【正文】 能賣掉自己的多余住房換取收益。二手房 即舊房。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建 私有住宅。私房 也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。已購公房 又稱售后公房，就是購買的公有住房單位產(chǎn)權(quán)房 是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。上述兩類房均為使用權(quán)房。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。使用權(quán)房 使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。一個(gè)樓盤的成功，就在于對全過程、全局的把握。當(dāng)然，并不是說前期做好了，中、后期就不重要了。 這些都不是最重要的部分，最重要的部分就是在前期，樓盤的研發(fā)階段尤為關(guān)鍵。市場定位與目標(biāo)客戶群的確立更是十分重要的環(huán)節(jié)。后期出現(xiàn)的問題往往是前期工作不扎實(shí)造成的，所以需要注意的是搞清所開發(fā)樓盤存在的問題是什么，在哪里，以及何時(shí)會發(fā)生?通過預(yù)測揚(yáng)長避短。 許多樓盤因?yàn)槭袌鲋行卤P的涌入、跟進(jìn)，造成后期出問題，開發(fā)商為什么不能對后期將出現(xiàn)的問題進(jìn)行模擬、預(yù)計(jì)，從而盡早發(fā)現(xiàn)提前到前期解決呢?這就涉及到營銷重心(中心)的前移。 樓盤誕生后要有一個(gè)良好的市場環(huán)境及上市成長的“營養(yǎng)手段”，這樣才能優(yōu)秀出眾。也就是在樓盤“懷孕”期間，要注重市場營銷的“供給”以及不斷進(jìn)行市場體檢和“胎教”，使樓盤成為一個(gè)優(yōu)秀的“胎兒”，絕不能在此階段出問題。開發(fā)商的管理、經(jīng)驗(yàn)、文化、創(chuàng)新等都是制約因素，沒有健康的素質(zhì)就會“遺傳”一些先天性的“頑癥”。實(shí)際上，樓盤的開發(fā)與生孩子是一樣的道理，也需要三個(gè)方面的條件：1．健康一流的身體素質(zhì)。 或者，由于前期看不到什么明顯的市場業(yè)績，引不起開發(fā)商特別的重視。相當(dāng)一部分開發(fā)商因前期資金問題，總想“以小博大”，前期投入越少越好，尤其是在建筑設(shè)計(jì)前應(yīng)該做好的工作幾乎不做。 房地產(chǎn)營銷應(yīng)該包括前、中、后三個(gè)不同的時(shí)期。 從目前的房地產(chǎn)熱來看，圈內(nèi)比圈外熱得多，由于開發(fā)商的背景與素質(zhì)不同，各種各樣的開發(fā)“怪”現(xiàn)象并不鮮見。房地產(chǎn)營銷“病癥” 同時(shí)，每一個(gè)環(huán)節(jié)中又包含許多子系統(tǒng)。所謂立體營銷，就是必須要做到“五位一體”，即要有一個(gè)好的樓盤產(chǎn)品、一支好的銷售隊(duì)伍、一個(gè)好的市場環(huán)境、一個(gè)好的推廣策略和一個(gè)好的物業(yè)管理。第五階段：立體營銷 復(fù)合地產(chǎn)并不是適合所有地段的樓盤，需要研究地段的關(guān)聯(lián)性，并挖掘出其最大的開發(fā)價(jià)值。如住宅與寫字樓復(fù)合形成SOHO，住宅、寫字樓、酒店復(fù)合形成商務(wù)型社區(qū)，住宅與體育復(fù)合形成運(yùn)動型社區(qū)，住宅與學(xué)校復(fù)合形成學(xué)習(xí)型社區(qū)，住宅與文化藝術(shù)復(fù)合形成文化藝術(shù)社區(qū)等等。概念地產(chǎn)的片面性不可能使一個(gè)社區(qū)有較強(qiáng)的競爭力與生命力，這樣，就出現(xiàn)了一個(gè)新的名詞——泛地產(chǎn)營銷。第四階段：泛地產(chǎn)復(fù)合階段 實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，有相當(dāng)一部分購房者是盲目的，其需求是模糊的，這就需要通過引導(dǎo)去發(fā)掘、創(chuàng)造需求價(jià)值。 是否根據(jù)客戶的需求進(jìn)行針對性、滿足性開發(fā)，這是一個(gè)根本性的問題。然而，將樓盤的完美性提高，造出精品，也并不是一定就能暢銷，精品主要的表現(xiàn)就是增加成本。一個(gè)好樓盤的標(biāo)準(zhǔn)是要達(dá)到“五好”原則，即位置好；戶型、外立面、布局好；環(huán)境好；配套設(shè)施好；物業(yè)管理好。 這就進(jìn)入了第三個(gè)階段。在前期，“概念”在營銷中起到了巨大作用，但隨著發(fā)展其問題也越來越多。 概念房地產(chǎn)可概括為“跳出房地產(chǎn)圈子搞房地產(chǎn)”，也就是除了房子本身外，再賦予房地產(chǎn)一個(gè)附加的東西，形成一種概念。 包裝地產(chǎn)出現(xiàn)后確實(shí)收到了比較明顯的效果，尤其是一些多年滯銷積壓的樓盤經(jīng)過重新定位包裝后取得了較好的銷售業(yè)績。 首先看包裝地產(chǎn)的運(yùn)作：1．要擁有一個(gè)好名字，形成一種市場推廣主題；2．要做好整個(gè)廣告的發(fā)布，尤其是煽情式廣告作用較大；3．開始重視現(xiàn)場銷售管理；4．對整個(gè)樓盤進(jìn)行現(xiàn)場美化；5．通過新聞媒介大規(guī)模宣傳。 隨著市中心的位置越來越少，相對差的或者郊區(qū)化的土地開始熱起來；同時(shí)，還有一大批房屋銷售不出去。第二階段：概念包裝階段 費(fèi)用預(yù)算方法在此不在詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn)具體分析制定。 　　房地產(chǎn)策劃書六、策劃方案各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算。還要考慮費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以最低的費(fèi)用取得良好的效果為原則。 　　具體行動方案 　　根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動方案。 　　把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動，接觸消費(fèi)者。如銷售籌備期、內(nèi)部認(rèn)購期、公開發(fā)售期、鞏固期（入伙期）。 　　樓盤所具有的各種功能，各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點(diǎn)。 　?。?）、廣告風(fēng)格 　　自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中； 　　重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢； 　　注重積累發(fā)展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊(yùn)； 　　強(qiáng)調(diào)廣告風(fēng)格以平實(shí)、自然、以情動人為主，其它為輔。 　　有力促進(jìn)樓盤銷售。 　　（2）、廣告目標(biāo) 　　建立并樹立項(xiàng)目品牌形象。 　　強(qiáng)調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。 　　（1）、原則 　　服從公司整體房地產(chǎn)宣傳策略，樹立樓盤形象，同時(shí)塑造企業(yè)品牌形象。項(xiàng)目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫剟钫摺?　　5）價(jià)格策略：這里強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普通性原則； 　　銷售當(dāng)時(shí)的市場環(huán)境； 　　周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況； 　　樓盤自身的客觀條件； 　　銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排； 　　發(fā)展商的成本及房地產(chǎn)目標(biāo)； 　　以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競爭的同類樓盤價(jià)格為參考，使樓盤銷售價(jià)格更具競爭力，若發(fā)展商以樓盤價(jià)格為銷售優(yōu)勢的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制定。 　　3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識。一般來說，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。 　　1）項(xiàng)目定位：產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使樓盤迅速啟動市場。 　　建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。 　　房地產(chǎn)策劃書五、房地產(chǎn)戰(zhàn)略