅收，另一方面又想平衡房價，造福于民。政府土地出讓金成為財政收入的主要途徑之一。房地產(chǎn)市場需求較大，會出現(xiàn)哄搶的情況，此時房地產(chǎn)市場價格會上漲；反之，若房地產(chǎn)市場房子擠壓過多，開發(fā)商為了盡快銷售出去會降價銷售，房地產(chǎn)價格會下降。供給小于需求的時候，供不應求，會出現(xiàn)物以稀為貴的現(xiàn)象。 商品的價格由商品的價值決定，受供求關(guān)系的影響。 （3）房地產(chǎn)價格的特殊性正常的商品都是人們勞動的成果，而商品的價值也是由生產(chǎn)該產(chǎn)品的社會必要勞動時間來決定的，但是房地產(chǎn)的價格中除了建筑本身，還包含了土地資源，土地本身不是勞動產(chǎn)品，它的價格只是地租的資本化，土地價格是不能以社會必要勞動時間來計算的，所以房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它不完全是勞動產(chǎn)品，價格也不完全根據(jù)社會必要勞動時間來計算。隨著居民生活水平的日益提升，居民在生活上的消費比重也越來越多，所以房地產(chǎn)的價格和國民經(jīng)濟發(fā)展以及居民生活條件具有著不可分割的密切聯(lián)系。（5）房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤和稅金，其利潤不是固定的，它取決于企業(yè)的經(jīng)營水平，而稅金包含房地產(chǎn)交易的契稅和房地產(chǎn)開發(fā)商的所得稅等。（3）建筑安裝工程費，它是指房地產(chǎn)建筑的總體造價，是由主體工程費、附屬工程費、配套工程費及室外工程費組成。