我國地產融資的發(fā)展現(xiàn)狀-文庫吧資料
2025-07-05 14:01本頁面
【正文】 金融業(yè)可根據國家政策和人民銀行出臺的有關管理辦法，對地產流通的合理資金需求給予直接或間接融資支持。市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收購土地，金融機構要依法提供信貸支持.”該文從政策上明確了金融機構可以對土地儲備機構給予信貸支持?！ ??！ ∥覈恋亓鬓D制度的深化改革使得相關經濟主體購買土地使用權的資金需求顯著增加，相應刺激了我國地產融資的快速發(fā)展，但總體上，我國地產融資的結構過于單一，缺乏專門的管理政策，地產融資的發(fā)展欠規(guī)范。同時，在實踐操作中，開發(fā)區(qū)管委會不能作為借款主體，往往采取成立一家開發(fā)公司作為借款主體的變通方式向銀行籌集資金，貸款雖以擔保方式為主，但根據對商業(yè)銀行的調查，無論是借款企業(yè)還是擔保企業(yè)，自有資金往往較少，擔保企業(yè)不具備真正的擔保能力，很大程度上還是以政府信用為保證?！ ?對園區(qū)地產貸款的發(fā)放不規(guī)范由于全國各地經濟發(fā)展程度不一，地方政府財力狀況參差不齊，大量對政府土地儲備機構發(fā)放信用貸款，長期看此類貸款的潛在風險較大。對政府土地儲備機構大量發(fā)放信用貸款，究其主因一是土地儲備機構具有政府背景，二是辦理土地抵押過程中存在抵押費用和抵押間隔期間的問題。同時，相當部分土地儲備貸款以信用方式發(fā)放，當房地產市場疲軟時貸款存在潛在風險。以東南沿海某市為例，資本金與貸款的比率僅為1：18。 政府土地儲備機構的資本金不足，抗風險能力較差 土地儲備機構具有較強的政府背景，其地塊收購決策、土地收益分配政策均由地方政府統(tǒng)一決定；國家對土地儲備中心缺乏相應的管理辦法，機構運營的透明度較低，使金融機構對其整體運營情況及風險較難把握?！ ‰m然人民銀行規(guī)定商業(yè)銀行不得為房地產商購買土地發(fā)放地產貸款，但實際上商業(yè)銀行在執(zhí)行此規(guī)定時存在一定偏差。由于我國房地產企業(yè)上市融資能力較弱，房地產投資基金等融資方式還沒有發(fā)展起來，房地產商融資渠道也較為單一，我國房地產業(yè)投資資金主要來源于銀行貸款(含個人住房按揭貸款轉化而來的預收款)，一般要占70%以上，遠超過40%的國際通行標準。而我國《預算法》明確規(guī)定不允許地方政府舉債，同時國內債券市場、投資基金市場也不發(fā)達，狹窄的融資渠道使得貸款成為收購儲備土地的主要資金來源。 當前，我國地產融資渠道較為狹窄，表現(xiàn)在：一是政府地產融資結構單一。 地產融資發(fā)展中存在的主要問題同時，住房制度改革和擴大內需政策的實施，刺激了房地產市場的持續(xù)火爆，房地產企業(yè)的購地資金需求大量增加。在興建園區(qū)過程中，統(tǒng)征土地、基礎設施建設存在大量信貸需求?！ ?。由于土地成本高昂，房地產商最大資金需求是在核發(fā)土地使用證前，為及時支付項目土地款以取得土地使用證，房地產商不可避免地通過各種渠道尋求銀行信貸資金的支持。經營性土地必須通過招標拍賣方式出讓，使得地價基本在完全竟價的情況下產生，相應促進了土地價格的上漲。從1999年至2001年，全國招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權價款分別達到114億元、246億元、492億元。與建立政府土地收購儲備制度相對應的是國有土地特別是經營性國有土地使用權的出讓實行招標拍賣，以充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎性作用。政府土地儲備機構的主要職責是代表政府統(tǒng)一收購需要盤活的土地，成為土地一級市場上供應土地的唯一渠道和機構。為發(fā)揮政府對土地的調控作用，提高資源配置效率，以1996年上海建立土地發(fā)展中心為標志，我國政府土地儲備制度逐步建立起來?！ ?地產融資迅速發(fā)展的原因整體上，我國對地產融資的控制是比較嚴格的。目前，我國在金融政策的制定過程中，總體上對地產融資還是采取了相對謹慎的態(tài)度。各項地產貸款中，政府土地儲備貸款、園區(qū)地產貸款的資產質量較好；房地產企業(yè)地產貸款的質量相對較差，%%?！ ?。貸款方式上，地產貸款以擔保為主，但信用貸款也占到了相當的比例，2002年6月末，%。從目前地產貸款的發(fā)放對象看，全國土地儲備機構貸款、園區(qū)地產貸款、房地產商地產貸款基本上三分天下，2002年6月末，、%、%%。在我國部分地區(qū)，地產貸款增加速度更快，如東部沿海某市1999年至2001年期間，地產貸款年均增幅達到216%，%%、%。地產貸款占商業(yè)銀行房地產貸款的比例隨之增長，%%?！ ?。據統(tǒng)計，目前在我國約有27000多家房地產企業(yè)，其中只有50多家企業(yè)實現(xiàn)了在證券市場上市融資，與一千多家上市企業(yè)相比，比例不算高；據不完全統(tǒng)計，房地產上市公司從1993年2001年在股票市場籌集的資金(包括新發(fā)、增發(fā)、配股等)金額分別為35億元、16億元、13億元、9億元、57億元、18億元、11億元、13億元和21億元，9年來共籌資193億元，相對于1萬多億元的房地產貸款，房地產企業(yè)從股票市場籌集的資金相當少。 從融資方式上，地產融資可分為直接融資和間接融資。因此本課題分析的主要對象包括政府土地儲備融資、園區(qū)地產融資和房地產商地產融資。個人地產融資，指個人在購買房地產時用于購買土地使用權的融資需求。企業(yè)地產融資指房地產企業(yè)在從事房地產開發(fā)中購置土地使用權時產生的融資需求和非房地產企業(yè)創(chuàng)辦過程中購買生產建設區(qū)的土地使用權時產生的融資需求。所謂政府地產融資，指相關機構受政府委托或指派，從事土地收購、開發(fā)、出讓過程中產生的融資需求?！ ?我國地產融資的主
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