【正文】 業(yè)于一體的居住區(qū)；南部，面向的是中低收入的工薪階層，商業(yè)、娛樂等欠缺，污染嚴重，大型 的住宅項目走向邊沿，遠離市中心；西、北部，而向的也是一個中低收入的工薪階層，但該區(qū)域幾乎集中了濱州市所有的大中專院校，文化氛圍濃厚，以及濱州商新技術開發(fā)區(qū)的建設，也帶動了一些相應的配套完善，預計相思湖片區(qū)將成為濱州未來35年房地產(chǎn)開發(fā)的另一重點區(qū)域。 前十名物業(yè)廣告投放情況排名物業(yè)名稱發(fā)布次數(shù)廣告費用(萬元)區(qū)域1外灘新城70新城區(qū)2太陽廣場50興寧區(qū)3東方明珠花園43興寧區(qū)4陽光新都53新城區(qū)5翠湖新城42江南區(qū)6新和平45興寧區(qū)7南湖碧園44新城區(qū)8玫瑰園34江南區(qū)9華星時代廣場22新城內(nèi)區(qū)10中鼎溫馨家園34新城內(nèi)區(qū)就發(fā)布頻次而言，2002年單個樓盤發(fā)布最多的是外灘新城，以全年投放70次位居全市各樓盤之首，該盤的廣告主要集中于兩個黃金周及春節(jié)前后，推廣力度之高可略見一斑；排在第二位的陽光新都，共投入53次，太陽廣場以投放50次緊接其后。 媒體廣告投放情況版面南國早報濱州晚報當代生活報合計整版198142031/2版1009472510811/4版2111822311/8版330033其它0156總計145167361554就目前濱州市場公認三大媒體而言，從圖表可以看出，《南國早報》是目前濱州房地產(chǎn)廣告發(fā)布的主流媒體，在投放頻次上更是其它媒體無法相比，2002年濱州市房地產(chǎn)廣告總共發(fā)布頻次1554次，其中在《南國早報》就發(fā)布了1451次，%，由此可以看出目前在濱州樓市中，《南國早報》已經(jīng)樹立了比較大的領先優(yōu)勢，與其它媒體拉開了比較大的距離。目前市場上有華星時代廣場、香榭里花園和萬達商業(yè)廣場以整版為主的廣告投放形式，開創(chuàng)了以整版投放為主的濱州市房地產(chǎn)廣告先河。廣告投放版面及表現(xiàn)形式版面整版1/2版1/4版1/8版其它合計頻次20310812313361554比例（%）100% 城區(qū)廣告投放情況類型新城區(qū)江南區(qū)城北區(qū)興寧區(qū)永新區(qū)推盤數(shù)(個)571212151占全市(%)1發(fā)布次數(shù)8432571792723占全市(%)整版121371031　1/2版57718112219831/4版125303838　1/8版15855　其它114　　普通半版的廣告形式依然是房地產(chǎn)廣告絕對主力占到約七成的比例，說明房地產(chǎn)廣告半版的投放效果及資金承受能力被絕大部分開發(fā)商認可；其次是1/4版式廣告的投放，%。按月份投放情況來看，在12月份房地產(chǎn)廣告投放頻率最高，當月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)達198次，%，分析其原因，與一年三次的銷售高峰不無關系，一年三次銷售高峰分別為“五一”黃金周、“十一”黃金周、春節(jié)前，看2002年112月份各月投放廣告頻次不難看出，9月份房地產(chǎn)廣告投放頻次不難看出，9月份房地產(chǎn)廣告投放頻次也有182次，旨在為“十一”做好前期的宣傳鋪墊，“十一”過后，為了抓住部分人購房過年的消費心理，繼續(xù)增加廣告投放頻次，以帶動新的一輪銷售旺季；其次借著一年一度的春季房地產(chǎn)博覽會時機，為了做好前期宣傳，4月份房地產(chǎn)廣告發(fā)布頻次也較高，當月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)112次。據(jù)了解，萬通公司開發(fā)的半山麗園和歐景城市廣場將以精裝修房入市。濱州中房人獨具慧眼，中房集團濱州房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)512畝的翡翠園，全面取消毛壞房，以全裝修房入市，打破濱州樓市毛壞房一統(tǒng)天下的局面。毛坯房統(tǒng)一著濱州樓市格局，毛壞房真的如此好嗎？市場情況反映，毛壞房雖然適合部分人按照自己的要求對房屋進行個性化設計，但其后果存在諸多的問題。小戶型在濱州房地產(chǎn)市場真的如此暢銷嗎？此類住宅在市場上究竟有多大的市場缺口？什么樣的小戶型受到消費者表睞？ 全裝修房亮相邕城歷史的車輪不停在前進，房地產(chǎn)市場亦是如此。緊接著東葛路上的迷爾居，開盤當天231套小戶型全部售罄，曾上起業(yè)界人士的普遍關注。4=41250套住房，需求量如此大的市場，能夠馬上在濱州購房的人為數(shù)不多，先租房居住，再作打算的人占絕大部分，正因如此，濱州住宅租賃市場表現(xiàn)異?；钴S，以及政府對房改房政策的進一步放寬，有利于加速二手房市場的發(fā)展。在2000年11月普查登記人口中，統(tǒng)計局有關專家估算，每天在濱州過境的流動人口20多萬人次；據(jù)濱州市流動人口管理辦公室提供的數(shù)據(jù)，在2002年底。至年末，實際銷售金額350435萬元，實際銷售單價2255元/平方米，%、%%。房地產(chǎn)投資額238765萬元，%。上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資68537萬元，%，其中住宅投資完成39090萬元，%；辦公樓投資2178萬元，；商業(yè)用房投資3487萬元，%。全市利用外資、投資、消費三大需求，表現(xiàn)較為明顯，經(jīng)濟效益穩(wěn)步提高，增強社會發(fā)展的內(nèi)在動力?？傮w而論，國際對中國的投資環(huán)境，國家對西部的開發(fā)，“中國東盟自由貿(mào)易區(qū)”的簽定，都有利于山東濱州發(fā)揮“橋頭堡”的作用，促進山東濱州的經(jīng)濟、城市建設快速發(fā)展。 19982002年濱州市房地產(chǎn)市場回顧 經(jīng)濟形勢發(fā)展態(tài)勢良好2002年度經(jīng)濟運行基本態(tài)勢喜人，我國政局穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展前景廣闊，據(jù)世界知名的美國科爾尼管理顧問公司最近公布的“FDI信心系數(shù)”，中國首次取代美國成為全球最有吸引力的外國直接投資目的國，加上加入世貿(mào)組織積效應的進一步作用，中國經(jīng)濟仍然前景光明。2002年起，濱州開始大溝嶺、萬達商業(yè)廣場、民族西路延長線等工程的啟動，無不體現(xiàn)政府對舊城改造的力度和決心。 舊城改造帶旺樓市濱州“136”工程不斷深入，使濱州城市建設、經(jīng)濟發(fā)展得到巨大的發(fā)展。從濱州居民收入方面可以發(fā)現(xiàn)：中低檔次住宅的開發(fā)應為市場的主導方向。二手房的交易活躍促使一、二、三級市場聯(lián)動發(fā)揮更大的作用，更有效促進商品房市場的發(fā)展。隨著政府出臺的一系列政策、法規(guī)，加強房地產(chǎn)市場的管理，從房地產(chǎn)開發(fā)過程的建設用地、舊城區(qū)拆遷補償、開發(fā)建設到商品房銷售，房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步規(guī)范，逐步完善的成熟。 樓盤綜合素質(zhì)提高，房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和成熟在市場競爭激烈，有實力、有經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提高樓盤綜合素質(zhì)，實施品牌戰(zhàn)略，爭創(chuàng)競優(yōu)勢。這些大規(guī)模樓盤分布較有規(guī)律，東部的鳳嶺生態(tài)居住區(qū)，其它集中于快速環(huán)道兩旁。對工作壓力大的消費者來說，無疑是個非理想的居住場所，但由于居住在市中心給工作、生活帶來極大的便利，市中心住宅仍然受到消費者的青睞。外來客進軍濱州房地產(chǎn)市場，說明濱州房地產(chǎn)市場發(fā)展前景被眾多商家看好，另一方面也反映出外來公司對本地公司的沖擊，加速本地公司的改革，提高工作效率和對行業(yè)公司的洗牌。 外地公司紛紛搶灘濱州樓市 隨著濱州房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，外來資金及房地產(chǎn)公司、中介代理公司開始搶灘濱州房地產(chǎn)市場。2000年以前，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場中占據(jù)重要的位置，但由于國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場經(jīng)濟爭速變化的情況下，經(jīng)營與管理跟不上經(jīng)濟發(fā)展的步伐，開始呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，而民營企業(yè)則憑借其資金和經(jīng)營機制的優(yōu)勢，逐步獲得市場競爭的主動權。（表16，圖18）濱州市歷年辦公樓銷售年份1997199819992000200120022003預測辦公樓43228686692449074520542965828373500 消費者購買行為特征隨著濱州房地產(chǎn)開發(fā)走向規(guī)范化，消費者對購買房產(chǎn)的消費意識提高，購買行為開始有了新的動向、特征；購房不再跟風，人云亦云；開始由單元轉(zhuǎn)向多元，大量收集各樓盤信息，才作購買決定；由緊缺型逐步向舒適型、享受型購買行為轉(zhuǎn)變，并且注重開發(fā)商的實力、社會形象。為適應市場經(jīng)濟的發(fā)展需要，非寫字樓商務公寓開始擔負著寫字樓的角色，分布于瑯東金湖廣場周邊的商務公寓的暢銷就是最好的見證。目前濱州純寫字樓尚未真正成熟，或者是檔次滿足不了部分企業(yè)的需求，2002年濱州新增純寫字樓幾乎沒有，僅有昨和園皓月大廈和金湖大廈，據(jù)部分想購買寫字樓的單位反饋的意見，不是沒有人購買寫字樓，而是購買寫字樓受到極大的資金制約，大部分想購買寫字樓的單位總結一條：銀行不能像購買商品房那樣提供按揭貸款。在未來12年，瑯東—金湖廣場將是一個新的商業(yè)副中心。2002年售出的別墅不到總供應量的1/6，這與別墅產(chǎn)品的價格、地段、交通、小區(qū)環(huán)境、安全程度、物業(yè)管理，以及消費者的消費觀念、消費水平有著密切的聯(lián)系。2000年，據(jù)房產(chǎn)局資料統(tǒng)計表明，%.（表13，圖15）近年濱州房地產(chǎn)有關指標年份199719981999200020012002施工房屋面積29381083050901206427232037623203626　本年新工房屋面積453365662078756009112055912637922162800竣工房屋面積98902497998158136558355312178371746000別墅市場總體供需分析2002年別墅產(chǎn)品大擴張，只是2003年秦響別墅產(chǎn)品大比拼的前奏。具體數(shù)據(jù)如下圖表（表11，12，圖11，12，13，14）年份表1997199819992000200120022003預測本年完成投資額137021144731146274157318185593238765286518年份199719981999200020120022003（預測）實際上銷售單價（元/平方米）1411180819852105222822552319實際銷售面積（萬平方米）實際銷售金額（億元） 住宅市場總體供需分析市場總體呈現(xiàn)供需兩旺。進入2002年市場發(fā)展駛入“快車道”，銷售金額超35億元，二級市場完成銷售面積39萬平方米，銷售4077套。突破銷售面積超百萬平方米，銷售金額超20億元，邁上市場發(fā)展第二個臺階。2000年下半年，市場全面復蘇，當年銷售商品房8895套。1996年，市場平穩(wěn)發(fā)展，銷售商品房4675套，銷售面積45萬平方米，1991998兩年，市場進入良性發(fā)展期，并對國發(fā)經(jīng)濟發(fā)展開始產(chǎn)生貢獻作用，實現(xiàn)了銷售面積突破50萬平方米、銷售金額突破10億元的濱州市房地產(chǎn)市場第一次“量”的飛躍。本項目的啟動，可以采用集中式大量“傾銷”的方式去滿足“市場需求”，按本項目占濱州市供應量1/5計算，每年可供應3050萬平方米，項目開發(fā)期應根據(jù)市場的冷熱劃分，總開發(fā)時間控制不超過八年，項目進入良性循環(huán)后，還可以加快速度，爭取5年內(nèi)完成。中低檔產(chǎn)品需求與供應結構失衡。山東區(qū)“十五”期間，濱州市要達到人均居住使用面積16平方米的目標，按現(xiàn)有人口增加數(shù)，濱州市今年需要增加312萬平方米的住宅，才能實現(xiàn)規(guī)劃目標。2 開發(fā)的總體時間市場需求是項目開發(fā)的基礎，有效供給是項目開發(fā)總體時間的市場基礎。建議：項目正迎來良好發(fā)展機遇，宜盡快啟動。可以預見，濱州市房地產(chǎn)市場的競爭焦點，市場大比拼，將由“中高檔”移入“中低檔”。主要類型為多層住宅。通過對房地產(chǎn)市場調(diào)研得出：若按行業(yè)特征把市場分成高、中、低三種市場層次，目前濱州市房地產(chǎn)市場的大量資源堆集在中上偏高的區(qū)域，這個區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品過多，競爭激烈，但占市場容量較大比重的中低檔次的空間遠遠沒有得到滿足。 推動住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，帶動相關產(chǎn)業(yè)的興旺，促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、優(yōu)化，培育新的國民經(jīng)濟增長點。 稅金，在“十五”期間為政府帶來不少于3億元的資金；216。 稅收優(yōu)惠；。為此，政府應大力支持本項目的啟動，幫助開發(fā)商解決一些實際困難，促進項目滾動發(fā)展，提升城市形象：216。u 政府適度支持措施政府支持項目的規(guī)劃及調(diào)整，是項目啟動的基礎。對城市進行科學、合理的定位和規(guī)劃，完善城市良好的基礎設施，改善投資環(huán)境，就能吸引外資，環(huán)境優(yōu)勢轉(zhuǎn)化經(jīng)濟優(yōu)勢。本項目所在區(qū)域自然環(huán)境良好，交通便利，為生態(tài)型住區(qū)提供了有力的支持；項目適合建成大型花園式山水生態(tài)住區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和環(huán)境效益。”u 城市規(guī)劃對本項目的影響本項目處在城市一級軸線的主要交通樞紐帶上。 三級發(fā)展軸線：為一、二級軸線的補充。 二級發(fā)展軸線：蒲店橫縣方向；吳圩憑祥方向、五塘梧州方向；金陵 隆安方向。 一級發(fā)展軸線：南貴昆經(jīng)濟區(qū)及南北欽防城市群。主要工作包括：實施管道燃氣工程、機動車尾氣及餐飲業(yè)油煙控制與治理工程，農(nóng)村沼氣為主的能源計劃等藍天系統(tǒng)工程，使城市空氣質(zhì)量總體優(yōu)于國家二級標準，農(nóng)村地區(qū)達到國家一級標準；實施邕江流域和湖泊水庫綜合整治工程、地下水與水資源保護工程、城鎮(zhèn)污水處理工程等碧水系統(tǒng)工程，重點保護飲用水源，綜合整治市區(qū)主要內(nèi)河、湖泊水體和沿岸景觀，“十五”期末，城市生活污水處理率達50%以上；實施市區(qū)園林綠地建設、自然保護區(qū)建設、大通道綠化、喀斯特地貌區(qū)封山育林、水源林建設、礦區(qū)土地復墾等綠色系統(tǒng)工程，重點抓好青秀山、五象嶺和公路邊與內(nèi)河湖岸、溪邊、公園街道庭院的植樹造林、綠化美化；實施市區(qū)噪聲達標區(qū)建設、交通干線噪聲控制等寧靜系統(tǒng)工程，繼續(xù)加強社會生活噪聲、建筑施工噪聲的綜合整治，“十五”市區(qū)噪聲達標區(qū)覆蓋率達到70%以上。與此同時，路橋建設也日新月異，1992年以來相繼建成南湖大橋、白沙大橋