【正文】 人不能任意對其進(jìn)行分割，登記機構(gòu)也不能對任意分割后的房屋進(jìn)行登記。對于國有土地范圍內(nèi)成套住房，應(yīng)當(dāng)以套為基本單元進(jìn)行登記；如果是非成套住房，應(yīng)以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記；對于集體土地范圍內(nèi)的村民住房，應(yīng)當(dāng)以宅基地上獨立建筑為基本單元進(jìn)行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，應(yīng)以套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記；非住房的房屋，應(yīng)當(dāng)以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。 2什么是房屋登記的基本單元？ 房屋基本狀況登記第五章”由于我國大陸不動產(chǎn)登記立法的缺失，國家法律尚無代位申請權(quán)的明確規(guī)定。如臺灣地區(qū)《土地登記規(guī)則》第32條規(guī)定：“公同共有之土地，公同共有人中之一人或數(shù)人，為全體公同共有人之利益，得就公同共有土地之全部，申請為公同共有之登記。第二，申請事項的直接權(quán)利人為數(shù)人，他們之間存在共有、共同繼承等共同關(guān)系，其中一人或者數(shù)人為了全體權(quán)利人的利益，在其他權(quán)利人未申請的情況下，可代位申請該共同關(guān)系的登記?！吨曛奘蟹课莸怯涋k法》第16條規(guī)定，債權(quán)人依法享有代位權(quán)的，如果債務(wù)人應(yīng)當(dāng)辦理房屋登記而怠于辦理的，債權(quán)人可以向人民法院請求以自己的名義代位債務(wù)人辦理房屋登記。代位申請主要分為兩類：第一，對申請事項不直接享有權(quán)利，但該事項是否登記將與其產(chǎn)生法律上的利害關(guān)系。 2房屋權(quán)利人怠于申請房屋登記是否可以由他人代位申請？因此，登記機構(gòu)必須如實將登記事項記載于登記簿，發(fā)揮登記簿的公示、公信作用。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。登記簿制度是我國物權(quán)法確立的新制度。 答：登記申請經(jīng)過登記機構(gòu)審核，將有兩種結(jié)果：或者準(zhǔn)予登記，或者不予登記。但是，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自行在報刊上刊登遺失聲明，使原權(quán)屬證書失去有效性，避免房屋所有權(quán)證被他人以不正當(dāng)?shù)姆绞嚼谩，F(xiàn)在建立了登記簿制度，削弱了權(quán)屬證書的效用。房屋登記機構(gòu)予以補發(fā)的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項在房屋登記簿上予以記載。 答：原《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，房屋權(quán)屬證書遺失申請補證的，需公告6個月征詢異議，公告期內(nèi)無人提出異議的，方予補證。為了方便申請人回答詢問事項，同時也提高登記機構(gòu)的工作效率，針對需要進(jìn)行詢問的事項可以由登記機構(gòu)設(shè)計并制定專用詢問表格，由申請人逐項填寫或劃勾后簽名。（5）詢問結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請人簽字確認(rèn)，并由登記機構(gòu)予以保留。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記簿確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)該予以更正。（3）房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正。兩個或兩個以上的自然人或者法人通過聯(lián)合建造、合資購買、共同繼承、共同受贈等方式取得的房屋即為共有房屋。（2）申請登記房屋是否為共有房屋。 2當(dāng)事人申請房屋登記時，登記機構(gòu)將對哪些事項進(jìn)行審查？此外還有更正登記、異議登記和其他登記（即查封登記、補發(fā)權(quán)證登記和換發(fā)權(quán)證登記）。其中國有土地上房屋登記根據(jù)所有權(quán)登記的種類，可以分為所有權(quán)初始登記，所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、所有權(quán)變更登記和所有權(quán)注銷登記等類型；根據(jù)抵押權(quán)登記種類。 2房屋登記的類型包括哪些？為了更好的保護(hù)相對人既有的所有權(quán)和共有權(quán)，在申請辦理因房屋滅失導(dǎo)致的注銷登記時，房屋登記機構(gòu)有必要進(jìn)行實地查看。現(xiàn)實中可能存在房屋已經(jīng)不存在，但所有權(quán)人并不主動申請房屋所有權(quán)注銷登記的情況，這就容易造成房屋已不存在，但房屋登記簿仍有記載，此時若權(quán)利人再進(jìn)行轉(zhuǎn)移、抵押等處分行為，就會造成登記錯誤的風(fēng)險。在建工程抵押權(quán)登記必須進(jìn)行實地查看，主要是由于在建工程尚未竣工，其本身處于不確定的狀態(tài)，如果不進(jìn)行實地查看，不僅會使權(quán)利人遭受損失，也會導(dǎo)致登記機構(gòu)承擔(dān)不必要的風(fēng)險。《辦法》第19條規(guī)定，辦理下列房屋登記，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)實地查看：（1）房屋所有權(quán)初始登記；（2）在建工程抵押權(quán)登記；（3）因房屋滅失的房屋所有權(quán)注銷登記；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋登記。 2房屋登記程序中，登記機構(gòu)將在哪些情形下進(jìn)行實地查看？原則上，在登記完成之前，申請人撤回申請的，登記機構(gòu)必須尊重申請人的意志，并負(fù)擔(dān)準(zhǔn)予撤回的義務(wù)，而不能擅自加以限制。但撤回申請必須符合一定的條件：（1）撤回申請的時間。登記申請人提出申請以后，登記的申請已經(jīng)獲得有關(guān)登記部門的同意但沒有完成登錄、記載手續(xù)，仍然不構(gòu)成登記。登記的完成必須以登記事項記載于登記簿為登記生效條件。 2房屋登記機構(gòu)將申請事項記載于房屋登記簿之前，申請人是否可以撤回登記申請？或者準(zhǔn)予登記，或者不予以登記，予以登記的將記載于登記簿。審核是登記機構(gòu)對受理的登記申請事項進(jìn)行審查，以做出予以登記或者不予以登記的決定。申請是房屋登記申請人向房屋所在地的登記機構(gòu)提出登記申請，并提交相關(guān)證明材料。 答：建設(shè)部《房屋登記辦法》規(guī)定房屋登記必須申請、受理、審核、記載于登記簿和發(fā)證等五個步驟。登記機關(guān)審查委托書時，應(yīng)對受托人身份、委托事項、代理權(quán)限、委托期間等內(nèi)容進(jìn)行核驗。在房屋登記中，申請人因為種種原因無法親自辦理房屋登記時，可以委托他人進(jìn)行代理，就是前面所述的委托代理。 代理是代理人在代理權(quán)限內(nèi)以被代理人（本人）的名義對第三者為意思表示或受領(lǐng)意思表示，并由被代理人承受其法律效果的行為。 答：房屋權(quán)利人可以委托代理人辦理房屋登記。如果某一證件或文書是用外文書寫的，還應(yīng)當(dāng)同時附有經(jīng)公證和認(rèn)證的中文譯本。一般情況下，外籍人士在辦理房屋權(quán)屬登記和辦理委托手續(xù)的證件、文書需要經(jīng)過公證。因此，外籍人士在中國境內(nèi)辦理私有房屋權(quán)屬登記，除應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋所有權(quán)取得的不同方式，按照中國法律的規(guī)定分別提交相應(yīng)的證件和證明文件外，還應(yīng)當(dāng)提交國籍證明、職業(yè)證明。 答：不動產(chǎn)適用不動產(chǎn)所在地法律，這是世界各國法律的通例。所以，根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，在辦理監(jiān)護(hù)人處分未成年人房屋而申請的登記時，應(yīng)當(dāng)要求監(jiān)護(hù)人提供其處分房屋行為是為未成年人利益的書面保證，由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。但父母出于未成年子女健康成長或受教育等必要，如子女上學(xué)、治病需要大筆費用，未成年人致人傷害，須支付大筆賠償費用，未成年人的房屋被列入拆遷范圍，父母代簽協(xié)議等應(yīng)該認(rèn)為也是屬于為了未成年人的利益。但是如何判斷監(jiān)護(hù)人是否為了未成年人利益一直以來都是存在較大爭議的問題?！段闯赡耆吮Ｗo(hù)法》規(guī)定，國家保障未成年人的人身、財產(chǎn)和其他合法權(quán)益不受侵犯。 1未成年人申請房屋登記，如何保證未成年人的利益？ 由于未成年人不是完全民事行為能力的人，因此未成年人購房辦理權(quán)屬登記時應(yīng)由其法定代理人（一般為父母）代理，這種代理屬于法定代理，并不需要委托或授權(quán)。我國《民法通則》規(guī)定，十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力人，可以獨立進(jìn)行民事活動，是完全民事行為能力人。未成年人是可以買房的，也可以領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。 1 未成年人的房屋，如何辦理權(quán)屬登記手續(xù)？建設(shè)部《房屋登記辦法》也規(guī)定：共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請登記。共有包括按份共有和共同共有兩種形式。共有作為所有權(quán)的一種形態(tài)，是與單獨所有相對而言的。所謂共有，是指某項財產(chǎn)由兩個或兩個以上的權(quán)利主體共同享有所有權(quán)，換言之，是指多個權(quán)利主體對某一物共同享有所有權(quán)。 答：共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同提出房屋登記申請。這是因為一方面預(yù)告登記本質(zhì)上還是一種針對請求權(quán)的登記，并不是真正意義上的物權(quán)登記；更重要的是，預(yù)告登記的目的是限制開發(fā)商等債務(wù)人處分其權(quán)利，保障債權(quán)人將來實現(xiàn)其債權(quán)，如果在預(yù)售人不按照約定與預(yù)購人共同申請預(yù)告登記的情形下，不允許預(yù)購人單方申請預(yù)告登記，則勢必極大限制了預(yù)告登記制度功能的發(fā)揮，無法達(dá)到保護(hù)債權(quán)人利益的目的。單方申請主要適用于非因法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動情形，可歸納為四類：（一）是基于事實行為而引起的物權(quán)變動，如合法建造、拆除房屋，房屋自然屬性變更，權(quán)利人名稱或者姓名變更，房屋滅失，權(quán)利人放棄權(quán)利等；（二）是經(jīng)過國家公權(quán)力確認(rèn)的物權(quán)變動，包括司法行為和政府行政行為；（三）是因繼承或受遺贈取得房屋物權(quán)的；（四）是法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形，例如：《物權(quán)法》規(guī)定權(quán)利人可以申請更正登記，利害關(guān)系人可以申請異議登記。 答：《房屋登記辦法》規(guī)定了以下情形可以適應(yīng)當(dāng)事人單方申請：（1）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；（2）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利；（3）因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利；（4）有本辦法所列變更登記情形之一；（5）房屋滅失；（6）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；（7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。這也是房屋登記中的“共同申請原則”?；谶@些行為的房屋登記，如果當(dāng)事人不共同申請，登記機構(gòu)就無法完整了解當(dāng)事人的真實意思，登記結(jié)果的正確性也就無法保證，從而影響登記的公信力。這些行為都屬于民事法律行為中的雙方行為。 答：建設(shè)部出臺的《房屋登記辦法》要求當(dāng)事人提出房屋登記申請時，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請。例如：如果不實行房屋登記的屬地管轄原則，將會出現(xiàn)同一市縣內(nèi)相鄰的兩棟房屋，一棟到本縣辦理房產(chǎn)證而另一棟到外縣辦理房產(chǎn)證的情形。為了便于當(dāng)事人和利害關(guān)系人查詢，充分發(fā)揮房屋登記保護(hù)房屋交易安全、節(jié)約交易成本的功能，客觀上需要在每一行政管轄區(qū)域內(nèi)，由同一機構(gòu)辦理登記，對本行政區(qū)域內(nèi)所有房屋統(tǒng)一辦理登記，建立統(tǒng)一的房屋登記簿。我國《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。 1房屋登記為什么要實行屬地管理？建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。 我國《物權(quán)法》也沿襲了這條原則。我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。 1什么是房地權(quán)利一致原則？《辦法》第二十條具體規(guī)定了登記審核的內(nèi)容，即申請人與依法提交的材料記載的主體是否一致；申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料的記載是否一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿的記載是否一致；申請登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實是否一致；申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利是否存在沖突；是否存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形?！段餀?quán)法》和《房屋登記辦法》沒有采用形式審查和實質(zhì)審查的概念而是強調(diào)登記機構(gòu)在登記審核時，重點在于審核哪些具體內(nèi)容。大概來說，形式審查指對于登記的申請，只進(jìn)行形式上的審查，至于登記申請材料上記載的權(quán)利事項是否真實及有無缺陷，則不予過問。審查是整個登記程序中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 權(quán)利人提出房屋登記申請時，登記機構(gòu)將對哪些事項進(jìn)行審查？原《房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定房屋登記必須在一定時限內(nèi)進(jìn)行，例如，申請新建房屋登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后3個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，對未按時限申請的還可以加收逾期登記費。申請將引起登記機構(gòu)受理、審查、決定等行為。由此可見，現(xiàn)行法律規(guī)定了登記的法律效力。 答：申請是房屋登記申請人向房屋所在地的登記機構(gòu)，提出登記申請，并提交相關(guān)證明材料的行為。值得注意的是，《房屋登記辦法》實施后，對于共有房屋，基于各共有人的法律地位平等考慮，規(guī)定向每一個共有人各頒發(fā)一本《房屋所有權(quán)證》，并在證書上注明“共有”字樣，在每一本證上均記載所有的共有人，并注記“持證人”。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字樣。 答：《房屋登記辦法》第二十五條規(guī)定，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書?？梢?，購房合同并經(jīng)公證并不能替代房屋登記。因為房屋登記簿具有權(quán)威性、法定性、統(tǒng)一性，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移只有經(jīng)記載于登記簿才能發(fā)生法律效力，甲乙之間的房屋買賣未經(jīng)登記，乙并未取得房屋所有權(quán)。比如，甲將房屋以20萬元賣給乙后，乙因故未能及時要求甲配合申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，后房價上漲，丙并不知道該房屋已被乙購買，以25萬元購得該房屋，并辦理了房屋登記。 答：依我國法律規(guī)定，購房合同和房屋登記的法律效力是不同的。登記機構(gòu)可以依據(jù)查詢情況出具書面查詢證明或提供房屋登記簿的復(fù)制件，或者出具無查詢結(jié)果的書面證明。委托他人查詢的，受委托人應(yīng)當(dāng)出具載明查詢事項的授權(quán)委托書和本人的有效身份證件。查詢?nèi)瞬樵兎课莸怯洸舅涊d的信息，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)提供有效的身份證明。房屋登記簿由房屋登記機構(gòu)保存，單位和個人申請查詢的，應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘氐姆课莸怯洐C構(gòu)查詢。 房屋登記簿應(yīng)怎樣進(jìn)行查詢？而設(shè)置登記簿的目的是為了公示，應(yīng)當(dāng)允許公開查閱，當(dāng)事人或利害關(guān)系人可以對房屋的自然狀況和權(quán)利狀況以及房屋是否設(shè)定抵押和地役等情況進(jìn)行查閱。登記案卷內(nèi)除了當(dāng)事人向登記機構(gòu)提出的登記申請外，還有當(dāng)事人提供的各種登記文件資料，以及登記機構(gòu)在核準(zhǔn)該項登記時審核過程的記錄；（2）公開的程度不同。房屋登記簿是登記機構(gòu)制作的，是記載房屋權(quán)利狀況、自然狀況和其他狀況的法定簿冊。因此，登記檔案是登記過程中的原始材料，是判斷登記是否存在錯誤的最基礎(chǔ)的證據(jù)材料。 答：房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的依據(jù)。此外，該部分還用于進(jìn)行異議登記及查封登記等。該部分還用于進(jìn)行最高額抵押、在建工程抵押及地役權(quán)登記等；（3）其他狀況部分。主要記載房屋所有權(quán)、他項權(quán)利等有關(guān)情況。 答：房屋登記簿包括以下內(nèi)容：（1）房屋基本狀況部分。由于我國《物權(quán)法》頒布不久，房屋登記制度有待進(jìn)一步完善，房屋登記簿的管理和查詢工作需要加強和重視，在實際當(dāng)中，仍然普遍存在重視房屋權(quán)屬證書和輕視房屋登記簿的現(xiàn)象，這樣將削弱房屋登記簿的公示性，影響房屋交易的安全。房屋權(quán)屬證書只是房屋登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式。房屋權(quán)屬證書是登記機構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為享有該