【正文】 感覺——濃郁的港式風情。 努力制造噱頭，增加樓盤含金量在提升自身品牌的同時，可通過一些首創(chuàng)性事件或國家級榮譽獎項增加項目品牌的含金量，如：n 申報“武漢首座智能化示范小區(qū)”、n “武漢首座港式物業(yè)管理社區(qū)”n 與武漢某知名重點小學、中學聯(lián)辦，成為武漢首家創(chuàng)建名校分校的社區(qū)n “武漢首座花園社區(qū)”n “武漢中產(chǎn)階級”文化休閑聯(lián)盟會n “最受消費者認可的十大樓盤” 在商鋪銷售中引入ONE TO ONE直銷營銷模式在后期商鋪及高價房源推廣上可采用直銷營銷模式，擯棄傳統(tǒng)銷售代表形式，由高素質(zhì)銷售人員專向負責意向客戶，專人服務，深度溝通。對于在本案為開發(fā)商在武漢操作的第一個項目而言，開發(fā)商的品牌和項目之間有著密不可分的絲絲聯(lián)系，好的開端是成功的一半，制造熱點，及時跟進，最終將達到相輔相成的雙贏效果。 隨著項目推廣的層層遞進，達到項目品牌與開發(fā)商品牌的雙贏武漢市近年來的舊城改造工程無疑將是古田板塊發(fā)展的重要契機。e) 售樓處的門廊設計：大氣、恢弘，充分給消費者美好的，對未來的聯(lián)想與信心。c) 樣板間建造：選擇具有代表性的房型，技巧性的彌補房型的先天不足，充分利用客戶的感性認知。書吧、小型酒吧、“無紙化銷售”、茶座等元素都是包裝的手段與基礎。“面子工程”的關鍵細節(jié)：a) 售樓處：是消費者對樓盤的第一直觀印象。因此在推廣之初就必須采取強勢有力的包裝，通過園區(qū)主入口形象、售樓處、樣板景觀區(qū)、樣板房、看房通道等一系列“面子工程”的震撼效應增強來訪客戶的直觀體驗，塑造高端樓盤的品質(zhì)感。同時采用“班車計劃”及在人流量較大的區(qū)域分布售樓點以方便消費者，還可以在節(jié)假日送祝福，送小禮品增強服務手段。提高服務質(zhì)量和延伸服務范圍，延長服務半徑將是一個重要的工作內(nèi)容。 降低購買決策成本，提高消費附加值住宅商品房的購買有區(qū)別于其他消費品的購買，不僅僅是金額相對較大，住宅商品房的購買將對消費者的家庭生活和個人生活產(chǎn)生深遠影響，因此，消費者對住宅商品房的購買是慎重的，也正是因為這個原因，消費者往往不得不為住宅商品房的購買支付更高的選擇成本：譬如他們愿意多跑幾個樓盤，多聽取家人和親戚朋友的意見和建議。根據(jù)“香港映象”的項目條件、市場競爭環(huán)境和銷售目標，我們沒有時間慢慢教育消費者；因此，“香港映象”的營銷推廣必須是強勢的，必須使得消費者在很短的時間里確信“香港映象”對于他們具有與其他住宅商品房項目相區(qū)別的特殊價值。 致力讓公眾全面認同的項目特殊價值對于商品房的潛在購買者來說，從具有購買住宅商品房現(xiàn)實需求到產(chǎn)生購買動機，到主動關心住宅商品房信息，再根據(jù)自己的具體需求篩選過濾這些住宅房地產(chǎn)的信息，這個過程是艱難的和復雜的；盡管這種艱難和復雜甚至潛在顧客自己都沒有意識到。 n 結合名人形象，策劃有大量群眾參與的公益類活動，如：“我看武漢，我愛武漢”等大型社會活動，帶動企業(yè)整體形象推廣。n 在市場預熱期里重點進行一系列消費者意識引導，形成房產(chǎn)市場有關古田地塊的政策導向，為項目開創(chuàng)良好的入市機遇。具有較高知名度的香港明星，成功人士的形象代表，擁戴者年齡層次廣泛。同時她代言的廣告并不多見，會使大家有新奇感，成為社會關注的焦點話題。n 伏明霞為武漢硚口人，與武漢有血緣之親，最易贏得武漢人民的親切感。建議形象代言人：伏明霞。三）推廣運作模式本案將以八大核心營銷推廣模式，開創(chuàng)市場機遇，達到銷售目標。面臨周邊較強的競爭對手，本案必須在極短的時間里樹立自己獨特的，不可替代的形象及風格。（具體詳見項目包裝策略）n 推廣結合銷控，制造適度市場緊缺感我們所采用的廣告策略是：造勢、蓄勢，然后勢如破竹，勢不可擋；促使公眾在驚嘆中關注項目，在關注中品味產(chǎn)品，在萬眾矚目時勁爆開盤，在市場意猶未盡時戛然而止；以目不暇接的連續(xù)性操作，倍增需求意愿、制造供不應求。n 強勢引導與周邊環(huán)境鮮明區(qū)隔、制造強烈反差本案的整體形象，需要在項目沒有成型前給予消費者直觀的感受，因此項目的一系列現(xiàn)場包裝，如圍墻、道旗、售樓處的建造等都必須做到與周邊雜亂的環(huán)境形成強烈反差，使人不由分說的在震撼中感嘆本案獨具香港特色的尊貴品質(zhì)。因此，所有的營銷手法都將圍繞如何契合消費者心中已有認知，竭盡全力進一步鞏固與發(fā)展，提升項目的整體形象。重點解決消費者調(diào)研中反映的生活配套不足的問題。這里重點的思考方向初步設想為大型超市與美食一條街。因此，本案的住宅與商業(yè)相輔相成，可以互相引為資源。雖然周邊的生活配套設施完全，但僅滿足基本生活需求，設置較低檔。n 社區(qū)內(nèi)建設雙語幼兒園，開辦兒童興趣班等。本案是大型項目，銷售周期較長，購買人群子女對教育的需求也十分旺盛。本案的小高層與高層更應是：“高”品位、“高”品質(zhì)、“高”地位的高尚產(chǎn)品，是時代與身份的象征。小高層與高層結合，在戶型上具有均好性，在景觀、視野、朝向、采光上要整體優(yōu)于多層住宅，高層的蝶式戶型結合了點式與板式的優(yōu)點，更方便業(yè)主直觀的體驗立體綠化及臨江的風景資源。 消費者對小高層與高層的抗性因素：據(jù)調(diào)查結果顯示，武漢的多層接受度比較高，小高層與高層有一定抗性。達到依托板塊而又高于目前板塊的消費者心里可接受的價位。 香港”形象與硚口形象的矛盾：一直以來，硚口區(qū)周邊形象不佳，檔次不高，雖然是成熟的居住區(qū)，但廠房眾多，享有城市的便利卻缺少城市的繁華，同時周邊市民的普遍收入并不高。n 從消費習慣上看，武漢夜市消費場所眾多、夜生活豐富，這與香港的生活習慣具有共通點。n 武漢近幾年來正在進行舊城改造工程，帶動本案區(qū)域形勢利好，具有可持續(xù)發(fā)展性。n 香港是物質(zhì)的，也是現(xiàn)代的，香港是購物天堂，因此商業(yè)門面眾多。物質(zhì)——全程港式生活社區(qū)香港知名物業(yè)“鴻景臺”為本項目的藍本、香港的設計規(guī)劃公司、香港的物業(yè)管理，香港元素的環(huán)境設計如維多利亞港、跑馬地等。物質(zhì)層面是表象的，能看得到的，有硬性指標的。n 現(xiàn)代：融商業(yè)、住宅、休閑于一體的大型綜合社區(qū)，具有典型城市生活區(qū)特征，代表現(xiàn)代生活的方向，是新型生活型社區(qū)的典范之作。n 時尚：項目主概念“香港”的主要特色，生活在這里，享受在潮流之顛并借以提升發(fā)展商三金地產(chǎn)業(yè)界地位：舊城改造的領跑者四） 檔次定位：融合時尚與現(xiàn)代潮流的中高檔樓盤定位關鍵詞：n 中高檔：五幢蝶形高層具有強烈的地標性，與周邊直接競爭樓盤及本市同價位樓盤在品牌形象上拉開檔次。百分百港式生活定位關鍵詞：n 主城區(qū)內(nèi)：增添城市感，減少距離感n 古田板塊：新興發(fā)展的高尚居住社區(qū)，主城改造與延伸規(guī)劃的重地n 大型社區(qū)：27萬平方米集住宅、商業(yè)、休閑于一體的綜合高檔物業(yè)特征n 百分百港式生活：武漢首家以“香港特色”出現(xiàn)的社區(qū)型物業(yè)：香港知名設計師規(guī)劃、以香港知名物業(yè)“鴻景臺”為藍本，港式風情景觀、港資物業(yè)管