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正文內(nèi)容

河北建筑工程學(xué)院房地產(chǎn)策劃-文庫(kù)吧資料

2025-07-03 06:29本頁(yè)面
  

【正文】 斷提升的產(chǎn)品及品牌形象。(2)價(jià)格定位 ① 總體思路:低開高走,小幅頻調(diào)。目錄項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)……………………42一、項(xiàng)目定價(jià)原則………………43二、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià)……………44三、價(jià)格調(diào)整總策略……………46四、關(guān)于付款方式………………47 項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)(1)設(shè)計(jì)戶型九克拉公館戶型面積區(qū)間79131平方米,主力戶型8090平方米,一梯兩戶,多種完美戶型多重考慮宜居環(huán)境,身份與生活皆適宜的空間尺度,起居室、臥室等各空間合理布局,確保使用上的獨(dú)立、私密、尊榮和華貴。小區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)有菜場(chǎng)、糧油副食等按服務(wù)半徑設(shè)置,使老人小孩不必穿越車行道。居住區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施集中布置在居住區(qū)端部。主要不行系統(tǒng)聯(lián)系綠地和公共中心,在居住組團(tuán)和公共中心均設(shè)置相因規(guī)模的自行車和機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)。居住區(qū)中央的集中綠地和宅間綠地相互滲透,組成住宅區(qū)的綠化系統(tǒng),綠化率達(dá)到30%,小區(qū)內(nèi)規(guī)劃組團(tuán)式花園,家家見景,戶戶見綠,居住環(huán)境溫馨舒適。景觀系統(tǒng)中有三大三小景觀節(jié)點(diǎn),一主軸三次軸。精心設(shè)計(jì)了不同的多樣化靈動(dòng)區(qū)隔空間,同時(shí)打造不同的功能空間,體現(xiàn)多樣化的置業(yè)價(jià)值,滿足人們不同的需求。營(yíng)造富于韻律感的層次變化,顯得低調(diào)而奢華,于繁華都市中創(chuàng)造經(jīng)典,見證永恒。九克拉公館采取現(xiàn)代主義風(fēng)格,以大尺度樓間距的板式電梯洋房為主,視野開闊,光線充足。三、規(guī)劃布局及建筑風(fēng)格定位經(jīng)過對(duì)問卷調(diào)查的數(shù)據(jù)分析表明,目標(biāo)客戶青睞南北對(duì)流,注重通風(fēng)效果。九克拉公館戶型面積區(qū)間79131平方米,主力戶型8090平方米,一梯兩戶,多種完美戶型多重考慮宜居環(huán)境,身份與生活皆適宜的空間尺度,起居室、臥室等各空間合理布局,確保使用上的獨(dú)立、私密、尊榮和華貴。政府官員穩(wěn)定的收入對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)的規(guī)劃、配套有較高的要求中青年人收入較低無太多存款此部分人因結(jié)婚等原因,需要房子,這類客源主要選擇小戶型房地產(chǎn)投資者有富余的資金這部分客戶,對(duì)本地商業(yè)發(fā)展充滿信心,同時(shí)亦認(rèn)可項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)理念,希望通過購(gòu)買固定資產(chǎn)來達(dá)到資金增值的目的。以下是需求人群分析表。 項(xiàng)目基本技術(shù)資料(1)項(xiàng)目總占地面積:27712平方米 (2)總建筑面積:47000 平方米 (3)容積率: (4)綠化率:30 % (5)物業(yè)類型:小高層二、產(chǎn)品定位策略本著“以人為本”的指導(dǎo)思想且產(chǎn)品定位應(yīng)符合項(xiàng)目定位,綜合分析市場(chǎng),形象,價(jià)格等定位因素,著重考慮對(duì)目標(biāo)客戶需求的分析來進(jìn)產(chǎn)品定位。污染狀況 :該地塊位于張家口市高新區(qū),遠(yuǎn)離市中心,工廠相對(duì)較少,人流較少,項(xiàng)目緊臨站前大街和鉆石南路南頭,車流量適中,汽車尾氣排放在合理范圍內(nèi),周圍建筑分布較稀疏,空氣流動(dòng)快,空氣質(zhì)量受影響較小,噪音污染適中。市政府確定努力把張家口高新區(qū)建設(shè)成為高新技術(shù)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地,都市發(fā)達(dá)圈的核心增長(zhǎng)極和都市風(fēng)貌展示區(qū)。(二)項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀高新區(qū)位于張家口市區(qū)南部,整合后的高新區(qū)以緯一路作為與舊城區(qū)的分界線,新區(qū)的發(fā)展空間十分廣闊,目前作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體的三大園區(qū)和兩條商貿(mào)帶的產(chǎn)業(yè)定位與總體規(guī)劃基本完成。一、總體情況(一)項(xiàng)目地塊概述項(xiàng)目地處火車南站附近,位于高新區(qū)鉆石南路和站前街交口處,九克拉位于世紀(jì)路以西,緯三路以南,站前西大街路北,項(xiàng)目東西規(guī)劃有垣豐西路和鉆石南路,鉆石南路將在2012年上半年開始修建,建成后將暢達(dá)通順全城。經(jīng)過多年的發(fā)展,房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化,消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來越高,他們追求實(shí)用美觀的商品房,這就要求開發(fā)商將“以人為本”的產(chǎn)品策劃是基于以上市場(chǎng)需求而設(shè)計(jì)的工作流程。結(jié)束語進(jìn)入細(xì)分市場(chǎng),緊抓客戶需求,有針對(duì)的推出符合白領(lǐng)、青年及部分投資者的項(xiàng)目,為后期的營(yíng)銷奠定實(shí)物基礎(chǔ)。不斷完善壯大自己,服務(wù)山城。戶型面積在 19131平方米 主力戶型8090平方米戶型:2室2廳1衛(wèi) 3室2廳2衛(wèi) 3室3廳1衛(wèi)6.發(fā)展商定位張家口市金鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)建于2001年,是張家口成立較早的房地產(chǎn)開發(fā)公司之一。隨著社區(qū)的逐漸成熟,將成為精英圈層專屬符號(hào)。窗戶采用斷橋鋁合金,雙層中空玻璃,隔音效果俱佳,耐久不滲漏。景觀系統(tǒng)中有三大三小景觀節(jié)點(diǎn),一主軸三次軸。營(yíng)造富于韻律感的層次變化,顯得低調(diào)而奢華,于繁華都市中創(chuàng)造經(jīng)典,見證永恒。 5.項(xiàng)目形象定位 九克拉公館采取現(xiàn)代主義風(fēng)格,以大尺度樓間距的板式電梯洋房為主,視野開闊,光線充足。4.價(jià)格定位由于本項(xiàng)目包含住宅的開發(fā)成本,因此通過詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查后,在不超過消費(fèi)者心理底線的情況下,制定合理價(jià)位,盡可能獲取最大利潤(rùn)。具體內(nèi)容如下:九克拉公館戶型面積區(qū)間79131平方米,主力戶型8090平方米,一梯兩戶,多種完美戶型多重考慮宜居環(huán)境,身份與生活皆適宜的空間尺度,起居室、臥室等各空間合理布局,確保使用上的獨(dú)立、私密、尊榮和華貴。基于此本案著重滿足公司員工及青年兼顧房地產(chǎn)投資者的需求來作為主力消費(fèi)群體。主要有以下類型:差別化分析表類型經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)需求特點(diǎn)公司職員工有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對(duì)居住要求較低,對(duì)工程質(zhì)量,價(jià)格比較在意私營(yíng)業(yè)主有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)品味、享受生活,對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度,但有著冷靜的思考與判斷,大多為二次置業(yè);對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。正文1.項(xiàng)目市場(chǎng)定位 本案的均價(jià)在 4550元/平方米,整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高層,社會(huì)層次較廣,隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全,該區(qū)域?qū)⒓谐蔀槲沂兄懈邫n樓盤的聚集之地,這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍,成為區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。采用差異性市場(chǎng)戰(zhàn)略,有針對(duì)的進(jìn)行項(xiàng)目定位。購(gòu)房者喜歡的建筑風(fēng)格以現(xiàn)代簡(jiǎn)潔性為主。購(gòu)房者對(duì)后市的展望普遍是以增長(zhǎng)為主。小高層的比例超過多層,成為城市中心發(fā)展的主流。顯然,購(gòu)房者還是理性思考問題的。 建筑風(fēng)格中間型和基本改善型的消費(fèi)者大多選擇現(xiàn)代簡(jiǎn)潔式的建筑風(fēng)格,而品質(zhì)追求型的消費(fèi)者則更喜歡歐陸古典式的建筑風(fēng)格,充分體現(xiàn)了他們追求品質(zhì)的愿望。追求和營(yíng)造的小區(qū)氛圍,品質(zhì)追求型除了希望營(yíng)造自然綠化的小區(qū)氛圍以外,還需要所在小區(qū)要有文化和休閑娛樂的氛圍,文武之道,一張一弛,緊張的工作之外,回到家里他們希望能有一份舒適休閑的好心情。而基本改善型主要注重房子內(nèi)部居住舒適度和物業(yè)管理,其次才是周邊環(huán)境和小區(qū)的環(huán)境。戶型選擇品質(zhì)追求型的大多以三室兩廳為主,而基本改善型的則以兩室兩廳和兩室一廳為主,另外中間型的消費(fèi)者則喜歡三室兩廳或兩室兩廳。:圖 各類型消費(fèi)者購(gòu)房類型從消費(fèi)者的購(gòu)房類型來看,其消費(fèi)層次已經(jīng)有了明顯的提升,尤其是品質(zhì)追求型和中間型的消費(fèi)者。而中間型的潛在購(gòu)房者各項(xiàng)指標(biāo)都位于中間,追求住房檔次與品質(zhì),但在住房品質(zhì)提高上又不愿多付錢,相對(duì)來說較為挑剔。基本改善型的消費(fèi)者較關(guān)注價(jià)格因素,在購(gòu)房時(shí)更注重一些住房基本功能的實(shí)現(xiàn),對(duì)于較奢侈的配置由于經(jīng)濟(jì)承受能力的限制相對(duì)有所舍棄。因此需要堅(jiān)持中高檔住宅的路線。二、目標(biāo)市場(chǎng)策略九克拉公館小區(qū)從位置、環(huán)境、配套、交通街區(qū)功能等方面看,屬于一般中等住房,而從物業(yè)規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、戶型、設(shè)備、內(nèi)部配置及物業(yè)管理等方面看,又具有成為中高檔住宅的自身?xiàng)l件。人生經(jīng)歷豐富,已取得一定成就,情趣和優(yōu)越是他們追求的方向,對(duì)前景有信心。市政環(huán)境的改善必然吸引著眾多外來商家進(jìn)駐,隨之而來的也有一群外來移民,尤其年青新生代這一城市的創(chuàng)業(yè)作者,將成為項(xiàng)目外延市場(chǎng)的支撐力量。此類客戶是一群有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中年人。此類客戶是一群小有成績(jī)和有一定地位的中青年人。年齡2738歲之間,家庭生命周期處于建立期或進(jìn)入成熟期,認(rèn)為生活得應(yīng)比以前更好一點(diǎn)。①首次置業(yè)者非本地居民,來自城鎮(zhèn)外居民、做生意的且工作居住時(shí)間較長(zhǎng)的居民,對(duì)居住位置無苛刻要求。外地專業(yè)地產(chǎn)投資人群,此類人群教育程度一般,善于理財(cái),有很強(qiáng)經(jīng)濟(jì)頭腦和判斷力,看重產(chǎn)品升值潛力收入高且穩(wěn)定;年齡在3045歲之間,喜歡成就感,思想較超前;人生經(jīng)歷很豐富,有一定的成就。在區(qū)域內(nèi)工作,中等收入的單身或兩、三口之家:長(zhǎng)期租住的房子令他們深感厭倦,他們對(duì)生活水平及生活環(huán)境的要求在不斷提高,追求自由自在的生活環(huán)境,他們會(huì)選擇以較實(shí)惠的價(jià)格換取較大的居住空間。(是本項(xiàng)目客戶群體的主力軍)地域情緣消費(fèi)群體中的企事業(yè)單位職員:他們希望既能改善原有居住空間又能保持原有鄰里圈子,在選擇住房上他們首先考慮的是原工作、生活區(qū)附近的商品房。都是事業(yè)有成、在社會(huì)上有一定地位、文化教育程度較高的中上層消費(fèi)者。①目標(biāo)客戶共同點(diǎn)。近年來相繼有樂購(gòu)、百盛等知名國(guó)際化企業(yè)進(jìn)駐,隨著政府招商引資的政策深入,未來將會(huì)有更多大企業(yè)來張投資,張市的經(jīng)濟(jì)也會(huì)日益繁華,消費(fèi)者的消費(fèi)水平必定大幅上揚(yáng),房地產(chǎn)市場(chǎng)隨之也會(huì)逐漸火熱。這三年城建的拆遷份額不容小視,張家口市民的五分之一都在被拆遷范圍之內(nèi),拆遷住戶得不到合理的安置,造成了被拆遷戶成為了強(qiáng)大的市場(chǎng)購(gòu)買群體。六、消費(fèi)者需求調(diào)研消費(fèi)者分析:在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下,張家口經(jīng)濟(jì)也漸入高速發(fā)展時(shí)代,尤其是以高新區(qū)經(jīng)濟(jì)、教育建設(shè)為主,區(qū)域內(nèi)京包、豐沙、大秦三條鐵路線及10111207等四條國(guó)道、15條省道路經(jīng),還有京張、宣大、丹拉、張承、張石5條高速公路更為張家口經(jīng)濟(jì)的起飛插上了翅膀。本案要注重打造自己的品牌個(gè)性,更加貼近客戶群,滿足其大眾偏好,實(shí)行親情服務(wù),當(dāng)然也要考慮自己的開發(fā)成本。8. 物業(yè)管理:通過對(duì)以上相關(guān)數(shù)據(jù)的分析,戶型樓盤有利的地理位置來進(jìn)行投資,又由于房屋具有保值增值的特點(diǎn),搶購(gòu)小戶型住宅的現(xiàn)象十分普遍,通過對(duì)其他正在銷售的小戶型樓盤銷售情況的分析,整個(gè)張家口市對(duì)小戶型需求量較大,而且以本地客戶為多,自主為主,因此我們開發(fā)小戶型樓盤是有很大的市場(chǎng)的。廣告媒體大多依靠自己制作 的宣傳冊(cè),報(bào)紙,電視廣告及網(wǎng)站宣傳等,投入力度因媒體的不 同而不同,例如各樓盤大多在宣傳冊(cè)、報(bào)紙和網(wǎng)站上投入力度較大,而訴求點(diǎn)較少。4. 公司組成:四個(gè)樓盤的開發(fā)商大多都比較有實(shí)力, 承建商和物管公司都還不錯(cuò)。 3. 項(xiàng)目特征面積大多在 40—90 平方米之間,都是毛坯房。相比之下本案交通較便利,周邊環(huán)境較好。(二)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 經(jīng)過幾天的調(diào)查, 我們對(duì)九克拉公館的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手, 即鉆石花園,親河苑,奧林星城進(jìn)行了調(diào)查。醫(yī)療機(jī)構(gòu)有第五醫(yī)院、煤機(jī)醫(yī)院,二醫(yī)院。地處城市主干道交叉口,又處于未來城市文化商業(yè)中心位置,且靠近水上公園,沿城市街道街面設(shè)計(jì)了沿街集中商業(yè)及配套的公建用房,這一設(shè)計(jì)不僅對(duì)未來的城市文化商業(yè)中心還是對(duì)水上公園都將產(chǎn)生積極的貢獻(xiàn),而對(duì)小區(qū)內(nèi)部又起到屏蔽城市噪音的作用。五、競(jìng)爭(zhēng)狀況分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查表物業(yè)名稱調(diào)查日期區(qū)域地點(diǎn)發(fā)展商/投資商物業(yè)管理占地面積容積率小區(qū)規(guī)模首次推出時(shí)間/價(jià)格配套設(shè)施裝修標(biāo)準(zhǔn)(一)競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本情況 樓盤一:鉆石花園 開發(fā)商:河北東南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址:鉆石花園位于張家口高新區(qū),南臨朝陽大街(原緯三路)、西臨虹橋北路(今年修通)、北臨敬業(yè)街(今、明年修通)、東臨京華路(今、明年修通).總占地面積:141畝 容積率: 綠化率:30% 建筑總面積:210000 平方米配套設(shè)施:鉆石花園住宅小區(qū)供暖為城市集中供熱熱源,采用傳統(tǒng)的、技術(shù)成熟的、便于維修的暖氣片供熱,分戶控制;供水為城市供水管道引入,通過小區(qū)的二次加壓送至各戶,分戶控制與計(jì)量。計(jì)劃投入大筆資金進(jìn)行綜合開發(fā)高新區(qū)。 ①經(jīng)濟(jì)開發(fā)的促進(jìn)作用; 地塊處于重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域, 開發(fā)熱度對(duì)地塊開發(fā)有促進(jìn)作用,高新區(qū)新一屆政府提出了打造高新區(qū)商業(yè)、醫(yī)療、教育三大板塊的宏大構(gòu)想,使經(jīng)濟(jì)開發(fā)熱度進(jìn)一步加大,使項(xiàng)目的可行性加強(qiáng)。③市場(chǎng)容量大:目前高新區(qū)的綜合開發(fā)項(xiàng)目力度雖然很大,但開發(fā)總體仍然不夠,市場(chǎng)還沒有飽和,市場(chǎng)容量依然很大。目前已有4公交線路通往主城區(qū),33路和1路的開通讓出行暢通無阻,從 此不再擔(dān)心沒有公交車帶來的煩惱,同時(shí)為物業(yè)的增值帶來了保障。產(chǎn)品環(huán)境:產(chǎn)品多元化,多層仍為主力,小高層發(fā)展較快,并逐漸為市場(chǎng)所接受。(二)變動(dòng)因素一種客戶是已由先期的單純追求滿足居住要求,工程質(zhì)量,向追 求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變;第二種客戶在追求上述要求的 基本基礎(chǔ)上,更加注重樓盤的個(gè)性,內(nèi)涵及升值潛力,對(duì)小區(qū)的整體 規(guī)劃要求較嚴(yán)格;第三種客戶相對(duì)前兩種客戶來說已經(jīng)有了質(zhì)的提 高,在選擇樓盤時(shí),最注重的是享受,追求一種理念和內(nèi)涵,同時(shí)對(duì) 開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度以及社區(qū)環(huán)境也非常的注重。按照“政府主導(dǎo)、社會(huì)參與”的原則,積極吸引北京光格影視傳媒發(fā)展有限公司、北京舟羽博遠(yuǎn)投資有限公司等單位,在該區(qū)投資興建察哈爾(國(guó)際)汽車文化基地、文化藝術(shù)會(huì)展中心等文化產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目;著力推進(jìn)市民廣場(chǎng)公園、明湖公園等基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目。積極配合抓好征地拆遷等項(xiàng)目服務(wù),加快推進(jìn)市第二醫(yī)院、第四醫(yī)院和婦幼保健院搬遷工程,目前市第二醫(yī)院搬遷工程已完成主體及室內(nèi)外裝修,正在進(jìn)行水源和熱泵安裝;啟動(dòng)南站和燕興兩個(gè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心建設(shè),力爭(zhēng)年內(nèi)投入使用;以提素質(zhì)、強(qiáng)硬件、促升級(jí)為重點(diǎn),推進(jìn)3所鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院和村級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化衛(wèi)生室建設(shè),90%以上農(nóng)民參加了農(nóng)村合作醫(yī)療,參合率位居全市前列,使更多的人群享受到了醫(yī)療改革的成果。這些項(xiàng)目的實(shí)施,將有效地推進(jìn)該區(qū)教育資源升級(jí)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化,形成高等教育、中等教育和基礎(chǔ)教育“三頭并進(jìn)”的格局。以“三頭并進(jìn)”為目標(biāo),著力打造教育強(qiáng)區(qū)。而以洋房和別墅為代表的 高端物業(yè)產(chǎn)品目前市場(chǎng)開發(fā)
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