【正文】 境與國際商貿(mào)城類似，其開發(fā)模式可適當(dāng)借鑒。本項目是西南院進(jìn)駐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略需要。u 開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略是執(zhí)行項目的根本出發(fā)點。u 項目交通區(qū)位條件 良好的交通區(qū)位條件成為項目的優(yōu)勢條件，有效地集散人流、物流、資金、信息流。u 產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策項目符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)政策，項目建設(shè)可爭取相關(guān)土地優(yōu)惠政策和扶持。u 市場需求 合適的定位須以市場需求為導(dǎo)向，最終產(chǎn)品才為市場所接受。成都市的城市性質(zhì)為西部經(jīng)濟中心和商貿(mào)物流集散中心、西部經(jīng)濟區(qū)重要物流節(jié)點城市、是以先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的宜居園林城市。 項目定位市場定位研究定位就是利用外部環(huán)境因素，結(jié)合自身條件，在市場競爭中取得優(yōu)勢地位。u T—威脅1．人口自然增長率低，城市化動力不足。3． “北改”城市發(fā)展方向確立，項目所在片區(qū)發(fā)展趨勢良好。u O—機會1．成都經(jīng)濟發(fā)展較快，居民可支配收入較高，具有良好的購買力。u W—劣勢1．項目地處城郊，城市化程度不高，項目周邊城市配套不完善。3．未來地鐵5號線通車，1號線北沿線連通，項目地塊升值潛力明顯。u S—優(yōu)勢1．北新干線、川陜路、蜀龍大道等重點交通要道在此匯集，項目具有良好的交通條件。項目地處規(guī)劃中的北部新城區(qū)內(nèi)，如果定位為物流商業(yè)地產(chǎn)，可擁有一批穩(wěn)定的物流產(chǎn)業(yè)客戶群，同時，項目的多層住宅區(qū)域可滿足成都市居民的住房購買需求，發(fā)展?jié)摿Υ?。【公交線路】現(xiàn)在，已有10條公交線路從成都市區(qū)直達(dá)(或經(jīng)過)成都國際商貿(mào)城，有3條周邊縣市直達(dá) 項目區(qū)位綜合評價項目地塊目前基礎(chǔ)較差，土地開發(fā)具有一定的難度?！镜罔F】按規(guī)劃，成都地鐵5號線北沿線將直達(dá)成都國際商貿(mào)城，成都地鐵1號線北延線至成都國際商貿(mào)城。在航空物流方面，香港港龍等20多家國際國內(nèi)航空公司在此從事客貨運輸業(yè)務(wù)[6]成都國際商貿(mào)城有一條公交線路直達(dá)成都火車北站(50路)，一條直達(dá)成都火車東站(38路)。【公路】北新干線、萬石路、川陜路、蜀龍大道、成都大件路、成綿高速、繞城高速等構(gòu)成了成都北部公路交通網(wǎng)絡(luò)的骨架。項目意向地塊圖6—1 項目地塊區(qū)位圖 項目周邊環(huán)境及設(shè)施項目位于北部新城繞城高速以北，北新干線以東，北臨毗河，項目總占地面積X畝，總建筑面積X萬平方米，市場群面積X萬平方。同時，成都政府著力構(gòu)建區(qū)域性商貿(mào)集散中心、西部經(jīng)濟區(qū)重要物流節(jié)點城市，不斷吸納東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，擴大了成都商貿(mào)物流業(yè)市場的輻射面，使之成為西南和成渝的區(qū)域性商貿(mào)物流中心和商品批發(fā)中心。市政府在城市功能布局、產(chǎn)業(yè)政策、重大項目建設(shè)上予以商貿(mào)物流大力支持，鼓勵有實力的企業(yè)進(jìn)駐商貿(mào)物流業(yè)。首先，市場基礎(chǔ)牢固，商貿(mào)物流市場經(jīng)過多年的發(fā)展和政府的著力培養(yǎng)，形成了產(chǎn)業(yè)集群，發(fā)展成為了西南、成渝區(qū)域性商貿(mào)物流集散中心。上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)累計實現(xiàn)總產(chǎn)值超過2萬億元。成都市上半年實施“強蓉”戰(zhàn)略，積極打造大企業(yè)大產(chǎn)業(yè)大集群。根據(jù)協(xié)議，各方將在發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、重大產(chǎn)業(yè)、環(huán)境保護(hù)、金融體系等方面通力合作，把成都經(jīng)濟區(qū)打造成中西部地區(qū)綜合實力最強、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集聚最多、城鎮(zhèn)化水平最高、創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、城鄉(xiāng)差距最小、輻射帶動力最明顯的大都市圈，成為引領(lǐng)西部發(fā)展的核心增長極。成都經(jīng)濟區(qū)對引領(lǐng)全省外商投資，實現(xiàn)區(qū)域聚集發(fā)展，貢獻(xiàn)極其突出。規(guī)劃中的成都經(jīng)濟區(qū)包括成都、德陽、綿陽、眉山、資陽5市，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，重點發(fā)展技術(shù)含量高的先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，逐步建成四川省乃至我國西部最強最大的經(jīng)濟密集區(qū)和人口密集區(qū)，成為四川省參與全國區(qū)域競爭的龍頭和主體。2006年1月，《四川省“十一五”規(guī)劃綱要（草案）》出臺，提出“五大經(jīng)濟區(qū)+四大主體功能區(qū)”的區(qū)域發(fā)展新格局。創(chuàng)新商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)、體制和經(jīng)營方式，引進(jìn)培育一批大型現(xiàn)代商貿(mào)企業(yè)，全面提升商貿(mào)業(yè)檔次和水平，打造連接“成渝”、輻射西南的商貿(mào)物流樞紐。成都市規(guī)劃明確指出城市發(fā)展定位，將建設(shè)成為先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)并重的企業(yè)名城，建設(shè)成為區(qū)域性商貿(mào)物流中心、國際化商貿(mào)物流港。全市共有批發(fā)市場、集貿(mào)市場、專業(yè)市場、小商品市場等各類交易市場2000多個。三河場，規(guī)劃總建筑面積10余萬平米 成都商業(yè)底蘊深厚，商貿(mào)繁榮，自古就有“天府之都”之稱，是中國西南地區(qū)重要的商品集散地。 晨明汽車博覽城：位于郫縣犀浦鎮(zhèn)，總投資60億元,分兩期建設(shè),第一期占地約880畝,建設(shè)投入20億元 成都佳飛國際建材家居市場：成都佳飛投資，位于青白江貨運大道，占地面積1024畝，規(guī)劃總建筑面積69萬平米成都海寧皮革城：海寧中國皮革股份開發(fā)，位于成都北部新城，為皮革專業(yè)交易市場，規(guī)劃總建筑面積45萬平米西南會緣汽車汽配物流中心：成都市工商聯(lián)十堰商會投資，位于雙流航空物流園區(qū)，雙華路邊，總占地面積1200畝，附帶投資8000萬元建設(shè)四星級酒店“十堰大廈”。市場建成后每年將實現(xiàn)300億元的交易額，可提供約4萬個就業(yè)機會。 金府五金機電專業(yè)市場 成都市目前有大大小小各類五金機電市場20多家，加上正在建設(shè)的部分市場，基本形成了中國西部地區(qū)規(guī)模最大的五金機電市場集群。 西部國際裝飾（石材）城 總投資預(yù)計16億元，占地600畝，總建筑面積56萬平方米的西部國際裝飾（石材）城，將被建設(shè)成為目前西南最大的集石材貿(mào)易、倉儲、物流、生活配套設(shè)施一體化的石材交易市場。 九峰國際汽車博覽新城總投資40億元，涵蓋汽車會展、汽車研發(fā)、汽車總部基地、下崗職工就業(yè)園區(qū)、物流中心汽車廣場、轎車零部件采購中心、大車零部件采購中心、摩托車大廈、4S國際品牌集群、二手車交易市場、汽車用品裝飾城、國際物流中心、五星級賓館等汽車汽配產(chǎn)業(yè)配套，最終成為西部地區(qū)最大的汽車零部件、汽車用品國際采購中心和集散基地。 元貞國際機械城 總投資20億元，占地面積約360畝的元貞國際機械城，是一個集4S店、聯(lián)排及獨棟商鋪、商務(wù)酒店、商務(wù)公寓、配套服務(wù)區(qū)及商務(wù)辦公區(qū)于一體的國際機械物流平臺。華茂國際紡織產(chǎn)業(yè)園占地3300畝，是成都市政府重點打造的紡織產(chǎn)業(yè)基地，也是彭州市政府“一輕一重”戰(zhàn)略的重點扶持產(chǎn)業(yè)。 成都摩爾國際汽配城 摩爾國際汽車汽配商城總投資8億元、占地400畝的，將集整車、汽配、賓館、餐飲、會議、汽車博物館為一體，具備展示交易、倉儲運輸、電子商務(wù)、信息服務(wù)以及會議辦公等現(xiàn)代物流綜合功能。 各大專業(yè)市場全球建材家具CBD 總建筑面積達(dá)600萬平方米的“全球家具建材CBD”，總規(guī)劃面積3100畝，總投資120億元，項目將涵蓋20個門類的展示交易區(qū)，成為成都、整個西部乃至國內(nèi)首屈一指的家具建材超大規(guī)模的批發(fā)集散平臺。目前，全市共有機械、制藥、食品加工、服裝加工、冶金業(yè)、建材等8大類中小企業(yè)13萬多家，占全市工業(yè)企業(yè)總數(shù)的98%以上，中小企業(yè)已成為全市國民經(jīng)濟的重要支撐和“生力軍”。在走廊沿線的雙流、龍泉、青白江已聚集了一大批電子企業(yè)，它們都是近兩年東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中飛來的“金鳳凰”。 電子信息產(chǎn)業(yè)集群。 健康產(chǎn)業(yè)集群。市政府形成了把分散的中小企業(yè)聚集起來，集中力量實施培育中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群戰(zhàn)略。憑借其獨特的區(qū)位優(yōu)勢，成都市提出傾力打造全國中小企業(yè)名城的目標(biāo)，以中小企業(yè)為依托，重點發(fā)展機械、電子、健康、服裝皮革等四大特色產(chǎn)業(yè)集群，從而走出一條獨具成都特色的發(fā)展道路。除了物流園區(qū)（中心）、物流通道上的建設(shè)，成都還將繼續(xù)在口岸服務(wù)體系、城市物流體系、智慧物流公共信息服務(wù)平臺建設(shè)等方面著力，形成具有區(qū)域競爭力、國內(nèi)輻射力、國際影響力的物流體系。接下來，商貿(mào)城將著力吸收和引進(jìn)東部發(fā)達(dá)地區(qū)的名牌企業(yè)入駐，帶動中西部日用消費品生產(chǎn)企業(yè)提檔升級。成都具備‘前店后廠’的條件，‘后廠’是指成都所輻射的廣大周邊省份和地區(qū)。該商貿(mào)城旨在建設(shè)成為集小商品研發(fā)、生產(chǎn)、加工、展示、洽談、交易與電子商務(wù)為一體，中西部最大、輻射力最強的現(xiàn)代化綜合商貿(mào)平臺。項目建成后，擁有商鋪約6萬個，業(yè)態(tài)將囊括17大類及48個行業(yè)。傳統(tǒng)商貿(mào)提檔升級成都市要強化現(xiàn)代貿(mào)易的價格發(fā)現(xiàn)、口岸集散、交易服務(wù)、營運控制、信息發(fā)布等高端功能，加快打造一批國際大宗商品交易平臺、國際貿(mào)易綜合服務(wù)平臺，建設(shè)國際一流的移動電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，加快國際采購交易中心城市、西部服務(wù)貿(mào)易中心城市和國家電子商務(wù)示范城市建設(shè)。 第五部分 成都市商貿(mào)及物流市場概況成都市近日出臺《關(guān)于加快建設(shè)服務(wù)業(yè)核心城市的意見》，確立了到2020年建成國家區(qū)域性服務(wù)業(yè)核心城市的目標(biāo)，其重點之一就是“建設(shè)具備國際輻射力和區(qū)域集散功能的商貿(mào)物流中心”。租戶進(jìn)駐的選擇增多，部分業(yè)主方議價能力將被削弱?！　?015年，預(yù)計將有約33萬平方米的新增供應(yīng)落成入市。同時，多個新項目建成入市導(dǎo)致部分區(qū)域競爭加劇，租金有所下滑。受此需求推動，成都優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場全年錄得凈吸納量19萬平方米，跟2013年相比漲幅超過3倍。同時，京東商城亦在多個優(yōu)質(zhì)物流項目新租或擴租，整體上共新租用約50,000平方米。電商、零售商及第三方物流積極拓展成都市場，由此產(chǎn)生對優(yōu)質(zhì)物流倉儲相對強勁的需求。新增入市項目主要集中在龍泉和新都兩個分區(qū)市場，其中包括多個外資開發(fā)商開發(fā)的大型優(yōu)質(zhì)物流倉儲項目，如普洛斯新都項目（約15萬平方米）以及嘉民龍泉項目（約5萬5千平方米）。報告顯示，2014年成都優(yōu)質(zhì)物流（非保稅）倉儲市場歷經(jīng)集中供應(yīng)。與此同時，市場兩極化的趨勢將更為明顯，成熟商圈與新興商圈內(nèi)項目的經(jīng)營表現(xiàn)差距或?qū)⑦M(jìn)一步增大。這將可能在招商方面對新增供應(yīng)及希望通過業(yè)態(tài)調(diào)整來改善經(jīng)營狀況的零售項目造成更大壓力。未來12個月成都預(yù)計還將迎來近百萬平方米的新增供應(yīng)，主要集中在雙楠和南部新區(qū)兩個商圈，包括大悅城、龍湖金楠天街等優(yōu)質(zhì)零售項目將陸續(xù)開業(yè)?！　≈档靡惶岬氖?，國際零售商的積極擴張推動成都市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層有效租金較去年末顯著上漲，同時亦反映出各類品牌對成都本地消費市場的信心。例如，Zara、Hamp。Burberry、Mont Blanc及MCM均已承租位于新世紀(jì)環(huán)球購物中心樂天百貨內(nèi)首層鋪位以開設(shè)新店?！　〔粌H僅是核心商圈，2014年全年國際品牌零售商在成都零售市場保持強勁的擴張態(tài)勢，積極在各商圈內(nèi)開設(shè)新店。根據(jù)報告顯示，包括Louis Vuitton、Gucci、Hermes、Prada及Fendi等國際一線奢侈品牌，Zara、以及星巴克、哈根達(dá)斯等知名餐飲品牌的區(qū)域旗艦店均落戶于此。不過，與單純的高供應(yīng)量不同。其中，由九龍倉集團開發(fā)的國際金融中心以及由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)合作打造的成都遠(yuǎn)洋太古里最引人注目。”仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人陳昱豪表示。在片區(qū)方面，市中心將迎來國際金融中心（2座）及東原國際等優(yōu)質(zhì)辦公樓項目入市，短期內(nèi)市場競爭會較為激烈?！　⊥瑫r，2015年大量新增供應(yīng)將加劇市場競爭。同時，隨著優(yōu)質(zhì)項目逐漸落成，項目之間表現(xiàn)差異愈加明顯。截至2014年末，%。成功案例包括建設(shè)銀行在位于市中心的航天科技大廈擴租4,730平方米，以及某本地金融企業(yè)在國際金融中心（1座）租賃4,500平方米。就企業(yè)類型而言，金融企業(yè)對優(yōu)質(zhì)辦公樓的租賃需求保持活躍，對總吸納量貢獻(xiàn)約達(dá)45%，尤其是升級及新設(shè)立需求。　　相比于2013年，2014年凈吸納量有所下降，這主要是因為2013年新落成散售項目在其預(yù)售期間錄得大量買家自用案例，而這一比例隨著2014年新增散售面積的大幅下降而驟降。截至2014年底，成都市甲級辦公樓總存量逾210萬平方米。成交套數(shù)為97962套，%%；供需比持續(xù)控制于1：。雖然今年樓市多數(shù)時間內(nèi)處于低迷狀態(tài)，但年底多項利好政策的出臺著實讓發(fā)商和購房者過上了“暖冬”，成交量量迎來大漲，開年過后傳統(tǒng)休整期的到來將驅(qū)散“暖意”，供應(yīng)和成交或?qū)⒏呶换芈?。其中，供?yīng)方面：（近郊縣供應(yīng)數(shù)據(jù)部分缺失），%，%；成交方面：，%，%；?？傮w而言，成都市工業(yè)建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展，拉動了成都市整個城市建設(shè)土地需求，土地出讓價格較高。 12月郊縣區(qū)總供應(yīng)土地20宗，%，%。2014年112月，%。 12月主城區(qū)總供應(yīng)土地20宗，%，%。2014年112月，%。第三部分 成都市土地市場概況2014年112月，%；，%。在全球經(jīng)濟緩慢復(fù)蘇、中央主動實施調(diào)控的背景下，%%的平均增長水平，整體經(jīng)濟仍維持平穩(wěn)運行狀態(tài)。城鄉(xiāng)居民收入比由2012年的 :1縮小為 :1，城鄉(xiāng)居民收入差距縮小。 人均可支配收入