【正文】 ）圖略在已經(jīng)營業(yè)的項目中，整體租賃價格均在200—300元/㎡/月的范圍。圖3：購買目的圖略各項目已經(jīng)成交的銷售客戶中，90%以上為投資客戶，自用客戶只占10%，“黑格金界”項目推出的產(chǎn)權(quán)式商鋪則直指投資客戶，投資者只擁有物業(yè)的收益權(quán)，不享受物業(yè)的使用權(quán)，%投資回報率被眾多投資客戶看好。小結(jié)：地下商業(yè)相對于地上商業(yè)有價格上的優(yōu)勢，且整體銷售情況良好。此時推出的項目中，“黑格金界” 總價較低的產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)住了市場的考驗，而對于部分總價較高的商業(yè)項目銷售速度開始趨于緩慢，“輕軌名店城”在5月開盤銷售時銷售狀況良好，300余個商鋪開盤銷售80余個，各項政策一出臺受到的影響極為明顯，開發(fā)商為了避免項目在市場中受到更為慘重的影響，及時的做出了封盤這一舉措，開始處于觀望狀態(tài)，等待政策風(fēng)波過去，投資者重失信心后再擇時推出。整體市場銷售情況可從以下三個階段來看：2005年以前，在房地產(chǎn)市場一片大好的態(tài)勢下，推出的項目均能達到90%以上的銷售率，大部分項目銷售達到100%，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面?？梢钥闯?，地下商業(yè)相比地上商業(yè)有價格上的優(yōu)勢。“黑格金界”項目推出的是產(chǎn)權(quán)式商鋪，由于商業(yè)只享有20年收益權(quán)銷售均價在20000元/㎡；“中環(huán)銀座”“香榭儷大道”定位為中高檔項目，銷售均價分別為37000元/㎡、25000元/㎡。在2000年前后，由于重慶整體房地產(chǎn)市場水平不高，楊家坪商圈及南坪商圈的地下項目推出的時間較早，當(dāng)時的銷售均價在10000元/㎡左右，目前從一些投資客戶轉(zhuǎn)讓價格來看均價一般也在20000元左右，可以看出這些項目已經(jīng)明顯的升值。表1：部分近期在售項目簡情表略圖1：整體地下商業(yè)市場銷售均價（元/㎡）圖略由于地下商業(yè)所處的位置均在中心商圈范圍內(nèi)，所以整體的銷售價格均價一般20000—30000元/㎡之間，最高達到55000元/㎡。（二）需求市場分析一般情況下，住宅物業(yè)從購買到使用基本上為同一人?？梢钥闯?，開發(fā)商都想在同質(zhì)化競爭激烈的市場中獨樹一幟。中高檔商業(yè)在硬件環(huán)境和經(jīng)營業(yè)態(tài)的品質(zhì)上均能吸引部分消費群體，但是還是存在經(jīng)營業(yè)態(tài)同質(zhì)化，中高檔項目如果要鞏固市場地位還需要優(yōu)化項目的個性。低檔商業(yè)如果不做即時的調(diào)整，最終將會陷入經(jīng)營不善，關(guān)門歇業(yè)的局面。各區(qū)域的項目都存在嚴重的同質(zhì)化經(jīng)營業(yè)態(tài)，導(dǎo)致項目間的市場競爭異常激烈，但是結(jié)合商圈地上商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)及針對的目標(biāo)消費群來看，這些商圈都需要中低檔商業(yè)的存在，且有大量的需求，在激烈的市場競爭中各項目經(jīng)營狀況暫未受到太大的影響。沙坪壩商圈地下商業(yè)項目全部定位為中低檔商業(yè)；楊家坪商圈、南坪商圈全部定位為低檔、中低檔物業(yè)。“金源不夜城” 打造的是一個帶有拉斯維加斯風(fēng)格不夜城，該項目花費巨資3億元進行特色建筑裝修，整個裝修顯得極度豪華與奢侈，其經(jīng)營業(yè)態(tài)上引進了俱樂部、夜總會、KTV、網(wǎng)吧、品牌服飾、珠寶、火鍋店、特色餐飲業(yè)態(tài)，是目前唯一一個引進餐飲的地下商業(yè)項目，滿足了消費者吃喝玩樂一條龍服務(wù)，項目也屬于無可爭議的高端項目；“嘉年華女人街”經(jīng)營業(yè)態(tài)定則位為中高檔女性百貨；“佳儂商業(yè)街”經(jīng)營業(yè)態(tài)上定位為中低檔服裝、飾品、小商品。由此看出，該區(qū)域地下商業(yè)各項目都有獨特的定位主題，配比基本合理。“黑格金界” 項目打造的是“中國第一LOFT藝術(shù)商業(yè)大道”，依托藝術(shù)的賣場環(huán)境，容納主題酒吧、音樂吧、藝術(shù)展示等業(yè)態(tài)；“輕軌名店城” 打造本市最高檔次的國際化地下商業(yè)街，引進的是高檔國際時尚精品；這兩個項目業(yè)態(tài)的差異化經(jīng)營必定將項目鎖定為高檔商業(yè)項目。必須結(jié)合各區(qū)域現(xiàn)有的商業(yè)品質(zhì)的容量及不同的消費需求而定。即將面市的項目中，不再出現(xiàn)新的低檔項目，逐步向高端商業(yè)市場發(fā)展。圖1：現(xiàn)有項目和后期項目的品質(zhì)對比圖略地下商業(yè)整體市場以中低檔商業(yè)為主流。商業(yè)品質(zhì)地下商業(yè)的品質(zhì)根據(jù)商業(yè)項目的包裝、宣傳力度、經(jīng)營業(yè)態(tài)、賣場舒適度、人流量等綜合因素分類為：高檔、中高檔、中低檔、低檔。小結(jié)： 以上各時期的放量可以看出，地下商業(yè)開發(fā)項目個數(shù)逐年增多，開發(fā)體量穩(wěn)定增長。各商圈現(xiàn)有容量和放量圖表略目前主城區(qū)地下商業(yè)已經(jīng)營業(yè)地下商場共11個，總面積122000平方米。2005年后，土地的日益稀缺，更加重視地下空間的利用，楊家坪、南坪商圈地下可利用空間有限，暫時沒有新項目啟動，新推的項目基本都集中在了解放碑商圈、沙平壩商圈，觀音橋商圈。各時期市場供應(yīng)情況圖表略2000年—2002年間，部分商圈城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)初步完成，地下可利用空間增大，平均每年至少一個項目面市，其中放量最為明顯的為南坪商圈，2000年推出總面積約4000平方米的“宏聲商業(yè)城”，時隔1年又推出總面積8000平方米的“宏聲流行前線”；其次是楊家坪商圈2000年推出了總面積5500平方米的“美儂購物天堂”。中等偏大、大型商業(yè)也占了相當(dāng)大的比例，“金源不夜城”超大型地下商業(yè)。但是對于地下商業(yè)而言，由于地下空間的局限性，1萬平方米以上就可以稱之為大型商業(yè)。小結(jié)：各商圈地下商業(yè)開發(fā)所占的比重可以看出，地下可利用的空間資源跟城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的開發(fā)力度有著直接的聯(lián)系。，占五大商圈地下商業(yè)的12%。解放碑商圈土地寸土寸金，日益稀缺，可作為商業(yè)開發(fā)利用的土地資源更顯緊缺，而人防工程和輕軌站的建設(shè)，為解放碑地下商業(yè)提供了5萬余平方米，較為集中的地下空間資源，占了五大商圈地下商業(yè)的28%；總規(guī)模排列第二。u 楊家坪地下商業(yè)略u 沙坪壩地下商業(yè)略u 南坪地下商業(yè)略主城區(qū)地下商業(yè)市場分析（一）供應(yīng)市場分析 供應(yīng)規(guī)模截至到2005年6月底前，重慶商業(yè)房總量為2600萬平方米，主城區(qū)商業(yè)面積總量約500萬平方米，%。目前，地下商業(yè)的建設(shè)正處于火熱發(fā)展階段。與此同時，、4萬平方米嘉陵公園，再加上觀音橋廣場以及周邊道路總面積約10萬平方米核心廣場的地下空間大力開發(fā)，將形成重慶最大的地下商業(yè)區(qū)。商圈在重慶五大商圈中最晚開發(fā)建設(shè)，打著“重慶向北”的口號仿佛在引導(dǎo)著城市的發(fā)展方向。是重慶市規(guī)劃的行政中心、經(jīng)濟中心、金融中心、商貿(mào)中心、文化中心、信息中心、科技中心，交通樞紐。在諸多利好條件下，解放碑商圈喊出了在步行街下再造一個解放碑的口號。重慶輕軌一號線的開通，解放碑臨江門輕軌總站、較場口輕軌總站的出口經(jīng)濟再次為解放碑的商業(yè)契機錦上添花。地上的商業(yè)空間布局已經(jīng)無法滿足重慶核心商圈的商業(yè)發(fā)展。是重慶直轄市的政治、經(jīng)濟、文化中心，是全市人口流動的主要目標(biāo)地，是重慶消費潮流與時尚的代表，是重慶最大的消費區(qū)，代表著重慶最高的消費水平，核心地位不可替代。圖1：五大商圈分布圖u 解放碑地下商業(yè)渝中區(qū)位于長江和嘉陵江交匯的半島之處。這也是根據(jù)城市發(fā)展的市場特征等因素所決定的。市場的主營業(yè)態(tài)也決定了單位面積的劃分不宜過大，目前重慶地下商業(yè)的平均單位面積在10平米左右，根據(jù)物業(yè)形態(tài)特征也不乏單位面積劃分在幾百平方米左右的休閑娛樂，特色餐飲業(yè)。（二）經(jīng)營結(jié)構(gòu)特征從重慶地下商業(yè)的物業(yè)特征來看，空間的局限性導(dǎo)致經(jīng)營結(jié)構(gòu)上缺乏引進大型