【正文】 [高層住宅]： ▁▁▁▁▁▁元/平方米/月；[別墅]： ▁▁▁▁▁▁元/平方米/月；[辦公樓]： ▁▁▁▁▁▁元/平方米/月；[商業(yè)物業(yè)]： ▁▁▁▁▁▁元/平方米/月；[會所]： ▁▁▁▁▁▁元/平方米/月；▁▁▁▁▁▁物業(yè)： ▁▁▁▁▁▁元/平方米/月?！　‰p方約定的住宅物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不得低于《住宅物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范（一級）（試行）》中規(guī)定的相應(yīng)要求。1其他服務(wù)事項：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁1制定預(yù)防火災(zāi)、水災(zāi)等應(yīng)急突發(fā)事件的工作預(yù)案，明確妥善處置應(yīng)急事件或急迫性維修的具體內(nèi)容。按照法律、法規(guī)和有關(guān)約定對物業(yè)裝飾裝修提供服務(wù)。消防服務(wù)，包括公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)以及消防管理制度的建立等。協(xié)助做好安全防范工作。清潔服務(wù)，包括物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集等。共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見附件四。共用部位明細(xì)見附件三。第三條　業(yè)主入住后，乙方應(yīng)當(dāng)提供的物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容：制訂物業(yè)服務(wù)工作計劃并組織實施；管理相關(guān)的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等；根據(jù)法律、法規(guī)和《臨時管理規(guī)約》的授權(quán)制訂物業(yè)服務(wù)的有關(guān)制度。協(xié)助甲方做好業(yè)主入住時的交房、接待以及與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的咨詢等工作。業(yè)主入住前的服務(wù)范圍一般包括：對已接收的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)。區(qū)域四至:東至▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁??；南至▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁??；西至▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁　；北至▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁　。坐落位置: ▁▁▁▁▁▁▁▁區(qū)（縣）▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁路（街）▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁?！　〉谝徊俊》治飿I(yè)項目基本情況第一條　本物業(yè)項目（以下簡稱本物業(yè)）基本情況如下：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁名稱:[地名核準(zhǔn)名稱][暫定名] ▁▁▁▁▁▁▁▁。 房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理，前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用。 5. 定期參加開發(fā)商組織的工程、方案等主題會議，根據(jù)樓盤的實際情況，提出物業(yè)創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容及管理思路，積極與開發(fā)商溝通，從銷售與售后兩大方面積極推進(jìn)項目的進(jìn)展。 基于以上情況我們決定由物業(yè)管理公司牽頭，對二期外圍進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計外圍停車場，經(jīng)過跟地產(chǎn)技術(shù)部、工程部的不斷探討，終于采用了物業(yè)管理公司對二期外圍車場的規(guī)化，調(diào)整了原綠化景觀的規(guī)化方案。 4. 對于物業(yè)管理公司認(rèn)為開發(fā)商必須做，而開發(fā)商又經(jīng)常回避的問題，應(yīng)由物業(yè)前期介入人員正式行文，列舉這些問題的利弊及對日后物業(yè)管理中給業(yè)主帶來的深遠(yuǎn)影響，直接發(fā)函給開發(fā)商項目最高領(lǐng)導(dǎo)。要經(jīng)常給開發(fā)商灌輸業(yè)主至上的觀念，推進(jìn)開發(fā)商整體設(shè)計、施工思路向靠進(jìn)方便業(yè)主使用的角度發(fā)展。而對于開發(fā)商提出的問題，在遵循滿足業(yè)主使用功能、方便業(yè)主的前提下，應(yīng)有理、有據(jù)的給予正面回復(fù)。 2. 物業(yè)管理公司應(yīng)能不斷提出對開發(fā)商開發(fā)樓盤有益建議，最好既能滿足節(jié)約開發(fā)成本，又能方便業(yè)主。 前期介入管理的同時，物業(yè)各工種交叉，提倡一專多能和發(fā)揚團隊精神，使物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員在前期介入管理過程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展，有利于物業(yè)管理企業(yè)工程技術(shù)人才的培養(yǎng)。 1. 物業(yè)前期介入管理是一件有利于開發(fā)商和物業(yè)管理的好事情。 2. 作為管理者，從物業(yè)前期介入階段開始，就著手進(jìn)行如下一些工作：為物業(yè)管理公司設(shè)計合理人事組織架構(gòu)，制定各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序與各崗位職責(zé)，采購管理服務(wù)所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設(shè)備，為物業(yè)管理公司各部門制定具體管理制度與規(guī)定，對各部門主要管理人員進(jìn)行現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手法的培訓(xùn)，就物業(yè)項目的設(shè)計、物料、能源分布、設(shè)備安裝等向發(fā)展商提出有關(guān)建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，為日后漫長的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要工作。同時，通過前期介入管理可以提出許多設(shè)計和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入管理對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。 ( 二 ) 物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎(chǔ) 前期介入管理的合格也是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。 2. 作為業(yè)主的“管家”，物業(yè)管理公司從物業(yè)前期介入就開始維護(hù)業(yè)主（小業(yè)主與發(fā)展商）共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定開發(fā)商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項安全管理制度和各種緊急情況處理程序，了解各工程及設(shè)備情況，參與施工管理和設(shè)備調(diào)試工作。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢，前期介入管理開發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計合理和質(zhì)量良好。 （一）物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗收關(guān) 因此物業(yè)管理公司在較深入了解物業(yè)項目及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，從業(yè)主使用功能、物業(yè)后期管理和社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展等方面與發(fā)展商攜手，才能共創(chuàng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)品牌。物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化優(yōu)勢在于前期介入開發(fā)階段，熟悉掌握住戶需求變化，與開發(fā)商共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)項目的設(shè)計合理和質(zhì)量良好。由于接管物業(yè)前期工作時間緊、任務(wù)重、責(zé)任大，如物業(yè)驗收、入住、裝修等工作，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤或疏漏，都將對后期管理造成不利影響，甚至產(chǎn)生無法挽回的損失。 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、營銷、消費使用的全過程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用。 當(dāng)前，物業(yè)管理發(fā)展面臨的制約之一是物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計和施工管理，導(dǎo)致物業(yè)建設(shè)中存在遺留問題，為以后順利開展物業(yè)管理工作帶來諸多影響。 摘要 : 開發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理，前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用。 目前還沒有立法,使物業(yè)管理早期介人成為一種制度,使接受物業(yè)管理早期介入成為開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)活動的必要條件之一。 下一頁 司、開發(fā)商三者之間產(chǎn)生糾紛,不利于后期物業(yè)管理。[3][1]這就是目前矛盾比較集中的地方,因為開發(fā)商指定物業(yè)公司提前介入,并沒有得到業(yè)主的同意,這會在一定程度上損害業(yè)主的權(quán)益,很容易使業(yè)主、物業(yè)公上一頁 按規(guī)定,物業(yè)公司的選用本應(yīng)由業(yè)主委員會決定。 物業(yè)管理公司提前介入項目開發(fā),盡管是從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控,及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題,避免項目建成后會給使用帶來不便,一方面使施工方反感,另一方面在發(fā)生質(zhì)量問題時就容易相互推卸責(zé)任,反而造成項目產(chǎn)品質(zhì)量難以提高。 其次:阻力還來自施工單位和物業(yè)公司自身,因為前者認(rèn)為物業(yè)公司早期介入行使職能是在挑刺增加工作量。 雖然《物業(yè)管理條例》于2003年已經(jīng)實施,但早期介入概念遠(yuǎn)未能普及。 四、幾點思考所以,一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商,已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋商品和招來顧客不可缺失的重要內(nèi)容之一。環(huán)境等的同時,也越來越注重起其售后服務(wù)即物業(yè)管理。 (四)促進(jìn)物業(yè)的銷售 ?？梢酝h(huán)保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關(guān)部門建立關(guān)系,理順服務(wù)渠道,便于以后管理工作的順利進(jìn)行。在物業(yè)管理的前期工作中,物業(yè)管理企業(yè)就策劃管理該物業(yè)的方案,草擬和制定各項管理制度,安排好機構(gòu)的設(shè)置、人員的聘用,上崗培訓(xùn)等工作,以便物業(yè)移交后能有序的工作,實現(xiàn)建房、用房、管房的有機結(jié)合。 (三)奠定了物業(yè)長效管理基礎(chǔ)特別是隱蔽工程和重點部位,能予以加強監(jiān)管,在施工單位自我質(zhì)量管理、專業(yè)工程監(jiān)理公司監(jiān)督質(zhì)量管理、開發(fā)企業(yè)檢查質(zhì)量管理的基礎(chǔ)上,又增加了管理單位的參與質(zhì)量管理,可以強化房屋建造中的生產(chǎn)技術(shù)的監(jiān)控,確保物業(yè)建造質(zhì)量。 物業(yè)管理公司因為在長期的實際管理中直接與房屋的業(yè)主和使用人接觸,了解他們的需要,根據(jù)自己的豐富管理經(jīng)驗,就房型的設(shè)計、供電供水、污水處理、電信。 (一)實現(xiàn)“和物業(yè)管理一體化”全過程管理,節(jié)約了物業(yè)建設(shè)成本和運行成本 向前延伸對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營和提供服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng),以最大限度的滿足業(yè)主和使用人的需要的一種管理形式。給業(yè)主產(chǎn)生了很多缺陷,既使業(yè)主、使用人感到十分不便,增加物業(yè)管理工作的難度。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),一般來講“重規(guī)劃設(shè)計,輕建后管理”、“重施工建設(shè)、輕物業(yè)配套”,以致于忽略了房屋建成交付使用后遺留的許多問題和矛盾。 無錫就有物業(yè)管理早期介入的成功案例:1998年投入使用的某大廈(恒通),其絕大部分設(shè)計工作在1991年內(nèi)完成的,若全部按照設(shè)計圖紙建設(shè),則會與后期使用和經(jīng)營管理的要求產(chǎn)生距離、作為早期介入該大廈的物業(yè)管理公司,積極組織物業(yè)道路、綠化、管線走向服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等問題提出建設(shè)性意見,并代表業(yè)主從管理者的角度對所管物業(yè)進(jìn)行審視,及時糾正設(shè)計中的不足,使功能完善。 當(dāng)今,人們對物業(yè)的品位和環(huán)境的要求越來越高,這使得房地產(chǎn)開發(fā)商,除了執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),還應(yīng)考慮到物業(yè)的使用功能布局的合理、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、生活的便利、安全和舒適等。 三、 物業(yè)管理早期介入的作用因此開發(fā)公司重視物業(yè)管理的建設(shè),注重品牌戰(zhàn)略,就是“以人為本“,將會實現(xiàn)經(jīng)濟和社會效益的雙贏?，F(xiàn)在,一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營商,已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動產(chǎn)商品的王牌,把它當(dāng)作賣點之一。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的物業(yè)在消費領(lǐng)域的延伸,與房產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)質(zhì)量有重要的關(guān)系。在以市場為導(dǎo)向的商業(yè)社會里,服務(wù)已經(jīng)處于非常重要的地位。 房地產(chǎn)市場的特殊性,從其趨勢來看,品牌的出現(xiàn)是必然的。同時, 通過早期物物業(yè)介入,一方面,物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。所以,如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司早期介入,將會極大地提高消費者滿意度,促進(jìn)物業(yè)的銷售。所以,在第一、二期的房屋銷售實現(xiàn)了良好的銷售業(yè)績。據(jù)房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)評估,物業(yè)管理因素可以占到樓宇價格的 20% 30%。 房地產(chǎn)開發(fā)的正確營銷采取市場營銷導(dǎo)向。 “為了應(yīng)對20世紀(jì)70年代經(jīng)濟緊縮的經(jīng)濟環(huán)境,處于供給方的企業(yè)重新考察了它們提供給客戶的產(chǎn)品,為了提高產(chǎn)品的吸引力,差異性和實際價值,許多企業(yè)通過在產(chǎn)品中融入服務(wù)要素來增加產(chǎn)品的附加值”。 所以,有物業(yè)管理公司提前介入后,發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合,使其專心開發(fā)、建設(shè),監(jiān)理的項目專業(yè)監(jiān)督和物業(yè)的提前介入,相互配合,專業(yè)技能互補,最大限度的將得到問題解決。有的開發(fā)、設(shè)計單位在物業(yè)配套機電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處,造成可維護(hù)性不足,特別是在接管驗收階段,開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要,給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便,也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。所以,盡管建設(shè)項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理,但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題,對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視, 　　物業(yè)管理前期介入，對于培育整個物業(yè)市場，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)積極走向市場，推進(jìn)物業(yè)管理水平的提高，為業(yè)主物權(quán)的保值、增值，有著舉足輕重的作用。物業(yè)管理前期介入，對提高我國物業(yè)建設(shè)質(zhì)量；提高物業(yè)管理水平的意義重大?！　∏捌诮槿胗欣趶恼w上提高我國的物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理質(zhì)量　　隨著經(jīng)濟持續(xù)增長，我國每年建設(shè)的物業(yè)規(guī)模、數(shù)量相當(dāng)龐大，從物業(yè)管理的角度來看，真正符合物業(yè)管理要求，或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不多見?！　∏捌诮槿霝楸ＷC物業(yè)建成后的管理服務(wù)質(zhì)量奠定了良好的基礎(chǔ)　　當(dāng)前，很多物業(yè)，特別是一些老舊物業(yè)的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意，其關(guān)鍵因素不完全是物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水平問題，更有其設(shè)計開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理要求方面的因素，進(jìn)而影響了整個物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。　　過去，物業(yè)管理出現(xiàn)在物業(yè)交付使用后，基本上是修修補補；如果物業(yè)存在功能與質(zhì)量等先天不足，物管企業(yè)難有回天之術(shù)?！　∷?、物業(yè)管理前期介入的意義　　具有一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)項目，這將對我國今后整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高，保證人民生活質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量，建立和諧社會，產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實意義。　　同時，由于有了前期介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，為今后物業(yè)維修維護(hù)打下基礎(chǔ)?！　?. 在物業(yè)的驗收期介入，及時發(fā)現(xiàn)存在問題，明確責(zé)任，落實整改措施和經(jīng)費　　物業(yè)管理公司介入竣工驗收，嚴(yán)把物業(yè)驗收關(guān)，可以明確責(zé)任，避免物業(yè)管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促進(jìn)建設(shè)單位嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)范和設(shè)計要求對工程進(jìn)行認(rèn)真驗收；有利于分清工程缺陷的整改責(zé)任，及時為業(yè)主追討應(yīng)得的補償，避免業(yè)主不必要的負(fù)擔(dān)。從根本上把好了物業(yè)建設(shè)質(zhì)量關(guān)。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術(shù)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進(jìn)物業(yè)各項相關(guān)設(shè)計在施工過程中的落實情況，及時提出調(diào)整改進(jìn)不合理的設(shè)計，及時監(jiān)督存在的問題，糾正不符合用戶需要的建造形式，協(xié)助監(jiān)理單位對物業(yè)的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，確保建設(shè)質(zhì)量，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。有效的避免因設(shè)計的合理性而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的不必要的麻煩。物業(yè)的設(shè)計人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術(shù)角度考慮問題，對于管