【正文】 。%，%。房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。l 整體規(guī)劃中盡量考慮小區(qū)西側(cè)湖景，單體軸線西偏，并適當(dāng)考慮西廳、西窗。機(jī)會(huì)與建議：l 西側(cè)內(nèi)退1020米，設(shè)綠化隔離帶，化解高壓線和沿路噪音干擾；l 鑒于配套設(shè)施匱乏，小區(qū)應(yīng)建全自身配套，以滿足小區(qū)居民日常生活需要；建議沿西側(cè)建立約200米長(zhǎng)的商配休閑街，既可吸引市區(qū)人氣南移，又解決了小區(qū)內(nèi)部配套。劣勢(shì)：l 小區(qū)與象湖雖臨，但一路相隔，只能景觀，無法親水；l 小區(qū)位于水之東岸，小區(qū)內(nèi)建筑只能西側(cè)觀景；l 除西面外，地塊周邊均為廠房倉庫，相鄰關(guān)系復(fù)雜，景觀不佳；l 地塊周邊廠區(qū)林立，卡車等重型機(jī)械眾多，產(chǎn)生粉塵，噪音等污染；l 沿江南路屬城市外環(huán)線，對(duì)本案構(gòu)成交通污染。l 地塊面積較大，南北較長(zhǎng)，東西略窄，易于規(guī)劃。l 雖處城郊結(jié)合部，但屬南昌規(guī)劃新區(qū)，配合象湖公園整體規(guī)劃和外環(huán)線建設(shè)，外部環(huán)境出現(xiàn)良性轉(zhuǎn)化。在這里人們將充分感受到人與自然和諧，人與建筑和諧，人與人之間的和諧?？偼顿Y6億元的象湖公園改造成為整個(gè)青云譜區(qū)未來發(fā)展核心，伴隨舊廠拆除置換、依托象湖公園景觀優(yōu)勢(shì)和各類休閑娛樂設(shè)施投建，本區(qū)域?qū)⒊蔀槟喜兄匾L(fēng)景旅游區(qū)和高檔住宅集中區(qū)，形成城市“后花園”格局。全區(qū)已發(fā)現(xiàn)有漢墓9座，六朝墓6座，唐墓2座，明墓7座。境內(nèi)文物古跡，十分豐富。青云譜區(qū)文化，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，地上地下歷史文物相當(dāng)豐富。隨后又在區(qū)內(nèi)陸續(xù)興建了耐火材料、汽車制造、機(jī)床、麻紡、鑄鍛、鍋爐、農(nóng)藥等一大批中型企業(yè)。青云譜是一個(gè)工業(yè)企業(yè)較為集中的工業(yè)區(qū)。五、文脈背景（地域氣質(zhì)）本地塊位于青云譜區(qū)。園區(qū)內(nèi)還將建設(shè)高爾夫果嶺，休憩茶樓等休閑設(shè)施。輻射區(qū)配套：學(xué)校：麻紡小學(xué) 南昌女子職業(yè)學(xué)校 建材大市場(chǎng)中心小學(xué) 新華學(xué)校 機(jī)械學(xué)校 醫(yī)院：武警醫(yī)院 麻紡醫(yī)院 皮膚病醫(yī)院 超市商場(chǎng)：百貨商店 良友超市 派拉蒙超市 麻紡菜場(chǎng) 好鄰居超市 建材大市場(chǎng) 迎賓國(guó)際家具廣場(chǎng) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 白云超市 圖書音像批發(fā)中心餐飲娛樂江鈴賓館 盼盼大酒店 理發(fā)美容店 羽西酒店 湘西土家菜 踩背城 撫河公園 海城大酒店 家族超市金融設(shè)施：建設(shè)銀行 交通銀行 京山工商所 中國(guó)銀行 農(nóng)業(yè)銀行 工商銀行 青云譜檢查院 四、規(guī)劃前景象湖地區(qū)位于南昌市政府“一江兩岸”西擴(kuò)的第三開發(fā)帶象湖及南朝陽區(qū)域（第一開發(fā)帶為新洲及朝陽洲，第二開發(fā)帶為濱江北路沿江開發(fā)帶）、休閑為一體的南昌市最大的綠化風(fēng)景帶。井岡山路上也分散著一部分生活配套設(shè)施。目前地塊周邊的公共交通線路主要有路線 始發(fā)站 本站 終點(diǎn)站20路 塘子河 江鈴 干休所1路 塘子河 何家坊 包家花園3路 老福山 青云譜 斗門21路 洪城大市場(chǎng) 梧崗三、公建配套直屬公建配套：地塊位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，各種配套設(shè)施十分匱乏。南昌市的公共交通事業(yè)并不十分發(fā)達(dá)，至今沒有軌道交通，近期也無公共交通方面的重大舉措。而緊鄰小區(qū)正在建設(shè)中的沿江南路今年建成后路幅達(dá)53米，且街邊綠化充足，將成為小區(qū)主要的外聯(lián)道路，也是一條景觀大道。東西方向有建設(shè)路、何妨路、三店西路、南墻路等幾條次干道。但地塊臨江沿線長(zhǎng)達(dá)780米，沿江有寬約的綠化帶與親水平臺(tái)，是觀景好去處。地塊其他三面朝向均為廠房建筑，視覺效果較差，但由于有30米規(guī)劃道路相隔，且無高大建筑，所以視野還算開闊。地塊以東： 為毛紡廠廠區(qū)，廠房低矮，建設(shè)年代久遠(yuǎn)。地塊以南： 江鈴集團(tuán)廠區(qū)宿舍，廠區(qū)面積龐大，環(huán)境整潔各種設(shè)施齊全，住宅樓、醫(yī)院、幼兒園等。緊鄰本項(xiàng)目的44畝地塊目前尚未啟動(dòng)，目前仍為破舊廠房與倉庫。地塊以北 ： 是一塊44畝待開發(fā)的土地和南昌市建材大市場(chǎng)。沿江南路寬約53米，為水泥路面，預(yù)計(jì)今年可完工，道路兩旁均有大面積綠化帶，其中靠象湖的綠化帶已經(jīng)建成，沿河岸綿延數(shù)公里。地塊西面： 緊鄰建設(shè)中的沿江南路和迎賓大道。地塊內(nèi)綠化情況較好，有多塊綠化面積。地塊目前為省建集團(tuán)晶體材料廠和省建材局倉庫。四、朝陽洲綜述（略）第三部 環(huán)境篇一、 現(xiàn)狀及相鄰關(guān)系分析地塊位于象湖公園以東，南昌建材大市場(chǎng)以南，南昌毛紡廠以西,江鈴集團(tuán)以北。區(qū)域內(nèi)沿江路和象湖一帶將是未來的城市發(fā)展重點(diǎn)。其大方的外立面、成熟的銷售手段給一般南昌市民留下了很好的印象。從銷售情況上看三房好于二房，小面積房源有大量剩余。小區(qū)建筑圍繞280平方米的中心綠化帶分兩邊兵營(yíng)式排列。價(jià)格范圍18002480元/平方米，總銷戶數(shù)996戶。御錦城：御景城位于洛陽東路，洪都大道。但根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地觀察來看，該案棟間距明顯不足，為明顯缺點(diǎn)。該案位于老城區(qū)，周邊配套設(shè)施齊全，公共交通發(fā)達(dá)，是許多老居民理想居住地；且房型方正、南北通風(fēng)；去年年底開盤銷售，至今首期推出的100套房子僅余兩套六樓的大面積房型。一期價(jià)格從1900元/平方米到2100元/平方米不等。陽光小筑：由南昌市宏威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的陽光小筑位于前進(jìn)路8號(hào)，司馬廟立交橋一帶。由于兩棟蝶式高層間距過近（14米），使得本案部分房型朝向、通風(fēng)均存在問題，加之其23863500的過高價(jià)格，所以本案自去年開盤至今銷售業(yè)績(jī)不甚理想，特別是部分朝向采光不佳的房型?？備N戶數(shù)達(dá)到322戶。建筑用途分別為酒店、辦公樓、公寓。兩房主力總價(jià)為17萬左右，三房主力總價(jià)26萬左右。已建商品房以歐式風(fēng)格為主，但無論式從選材選色上都存在一定問題，無法真正體現(xiàn)歐陸風(fēng)情。以多層為主。商品房建筑形態(tài)多樣。區(qū)內(nèi)商品房建設(shè)近幾年發(fā)展較快。有廠辦大型體育館，燈光球場(chǎng)等。而南部青云譜區(qū)沒有市屬醫(yī)院，只有南昌市第五醫(yī)院等幾家區(qū)屬醫(yī)院，還有一些單位衛(wèi)生所、私人診所等設(shè)施。青云譜區(qū)則是省中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校的集中地，有省機(jī)械技工學(xué)校、電力、氣象等幾十所中專或成人學(xué)校。縱貫全區(qū)的井岡山大道，行道樹如傘，遮天蔽日，將平整的馬路分為三段，還因地制宜的建成了180個(gè)綠化點(diǎn)，使十里長(zhǎng)街更添秀色。 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較為齊全，北部由于是市中心，各種配套設(shè)施集中，南部青云譜區(qū)設(shè)施分布比較分散。東西向主干道為解放西路，站前西路，北京西路。 區(qū)內(nèi)道路狀況良好。如江鈴汽車廠，南昌電纜廠等。 區(qū)內(nèi)北部商業(yè)繁華，南昌賓館、電信大樓等坐落其間，人口密集，工業(yè)也多為輕工業(yè)?？缥骱嘣谱V兩區(qū)。 三、南區(qū)綜述 本次踏街范圍北至中山路，北京路。青山湖距離市區(qū)不遠(yuǎn)，同時(shí)景觀優(yōu)勢(shì)充足，可惜未進(jìn)行良好的整體規(guī)劃。 客源： 私營(yíng)業(yè)主 附近高等院校的知識(shí)分子 大型企業(yè)的中高層以上干部公務(wù)員、公司白領(lǐng)倚靠市中心這一有利優(yōu)勢(shì)，充分挖掘辦公及商住樓的市場(chǎng)，并可開發(fā)成酒店式公寓。分析：南昌首個(gè)主打園林概念的小區(qū)，由于地理位置靠近市中心，房型較好，面積控制得體，因此銷售情況良好。 2000年11月開盤，2001年10月交房，以江南園林為建筑特色，多層與小高層相結(jié)合，保留百年樟樹，建有5800M2的明珠廣場(chǎng)，面積范圍有98—260M2之間，售價(jià)2100—3000/M2，總價(jià)在20萬元左右。預(yù)訂6月下旬開盤，現(xiàn)接受內(nèi)部預(yù)訂，銷售情況并不樂觀。分析：臨青山湖風(fēng)景區(qū)，依靠得天獨(dú)厚的天然景觀優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造“水岸豪宅身份象征”的概念?？驮矗菏聵I(yè)心有成的私營(yíng)業(yè)主政府機(jī)關(guān)工作人員大公司白領(lǐng)外地公司駐南昌辦事處湖畔豪庭： 地處東湖區(qū)，位于洪都北大道上，青山湖以南，司馬廟立交橋通向市中心及其它各區(qū)，距昌北機(jī)場(chǎng)半小時(shí)，周邊大多普通住宅區(qū)。分析：緊鄰市中心，中山路周圍商業(yè)氛圍濃厚，出行便捷，周邊配套設(shè)施成熟完善，使之有著良好的升值空間；但房型設(shè)計(jì)欠佳，通風(fēng)采光狀況不良，噪音污染比較嚴(yán)重。前排為總高12層的寫字樓，地上4層為綜合性購(gòu)物場(chǎng)所；后排三棟為總高19層的住宅樓。這些房型主要突出景觀優(yōu)勢(shì)，小區(qū)注重綠化環(huán)境，配有大型會(huì)所，竭力渲染一種入住即為身份象征的理念，故銷售均價(jià)也在2300—3500元/m2之間，一般以總價(jià)30萬元左右的房子去化稍快。雖然樓盤本身的房型、朝向乃至綠化、間距等方面存有很多問題，但由于地段因素，使之銷售情況良好，除市民用作自住外，另有不少公司看中其商業(yè)氛圍，在此購(gòu)房作辦公場(chǎng)所。 在市中心，具有代表性的樓盤如中山城、景田大廈等，均為高層及小高層的純辦公樓及商住兩用樓，建筑風(fēng)格富現(xiàn)代商業(yè)氣息。但由于青山湖風(fēng)景區(qū)的存在，這一帶建有不少賓館酒店，并且?guī)?dòng)了周圍餐飲業(yè)的發(fā)展。 而靠北面屬于一般及偏遠(yuǎn)地段，廠房、民宅較多，人口分散，以普通工薪為主，素質(zhì)相比較市區(qū)而言較差，消費(fèi)層次也同市中心相差懸殊。 區(qū)域東面，也就是洪都大道，湖濱東路、南京東路這一帶為高校專校集中區(qū)，南昌大學(xué)、南昌水專、江西廣播電視學(xué)校、省教育學(xué)院等均在此附近，故形成一個(gè)人文氣息濃厚的文化區(qū)域。 區(qū)域以北主要以青山湖風(fēng)景區(qū)為主，其它為一般居住區(qū)、廠區(qū)，廠房、普通民宅較多。 區(qū)域環(huán)境 區(qū)域以南（北至疊山路，南京西路）省政府、省人大等均設(shè)于此，八一廣場(chǎng)一帶為整個(gè)南昌市最繁華的地段，中山路附近更是南昌市的商業(yè)中心；同時(shí)，朱德舊址、革命烈士紀(jì)念館、賀龍指揮部、八一南昌起義紀(jì)念館等革命舊址也集中于此。第二部分 綜述篇一、調(diào)研分區(qū)l 北區(qū)（北京路以北）l 南區(qū)（北京路以南）l 朝陽洲一帶（沿江路以西）二、北區(qū)綜述該區(qū)域?qū)贃|湖區(qū)，西起沿江北路，南靠中山路、北京西路，東到青山湖大道。但居民要購(gòu)買一套80平方米的商品房，以南昌市1400元/平方米的平均售價(jià)計(jì)算，需要12萬元。，且多數(shù)為早年集資建設(shè)的公房，居住條件亟待改善。目前南昌市民二次購(gòu)房比較普遍，主要是富裕階層不滿足原有居家環(huán)境（集資公房），購(gòu)買商品房用以自住，或?yàn)樽优?gòu)買。（4） 廉租房制度尚未正式啟動(dòng)，一些居民和職工家庭無房或缺房，但又無購(gòu)買自住商品房的經(jīng)濟(jì)能力。特別是前期大規(guī)模集資建房，造成住房資金（主要為售房款）使用過量，住房補(bǔ)貼來源不足。不少單位采用集體購(gòu)買商品房轉(zhuǎn)而分配，或者設(shè)立下屬房產(chǎn)公司，開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分配的做法，形成“換湯不換藥”的局面。單位出資購(gòu)買土地，營(yíng)建房屋，然后按職工工齡，級(jí)別等標(biāo)準(zhǔn)分配住房，以替代貨幣化安置。夜晚華燈初上，南昌市大大小小的酒店聚集了大批干部觥光交錯(cuò)；以KTV、棋牌為休閑主體的茶藝館更幾乎座無虛席。從總社會(huì)消費(fèi)形態(tài)來看，中低檔消費(fèi)不景氣，相反以公款消費(fèi)為主體的高消費(fèi)市場(chǎng)畸形繁榮。機(jī)關(guān)公務(wù)員與私營(yíng)業(yè)主是南昌的主要高收入人群。象湖公園改造完成后將成為南昌市一大休閑旅游勝地，集觀景，娛樂，休閑，運(yùn)動(dòng)為一身，預(yù)算總投資6億元。南昌目前城區(qū)面積約100平方公里，遠(yuǎn)景規(guī)劃中城區(qū)面積擴(kuò)大6倍，屆時(shí)外環(huán)線工程是聯(lián)結(jié)整個(gè)城市的交通動(dòng)線。由于市中心區(qū)域形成歷史久遠(yuǎn)，重新改造難度較大，所以南昌在新興城區(qū)中明顯注意了生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，“城市建設(shè)，綠化先行”已成為很多人的共識(shí)。而且南昌市在城市環(huán)境方面一個(gè)較明顯的缺陷是市中心地區(qū)沒有一塊大型公共綠地。目前營(yíng)運(yùn)線路已發(fā)展到近50條，投入營(yíng)運(yùn)公交車上千輛，另外還有多條中巴車線路和旅游專線車，城區(qū)和城郊的主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、旅游景點(diǎn)公共汽車都能通達(dá)。南昌大橋、八一大橋、贛江大橋則將整個(gè)南昌市區(qū)與鳳凰洲紅谷灘聯(lián)為一體，構(gòu)成一江兩岸的城市發(fā)展格局?，F(xiàn)有道路體系中，由南京路、北京路、解放路，沿江路、八一大道、洪都大道構(gòu)成三橫三縱城市交通系統(tǒng)；路幅寬闊、路況良好。依托于豐富的水系資源贛江等，是南北，東西水運(yùn)交通樞紐。南昌民航已開通了國(guó)內(nèi)20多條航線，并且開通了南昌香港的旅游包機(jī)，乘飛機(jī)到南昌十分方便，隨著南昌樂化國(guó)際機(jī)場(chǎng)即將建成，南昌將開通至全國(guó)各主要城市的航線及更多的國(guó)際航線。南昌到全省11個(gè)地、市和主要風(fēng)景區(qū)的均為高等級(jí)或二級(jí)路面。公路運(yùn)輸在江西內(nèi)的旅游客運(yùn)上起著舉足輕重的作用，10320國(guó)道從南北和從東到西，基本形成江西全省的公路主干線。京九鐵路。南昌自古以來就是我國(guó)的一個(gè)重要交通要道，特別是京九鐵路貫通后，南昌已形成水、空四通八達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，為各方面游客進(jìn)出南昌提供了便利的條件，昌九高速鐵路、昌樟高速公路及320國(guó)道的改造竣工，保證了南昌至廬山、井崗山、龍虎山、三清山四個(gè)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)道路的通達(dá)。形成了一南昌為中心，沿京九鐵路風(fēng)景帶為重點(diǎn)，輻射江西全省的旅游、觀光體系。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其中自然景觀有26處，人文景觀有78處，這些豐富旅游資源使南昌成為具有特色的觀光旅游和休閑旅游城市。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，再加上沉重的社會(huì)包袱，致使企業(yè)缺乏活力和生機(jī)。南昌為國(guó)家“三線”重點(diǎn)建設(shè)地區(qū)。因此，南昌市在大力開發(fā)各種優(yōu)勢(shì)資源的基礎(chǔ)上，加工工業(yè)也得到了相應(yīng)的發(fā)展，形成了資源開采與加工工業(yè)并存的工業(yè)結(jié)構(gòu)。H、文科設(shè)施。G、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。高爾夫設(shè)施在南昌尚不健全，目前僅有一個(gè)小型果嶺，基本不對(duì)外營(yíng)業(yè)。F、體育設(shè)施。南昌的娛樂設(shè)施大致可分為以洗廬、圣淘沙為代表的茶藝、KTV。南昌的餐飲分2類，一類是依托于大型賓館酒店的高檔餐飲設(shè)施，如江西賓館、五湖大酒店、景峰大酒店、凱萊大酒店。南昌市作為江西省首府，金融設(shè)施較發(fā)達(dá)，大小銀行辦事處，儲(chǔ)蓄所遍布大街小巷。目前南昌的主要購(gòu)物場(chǎng)所是：南昌百貨大樓、百有大廈、南昌大廈、洪城大廈、麗華家電城等。B、省級(jí)商業(yè)中心。夜晚，廣場(chǎng)燈火齊明，映如白晝。新建了主席臺(tái)。道路把廣場(chǎng)分隔為大小不等的四塊，鋪有草坪。1958年命名為人民廣場(chǎng)，建有花壇，并在廣場(chǎng)西邊建1座主席臺(tái)。人民廣場(chǎng)位于八一大道中段東側(cè)，依畔酒、舊城區(qū)，面向新城區(qū)。贛江以南地形開闊平坦，贛江以北丘陵盆地，以紅色粘土層為主，海拔在100400米之間，贛江沿岸的鳳凰、雞山等地為河漫灘地形，平坦且?guī)罘植迹０卧?8