【正文】 每套住宅安裝單向負壓新風系統(tǒng)及雙向新風系統(tǒng)。小區(qū)安裝中央熱水系統(tǒng)。⑴在節(jié)能方面采用采用內墻保溫體系（PU聚胺脂發(fā)泡技術）；采用斷熱門窗（塑鋼中空LOWE玻璃）平開中空門窗；采用德國最新的窗戶外遮陽板保溫、隔聲系統(tǒng)技術及材料。本項目還將通過設計有意識的增加業(yè)主之間的交流，努力營造出國際大家庭的氛圍，使生活在公寓里的各類型業(yè)主感受到家一般的溫暖。公寓戶型設計根據(jù)不同年齡、不同生活情況的業(yè)主需求設計出面積不同，戶型結構不同的房型。 建筑設計“華聯(lián)賓館及周邊改造項目”項目地下為三層地下車庫：地上三層為公建，保持沿街商業(yè)氛圍的連續(xù)，同時滿足一部分公寓業(yè)主生活需求；地上三層以上是三幢三十二層至五十層的高層公寓樓。隨著東港新區(qū)的開發(fā)建設，城市CBD空間的東拓、港口服務區(qū)、總部辦公區(qū)、金融商貿區(qū)、文化娛樂區(qū)、商業(yè)服務區(qū)、濱海服務區(qū)相繼形成，大量高端人才、商貿人員匯聚于此。短短的三年時間，該地區(qū)的房價上升了1倍，十分活躍的需求市場為本項目的啟動提供了廣闊的市場空間。第五章 項目建設分析，按城市發(fā)展規(guī)劃要求2020年城市中心區(qū)人口要控制在220萬人，現(xiàn)在的市中心面臨著2030萬人口的壓力，解決這一矛盾的最佳途徑是解決人口的合理流向，建設一個新市區(qū)吸引和疏散市中心過度集中的人口。持續(xù)跟進“收勢”階段2013年9月1日至2014年3月31日，銷售維持階段，適當?shù)臏p少銷售人員、銷售費用的投入，通過小區(qū)完善的居住環(huán)境、優(yōu)良的物業(yè)管理吸引“現(xiàn)房購買者”，同時適當?shù)恼{高售價，以期獲取最大的收益。項目公開發(fā)售、大舉“造勢”階段2012年6月1日至2012年12月31日，在此期間，銷售部門通過其強大的銷售網(wǎng)絡，運用各種銷售策略，結合媒體宣傳，為項目的市場銷售做強勢推進。具體市場銷售行為造作過程如下：前期預熱、市場推廣階段2011年10月1日起至2012年3月31日，在此期間，開發(fā)商可通過參加秋季房交會以及在各個媒體投放大量的公益廣告，以此測試消費者對本項目的關注程度，并借此積聚人氣，對項目銷售行為進行升溫。就大連市的房地產(chǎn)銷售市場而言，大型項目的開發(fā)周期一般為46年，銷售期一般為24年；中小型項目的開發(fā)周期一般為25年，銷售期一般為13年，且絕大多數(shù)項目的市場銷售行為從項目取得開發(fā)用地后就開始運做。按照房地產(chǎn)項目未來獲取收益的方式，可將房地產(chǎn)項目分為下列類型：出售型房地產(chǎn)項目、出租型房地產(chǎn)項目、混合型房地產(chǎn)項目。同時參考項目前期的價格制定均價，在均價的基礎上調整分棟均價和層差。從購房心理上細分，公建以投資為主，住宅自用，初次置業(yè)比例較多；目標人群喜舒適，便捷、注重環(huán)境和景觀。從購買人群上細分，其目標為人民路周邊寫字間、青泥洼橋、天津街的從業(yè)者、銀行行業(yè)等較高收入的職員、政府公務員、望子成龍的企業(yè)管理者、商人等。三、項目營銷策劃（一） 項目目標消費群體的界定根據(jù)最新調查資料顯示，面向大連收入較高的公司白領和管理者這些群體的中高檔住宅在中心城區(qū)暫時出現(xiàn)空檔狀態(tài)，這樣的群體大多還沒有自己的交通工具，居住地要求交通便利、商業(yè)配套設施齊全，在住宅的選擇上注重舒適、便捷，注重人與自然的和諧，對環(huán)境景觀和居住人群要求比較嚴格，要求住宅有較好的私密性。市場分析結論，本項目作為大連高價位，高品質的酒店式公寓，與附近的其他樓盤相比，其價位占有一定優(yōu)勢，可以肯定本項目具有廣泛的升值空間?！叭A聯(lián)賓館及周邊改造項目”獨占有利地理位置，成為連接主城區(qū)與東港新城區(qū)的紐帶和標志性建筑。重新規(guī)劃中的東港區(qū)依靠保留下來的港口客運功能，大力發(fā)展旅游、商貿、居住產(chǎn)業(yè)，是必將成為大連新的金融商務中心和高檔住宅聚集區(qū)。大連已經(jīng)全面啟動了東部舊港區(qū)的搬遷改造工程。這一方面得益于臨近繁商業(yè)區(qū)，具有商業(yè)和區(qū)位優(yōu)勢，居民收入較高，也得益于便利的海路交通。通過市場調研分析，大連曼城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定在該地塊開發(fā)建設以城市白領、投資者、工薪階層、中型商業(yè)服務業(yè)公司為主要消費群體的公寓型住宅。自然環(huán)境優(yōu)良，無工業(yè)污染，人口密度高，是大連商業(yè)服務業(yè)最發(fā)達的地區(qū)之一。按照建設周期，這些項目預計在35年內開業(yè)。這些商業(yè)企業(yè)將為大連帶來了先進的經(jīng)營管理模式及商業(yè)品牌，繁榮大連商業(yè)市場，但也將加劇市場競爭，特色化、專業(yè)化、錯位經(jīng)營將保證本地及外來商業(yè)企業(yè)能夠長遠發(fā)展。在強勁的租賃需求帶動下，加上主要商圈未見新供應，預計未來租金水平將繼續(xù)穩(wěn)步提升。輻射區(qū)域性消費者的中低端商業(yè)項目、超市大賣場項目及家居業(yè)態(tài)將是未來商業(yè)項目的主要供應。2011年商鋪市場展望　　2011年，大連市主要商圈仍未有新供應開業(yè)，主要供應將以區(qū)域性商業(yè)項目和超市賣場為主，如新瑪特新華店有望于年初開業(yè)，總面積約46,000平方米，包含百貨、超市、餐飲、電影院等多種業(yè)態(tài)?！　‰S著城市不斷擴容，城市化進程加快，區(qū)域配套不斷完善，金州新區(qū)、普灣新區(qū)等新市區(qū)房地產(chǎn)市場前景將持續(xù)向好。東港、大化、營城子、高新園區(qū)、旅順開發(fā)區(qū)、臥龍灣、金石灘等區(qū)域將是未來住宅市場熱點供求板塊。高端項目因土地資源的稀缺性，加上東港出讓的地塊將陸續(xù)在2011年上市，在品牌開發(fā)商影響力和高品質項目的帶動下，價格有望繼續(xù)上揚，繼續(xù)拉大與其他產(chǎn)品的價格差。 12月份央行年內第六次上調了存款準備金率，并且時隔兩月再次上調了存貸款基準利率，信貸繼續(xù)收緊，在通貨膨脹、流動性過大的壓力下，國家很有可能會繼續(xù)出臺調控政策，而這也符合國家“加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、抑制投機需求、促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”的十二五房地產(chǎn)規(guī)劃建議。二、發(fā)展態(tài)勢2011年住宅市場展望 　　根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份，%，%。香爐礁物流園已確定有沃爾瑪山姆會員店和奧特萊斯進駐。　　商業(yè)用地出讓活躍　　本年度商業(yè)用地出讓活躍。海外資本和知名商業(yè)地產(chǎn)集團紛紛在大連尋找投資機會，羅斯福、和平廣場、伊都錦先后易主。　　在強烈的租賃需求的帶動下，商鋪的租金水平也在穩(wěn)步提升，目前大連商業(yè)物業(yè)首層租金保持在每月每平方米6001,230元。如Hamp?！　∈袌鲂枨笸ⅲ赓Y零售商擴張步伐加快　　在宏觀經(jīng)濟不斷向好的帶動下，居民消費水平穩(wěn)步提升，消費者及零售商對市場信心增強，前十個月大連全市消費品零售總額1,，%?！　∈袌龈偁幖觿?yōu)勝劣汰在新項目不斷入市的情況下，商業(yè)市場日益成熟，競爭也越來越激烈。在房地產(chǎn)市場日益蓬勃的情況下，大連市的建材家居業(yè)也得到了快速發(fā)展，僅2010年就有一統(tǒng)國際家居、金三角建材家居廣場、華北路五金機電批發(fā)市場和重新建設裝修的華南家居大世界等大型項目開業(yè)。 ___________全市七區(qū)圖十二1至11月，大連全市商品住宅成交均價為每平方米7,096元，%?！　∠掳肽辏瑯鞘性诨嘏?、二次調控等一系列動作下整體呈現(xiàn)穩(wěn)步調整狀態(tài)，雖有嚴厲政策打壓，但價格總體表現(xiàn)堅挺，主城區(qū)住宅價格以波動式的小幅調整為主，新城區(qū)房價穩(wěn)步上揚（圖十二）。1月至11月全市七區(qū)住宅平均價格達到每平方米9,250元，市內四區(qū)房價達到每平方米12,000元，全年漲幅分別達到25%和30%左右。 2010年各區(qū)域商品住宅供應情況 　　因土地稀缺供應面積有限，中心三區(qū)本年度住宅供應大面積減少，僅有新世界大廈、香洲心城Ⅱ、頤和星海、綠城〃大連深藍中心、一方公館、上方港景、潤德廣場等項目推出，%，呈現(xiàn)供不應求的局面。這些區(qū)域充足的供應也推動了區(qū)域住宅的大面積成交。　　分區(qū)域來看，甘井子區(qū)和開發(fā)區(qū)為今年的主要供應區(qū)域，占全部供應的53%左右。至7月份以后，在全國樓市開始回暖的大背景下，供應量又開始攀升，到9月份隨著“金九銀十”的到來，供應面積也大幅增長，%。圖十一　　第一季度受政策及春節(jié)影響，供應量不足。整體市場供略小于求，上半年供應小于下半年。圖十　　供略小于求，中心城區(qū)供應面積大幅度下滑　　截至目前，%（圖十一，表四）。市內四區(qū)和新城區(qū)成交面積各占50%左右，新城區(qū)成交占全部成交的比例繼續(xù)呈現(xiàn)逐年上漲態(tài)勢（圖十）。10 月份全市七區(qū)和市內四區(qū)共成交944,431 平方米和480,788 平方米，%%。在樓市回暖的背景下，9 月末國家更為嚴厲的“二次調控”出臺，緊跟其后大連市政府推出了“限購令”，規(guī)定一戶家庭只能新購一套住宅。 至8 月份，國家未繼續(xù)出臺新的調控政策，全國樓市成交量又逐步抬頭，再次呈現(xiàn)出回暖的勢頭。2010年初受政策及春節(jié)影響，成交量下滑，3 月份開始，隨著整體市場包括全國大環(huán)境的向好，加上春交會的帶動，成交量迅速回升，到4 月份達到上半年成交頂峰。表三（一）大連住宅市場圖八 （注釋：2010年數(shù)據(jù)截止到11月資料來源：大連市統(tǒng)計局）　　雖然2010 年土地市場非?；馃?，但住宅市場在政策緊縮的壓力下成交量呈現(xiàn)波動走勢。圖七 圖五本年度僅有三個地塊溢價出讓，其它地塊均底價出讓。其它三區(qū)的土地單價本年度也有較大幅度上漲，達到每平方米1,610 元，比2009 %。圖四中心區(qū)域黃金地塊的大面積出讓推動了土地價格的快速上漲， 個百分點至每平方米4,021 元（圖五）。今年下半年萬科已在該區(qū)域競得5 幅地塊?！　≈档藐P注的是，上半年新市區(qū)成立后，金州新區(qū)和普灣新區(qū)土地大面積出讓，其中普灣新區(qū)出讓土地超過其他各區(qū)域土地出讓面積，并以居住用地為主，出讓土地面積8,565,390 平方米，可形成建筑面積24,531,252 平方米（表一）。國內外知名投資商開發(fā)商如歐力士、綠地集團、復地集團等紛紛在東港布局。 2010年大連各區(qū)域土地成交情況分區(qū)域來看，中山區(qū)、甘井子區(qū)、高新園區(qū)和周邊三區(qū)為土地大面積成交區(qū)域（表一）。其中市內四區(qū)（含高新園區(qū)，下同）土地出讓面積大漲，出讓土地7,752,457平方米，可形成建筑面積約16,710,500平方米，%%（圖七）?！　⊥恋厥袌龉考ぴ觥　?010年在國家及地方政府加大土地出讓力度帶動下，大連土地市場延續(xù)了2009年需求高漲的態(tài)勢，成交量激增。增長率房地產(chǎn)投資 圖三 （注釋：2010年數(shù)據(jù)截止到11月資料來源：大連市統(tǒng)計局）1至11月，全市完成房地產(chǎn)施工面積4,，%；新開工面積1,，%。故雖然今年房地產(chǎn)市場受政策調控壓力越來越大，但大連房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持了快速增長的態(tài)勢。信貸的收緊將增加開發(fā)企業(yè)的資金壓力和購房者的購房成本，對抑制投資投機需求，穩(wěn)定房價會起到積極作用。為配合房地產(chǎn)從緊政策，信貸政策也進一步收緊，央行于10月20日起上調存貸款基準利率，為自2007年12月20日至今三年來首次加息，并于12月25日時隔兩月再次加息。大連于10月份出臺了 “限購令”，并于10月21日正式生效?！　∽?月份開始，全國及大連住宅市場在經(jīng)歷三個月低迷后開始出現(xiàn)回暖跡象，表現(xiàn)為“量價齊升”的局面?！　鴦赵河谀瓿醭雠_“國十一條”，4月末又出臺“新國十條”進一步提高第二套房首付比例和貸款利率，并于5月末出臺細則明確二套房“認房又認貸”。　　持續(xù)緊縮政策抑制投資投機需求　　在2009年房地產(chǎn)市場快速升溫，房價大漲的情況下，從2009年末開始國家連續(xù)出臺緊縮政策，以抑制房地產(chǎn)投資投機、監(jiān)管土地出讓環(huán)節(jié)、增加保障性住房供應、嚴控金融風險、穩(wěn)定房價。由于拆遷區(qū)域再建后絕大部分為高端項目，無法滿足大部分被拆遷居民需求，推動了這些需求向周邊區(qū)域擴張?！　∨f城區(qū)拆遷改造釋放大量需求繼2009年大連市中心勝利路、長江路、西安路二期區(qū)域大規(guī)模拆遷后，大連市繼續(xù)進行舊城拆遷改造，長春路、高爾基路等黃金地段陸續(xù)進入拆遷范圍?！　』A設施建設步伐加快在新市區(qū)設立的同時，一批城區(qū)、城際交通項目也在快速建設之中，如振連路、西部大通道南段立交橋、202 路延長線、金州至普灣新區(qū)快軌、機場快速路、大連灣疏港高速、莊蓋高速、皮炮高速、長興島疏港高速等，其中西部大通道南段立交橋已于年底建成通車。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表示，前三季度金州新區(qū)在經(jīng)濟總值、固定資產(chǎn)投資、利用外資等各項經(jīng)濟指標的規(guī)模排名中均名列第一位。新市區(qū)總規(guī)劃土地面積2, 平方公里， 萬人，分別占全市的18%和22%。增長率實際利用外資