【正文】 、周轉(zhuǎn)房修理的核算（4）、周轉(zhuǎn)房銷售的核算自營開發(fā)項目成本核算（1）、自營工程項目成本核算的對象和項目（2）、材料費的核算（3）、人工費的核算（4）、機械使用費的核算（5）、其他直接資本的核算（6）、施工間接費用的核算（7）、自營工程成本核算程序總結(jié)成本管理：實施嚴格的成本管理 成本管理是在開發(fā)經(jīng)營過程中通過比較各種成本支出方案，最終做出開發(fā)決策，以最小的成本支出獲取一定利潤，或以一定成本支出獲取最大利潤。解決方法：可以通過“預(yù)提費用”科目將尚未實施的工程預(yù)算預(yù)提計入成本，以便項目決算能按計劃進行，以后待工程完成后再按實際支出調(diào)整項目成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算最終目的：計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)計算出經(jīng)營利潤。b、設(shè)置開發(fā)間接費用賬戶步驟三：計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完工開發(fā)項目實際成本 計算已完工開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本并將其結(jié)轉(zhuǎn)進入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。將“開發(fā)間接費用”賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本” 總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記“開發(fā)間接費用”賬戶。開發(fā)成本歸集方法：在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。成本核算不能過細，不能以單棟為單位，因為很多直接開發(fā)費用很難分攤到每棟房屋；也不能簡單地以小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年時間，而商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上的作用。小規(guī)模的開發(fā)，如幾棟房屋的開發(fā)，可以將全部開發(fā)量作為成本的歸集對象，設(shè)立一個成本核算單位。一、各類開發(fā)項目成本核算技巧房地產(chǎn)開發(fā)成本核算程序房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算時企業(yè)開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時應(yīng)遵循合理的步驟和順序，并對項目開發(fā)經(jīng)營各項成本進行分析考核。各項輔助性預(yù)算包括：銷售預(yù)算、開發(fā)預(yù)算、直接材料采購預(yù)算、直接人工預(yù)算、銷售及管理費用預(yù)算、期末產(chǎn)成品存貨預(yù)算、項目銷售成本預(yù)算等。改進房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制方法：（1）、做好預(yù)算分解工作（2）、加強部門之間的合作（3）、掌握好編制周期（4）、注重現(xiàn)金流量預(yù)算的管理切實抓好三個結(jié)合（1）、要實行現(xiàn)金收支兩條線管理相結(jié)合（2）、要同深化目標成本管理相結(jié)合（3）、要同提高預(yù)算的控制和約束力相結(jié)合五、全面編制地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算經(jīng)營預(yù)算：經(jīng)營預(yù)算是其他預(yù)算的基礎(chǔ)，預(yù)算編制首先從經(jīng)營預(yù)算開始。預(yù)算編制宜采用自上而下、自下而上、上下結(jié)合的編制方法：第一，由高層管理者提出企業(yè)總目標和部門分目標；第二，各基層單位根據(jù)一級管理一級的原則制定本單位的預(yù)算方案，呈報分部門；第三，分部門再根據(jù)下屬單位的預(yù)算方案，制定本部門的預(yù)算方案，呈報預(yù)算委員會；第四，財務(wù)經(jīng)理審查各分部預(yù)算草案，進行溝通和綜合平衡，擬定整個組織的預(yù)算方案；、第五，預(yù)算方案再反饋回各部門征求意見；經(jīng)過自下而上、自上而下的多次反復(fù)，形成最終預(yù)算，經(jīng)過企業(yè)最高決策層審批后，成為正式預(yù)算，逐漸下達各部門執(zhí)行。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上，將整體計劃與目標層層分解到各責(zé)任中心，各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位，負責(zé)編制、組織匯總和完成責(zé)任中心的年度項目預(yù)算及資金預(yù)算，從而保證公司預(yù)算總目標得以實現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。項目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以項目作為預(yù)算對象，對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行的整體預(yù)算。謀略二 強化企業(yè)成本管理，節(jié)約成本度危機（節(jié)約成本出效益）預(yù)算管理：建立房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系全面預(yù)算管理除應(yīng)以目標利潤為導(dǎo)向，對企業(yè)實施全員、全業(yè)務(wù)、全過程預(yù)算控制和管理，還應(yīng)以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，以工程項目預(yù)算為核心。監(jiān)督日常工作第一，對企業(yè)負責(zé)，向企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)分析和建議融資、投資和收入分配方案，提交預(yù)算及匯報財務(wù)情況；第二，聽取財務(wù)部經(jīng)理的匯報，審批提交給企業(yè)管理層的各種財務(wù)報告；第三，代表企業(yè)管理層，提出企業(yè)會計機構(gòu)設(shè)置方案和基本財務(wù)會計制度，報經(jīng)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)批準。第四，企業(yè)薪酬激勵體系管理是現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理向人力資源管理方向滲透的結(jié)果，具有極大地實用價值。第二，建立全新的預(yù)算管理體系，包括預(yù)算編制和預(yù)算執(zhí)行兩個基本環(huán)節(jié)。（5）財務(wù)控制體系管理企業(yè)必須建立一個有效地財務(wù)控制體系，財務(wù)控制體系不僅是總體的財務(wù)工作內(nèi)容，而且還有預(yù)算等方面的具體工作內(nèi)容。第二，擁有準確的成本信息以改進成本分配過程，確保成本分配的準確性，促進成本管理。（4）、成本系統(tǒng)管理成本管理包括成本核算和成本控制兩大環(huán)節(jié)。（3）、會計系統(tǒng)管理企業(yè)會計系統(tǒng)處于基層與基礎(chǔ)地位。（1）、戰(zhàn)略管理將企業(yè)戰(zhàn)略與價值最大化的終極目標結(jié)合起來；制定、建議、實施公司財務(wù)戰(zhàn)略，以支持企業(yè)推行其經(jīng)營戰(zhàn)略；實施與企業(yè)戰(zhàn)略相配套的資源管理戰(zhàn)略；（2）、資本運作管理資本運作是一個復(fù)雜的體系，財務(wù)經(jīng)理要做的工作是巨大的，包括企業(yè)兼并、重組收購在內(nèi)的資本運作，涉及資產(chǎn)的評估、交易、融資、談判等工作。 財務(wù)經(jīng)理的總體工作任務(wù)就是運用自己的專業(yè)知識進行財務(wù)預(yù)測、財務(wù)計劃、財務(wù)決策、財務(wù)控制、財務(wù)分析、財務(wù)審計與財務(wù)研究工作。財務(wù)經(jīng)理在企業(yè)創(chuàng)造價值的活動中所承擔的工作內(nèi)容可以概括為總體的工作任務(wù)和具體的工作任務(wù)。 財務(wù)經(jīng)理的三大工作任務(wù) 財務(wù)經(jīng)理既代表企業(yè)的所有者（股東），有作為企業(yè)管理層中的領(lǐng)導(dǎo)成員，對財務(wù)工作進行全面的、系統(tǒng)的領(lǐng)導(dǎo)與管理，參與企業(yè)的戰(zhàn)略管理?？刂骑L(fēng)險（現(xiàn)金與制度）獲取盈利（利潤與回報）管理增長（戰(zhàn)略與規(guī)模）三、價值管理職責(zé)四、完善管理控制系統(tǒng)職責(zé)公司營運在客觀上存在著一個管理控制系統(tǒng)：這個系統(tǒng)以企業(yè)資源和環(huán)境管理為起點，依次歷經(jīng)戰(zhàn)略管理、業(yè)務(wù)規(guī)劃、經(jīng)營計劃、預(yù)算管理、變差管理、績效計量、薪酬激勵諸環(huán)節(jié)，各子系統(tǒng)環(huán)環(huán)相扣。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機制應(yīng)從完善財務(wù)核算體系、建立管理會計系統(tǒng)、建立全面預(yù)算管理體系、完善資金管理系統(tǒng)四個方面著手進行。企業(yè)財務(wù)報告系統(tǒng)的有效性標準（特征）有價值的企業(yè)財務(wù)報告體系能夠分析成本結(jié)構(gòu)能夠與績效系統(tǒng)銜接具有對外報告功能符合成本效益原則能夠提供市場信息基礎(chǔ)二：會計控制機制會計控制的著手點房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風(fēng)險的行業(yè)，控制風(fēng)險是財務(wù)管理體系需達到的首要目的。資本結(jié)構(gòu)決策是企業(yè)財務(wù)狀況和發(fā)展戰(zhàn)略的一項基礎(chǔ)因素，財務(wù)經(jīng)理要妥善處理好影響資本結(jié)構(gòu)決策的各種因素，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的需要，確定合理的負債規(guī)模，