【正文】 破?！　〉诙?，循環(huán)互動(dòng)，交叉遞進(jìn)：項(xiàng)目設(shè)計(jì)雖然從資源調(diào)查和環(huán)境分析開始，但專家一旦啟動(dòng)項(xiàng)目，實(shí)際上對(duì)于資源、市場(chǎng)、環(huán)境、創(chuàng)意、產(chǎn)品、景觀設(shè)計(jì)、營銷、投資估算、收入模式設(shè)計(jì)等等，不是按部就班的推進(jìn)設(shè)計(jì)，而是循環(huán)互動(dòng)，交叉遞進(jìn)的?！　№?xiàng)目設(shè)計(jì)的過程，有兩個(gè)特點(diǎn)：　　第一，四類思維過程的交織與整合：整個(gè)設(shè)計(jì)過程，是一個(gè)游憩主題與方式創(chuàng)意成型的過程，是一個(gè)景觀創(chuàng)造與設(shè)計(jì)的過程，又是一個(gè)規(guī)劃思路形成的過程，同時(shí)還是一個(gè)商業(yè)運(yùn)作思路策劃的過程?！　∥覀儼秧?xiàng)目設(shè)計(jì)，看成為旅游專業(yè)設(shè)計(jì)與商業(yè)運(yùn)作策劃的全新整合，把“投資－收益”理念和“投資－收益”結(jié)構(gòu)貫穿全部的策劃，貫穿執(zhí)行計(jì)劃，這樣，“投資－收益”就由一個(gè)完整的運(yùn)作計(jì)劃落地到具體的運(yùn)作步驟中來了。項(xiàng)目設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)投資商及銀行等資金資本擁有者非常了解，堅(jiān)持以投資商和銀行的思維方式及理念為前提，以他們的需求為導(dǎo)向，進(jìn)行產(chǎn)品的招商及融資包裝。俗話說：三分長相，七分打扮?！　。福┮酝顿Y商和銀行為導(dǎo)向，包裝產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)融資　　資源再好，不轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品也沒用；產(chǎn)品再好，不包裝也無法融資。中國景區(qū)管理，正在進(jìn)入一個(gè)流程再造的新時(shí)期！　　項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)該特別重視旅游開發(fā)與經(jīng)營中管理流程的科學(xué)設(shè)計(jì)，只有遵循好的流程進(jìn)行管理，才可能形成良性的旅游運(yùn)作。以品牌構(gòu)建為核心，品牌傳播為主線，促銷活動(dòng)為骨架，通過對(duì)產(chǎn)品調(diào)整提升、管理流程再造、服務(wù)培訓(xùn)升級(jí)、分銷渠道運(yùn)用、價(jià)格戰(zhàn)略實(shí)施等各方面因素的全面整合，形成營銷立體推進(jìn)?！　÷糜问穷A(yù)賣產(chǎn)品、過程化產(chǎn)品和服務(wù)消費(fèi)產(chǎn)品,營銷是旅游業(yè)發(fā)展的催化劑。因此，用故事、用情感意境展示景觀、用娛樂化手段包裝項(xiàng)目，都是旅游設(shè)計(jì)最有效的技術(shù)手段?！　≠Y源價(jià)值的體現(xiàn)，必須形成可消費(fèi)、可遠(yuǎn)程傳播銷售的產(chǎn)品。深度挖掘一個(gè)區(qū)域的積淀，挖掘現(xiàn)實(shí)中紛繁現(xiàn)象背后的商機(jī)，才能把資源的本體價(jià)值充分的顯現(xiàn)出來?！　∫詿o窮智慧，推動(dòng)想象力和創(chuàng)造力，在旅游悟性和超前意識(shí)引導(dǎo)下，展開激情創(chuàng)意，就能形成出奇制勝的市場(chǎng)賣點(diǎn)和商業(yè)感召力?！　№?xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)該拒絕平庸?！　。矗┳非螵?dú)創(chuàng)奇異，形成獨(dú)特性賣點(diǎn)　　化平淡為輝煌，化腐朽為神奇，語不驚人誓不休，景不震撼不出手?！　‖F(xiàn)在的生活已經(jīng)不缺乏功能，旅游者需要的是一種感覺，一種觸動(dòng)視覺、聽覺、味覺、觸覺、心靈與肉體娛樂的精神感召與刺激。產(chǎn)品吸引核的打造，最重要的是對(duì)游客旅游產(chǎn)品購買心理與游憩感受的深度理解?！　。常┮匀藶楸?，設(shè)計(jì)游憩模式　　旅游資源的優(yōu)勢(shì)不等于市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵落到產(chǎn)品的打造上?！　。玻┯脤?shí)證的科學(xué)手段，深度研究細(xì)分市場(chǎng)　　旅游市場(chǎng)調(diào)研必須依靠實(shí)證的科學(xué)方法，對(duì)客源地結(jié)構(gòu)、游客結(jié)構(gòu)差異、游客需求差異、服務(wù)要求差異、游客購買行為、游客消費(fèi)行為、時(shí)間安排、消費(fèi)能力、旅游組織方式等等進(jìn)行定性定量相結(jié)合的實(shí)證研究?！　∥覀儚?qiáng)調(diào)綜合聯(lián)動(dòng)的旅游產(chǎn)業(yè)觀，堅(jiān)持對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)鏈上的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行整合思考，系統(tǒng)配置各種要素節(jié)點(diǎn)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)真正意義上的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部無縫對(duì)接?！　÷糜紊虡I(yè)運(yùn)作策劃：就是運(yùn)用智慧經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)技術(shù)，通過策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、咨詢、包裝等手段，對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的總體戰(zhàn)略、開發(fā)、建設(shè)、投資、融資、營銷、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，進(jìn)行整合與細(xì)化，形成行動(dòng)計(jì)劃或操作方案，達(dá)到收入模式清晰，投資回報(bào)明確，行動(dòng)計(jì)劃實(shí)際，管理流程簡(jiǎn)單的效果。　　景觀設(shè)計(jì)——標(biāo)志性建筑策劃與設(shè)計(jì)、植物造景與園林景觀設(shè)計(jì)、功能建筑景觀設(shè)計(jì)、建筑造景與建筑景觀設(shè)計(jì)、品牌形象及道路引導(dǎo)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)。內(nèi)容包括四部分：游憩方式設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、商業(yè)模式設(shè)計(jì)及開發(fā)流程設(shè)計(jì)。旅游景點(diǎn)在開業(yè)后的13個(gè)月進(jìn)入正式運(yùn)營階段?！　￠_業(yè)還有一個(gè)極為重要的方面，就是營銷。到稅務(wù)、物價(jià)及其它相關(guān)部門辦理開業(yè)手續(xù)?？缈h市區(qū)景區(qū)（點(diǎn)）開業(yè)，報(bào)上一級(jí)旅游主管部門檢查審核。工作內(nèi)容是：籌集營運(yùn)資金；招聘、培訓(xùn)員工；采購生產(chǎn)物資，建立供貨渠道；制定營銷計(jì)劃；健全規(guī)章制度。　?。梗╅_業(yè)運(yùn)作　　項(xiàng)目完成工程建設(shè)，與開業(yè)運(yùn)行，還有較大的差距；開業(yè)需要人財(cái)物齊備，并且還要有切實(shí)可行的營銷方案。規(guī)模大、復(fù)雜的綜合性旅游項(xiàng)目要進(jìn)行初驗(yàn)，或分階段進(jìn)行，然后進(jìn)行全項(xiàng)目驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收標(biāo)志旅游項(xiàng)目建設(shè)階段結(jié)束，是全面考核建設(shè)成果、檢驗(yàn)設(shè)計(jì)施工質(zhì)量的重要步驟。　　旅游項(xiàng)目中主要有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、景觀建設(shè)、接待設(shè)施建設(shè)、游樂項(xiàng)目建設(shè)四個(gè)方面。　　對(duì)于項(xiàng)目的附屬工程，如景區(qū)的接待設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，應(yīng)拿出一部分項(xiàng)目進(jìn)行招商引資，引入相關(guān)的專業(yè)投資人，對(duì)索道、設(shè)施游樂、酒店等等子項(xiàng)目，進(jìn)行合作或獨(dú)立投資。根據(jù)投入前期資金與建設(shè)需要資金的缺口，應(yīng)該積極進(jìn)行銀行融資。一般而言，項(xiàng)目建設(shè)資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應(yīng)積極進(jìn)行融資和招商引資，用少量種子資金起動(dòng)項(xiàng)目，利用項(xiàng)目融入建設(shè)資金。其中，發(fā)改委立項(xiàng)，可行性研究報(bào)告審批，規(guī)劃評(píng)審，市級(jí)、省級(jí)、國家級(jí)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目立項(xiàng)與申請(qǐng)，國債項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目等特殊扶持申請(qǐng)；規(guī)劃委批準(zhǔn)；土地規(guī)劃審批；建設(shè)土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實(shí)；施工圖的審查；建設(shè)準(zhǔn)備與報(bào)建批復(fù)等等，十分繁雜。施工圖是工程施工的依據(jù)，法律規(guī)定未經(jīng)審批的施工圖不得使用。施工圖設(shè)計(jì)方案要報(bào)送經(jīng)建委審批，建委一般委托省級(jí)以上建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行審核，并提出修改意見?！　⌒陆?xiàng)目要先進(jìn)行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件，到規(guī)劃主管部門辦理用地規(guī)劃許可證，方可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)。旅游規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的建筑工程規(guī)劃它包括投資計(jì)劃、社會(huì)效益、環(huán)境保護(hù)等許多內(nèi)容?！　。担┮?guī)劃、設(shè)計(jì)　　兵馬未動(dòng)，糧草先行，規(guī)劃設(shè)計(jì)是建筑開工前的重要工作。必須聘請(qǐng)專業(yè)的旅游項(xiàng)目開發(fā)咨詢顧問公司，提供《旅游項(xiàng)目總體策劃報(bào)告》及《旅游項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作計(jì)劃》。項(xiàng)目設(shè)計(jì)不是旅游規(guī)劃?！　【皡^(qū)管理部：負(fù)責(zé)景區(qū)開業(yè)營銷策劃，辦理開業(yè)手續(xù)，落實(shí)景區(qū)運(yùn)營必備的人、財(cái)、物，提高景區(qū)的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)影響力。主要工作內(nèi)容：委托旅游投資顧問公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研；委托旅游產(chǎn)品策劃機(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)品策劃；委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；編撰文件向政府相關(guān)部門報(bào)批、向社會(huì)招商等。因此，應(yīng)著眼于人力資源培養(yǎng)，設(shè)立前期工作部、工程管理部、景區(qū)管理部三個(gè)業(yè)務(wù)部門?！　￠_發(fā)管理，應(yīng)包括前期工作、建設(shè)管理、開業(yè)運(yùn)營三方面?！　『贤炗喌耐瑫r(shí)，需劃定紅線，確定項(xiàng)目的開發(fā)用地和建設(shè)用地。旅游特許經(jīng)營權(quán)是投資商必須合法控制的核心，其中包括門票收益權(quán)、項(xiàng)目開發(fā)與招商權(quán)、核心土地購買權(quán)等幾個(gè)方面?！　。玻┖贤灦ā　÷糜雾?xiàng)目開發(fā)，一般都涉及到風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)文物保護(hù)單位、森林公園、地質(zhì)公園、甚至世界自然與文化遺產(chǎn)?！　÷糜伍_發(fā)的三階段五期：時(shí)　　間 工　作　內(nèi)　容 開工準(zhǔn)備階段 投資決策與合同簽定期 管理架構(gòu)與運(yùn)作策劃期 開工準(zhǔn)備與政府審批期 工程建設(shè)階段 資金運(yùn)作與建設(shè)工程期； 開業(yè)運(yùn)作階段 開業(yè)準(zhǔn)備與運(yùn)作期 　?。保┩顿Y決策　　投資商對(duì)一項(xiàng)旅游資源或項(xiàng)目感興趣，到?jīng)Q定進(jìn)行旅游投資，需要一個(gè)投資決策的過程，這一過程中，最重要的是對(duì)旅游資源的評(píng)價(jià)、及對(duì)旅游項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的評(píng)價(jià)?！　「鶕?jù)旅游行業(yè)特點(diǎn)和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的客觀實(shí)際情況，可以把旅游項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程劃分為三階段五期。所謂“標(biāo)準(zhǔn)”，只是我們的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，是一個(gè)對(duì)旅游開發(fā)流程的一般性提煉，也可將該流程稱為“一般流程”。　?。常╅_發(fā)區(qū)域結(jié)構(gòu)　　單一項(xiàng)目開發(fā)模式；　　成片整體開發(fā)模式；　　目的地整體開發(fā)模式；　　４）開發(fā)投入時(shí)序　　滾動(dòng)開發(fā)模式：持續(xù)小資金投入開發(fā)；　　分期開發(fā)模式：階段性投資開發(fā)；　　一次性完成開發(fā)模式：先開發(fā)完成再開放；　?。担┊a(chǎn)業(yè)多元性　　單一開發(fā)模式：?jiǎn)我划a(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品項(xiàng)目；　　綜合開發(fā)模式：多種產(chǎn)業(yè)結(jié)合，復(fù)合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；　?。叮┩恋乩眯再|(zhì)　　游憩區(qū)開發(fā)模式；　　旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式；　　旅游城鎮(zhèn)開發(fā)模式；　?。罚┡c市場(chǎng)的關(guān)系　　近郊型項(xiàng)目開發(fā)模式；　　遠(yuǎn)郊型項(xiàng)目開發(fā)模式；　　區(qū)域型項(xiàng)目開發(fā)模式；　　全國型項(xiàng)目開發(fā)模式；　　國際型項(xiàng)目開發(fā)模式；　　旅游項(xiàng)目開發(fā)的前期工作流程　　近年來，旅游項(xiàng)目投資開發(fā)形成了熱潮，大量民營企業(yè)進(jìn)入旅游業(yè)，但對(duì)于如何規(guī)范高效的進(jìn)行投資與開發(fā)，大多數(shù)企業(yè)沒有遵循旅游產(chǎn)業(yè)的規(guī)律，甚至出現(xiàn)了“邊規(guī)劃、邊報(bào)批、邊建設(shè)、邊開放”的“四邊現(xiàn)象”。　　招商開發(fā)模式：通過政府或投資人招商的模式。我們從不同角度大致用七個(gè)類別來劃分旅游開發(fā)的模式，只做為開發(fā)的初步分類：　?。保┳园l(fā)與自主　　自發(fā)開發(fā)模式：自行策劃、管理處、投資商，比如說一些農(nóng)家樂項(xiàng)目；　　自主開發(fā)模式：專業(yè)策劃、管理處、投資商，自主的開發(fā)相對(duì)有策劃和規(guī)劃。越來越多的人為思路和人性化的理念化的東西，成為旅游發(fā)展的重要方向旅游項(xiàng)目開發(fā)模式　　旅游項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容和模式很多，小可以小到一個(gè)游樂設(shè)施；大可以大到一個(gè)片區(qū)、大到一個(gè)城市，一個(gè)旅游目的地整體?！　÷糜钨Y源開發(fā)的歷史　　旅游項(xiàng)目開發(fā)，可以從旅游資源開發(fā)的歷史過程中，找到進(jìn)化的印記：　　１）原始資源利用期：8090年，圈起來收門票與初步接待；　?。玻┵Y源開發(fā)起步期：9095年，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與觀賞旅游；　　３）資源開發(fā)轉(zhuǎn)軌期：9508年，觀賞旅游全面開發(fā)與游樂休閑產(chǎn)品形成；　?。矗┵Y源深度挖掘期：20042015年，情境設(shè)計(jì)與體驗(yàn)旅游；　　５）后資源開發(fā)期：　201休閑度假與生活方式。游憩方式更新在九十年代以后發(fā)展特別快，目前正處在從傳統(tǒng)觀光型向休閑度假型過渡的中間階段。因此，我們稱現(xiàn)期的旅游產(chǎn)業(yè)為“一個(gè)產(chǎn)品全面過時(shí)的朝陽產(chǎn)業(yè)”。開發(fā)旅游項(xiàng)目，就是開發(fā)旅游產(chǎn)品，即通過創(chuàng)意策劃、規(guī)劃、建設(shè)、人力資源配置、服務(wù)管理、營銷推廣，形成旅游產(chǎn)品的運(yùn)作經(jīng)營。　　泛旅游產(chǎn)業(yè)具有極大的區(qū)域聚集和經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，往往會(huì)帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的城市化進(jìn)