【正文】 一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關房屋開發(fā)成本。現(xiàn)行會計制度中設置的“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。520000元 ＝50 000元8%＝4 000元 102商品房：　　　　120 000元8%＝9 600元 151出租房： 75 000元8％＝6 000元 181周轉房：　　　　70 000元8％＝5 600元 201大配套設施： 80 000元8％＝6 400元 301商品性土地： 125 000元8％＝10 000元 根據(jù)上面計算，就可編制有如圖表5－10所示的開發(fā)間接費用分配表： 開發(fā)間接費用分配表　　　　　　　 2000年5月　 　　　　　　單位：元 開發(fā)項目編號名稱直接成本分配開發(fā)間接費101商品房50 0004 000102商品房120 0009 600151出租房75 0006 000181周轉房70 0005 600201大配套設施80 0006 400301商品性土地125 00010 000合　　計520 00041 600　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 根據(jù)開發(fā)間接費用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目，并將它記入“開發(fā)成本”各二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 25 200 開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 6 400 開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 10 000 　　　　貸：開發(fā)間接費用 41 600 第四節(jié) 土地開發(fā)成本的核算一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。開發(fā)間接費用的分配標準，可按月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費）進行，即： 某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費＝月份內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用247。這部分開發(fā)產(chǎn)品應負擔的開發(fā)間接費用，可直接分配計入有關房屋開發(fā)成本。不論土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設施和代建工程，均應分配開發(fā)間接費用。 二、開發(fā)間接費用的分配 每月終了，應對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數(shù)計人有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉房——周轉房攤銷”等賬戶的貸方轉入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)間接費用 41 600 貸：應付工資 8 000 應付福利費 1 120 累計折舊 10 000 遞延資產(chǎn) 3 500 銀行存款 8 480 周轉房——周轉房攤銷 10 500 必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設置現(xiàn)場管理機構而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。因此，超額完成開發(fā)任務，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。 從上述開發(fā)間接費用的明細項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。 8. 周轉房攤銷　　指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。 6．水電費　　指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。 4．修理費　　指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設備、儀器等發(fā)生的修理費。 2. 福利費　　指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”帳戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。月中預付工程款 35 000元，尚應支付工程款 22 000元（75 000元一18 000無一35 000元），應作： 借：開發(fā)成本 75 000 貸：預付賬款——預付承包單位款 53 000 應付賬款——應付工程款 22 000 用銀行存款支付應付工程款時，應作： 借：應付賬款——應付工程款 22 000 貸：銀行存款 22 000第三節(jié) 開發(fā)間接費用的核算一、開發(fā)間接費用的組成和核算 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。支付工程款時，記入“應付賬款——應付工程款”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應記入“預付賬款——預付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價款結算賬單應付給承包施工企業(yè)的工程款，應記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”賬戶的貸方。不過隨著生產(chǎn)資料的開放，施工所需的建筑材料、結構件，一般均可從當?shù)厥袌鲭S時采購，今后也就沒有必要再預付備料款了。在累計已完工程價值達到當年發(fā)包工程價值的50％時，就可將超過發(fā)包工程價值50％部分的工程價款的50％，抵作預付備料款扣回。 由承包施工企業(yè)儲備工程施工所需主要建筑材料、結構件時，發(fā)包開發(fā)企業(yè)可根據(jù)承包施工企業(yè)的要求，在簽訂工程承包合同后按年度發(fā)包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè)預付備料款，于后期以抵充工程價款的形式陸續(xù)扣回。尾款應專戶存入銀行，候工程竣工驗收后清算。 不論采用何種結算辦法，施工期間結算的工程價款一般都不得超過承包工程合同價值的95％。 3．竣工一次結算開發(fā)項目或單項工程施工工期在12個月以內(nèi)，或者工程承包合同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預支、竣工后一次結算。 2．分段結算就是將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段（部位），如基礎、結構、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結算工程價款。如果招標出包工程，工程標價與工程造價不同時，應按工程標價占工程預算造價的百分比進行調(diào)整計算。國家為了管理工程造價而制訂的工程預算定額和地區(qū)預算造價，都是以分部分項工程為基礎的。因為建筑安裝工程等雖具有個體性的特點，但不同的工程，都是由一定的分部分項工程構成的。從目前各個地區(qū)所采用的工程價款結算辦法來看，歸納起來，主要有如下三種。開發(fā)企業(yè)應將承包合同副本送開戶銀行作為結算工程價款的依據(jù)。承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程，根據(jù)批準的設計文件和中標標函內(nèi)容所簽訂，明確雙方相互權利、義務關系的協(xié)議。 對發(fā)包的基礎設施和建筑安裝工程，一般采用招標、議標方式，通過工程公開招標或邀請施工企業(yè)議標，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標價進行結算。對于月份內(nèi)各項工程發(fā)生的實際成本，應在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉入“開發(fā)成本”賬戶的借方: 借：開發(fā)成本XXX 貸：工程施工XXX 根據(jù)上文所述，現(xiàn)將自營工程成本核算程序歸納如下： 1．根據(jù)開工報告，確定工程成本核算對象，開設工程施工成本明細分類賬； 2．按工程成本核算對象和成本項目匯總分配材料、人工、折舊等費用； 3．分配機械使用費、其他直接費和施工間接費； 4．計算各月施工工程實際成本； 5．根據(jù)完工報告，結算工程施工成本明細分類賬中的實際總成本，并與預算成本對比分析。同時不論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項應計成本以后，工程成本明細分類賬的記錄方為完整。19560元＝7560元105%＝7938元 　　151出租房建筑工程： 　　　　590006%20538元247?！疲鄹黜椆こ瘫酒趯嶋H發(fā)生的直接費（或人工費）各項工程規(guī)定的施工間接費用定額］ 如某施工單位在 1998年 7月份計發(fā)生施工間接費用 20 538元，各項工程在7月份內(nèi)發(fā)生的直接費和它們的施工間接費用定額如下： 101商品房建筑工程　　　直接費 141 000元 施工間接費用定額為直接費的6% 102商品房建筑工程　　　直接費 126 000元 施工間接費用定額為直接費的6％ 151出租房建筑工程　　　直接費 59 000元 施工間接費用定額為直接費的6％ 則各項工程在7月份應分配的施工間接費用如下： 101商品房建筑工程： 　　　 141000元6%20538元247。 某項工程本期應分配的施工間接費用＝本期實際發(fā)生的施工間接費用該項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）該項工程規(guī)定的施工間接費用定額247。 每月終了，應對施工間接費用進行分配。 借：施工間接費用 21538 貸：庫存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差異 50 應付工資 8500 應付福利費 1190 銀行存款 2900 現(xiàn)金 298 累計折舊 4600 待攤費用 1500 如施工單位搭建有為進行施工所必需的生產(chǎn)和生活用的臨時宿舍、倉庫、辦公室等臨時設施，應將其搭建支出先記入“遞延資產(chǎn)”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費用”賬戶。 施工單位發(fā)生的間接費用，在總分類核算上，應在“施工間接費用”賬戶進行。 、攤銷和修理費，供職工保健用的解毒劑、營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費等。 、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費用。 4．修理費指施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設備、儀器等的經(jīng)常修理費和大修理費。 2．職工福利費指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。為了簡化核算手續(xù)，都將它先記入“施工間接費用”賬戶，然后將它分配計入各項工程成本。 六、施工間接費用的核算 工程成本中除了上文所說的各項直接費外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項費用。 根據(jù)水、電、風、汽、運輸費用分配表，就可將各項工程分配的水、電、風、汽和材料二次搬運費等計入各項工程成本的“其他直接費”項目。 施工單位在現(xiàn)場耗用的水、電、風、汽和運輸?shù)葎趧?，可按實際結算數(shù)記入“工程施工”賬戶的借方和有關工程成本的“其他直接費”項目。 五、其他直接費的核算 工程成本中的“其他直接費”，是指在施工現(xiàn)場直接發(fā)生但不能記入“材料費”、“人工費”和“機械使用費”項目的其他直接發(fā)生的費用，主要包括： 1．施工過程中耗用的水、電、風、汽費； 、雨季施工費包括為保證工程質(zhì)量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項設施費用； 3．因場地狹小等原因而發(fā)生的材料搬運費； 4．土方運輸費。設例中：， 8元。 　　某項工程應分配的機械使用費＝∑（該工程使用機械的工作臺時機械臺時費計劃數(shù)）實際發(fā)生的機械使用費247。機械工作臺時合計 對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類進行。 根據(jù)機械使用費明細分類賬記錄的機械使用費合計數(shù)和機械使用月報中各項工程的工作臺時，就可通過下列算式將機械使用費進行分配。 機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時（或工作臺班或完成工作量）為標準。施工單位發(fā)生的各項機械使用費，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應付工資”、“應付福利費”、“銀行存款”、“累計折舊”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉入“工程施工——機械使用費”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 借：工程施工——機械使用費　19000 貸：庫存材料 　 1100 低值易耗品　　　　　　 150 材料成本差異　　　　　　 25 應付工資 4000 應付福利費　　　　　　　 560 銀行存款 2165 累計折舊 8000 待攤費用 3000 機械使用費的明細分類核算，對大型機械可按各機械分別進行；對中型機械一般可按機械類別進行。 至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土時所用的水泥、砂、石等，應記入工程成本的“材料費”項目；為施工機械擔任運料、配料和搬運成品工人的工資，應記入工程成本的“人工費”項目；土建施工隊因組織機械施工而發(fā)生的有關管理費，一般應記入“施工間接費用”的有關項目，不列作施工機械使用費。 、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養(yǎng)路費和牌照稅。 、鋪設的基礎、底座、工作臺、行走軌道等費用。 5．替換工具、部件費指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費和維修費。 3．材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。 機械使用費的內(nèi)容，一般包括： 1．人工費指機上操作人員的工資和職工福利費。月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和（時） 用施工單位平均工資率乘各項工程耗用的工時，就可算得各項工程在某月份內(nèi)應分配的人工費： 各項工程分配的人工資＝該項工程耗用工時施工單位平均工資率 四、機械使用費的核算 施工單位因采用機械化施工使用施工機械而發(fā)生的各項費用，應另行組織核算。 對計時工人的工資和職工福利費，可根據(jù)按工程項別匯總的工時匯總表中各項工程耗用的作業(yè)工時總數(shù)和各該施工單位的平均工資率計算。每月簽發(fā)的工程任務