【正文】 濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 47 樣板房裝修的目的： 展現(xiàn)產(chǎn)品最強面 使客戶直接迸發(fā)購買欲望 樣板房建議 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 48 內(nèi)部空間 —— 小戶型 “體現(xiàn)全面的商務功能，達到小空間實現(xiàn)標準辦公功效” —— 以標準化辦公的要求來衡量小戶型， 做到“麻雀雖小，五臟俱全”， 公寓 樣板房建議 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 49 LOGO墻 經(jīng)理辦公區(qū) 員工辦公區(qū) 樣板房建議 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 50 屋頂園林建議 “ 休閑式 ” 屋頂園林 設計理念 主題： 心情園林 —— 根據(jù)人體一周的生理及心理變化，設計可組合和更換的屋頂園林，通過植物的氣味顏色和雕塑的形態(tài)調(diào)整人們的心情。外立面照明采用創(chuàng)新的系統(tǒng)控制和配光方式，燈具白光色溫和亮度可連續(xù)調(diào)節(jié)。 樓體燈光工程 建議采用 LED半導體照明技術 ，上海世博會上，它將作為世博園區(qū)建設主要的應用技術和展示世博主題的重要視覺元素。 手機信號放大系統(tǒng)（ 3G信號全覆蓋） 采用微蜂窩基站系統(tǒng)，中國移動、聯(lián)通公司在樓內(nèi)設置通訊基站，在吊頂、豎井內(nèi)設置天線，保證大樓內(nèi)部手機信號的暢通。與緊急廣播系統(tǒng)合二為一，發(fā)生緊急情況時可以聯(lián)動切換。 視頻及廣播系統(tǒng) 統(tǒng)一布置管理大廈公共區(qū)域內(nèi)的視頻系統(tǒng)及廣播系統(tǒng)，視頻平時作為導示、廣告宣傳使用，其他時候可以發(fā)布公告、問候、歡迎等 。具有遠程視頻會議、同聲傳譯、衛(wèi)星有線電視、多方電話會議、數(shù)字電影播放、無線寬帶上網(wǎng)、有線寬帶上網(wǎng)等功能；可提供超大高清晰背投、高清晰前投、多媒體投影機、專業(yè)高性能電子白板、先進影碟錄像播放系統(tǒng)、高保真專業(yè)會議音響等先進的設備支持。 無線局域網(wǎng) 在寫字樓大堂、寫字樓室外廣場、山大路室外廣場、三樓餐廳、四樓屋頂花園設無限局域網(wǎng)，能隨時滿足移動辦公的現(xiàn)實需求，激發(fā)商務靈感，讓工作與享受從容轉(zhuǎn)換輕松掌握。物業(yè)部可在大廈公告欄發(fā)布公告的同時，再向大廈各公司的行政部通過 Email發(fā)布通知。 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 43 員工俱樂部 利用寫字樓高區(qū)空置區(qū)域，設小型的健 身室、棋牌室、乒乓球室等運動健身中 心作為員工俱樂部。 ?設視頻宣傳導示系統(tǒng)。 ?裝修檔次按五星級酒店標準。 打造綠色科技建筑，申請綠色建筑認證。 ?咨詢公司咨詢費： 4060萬人民幣； ?LEED項目注冊費： 1500045000美元； ?設計審核費： /平方英尺； ?施工審核費： /平方英尺。 ?檔次 超越 ≠超支?？梢愿鶕?jù)客戶需要隨意升降，同時配合售樓顧問講解。 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 38 升降沙盤臺。 用 3d效果展示項目樓座布局結構特征； 觸屏看房通道。 根據(jù)不同季節(jié)，不同主題，白天或黑夜，變幻光線顏色，給人以人性化的高科技體驗感。以科技感十足的流線型、圓弧和球體為主的造型元素反復出現(xiàn)，形成對項目的直觀認識。 包裝建議 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 34 未來風格數(shù)字型裝飾。 售樓處內(nèi)設專門展示體驗區(qū)： 高科技體驗區(qū) 將項目未來的高技術含量設施設備，讓客戶提前親身體驗。 ?引入寫字樓標桿客戶，樹立項目高端形象。 ?利用開發(fā)商品牌，賦予項目更高附加值，跳出同質(zhì)產(chǎn)品，進行差異化競爭。 ?利用山大路商業(yè)特征，主推項目商業(yè)前景與投資高回報。 ?充分利用項目招商客戶資源。 ?商業(yè)部分能給項目聚集人氣，帶來客戶。 ?開發(fā)商在房地產(chǎn)領域缺少知名度。 ?寫字樓公寓均為商業(yè)上蓋物業(yè)，缺少獨立形象。 ?位于傳統(tǒng) CBD以外，缺少頂級寫字樓區(qū)域的外部條件。 ?地塊齊整，產(chǎn)品高端，公寓小戶型低總價。 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 30 設定目標 三、 實現(xiàn)目標需要解決的核心問題 四、項目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位 一、企業(yè)愿景 /項目目標 二、現(xiàn)狀梳理 /面臨的機遇與挑戰(zhàn) 五、項目營銷推廣策略 提出問題 解決問題 報告結構 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 31 項目 SWOT分析 內(nèi)部能力 外部環(huán)境 優(yōu)勢 劣勢 ?區(qū)位優(yōu)勢：科技商務核心區(qū)，交通方便，配套齊全。 區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)以中檔商務辦公為主，頂級寫字樓缺少外部環(huán)境支撐。 突破濟南現(xiàn)在市場局面，在 2年半時間內(nèi) 完成項目可售部分的全部銷售，回款 20億。 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 28 設定目標 三、 實現(xiàn)目標需要解決的核心問題 四、項目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位 一、企業(yè)愿景 /項目目標 二、現(xiàn)狀梳理 /面臨的機遇與挑戰(zhàn) 五、項目營銷推廣策略 提出問題 解決問題 報告結構 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 29 基于目標、項目和市場結論的問題導出 核心問題構建 項目 市場 目標 問題解析 樹立區(qū)域標志建筑，打造濟南電子商務旗艦， 完成集團在華東市場戰(zhàn)略布局，積淀資產(chǎn)。 高端寫字樓客戶以自用型為主，但核心區(qū)位內(nèi)投資客戶比例較高，超過 60%。 市場競爭總結 寫字樓市場競爭異常激烈，且同質(zhì)化嚴重。（首付 5成， 10年還清） 濟南公寓項目主要集中在中部和二環(huán)東到高新區(qū)板塊 , 南部、北部目前供應不大。 產(chǎn)品 ?中部高檔項目輻射區(qū)域廣泛，東、西部項目的購房者多為周邊轄區(qū)的客戶； ?首次置業(yè)、投資客戶占主體，約占 7成； ?自住客戶主要是購買南向 “小戶型”，作為過渡房，購房者多在 2535歲之間； ?投資客多為 3045歲的個體私營企業(yè)主具有一定經(jīng)濟實力。 公寓客戶分析 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 26 公寓市場 ?2022年 6月以來，公寓成交量大幅攀升，除今年春節(jié) 2月成交低迷外，其余月份成交量保持 700套左右 ； ?目前市場存量較少（ 5萬平），潛在供應 30萬平，公寓市場還有一定開發(fā)空間。 萬達達人界 高端的公寓產(chǎn)品輻射整個濟南區(qū)域，客戶以投資為主約為 73%；客群為 35歲以上有一定經(jīng)濟基礎的高端人群，其中在周邊辦公或居住的金融、電力行業(yè)的高收入人群占到 65%；客戶中約有 7%是購買本項目住宅和商業(yè)的客戶。成交客多來自周邊地區(qū)，天橋區(qū)占 60%，槐蔭區(qū) 20%，其他區(qū)域 20%。 萬豪國際 投資客戶占主體，約到 70%，自住客戶約 30%； loft產(chǎn)品投資辦公占主體；多為二次置業(yè)。 香港國際 周邊客戶為主，自用型客戶約 70%，投資客戶 30%。客戶主要來自項目周邊區(qū)域，主要輻射以高新、歷下、歷城區(qū)域。 中齊未來城 主要為首次置業(yè)的年輕人，以自住為主，客戶主要來自高新區(qū)。 戶型供應分析 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 25 項目 客戶特征 誠基中心 居住、投資各占五成，首次置業(yè)與改善型居住客戶比例相當，客戶來源較為廣泛。 ?萬豪國際則為：11200元 /平米。 在售公寓價格分析 ?綠城玉蘭公寓均價 13000元 /平米，其中裝修 4000元 /平米，含家具、家電。 說明 :：實地調(diào)研 。 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 22 市場均價基本保持穩(wěn)定，目前整體平均價格為 8737元 /平米。南部區(qū)域無供應。 濟南公寓概況分析 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 21 自 09年 6月以來，公寓成交量大幅攀升，月份成交量保持 700套左右；但今年春節(jié)后成交量持續(xù)下跌。 金光旺角 ： 40年產(chǎn)權，約 ，預計 2022年 56月開盤。另有商業(yè)、寫字樓 玉蘭公寓： 40年產(chǎn)權， 1棟 25層酒店式公寓；約 4萬平米，預計上半年開盤。另有商業(yè) /住宅 名士豪庭 Mini公館： 38年產(chǎn)權，高層；約 ，銷售 75%。另有住宅 發(fā)祥 1號公館： 40年產(chǎn)權， 1棟小高層，約 3萬平米，銷售 70%。另有商鋪 /住宅 藍調(diào)國際： 40年產(chǎn)權， 4棟 (1棟 23層、 1棟 26層、 2棟 31層）高層； 4萬平米，銷售率 90%。約 6萬平米，銷售率 99%，另有商鋪 /住宅物業(yè) 正大時代廣場： 40年產(chǎn)權， 1棟高層；約 ，銷售率 90%。 3 6 香港國際： 40年產(chǎn)權， 4棟高層，約 4萬平米；銷售 80%。另有商鋪 東領尚座： 50年產(chǎn)權， 1棟 12層 Loft商務公寓， ,銷售率 100%。另有商鋪 東部板塊 西部板塊 3 6 萬達 達人界 ： 40年產(chǎn)權， 1棟高層，約 2萬平米，銷售 100%。另有商鋪 九城尚都： 50年產(chǎn)權， 1棟小高層；約 ，銷售率 100%。 九城尚都 彩世界 香港國際 藍調(diào)國際 正大時代廣場 誠基中心 中齊未來城 鑫苑金座 香格里拉 騰騏 ? 冠宸 陽光 100 萬達達人界 萬豪國際 居易香桔市 中鐵匯展國際 名士豪庭 Mini公館 銀座中心 玉蘭公寓 東領尚座 大舜天成青年會 金光旺角 在售項目 售罄項目 潛在項目 御景城 盛世名門 濟南公寓市場分析 發(fā)祥 1號公館 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 20 在售、潛在項目 目前公寓物業(yè)， 40年商業(yè)用地性質(zhì)的項目約占 50%；目前在售公寓項目市場存量約 10萬㎡，潛在供應約 30萬㎡。多為高層或超高層建筑，核心筒無柱，平面多呈方 形，高檔玻璃幕墻， 5A智能化系統(tǒng)。 ?東部高新區(qū)價格在 6000— 8000元 /平米之間； ?奧體文博片區(qū)在 800011000元 /平米之間，其中最高價為中潤廣 場達到 14500元 /平米； ?中部核心區(qū)價位在 1202213000/之間，其中單價最高為魯商廣 場 20800元 /平米。目前客戶自用 超過 60%，投資在 30%左右； ?中部核心區(qū)現(xiàn)在供應的寫字樓大多在 CBD的核心區(qū)域邊緣，由于交通 及城市空間的限制，反而不能吸引大型高端客戶。 產(chǎn)品 價格 客戶 ?東部新城由于受政府的引導，省市兩級政府的相關部門紛紛入駐， 帶動部分大型國企如金融、保險、交通、能源等入駐。 現(xiàn)在約 10萬平米 未來約 20萬平米。 現(xiàn)在約 15萬平米 未來約 40萬平米 萬達廣場魯商廣場天業(yè)國際開元廣場 西南部 以經(jīng)十西路，南外環(huán)、西客站等交通要道沿線分布。 現(xiàn)在約 60萬平米 未來約 170萬平米 海爾綠城玉蘭廣場、國澳城、總部基地、中潤廣場大地銳城等 中部 核心區(qū) 傳統(tǒng)區(qū)域以大緯二路和濼源大街為主，新興區(qū)域有經(jīng)一路、經(jīng)四路、解放路、山大路沿線等。小型辦公空間的購買客戶也以自用型占到 60%以上?？傮w規(guī)劃寫字樓 300萬平方米，以入住約 70萬，現(xiàn)有供應約 60萬，未來約 170萬平米。 玉蘭廣場 濟南海爾綠城置業(yè)有限公司 規(guī)劃建筑面積 15萬平方 寫字樓、商業(yè)、公寓、五星級酒店 中潤世紀廣場 山東中潤置業(yè)有限公司 占地面積 :46620平方米 ； 總建筑面積 :330000平方米 涵蓋了辦公、商業(yè)、酒店、高級公寓等方