房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀風險分析-文庫吧資料
2025-06-22 12:37本頁面
【正文】 就近原則供應給動遷居民和符合一定條件的市民家庭，這將為進一步穩(wěn)定房價提供堅實的保障。因此，七部委統(tǒng)一發(fā)布指導房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的工作意見，旨在通過穩(wěn)定房產(chǎn)價格，遏制房產(chǎn)投機，促進房產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；（4）上海市為了貫徹中央“加強宏觀調(diào)控、切實穩(wěn)定房價”的決策和部署，于2005年年初確定了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的房地產(chǎn)市場調(diào)控原則，先后出臺了加快建設以配套商品房為主的中低價普通商品房、征收營業(yè)稅、規(guī)范房屋“轉(zhuǎn)按揭”交易登記等政策措施。房價增長過快已經(jīng)切實影響到老百姓的現(xiàn)實生活，過高的房價已經(jīng)與普通居民的收入、消費能力不相適應，中國部分城市居民的購房消費與居民收入之比也已經(jīng)高于發(fā)達國家的平均水平，這說明房產(chǎn)價格已與政府承諾人民“安居樂業(yè)”的政治目標相違背，房價調(diào)控勢在必行；（3）七部委發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，也是從具體措施和條款著手，向社會和市場傳遞了政府干預房地產(chǎn)市場、控制房產(chǎn)價格增長的信號，力求進一步制約房價增長，并且指出通過調(diào)控“穩(wěn)定房價，使房地產(chǎn)市場供求基本平衡”。在發(fā)布相關(guān)政策措施時，有關(guān)部門也表達了自己的政策調(diào)控目標與對房地產(chǎn)市場發(fā)展的觀點：（1）國務院的政策宏觀控制目標是“穩(wěn)定住房價格，遏制投資需求”，這是針對2004至2005年期間過快的固定投資增長提出的。20050511 國家七部委：建設部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會: 《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》為了抑制投機性和投資性購房需求，《意見》規(guī)定：從2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后差額征收營業(yè)稅；在土地政策方面，《意見》要求切實制止“炒買炒賣”土地行為，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年尚未開發(fā)的土地，征收土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。2005年國家關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策如表2所示。2004年政府出臺的金融政策，可分為以下三個方面：加強房地產(chǎn)貸款風險管理，提高貸款門檻；控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模；控制個人住房按揭貸款門檻（見表1）。因此，由2004年始國家通過系列政策的實施對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控?？傮w呈現(xiàn)以下特征：(1) 房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長，%；(2) 土地供應總量急速下降（，相比2003年減少584萬平方米，%），總體地價水平穩(wěn)中有升；(3) 商品房平均銷售價格繼續(xù)呈上漲趨勢（%），部分區(qū)域增幅過快（%）；(4) 商品房空置面積呈下降趨勢，（，比上年減少51%）； (5) 開發(fā)企業(yè)到位資金保持增長，國內(nèi)貸款比重明顯下降；(6) 房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭加劇。而上海樓市在宏觀調(diào)控中逆勢而上，市場仍然保持供需兩旺。宏觀調(diào)控促使市場份額向資金優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢企業(yè)集中，促使房地產(chǎn)企業(yè)集約化、跨地域發(fā)展。銷售額增長率高于房地產(chǎn)投資額增長率，呈現(xiàn)求略大于供的狀況。自1999年以來上海市房屋銷售面積保持持續(xù)增長（如圖4所示）。 (2) 房地產(chǎn)市場需求從需求層面來看，目前上海市市場上對于房產(chǎn)的需求主要分為三類：增量需求、改善需求以及投資需求。(1) 房地產(chǎn)市場供應作為上海的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)近幾年的投資總額保持持續(xù)增長勢頭（如圖3所示）。%，雖較2003年的漲幅有所下降，但仍保持了較高的增幅（如圖2所示）。2000年上海市商品房平均銷售價格為3321元/平方米，在2003 年上海房價出現(xiàn)飆升，全年上漲近25%，到2004年則達到6385元/平方米，相比2000年價格上漲了近兩倍。以上海市房地產(chǎn)交易中心的住宅預售價格指數(shù)為例（如圖1所示），2000 %，2001 %，2002 %，可以說是2000 年微漲， 2001 年小漲，2002 年大漲。178。尤其是國家在2004至2005年出臺了一
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