【正文】 品價格及銷售條件，也無資格簽訂交易合同。（1）代理人以委托人的名義，在委托人授權(quán)范圍內(nèi)進行代理活動，由此產(chǎn)生的法律后果由委托人承擔(dān)；而經(jīng)紀(jì)（居間）人則是處于獨立地位，以自己的名義來從事經(jīng)紀(jì)活動，其法律后果由自己承擔(dān)。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權(quán)，從事中介服務(wù)活動的代理人一般為委托代理人。（四）經(jīng)紀(jì)人在中介服務(wù)活動中不同服務(wù)的區(qū)別經(jīng)紀(jì)人在從事中介服務(wù)活動中的居間服務(wù)、代理服務(wù)、咨詢服務(wù)等，都有其共同之處，但由于各自從事的具體業(yè)務(wù)關(guān)系不同，并且根據(jù)不同業(yè)務(wù)簽訂不同的合同，其法律關(guān)系、權(quán)利和義務(wù)也不所不同。經(jīng)紀(jì)人可以是公民也可以是經(jīng)濟組織。開放性與適應(yīng)性。（三）經(jīng)紀(jì)人的特征經(jīng)紀(jì)人具有與其他行業(yè)不同的特性，其主要特征有：經(jīng)紀(jì)人提供的是智力、精力與體力相結(jié)合的綜合性專業(yè)勞動服務(wù)。經(jīng)紀(jì)是一種中介服務(wù)活動，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來說是屬于第三產(chǎn)業(yè)，從法律角度來看，是既可屬于商法，又可以屬于民法的法律行為。（二）經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)人是指在商品交換市場中專門從事為買賣雙方介紹交易等中介服務(wù)活動，以獲取傭金的中間商。經(jīng)紀(jì)業(yè)是指從中介紿他人進行商品交易活動的行業(yè)，其中經(jīng)紀(jì)人是實施經(jīng)紀(jì)行為的主體。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。、177。，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為177。山水十種情況不計入建筑面積根據(jù)新的國家級標(biāo)準(zhǔn)———《房產(chǎn)測量規(guī)范》，10種情況下建筑面積不計算。又如，美國紐約市中心的曼哈頓島，在開埠初期是當(dāng)?shù)氐挠〉诎踩艘詭酌涝膬r格賣給移民的，到現(xiàn)在已是寸土寸金。例如，據(jù)《香港地產(chǎn)》雜志載文：占據(jù)香港黃金地盤的金鐘太古廣場、奔達中心、灣仔太陽廣場，都是在1984—1986年間以極低的價格通過公開招標(biāo)競爭購入的。大凡具備這些條件的區(qū)域，或早或遲都會轉(zhuǎn)化為熱點。相反，如果在那些雖然現(xiàn)在還不算優(yōu)良，但極具發(fā)展?jié)摿Φ牡攸c購置房產(chǎn)，由于其相對價格較低，極有可能獲得高額回報。我們說置業(yè)投資成功的關(guān)鍵在于位置優(yōu)劣的選擇，這并不意味著只有在已經(jīng)形成的優(yōu)良地段購置房產(chǎn)才能獲得較高的投資收益和保值增值的利益。房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會經(jīng)濟位置之別。商務(wù)辦公樓的用戶，大多數(shù)都希望辦公地點位于繁華地帶，交通方便，距其他業(yè)務(wù)單位、金融機構(gòu)近，方便業(yè)務(wù)上的聯(lián)系。那么，在購置房產(chǎn)時，投資者應(yīng)該怎樣去判斷其地段、環(huán)境、位置或地點的優(yōu)劣呢？一般說來，不同類型和用途的房產(chǎn)對位置的要求是不一樣的。地段、地段、地段一直是地產(chǎn)界的黃金定律。房間里多留照明等電源接口,則方便用戶室內(nèi)照明布置、電器布置等。雖然目前趨向于開發(fā)商提供毛坯房,由用戶自己裝修,但是電的容量、上下水接口、管道位置等都可以體現(xiàn)裝修的標(biāo)準(zhǔn)。舒適性是一個綜合概念,隨著人們物質(zhì)生活的不斷提高,舒適性要求的標(biāo)準(zhǔn)也會不斷發(fā)展變化。住宅內(nèi)部的分割要考慮靈活性,如家庭的收入變化、成員變化、品位變化,甚至于職業(yè)變化等,都會對住宅室內(nèi)環(huán)境產(chǎn)生新的要求,所以在住宅的空間組合、設(shè)施的布置等方面要注意靈活性,即房間用途變化、房間分割變化、房間布置變化等。住宅設(shè)計中應(yīng)注意隔音、避免戶間的“對視”等。私密性要求。保證居住者的人身安全,是人類生存的第一需要。水景商品房：是指依水而建的房屋；TOWNHOUSE：也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。躍層式商品房：是指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋。商品房的使用率：是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。小高層房：是指9至11層高以下的樓房。預(yù)售價：是指商品房預(yù)售的價格。商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。建筑密度：是指建筑覆蓋率，即項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。房屋的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。房屋的進深：是指房屋的實際長度。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同；現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。商品房的結(jié)構(gòu)：售房的樓書中常見用語，房屋結(jié)構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。購房基礎(chǔ)知識：讀懂商品房術(shù)語單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。在北京樓市競爭越來越激烈的今天，提高綜合性價比實際上是發(fā)展商對住宅商品綜合性價比把控能力的一場比拼，只追求短時轟動效應(yīng)，而沒有長久市場表現(xiàn)的做法將會越來越難以操作。從“性能／價格＝性價比”的公式中我們可以看出，在性能固定的前提下，性價比的大小取決于分母———價格的高低。價格是決定性價比的分母一分價錢一分貨，這個被中國人尊崇了千年的商業(yè)法則曾一度在房產(chǎn)市場迷失。物業(yè)管理是保障均豪物業(yè)，作為北京具有高成長性的物業(yè)管理公司，經(jīng)過開發(fā)商精挑細選，在競標(biāo)中被選中。紅領(lǐng)巾公園、興隆公園、假日騎馬場相擁而立，為業(yè)主提供更為廣闊、開放的休閑娛樂空間。周邊配套決定生活質(zhì)量周邊配套是否成熟也會對業(yè)主的居住質(zhì)量和生活狀態(tài)產(chǎn)生重要的影響。硬件設(shè)備應(yīng)實實在在如果說地段、社區(qū)、房屋質(zhì)量、戶型是決定性價比的宏觀因素的話，那么項目的各種軟硬件配套則是直接決定人們生活品質(zhì)的微觀細節(jié)。以靈活、超前、實用為理念，合理布局，營造了和諧的空間秩序。7000平方米的中心陽光綠地與兒童戲水廣場、老年人活動廣場和休憩區(qū)充分體現(xiàn)了和諧、動人的人性化設(shè)計，近百分之百的地下停車位徹底實現(xiàn)人車分流，保證業(yè)主真正生活在潔凈無污染的綠色環(huán)保社區(qū)里。社區(qū)配套是重要支撐社區(qū)配套成熟度是衡量項目性價比又一個重要指標(biāo)，它直接影響著消費者入住后的生活便利性、舒適性。選知名度高且實力雄厚的開發(fā)商更容易保證入住后的維修及服務(wù)質(zhì)量。建筑質(zhì)量與品牌是核心要素建筑質(zhì)量無疑是牽動消費者神經(jīng)的最大關(guān)注點，如果房屋在建筑質(zhì)量上出現(xiàn)了問題，那么基于它之上的一切如社區(qū)、地段等都只不過是空中樓閣而已，沒有任何價值和意義。居住地段選擇需在考慮本人經(jīng)濟基礎(chǔ)、前景預(yù)測及生活習(xí)慣的同時，重視對整個城市生活方式及規(guī)劃的前瞻。下面是決定性價比的8個關(guān)鍵因素：地段是關(guān)鍵性要素地段，永遠是決定房地產(chǎn)價值高低的不二法則。通常消費者看待一個樓盤往往容易將價格和性能隔離開來，先看房價，然后才考慮房子性能問題。性價比是指一個樓盤性能與價格的比率，它是衡量一個樓盤質(zhì)量高低最實在的指標(biāo)。從這一調(diào)查我們可以看出，在市場日趨成熟的今天，性價比已成為消費者購房決策的重要依據(jù)。點、線、面結(jié)合的綠化系統(tǒng)巧妙，小品設(shè)計精心，結(jié)合使用功能的需要設(shè)置，并能增強對不同建筑、不同功能區(qū)域的識別和藝術(shù)性6%社會效益小區(qū)建成后，對有效解決城市居民居住問題，緩解交通運輸，以及建成現(xiàn)代城市有顯著作用2%綜合效益10%環(huán)境效益小區(qū)建設(shè)做到合理利用土地，妥善處理環(huán)境保護，有效利用工業(yè)廢料，在小區(qū)庭院綠化、建立舒適優(yōu)美環(huán)境方面取得明顯效果3%經(jīng)濟效益項目定位準(zhǔn)確，銷售狀況良好，推出后獲得消費者的認同5%影響購房者決策的第一因素—性價比的評價方法性價比已成為影響消費者購房決策的第一因素。空間環(huán)境體現(xiàn)了濃郁的居住環(huán)境和地方特色2%道路沿線景觀道路沿線景觀豐富宜人，達到步移景異的效果3%公共綠地人均公共綠地，新區(qū)大于是1米。注意合理安排集貿(mào)市場、汽車停放場庫配套設(shè)施工程管網(wǎng)15%自行車、機動車存放及垃圾處理自行車、機動車存放位置適宜，存取方便，存量滿足要求，便于管理，并能巧妙與空間環(huán)境或建筑物相結(jié)合：垃圾收集、運送有序管線設(shè)置各種管線設(shè)置齊全，地下敷設(shè)。舊區(qū)改造考慮了原有道路特點，保留利用有價值的街道，山區(qū)和丘陵的路網(wǎng)格式依山就勢，因地制宜，保證坡度合理安全，并能節(jié)約土方3%道路線形寬度與斷面道路線形符合規(guī)范，路面寬度、斷面形式能滿足功能流量要求，并有利于地下管線的建設(shè)3%續(xù)表一級指標(biāo)二級指標(biāo)品牌標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重公建設(shè)置小區(qū)公建配置水平與居住人口規(guī)模相適應(yīng)，各類公建按功能合理布局，符合居民活動規(guī)律，購物、接送兒童順路方便，上學(xué)安全，有利于經(jīng)營管理，促進交往。尺度親切宜人，居住生活氣氛濃郁，體現(xiàn)了當(dāng)?shù)氐木幼∥拿}和地方特色5%道路系統(tǒng)道路系統(tǒng)骨架符合居民出行軌跡，骨架清晰，分級明確，功能合理，有利于各類用的劃分和有機聯(lián)系，為建筑物布置的多樣化創(chuàng)造條件5%道路交通交通組織交通組織便捷，區(qū)內(nèi)外聯(lián)系道路通而不暢。山地丘陵地區(qū)的住宅布置考慮地形變化對防寒、保溫及通風(fēng)的影響5%20%安全要求符合防火、防震規(guī)范，有明確的出入口，便于防盜、治安管理并能在災(zāi)情發(fā)生時便于疏散和救災(zāi)5%群體組織鄰里關(guān)系組織各種層次的活動空間，為居民提供互交往和場所。廣告A版面大小B廣告頻率C廣告程度A最差（小）1B很差（?。?C一般3D很好（大）4E最好（大）5停車位數(shù)量A停車位數(shù)量B住戶方便程度A最差（少）1B很差（?。?C一般3D很好（多）4E最好（多）5開發(fā)小區(qū)規(guī)劃及單位設(shè)計參考標(biāo)規(guī)劃篇：居住區(qū)、居住小區(qū)規(guī)劃的品牌標(biāo)準(zhǔn)包括規(guī)劃布局、群體組織、道路交通組織、配套設(shè)施施工程管網(wǎng)設(shè)置、環(huán)境綠化及綜合效益幾個方面的內(nèi)容。C一般3。D很好4。戶型設(shè)計A客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系B廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系C是否有暗房D實用率大A最差1。C一般3。D很好4。環(huán)保A空氣B噪音C廢物D廢水A最差1。C一般3。室內(nèi)裝修A高檔；B實用；C功能是否完善D質(zhì)量是否可靠。(近)4。E最大朝向(西北、西南)B東（東南、東北）C北（東北、西北）D南（東南、西南）外觀A．是否醒目；B是否新穎；C是否高檔；D感官舒適程度；(遠)1。C一般。B總占地面積。D很完善4。D規(guī)劃現(xiàn)狀.A．最不完善1；。B規(guī)劃完善程度。(近)5。(遠)2。B距公交站遠近。D很好4。A最差1。D地板。D很好4。.A最差1。D綠化率及養(yǎng)護狀況。B清潔衛(wèi)生。D很完善4。A．最不完善1；。B商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級距依次減少；Ｃ價格是否有優(yōu)勢。(近)5。A．最差（遠）1；(遠)2。配合公司誠意處理，尋求解決的方法，讓客戶理解，抓住客戶的心。誠懇地感謝對方指出的不周到之處，并及時改善。二、處理客戶怨言的要訣就算因我方造成的索賠狀況，要盡可能的抱寬大的心胸，不要同客戶發(fā)生爭執(zhí)，一直要以平靜的心情去解決。言多必失，把重點放在質(zhì)問上。多舉例，讓客戶覺得站在客戶的立場上分析問題，說服對方。一位擁有充分房地產(chǎn)知識的銷售人員，在解釋問題時很自然地會帶有申訴力，有條理的有依據(jù)的分析比較讓客戶明白理解。沒有誠意的話語，是無法說服對方的。本著和客戶誠實溝通的態(tài)度，配合公司解決問題，不能同客戶發(fā)生爭吵。第三章對付客戶反駁的要領(lǐng)和處理客戶怨言的要決在處理銷售中和銷售后客戶提出的一些問題，首先做為當(dāng)事的工作人員及項目負責(zé)人要向公司匯報，向客戶解釋。若有不明之處，要提出疑問加以確認，若置之不理，是沒有禮貌的。要隨聲附和表示贊同，但不要打斷對方的話，即使有話要說，也要等到對方說話告一段落為止。一邊聆聽，一邊看著對方的臉，不要東張西望。記住，令人可喜的表情能給人留下良好的印象，所以做為銷售員一定要掌握運用這個好的方法。（4）掌握專業(yè)用語，同客戶交談時，讓對方覺得你的專業(yè)知識豐富，有問必答，產(chǎn)生信任感。只顧到單方面的話語，會令人厭惡，尊敬對方，探求對方的興趣和關(guān)心的事。講好話的要領(lǐng)（1）要以能給對方好感、能讓對方理解、明白的心情來說話。（4）要插入適當(dāng)?shù)姆Q贊詞，但不必恭維拍馬屁，不要說傷害客戶自尊心的話。用你的專業(yè)知識說服客戶，產(chǎn)生購買欲望。第二章說話、聆聽的禮節(jié)一、說話的藝術(shù)如何用心說話（1）如果只是嘴巴上說，而沒有誠意，會讓客戶覺得不可信任和信賴。（3）沿路提醒客戶注意腳下，以免絆倒，或釘子扎腳，或碰頭，提醒客戶不要靠邊站，以免客戶懼高或上面灰沙石塊掉下，發(fā)生意外事故。細心的觀察提醒客戶注意，細心的提醒，使客戶認同你的服務(wù)，更避免了意外事故的發(fā)生，安全應(yīng)注意的問題：（1）客戶看房必須要求帶安全帽。離機則相反，按著開啟鍵，讓客戶先出來然后你才出來。樓梯上：先告訴客戶，樣板房或其它房的樓層，然后引領(lǐng)客戶上樓。（五）我們經(jīng)常帶領(lǐng)客戶看樣板房及小區(qū)內(nèi)的周圍環(huán)境，在引領(lǐng)時一定要注意禮儀和其它安全事項。（3）有節(jié)奏的步伐，走路聲不可太大。（2）身體要穩(wěn)健。正確的走路儀態(tài)：在顧客面前，走路一定不要彎腰曲背無精打采，優(yōu)美的走路姿勢并非只限于模特或演藝人士，你和客戶的接觸同樣需要給人留下良好的印象，請注意正確的走路姿勢。不能抖腿，周身搖晃，否則很不雅觀?？蛻粝壬焓直硎驹僖?，說明會見的非常愉快。不要一邊和對方握手，一邊同第三人說話，這是最要不得的失禮。握手時間一般為3——5秒為宜，太長了使人感到局促不安；太短了表達的熱情不夠。（三）握手的禮儀握手是人們交往中最常見的一種禮節(jié)。認真熱情的向客戶介紹項目情況，一般客戶都會受到銷售人員的一部分影響，如銷售人員用充滿自信、熱情而不失禮節(jié)的介紹方法，會給客戶增添許多對該項目的信心。主動及時的接待客戶，并遞上名片說：“您好，我是某某公司的某某，能為您服務(wù)非常高興，接下來由我向您介紹某某項目的情況。”1對方（客戶