【正文】 0平方米2100萬(wàn)元500元/平方米8不可預(yù)見費(fèi)用42000平方米840萬(wàn)元200元/平方米9財(cái)務(wù)費(fèi)用（銀行）42000平方米420萬(wàn)元100元/平方米合計(jì)23370萬(wàn)元5564元/平方米綜上所述，項(xiàng)目開發(fā)的靜態(tài)投資成本為23370萬(wàn)元，按照本項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)面積42000平方米分?jǐn)傆?jì)算，則靜態(tài)投資單方成本為5564元/平方米。（3）項(xiàng)目前期開發(fā)成本投入較大，因此項(xiàng)目在招商期間主要是作好資金回收工作，以減輕開發(fā)壓力。鑒于前期費(fèi)用、公建配套建設(shè)費(fèi)、房地產(chǎn)稅費(fèi)是根據(jù)土地成本、建安工程成本的基數(shù)作為成本統(tǒng)計(jì)和計(jì)算的基礎(chǔ)。新聞發(fā)布會(huì)模式1）發(fā)布招商廣告2）新聞發(fā)布會(huì)形式表42 新聞發(fā)布會(huì)形式主題兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng)隆重招商時(shí)間2004年？月？日地點(diǎn)？酒店？廳參加人公司領(lǐng)導(dǎo)、各商戶代表、新聞?dòng)浾叩饶繕?biāo)通過招商新聞發(fā)布形式宣傳項(xiàng)目形象，引到市場(chǎng)關(guān)注內(nèi)容領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言、雙方簽字、舉辦酒會(huì)招商價(jià)格策略1）項(xiàng)目開發(fā)成本分析（1）項(xiàng)目開發(fā)根據(jù)用地總體規(guī)劃進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、功能分區(qū)，結(jié)合開發(fā)的總體策略，初步擬定為一期開發(fā)，項(xiàng)目開發(fā)地塊規(guī)劃為地上二層，建筑總面積為42000平方米。 項(xiàng)目網(wǎng)站主要方式特定人群接觸，傳達(dá)內(nèi)容多，時(shí)效性較長(zhǎng)手機(jī)短信次要方式價(jià)格相對(duì)較高，接觸面廣，傳達(dá)內(nèi)容少，時(shí)效性長(zhǎng)招商手冊(cè)主要方式價(jià)格低廉，接觸面廣，傳達(dá)內(nèi)容多，時(shí)效性長(zhǎng)二、招商方式直接攻擊式：面對(duì)大的主力店我們要上門服務(wù)，直接和經(jīng)營(yíng)者面談，并保持溝通，詳細(xì)記錄客戶資料。3）掌握市場(chǎng)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)等學(xué)科的一些基本原理4）具備較強(qiáng)的招商技巧和談判能力[肆] 招商推廣組合一、推廣方式廣告訴求：招商 媒體計(jì)劃（異地推廣模式）表41 媒體特點(diǎn)分析表媒體重要程度特點(diǎn)報(bào)紙主要方式價(jià)格相對(duì)低廉，接觸面廣，傳達(dá)內(nèi)容豐富，時(shí)效性短雜志次要方式價(jià)格相對(duì)較高，特定人群接觸，傳達(dá)內(nèi)容一般，時(shí)效性較短。招商人員定位1）有豐富的零售行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)知識(shí)。3）互補(bǔ)性：把利潤(rùn)高的商鋪和客流量大的商鋪盡量放在一起，形成互補(bǔ)，是客流和消費(fèi)保持相對(duì)一致。4）總體比例約為：1：2：1商業(yè)業(yè)態(tài)定位1）綜合性：項(xiàng)目是一個(gè)多業(yè)態(tài)組合的綜合性很強(qiáng)的國(guó)際商業(yè)旅游項(xiàng)目，因此保持一定程度上的多樣性業(yè)態(tài)混合分布，把不同的業(yè)態(tài)在空間上進(jìn)行合理安排，對(duì)項(xiàng)目的招商和后期經(jīng)營(yíng)管理意義重大。2），品牌店和特色店的比例為1：3。2）手工藝品經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目（1）中國(guó)民間藝術(shù)：年畫、木版年畫、面具、臉譜、剪紙、刺繡、雕刻、古代雕塑、手工精品、燈籠、宮燈、草編布繡制品、陳設(shè)等（2）娛教類：泥玩具、木玩具、陶塑、皮影木偶、婚紗影樓等（3）穿戴類：鞋花、服飾、銀飾品、手工布鞋、布繡制品（4）用品類：盤、器具、碗（5）祭祀類：神像、供品3）中國(guó)傳統(tǒng)文化藝術(shù)：書法、篆刻、玉器、陶瓷、哲學(xué)、刺繡、酒、飲食、文房四寶、服飾、文字、舞蹈、中國(guó)結(jié)、民俗版畫、皮影戲及偶戲、民俗游藝、建筑、茶藝、音樂、青銅、景泰藍(lán)、剪紙、繪畫、家具、京劇、節(jié)慶、功夫、漆器、書籍、戶縣農(nóng)民畫、風(fēng)翔泥塑、千陽(yáng)刺繡、陜北剪紙、手工布鞋、燈籠、皮影、中國(guó)結(jié)、服飾店、珠寶玉器、煙酒專賣、百貨超市、照相店、兵馬俑店等4）紀(jì)念品類：旅游產(chǎn)品、特色工藝美術(shù)品。7）制作商集群：項(xiàng)目建成以后是文化旅游產(chǎn)品的研發(fā)和集散中心，產(chǎn)品千差萬(wàn)別，制作商在產(chǎn)業(yè)鏈上也意義重大。6）廣告商集群：項(xiàng)目將來匯聚眾多國(guó)內(nèi)國(guó)外知名品牌加盟，且兵馬俑博物館每年的客流數(shù)量和客流質(zhì)量是最好的。4） 中小集群商：他們?cè)诮?jīng)營(yíng)風(fēng)格上各有所長(zhǎng)，規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)方式靈活，租賃時(shí)間在三年左右。2） 特色集群商：它們地方文化特色突出，對(duì)特定消費(fèi)群體具有強(qiáng)烈吸引力；規(guī)模較大，所需要的建筑面積在2000——5000平方米之間，租賃時(shí)間依照經(jīng)營(yíng)效果確定。7）制作商集群：把旅游產(chǎn)品研發(fā)、游戲開發(fā)商、特色旅游工藝品研制也可以進(jìn)行招商。5）流動(dòng)商集群：我們可以把書報(bào)廳、花店、電話廳、卡丁車、馬車、廁所等作為景觀流動(dòng)性經(jīng)營(yíng)商。3） 普通集群商：作為配套項(xiàng)目，必須有部分專業(yè)經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行有效填充，如銀行、郵局、超市等。二、經(jīng)營(yíng)商分析經(jīng)營(yíng)商分類（基本分為七大類）1） 主力集群商：根據(jù)游客特點(diǎn)及消費(fèi)偏好分析，在餐飲行業(yè)中，廣場(chǎng)需要引進(jìn)代表中、西餐較高水平的主力經(jīng)營(yíng)商；在工藝品行業(yè)中，也需要引進(jìn)多個(gè)主力經(jīng)營(yíng)商。[經(jīng)營(yíng)偏好]對(duì)中國(guó)文化旅游產(chǎn)品極為感興趣，可以確定的是他們主要以中、高檔餐飲、旅游紀(jì)念品為經(jīng)營(yíng)方向。[經(jīng)營(yíng)能力]這個(gè)群體收入差別較大，表現(xiàn)出來的經(jīng)營(yíng)模式相差較遠(yuǎn)。[經(jīng)營(yíng)偏好]對(duì)文化旅游產(chǎn)品很感興趣，經(jīng)營(yíng)上主要以餐飲、旅游紀(jì)念品、特色民間小吃為主。 [經(jīng)營(yíng)能力]這個(gè)群體收入差別較大，表現(xiàn)出來的經(jīng)營(yíng)模式相差較遠(yuǎn)。 4）西部地區(qū)[群體特點(diǎn)]這個(gè)群體來源很復(fù)雜，各經(jīng)營(yíng)背景的經(jīng)營(yíng)者較多，有成熟的投資理念。[經(jīng)營(yíng)偏好]由于飲食習(xí)慣的差異，這個(gè)群體可能愿意在西安經(jīng)營(yíng)陜西的飲食產(chǎn)品。這個(gè)群體的經(jīng)營(yíng)屬于理性經(jīng)營(yíng)。[經(jīng)營(yíng)偏好]這個(gè)群體在投資和經(jīng)營(yíng)上很實(shí)際，他們希望在投資和經(jīng)營(yíng)方面有較大的升值空間，且投資和經(jīng)營(yíng)較為迅速。[經(jīng)營(yíng)能力]具備一定的經(jīng)營(yíng)管理和投資能力，但基本上為短期投資和經(jīng)營(yíng)，小商戶偏多。主要經(jīng)營(yíng)以餐廳、旅游紀(jì)念品、百貨為主。7）電子版樓書（旅游環(huán)境、世界旅游業(yè)趨勢(shì)；西安歷史、兵馬俑魅力、產(chǎn)品形象、開發(fā)理念等等）8）投資指南：國(guó)內(nèi)外同類產(chǎn)品的成功案例介紹；未來兵馬俑旅游發(fā)展的升值預(yù)估；投資回報(bào)率分析說明等等9）贈(zèng)品10）手袋11）兩書：商品房租賃合同書和物業(yè)管理契約書12)項(xiàng)目網(wǎng)站三、影響招商的幾大因素主要因素1）運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)及管理模式2）投資回報(bào)年限及投資回報(bào)率3）租售價(jià)格及升值潛力3）建筑規(guī)劃及商業(yè)規(guī)劃（如建筑風(fēng)格、面積大小、業(yè)態(tài)分布、燈光系統(tǒng)、安全系統(tǒng)等）4）項(xiàng)目功能配套（如住、行、物流等）次要因素1）開發(fā)商實(shí)力2）開發(fā)商商業(yè)管理能力3）項(xiàng)目品牌長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和設(shè)計(jì)[叁] 客戶群分析一、目標(biāo)客群分析 目標(biāo)客群比例分析區(qū)域百分比分析備注臨潼區(qū)25%——30%主要是區(qū)政府所在西安市30%——45%集中在西安城區(qū) 陜西二線城市10%寶雞、榆林、延安，安康、鄭州等地西部地區(qū)10%新疆、青海、河南、甘肅等地國(guó)內(nèi)地區(qū)10%上海、北京、福建、浙江、江蘇等海外地區(qū)5%香港、臺(tái)灣、新加坡、馬來西亞、日本等其它目標(biāo)客群偏好及能力分析1） 臨潼區(qū)[群體特點(diǎn)]臨潼區(qū)目標(biāo)客群主要以經(jīng)營(yíng)和投資為主，他們對(duì)秦兵馬俑博物館的文化歷史地位以及在旅游界的地位比任何人更了解，對(duì)兵馬俑旅游廣場(chǎng)的投資和經(jīng)營(yíng)熱情也比其它地區(qū)的人要強(qiáng)烈的多。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：適度