【正文】 使用者使用，一般沒有使用期限的限制。 土地使用權(quán)的出讓指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。住宅用地的土地使用時間為50—70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計(jì)算。 房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān)對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外，均屬于國家所有。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。 土地開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。 房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。 4）低檔小區(qū)4；一類小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局完整，整個環(huán)境良好；二類小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局完整，環(huán)境不良好；三類小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局不完整，環(huán)境差； 房產(chǎn)是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。 25%2國家標(biāo)準(zhǔn)容積率：1）。 高層 30% 25%中高層 35% 多層 50% / 低層 二類2項(xiàng)目定位：了解最大化的消費(fèi)群體再了解消費(fèi)型態(tài)得出需求市場產(chǎn)品2國家標(biāo)準(zhǔn)建筑密度：住宅類型 2）專業(yè)知識+營銷知識+心理知識+社會學(xué)+經(jīng)濟(jì)學(xué)+法律學(xué)2金字塔型：小盤：一般以快打慢，先奇制勝，制造與眾不同的特色；營銷手法：營銷突圍，側(cè)翼進(jìn)攻，通路卡位，最多客戶消費(fèi)場所。2建筑品質(zhì)：1）施工方的資質(zhì)；2）圖紙：設(shè)計(jì)方案，采光通風(fēng)是否符合國家規(guī)定，規(guī)劃、設(shè)計(jì)院進(jìn)行調(diào)查，研究；3）建筑材料：質(zhì)量好壞，是否環(huán)保產(chǎn)品？2怎樣才能成為出色的專業(yè)人士？1）愛心； 三七理論：好10%、次20%、差70%；公開銷售：用于調(diào)節(jié)控制銷售進(jìn)度，先銷次的，留下一部分好的，用于最后沖刺。 7）利潤；2銷控：內(nèi)部認(rèn)購：一、定向； 4）管理成本（包括營銷預(yù)算成本）；5）融資成本（利息）；品牌價值的空間）、目標(biāo)價格（自我實(shí)現(xiàn)的價格）。一個樓盤的環(huán)境包括：綠化、交通、密度、配套設(shè)施、日照、朝向。 任何貨幣在保值的前提下，才能實(shí)現(xiàn)其價值。 寫字樓的使用率小于高層：5060%1產(chǎn)權(quán)證：土地使用證、房產(chǎn)證（集資房是沒有產(chǎn)權(quán)證的，福利房是有產(chǎn)權(quán)證，可以轉(zhuǎn)讓，在國家允許的年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租）。 高層的使用率小于小高層：80%以上陰：山之南、水之北；陽：山之北、水之南；龍椅之地：綠色是生命色；中緯度：夏吹東南風(fēng)、西南風(fēng)）1建筑顏色：紅色象征權(quán)利、富貴、尊嚴(yán)、紅色鎮(zhèn)邪。 配套調(diào)查：內(nèi)部配套、周邊環(huán)境配套、功能配套；c） 3）了解消費(fèi)行情；4）為策劃、銷售提供依據(jù)具體調(diào)查內(nèi)容：a）針對每一個鋪位影響因素：位置、面積（面積小、面積消費(fèi)群體多，價格高）、樓層、鋪型（柱、開間、阻擋）、配套設(shè)施。RF：商圈內(nèi)的經(jīng)營面積商業(yè)飽和度：是測量一個商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的供求量的一個重要方式。商圈：稱之購買圈或商勢圈，指在一定的經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)以商場或商業(yè)區(qū)為中心向周圍擴(kuò)展形成的輻射力量，對顧客吸引而形成的一定范圍或區(qū)域。 它是一個精彩、特殊的、無處不銷售、人人都使用、升值空間大、有趣、自由、有成就感、鍛煉人，上不封頂收入的一個較靈活、廣泛、綜合性的一個行業(yè)。 6）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。 3）完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的；4）戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的；5）償還購房貸款本息的；1）職工購買、建造、翻修、大修自住住房；2）職工離、退休時； 9）貸款申請書。 3）購房者或配偶單位的工資收入證明；4）與開發(fā)商簽訂的購房合同； 經(jīng)濟(jì)意義：指土地所有者憑借對土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入的權(quán)利。 法律意義：土地所有者將土地當(dāng)成自己的財產(chǎn)，并將其實(shí)行占有、壟斷、擁有對土地支配的權(quán)利。1土地所有權(quán)：指含有法律意義上和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。土地集體所有權(quán)：指農(nóng)村勞動群眾集體經(jīng)濟(jì)組織，在法律規(guī)定范圍內(nèi)對自己所有土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。給水、排水系統(tǒng)：包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)（上下水道），排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排放工程。房地產(chǎn)一次開發(fā)：一次性邊土地、房屋開發(fā)完成。房屋開發(fā)：由買得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對土地進(jìn)行平整，修路鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類房屋以及公共設(shè)施。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。 中高層住宅：79層 1畝=667平方米2住宅的樓層劃分的規(guī)定： 1公頃=1萬平方米（hm2）其他：15年以下2土地計(jì)量單位： 磚木結(jié)構(gòu)：3050年 磚混結(jié)構(gòu)：4060年 鋼筋結(jié)構(gòu)：6080年2房屋的耐用年限：指房屋能夠維持正常使用的年限，與設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑的材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)。2框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。2錯層：房內(nèi)高度不一至，一米以內(nèi)分離。躍層式商品房：上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒有封。1凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。 進(jìn)深：住宅的實(shí)際長度。 新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造時不宜低于25%（不包括屋頂、曬臺的人工綠地）。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積/標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)1容積率：總建筑面積/總用地面積（多層容積率大致為3，高層為5，超高層為7，、容積率越低，居家環(huán)境越好、單價高、品質(zhì)高；容積率越高，單價低、品質(zhì)低）1建筑密度：基底面積之和/總占地面積*100%1綠化率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。計(jì)租面積：住宅用房按使用面積計(jì)算，非住宅用房按建筑面積計(jì)算。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和（在住房買賣中，一般不采用使用面積來計(jì)算價格）。建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。七通一平：給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通和土地平整?F、貸款利息； C、建安工程費(fèi)； B、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；4成本價：指住房制度改革中，出售公有住房時按照建筑公有住宅的平均成本測定的價格。是針對房地產(chǎn)定價方法而言的，與起步價沒有關(guān)系（樓層、朝向不同價格也不同）。4起價：即“起步價”是指物業(yè)所有房源中的最低銷售價格（一般指戶型、朝向、格局不好的樓房價格，各層的差價幾十~幾百元）。4公共維修基金：指住宅、樓房的公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金（普通住宅：2%；電梯房、門面：3%）。繳存比例：均不得低于職工上一年度月平均工資的5%，有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例；繳存方式：一是由職工個人繳存；二是由職工所在單位繳存；4個人住房公積金貸款：指參加了住房公積金制度的職工，在購買、建筑、翻建和大修自住住房時，因資金不足愿以新購或其他住房產(chǎn)權(quán)作抵押而向住房公積金管理中心申請的貸款。即購房者在購房時，向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價的部分貸款，依抵押約定，按期按時間段向銀行償還貸款本息，并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保（一般的購房合同和產(chǎn)權(quán)證作為抵押，住房：七成二十年；門面：五成十年或六年十年）。3分期付款：購房者簽約后，將購房款分成若干比例，按時間段或按施工進(jìn)度分批交納房款（針對期房），交房時，款項(xiàng)全部付清。3業(yè)主委員會：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。3業(yè)主大會：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，對本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織形式。3物業(yè)管理內(nèi)容：對房屋及其附屬設(shè)備管理、維修；對房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路等實(shí)施管理；向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務(wù)等。3SHOPPINGMALL：一站式購物，集購物、娛樂、休閑為一體的這么一個商業(yè)區(qū)域，起源于美國（也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài)）。商住住宅：SOHO，居家，辦公于一體。2純辦公樓：專為各類公司日常運(yùn)作提供辦公活動的大樓。2玄關(guān)：登堂入室的第一張門進(jìn)去的地方，開門區(qū)域。2定金：指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣（能擔(dān)保債權(quán)人的作用）不能返還。其他如：公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房。長沙房口，25歲以上，65㎡以內(nèi)以經(jīng)