【正文】 城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段。⑴工程項(xiàng)目概況；⑵監(jiān)理工作范圍；⑶監(jiān)理工作內(nèi)容；⑷監(jiān)理工作目標(biāo)；⑸監(jiān)理工作依據(jù)；⑹項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的組織形式；⑺項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的人員配備計(jì)劃；⑻項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的人員崗位制度；⑼監(jiān)理工作程序；⑽監(jiān)理工作方法及措施；⑾監(jiān)理工作制度；⑿監(jiān)理設(shè)施。 建設(shè)工程監(jiān)理實(shí)施的程序(委托監(jiān)理合同簽訂后): (1) 確定項(xiàng)目總監(jiān)理工程師，成立項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)(2) 編制建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)劃(3) 制定各專業(yè)監(jiān)理實(shí)施細(xì)則(4) 規(guī)范化地開展監(jiān)理工作(5) 參與驗(yàn)收、簽署建設(shè)工程監(jiān)理意見(6) 向業(yè)主提交建設(shè)工程監(jiān)理檔案資料 監(jiān)理單位應(yīng)編制相應(yīng)的監(jiān)理規(guī)劃，包括以下主要內(nèi)容：應(yīng)根據(jù)委托監(jiān)理合同規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、工程類別、規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度、工程環(huán)境等因素確定項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的組織形式和規(guī)模，監(jiān)理人員應(yīng)包括總監(jiān)理工程師、專業(yè)工程師和監(jiān)理員，必要時(shí)可配備總監(jiān)理工程師代表。工程建設(shè)監(jiān)理應(yīng)為咨詢或從事項(xiàng)目管理工作，但基于一些深層原因，我國工程建設(shè)監(jiān)理已經(jīng)異化為施工監(jiān)理。建設(shè)工程監(jiān)理按監(jiān)理階段可分為設(shè)計(jì)監(jiān)理和施工監(jiān)理。（二）、確定監(jiān)理建設(shè)工程監(jiān)理是指具有相關(guān)資質(zhì)的監(jiān)理單位受建設(shè)單位（項(xiàng)目法人）的委托，依據(jù)國家批準(zhǔn)的工程項(xiàng)目建設(shè)文件、有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)和工程建設(shè)監(jiān)理合同及其他工程建設(shè)合同，代替建設(shè)單位對(duì)承建單位的工程建設(shè)實(shí)施監(jiān)控的一種專業(yè)化服務(wù)活動(dòng)。對(duì)勘察的原始資料不得遺失或任意涂改。工程地質(zhì)勘察主要有以下五項(xiàng)內(nèi)容： 　?、偎鸭芯繀^(qū)域地質(zhì)、地形地貌、遙感照片、水文、氣象、水文地質(zhì)、地震等已有資料，以及工程經(jīng)驗(yàn)和已有的勘察報(bào)告等；　　②工程地質(zhì)調(diào)查與測繪； 　?、酃こ痰刭|(zhì)勘探見工程地質(zhì)測繪和勘探； 　?、軒r土測試和觀測見土工試驗(yàn)和現(xiàn)場原型觀測、巖體力學(xué)試驗(yàn)和測試； 　?、葙Y料整理和編寫工程地質(zhì)勘察報(bào)告。搞好工程勘察，特別是前期勘察，可以對(duì)建設(shè)場地做出詳細(xì)論證，保證工程的合理進(jìn)行，促使工程取得最佳的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境效益。工程勘察通過對(duì)地形、地質(zhì)及水文等要素的測繪、勘探、測試及綜合評(píng)定，提供可行性評(píng)價(jià)與建設(shè)所需的基礎(chǔ)資料。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)：（1）、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）、搬家補(bǔ)助費(fèi)（3）、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)（4）、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）（5）、清理費(fèi)（6）、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)（7）、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)（8）、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)（9）、房屋拆遷管理費(fèi)（10）、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)。 拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。（3）、 拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。拆遷方式：（1）、 政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷。申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料：（1）、填寫《城市房屋拆遷申請(qǐng)表》一式五份；（2）、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；（3）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（4）、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）；（5）、拆遷代辦單位和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料；（6）、拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來源及預(yù)算資金額度。并足額安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，保障被征地農(nóng)民的生活”，“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收居民房屋的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。國家建設(shè)征用土地時(shí)，必須依法補(bǔ)償被征用著所喪失的土地權(quán)利的各項(xiàng)費(fèi)用。 （1）、地價(jià)款（土地出讓金） ；（2）、資金占用費(fèi) ；（3）、滯納金 ；（4）、土地使用費(fèi) ；（5）、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi) ；（6）、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi) ；（7）、土地閑置費(fèi) ；（8）、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi) ；（9）、城鎮(zhèn)土地使用稅 ；（10）、地價(jià)評(píng)估費(fèi) ；（11）、出讓土地預(yù)訂金 ；（12）、征地管理費(fèi) ；（13）、土地補(bǔ)償費(fèi) ；（14）、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi) ；（15）、地上物補(bǔ)償費(fèi) ；（16）、勞動(dòng)力安置費(fèi) ；（17）、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi) ；（18）、耕地占用稅；（19）、新菜田開發(fā)建設(shè)基金。 集體土地的征用 （1）、征用集體土地用地申請(qǐng) ；（2）、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 ；（3）、簽訂征地協(xié)議 ；（4）、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 ；（5）、確定勞動(dòng)力安置方案 ；（6）、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議 ；（7）、市政府下文征地 ；（8）、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi) ；（9）、辦理批地文件、批地圖 ；（10）、辦理凍結(jié)戶口 ；（11）、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力 ；（12）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 ；（13）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 ；（14）、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 ；（15）、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作 ；（16）、征地結(jié)案。（三）、取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序 國有土地使用權(quán)的出讓 （1）、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ；（2）、辦理建設(shè)用地委托釘樁 ；（3）、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng) ；（4）、主管部門實(shí)地勘察 ；（5）、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審 ；（6）、委托地價(jià)評(píng)；（7）、辦理核定地價(jià)手續(xù) ；（8）、辦理土地出讓審批 ；（9）、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 ；（10）、領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證 ；（11）、領(lǐng)取正式國有土地使用證 ；（12）、國有土地使用權(quán)出讓金的返還。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。③對(duì)于招標(biāo)項(xiàng)目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標(biāo)文件中提出方案，作為評(píng)標(biāo)參考。收益：①委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級(jí)開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲(chǔ)備中心。（1）、一級(jí)開發(fā)根據(jù)實(shí)施主體的不同，開發(fā)方式可以分為以下三種：①、政府下屬的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)的，②、委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施，③、通過招標(biāo)確定一級(jí)開發(fā)企業(yè)的辦法。土地開發(fā)一般分為土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)。（二）、土地開發(fā)從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大對(duì)土地的有效利用范圍或提高對(duì)土地的利用深度所進(jìn)行的活動(dòng)，包括對(duì)尚未利用的土地進(jìn)行開墾和利用，以擴(kuò)大土地利用范圍，也包括對(duì)已利用的土地進(jìn)行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營程度。（5）、出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。 屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書》。⑧按合同的約定支付余款。 ⑥用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場參加競投。④ 到指定地點(diǎn)辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。②用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國有土地使用證。 ⑥收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。 ④ 到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。 ②用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。（2）、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料：①《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；②開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；③屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；④屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料；⑤1：2000地形圖2份；加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份；⑥地上附著物權(quán)屬證明；⑦土地登記申請(qǐng)書；⑧土地登記法人代表證明和身份證明；⑨土地登記委托書。 依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。 ③拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。 ②招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。 按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式1） 通過行政劃撥方式取得；2） 舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)；3） 轉(zhuǎn)讓取得；4） 出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；5） 聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后取得；6） 通過司法裁決取得；7） 通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。 　　集體土地使用權(quán)：是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)集體所有的土地享有的用益物權(quán)。八、集團(tuán)公司董事會(huì)根據(jù)可行性報(bào)告的結(jié)論與建議，做出投資決策，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段?？尚行匝芯咳A段常規(guī)的時(shí)間費(fèi)用表項(xiàng) 目 內(nèi) 容時(shí)間（月）費(fèi)用允許誤差投資機(jī)會(huì)研究階段1~3%~%30%~20%初步可行性研究階段6%~%20%~10%詳細(xì)可行性研究階段8~16%~%10%六、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)效益分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算包括內(nèi)容： （1）、營銷開支概算，包括：項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支 ；項(xiàng)目策劃的開支；銷售策劃的開支；廣告開支；項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支；項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支； （2）、土地征用開支概算，包括：政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)；用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支；影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支；（3）、工程開支概算，包括：用于工程勘探的開支；平整土地的開支；用于工程設(shè)計(jì)的開支；用于建筑施工的開支；用于設(shè)施配套的開支；用于工程監(jiān)理的開支； （4）、金融成本開支，包括：外匯資金進(jìn)入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出；貸款引起的利息支出；各項(xiàng)保險(xiǎn)開支；稅收和行政性收費(fèi)；不可預(yù)見開支。 詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。 初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。 五、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的工作階段 投資機(jī)會(huì)研究。 可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況；(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動(dòng)遷安置；(3) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析；項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析；項(xiàng)目所在板塊市場研究和建設(shè)規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù)。（同意該觀點(diǎn)）三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究步驟 ，可分為 5個(gè)步驟進(jìn)行：(1)項(xiàng)目公司接受委托或公司董事會(huì)立項(xiàng)；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；(5)編制可行性研究報(bào)告。品牌研究：在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商認(rèn)知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會(huì)為產(chǎn)品銷售帶來積極的促進(jìn)作用。消費(fèi)需求趨勢研究：主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。區(qū)域市場分析—— 根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對(duì)特定區(qū)域市場進(jìn)行定量分析，研究典型個(gè)案，對(duì)區(qū)域市場特點(diǎn)進(jìn)行分析。相關(guān)市場信息—— 包括金融市場、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目按研究方向主要有以下四方面宏觀經(jīng)濟(jì)信息—— 包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。此階段涉及的研究方向相對(duì)比較宏觀，研究人員需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強(qiáng)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師 、市場調(diào)查和分析人員專家 、經(jīng)濟(jì)分析專家、 制作人員、 社會(huì)、環(huán)境等專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會(huì)師及律師等專家組成。 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃首先須經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，再轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。項(xiàng)目策劃的流程分為四個(gè)流程：項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目市場細(xì)分與選擇 1）項(xiàng)目市場細(xì)分2）項(xiàng)目市場選擇項(xiàng)目策劃書撰寫項(xiàng)目方案實(shí)施。策劃的六個(gè)主要宏觀作用：改變企業(yè)發(fā)展方式（松散向信紙、規(guī)模向質(zhì)量、產(chǎn)品向品牌和資本等），改變發(fā)展目標(biāo)（多元向?qū)I(yè)或相反、地區(qū)向國際、上下游移動(dòng)），避免死于非命（發(fā)現(xiàn)生存空間，發(fā)現(xiàn)生存資源或手段），節(jié)約資源（避免盲從，避免盲動(dòng)），提高速度（避免無效經(jīng)營環(huán)節(jié)、精密使企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定地增長），促進(jìn)競爭（相互啟發(fā)使產(chǎn)業(yè)經(jīng)營更加富有科學(xué)、技術(shù)和藝術(shù)性，合經(jīng)勞成為樂趣）等。 策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為。 　　房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi) 　?。ㄒ唬┢髽I(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)； 　?。ǘ┢髽I(yè)法人變更登記費(fèi)； 　?。ㄈ┢髽I(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)； 　?。ㄋ模┭a(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)。 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。三、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件：　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件： 　?。ㄒ唬┯凶约旱拿Q和組織機(jī)構(gòu)； 　　（二）有固定的經(jīng)營場所； 　?。ㄈ┯蟹蠂鴦?wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本； 　?。ㄋ模┯凶銐虻膶I(yè)技術(shù)人員； 　?。ㄎ澹┓?、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。超過出讓合同約定