【正文】 類型可納入選擇視野。社區(qū)型商鋪與周邊住宅（新房）均價(jià)的比較： 單身公寓 景明花園 中興財(cái)富休閑廣場 聯(lián)洋年華 歐風(fēng)新天地 天香公寓 現(xiàn)價(jià) 35000 24000 33000 18000 18000 住宅 8500 11000 9000 7200 12000 比值 1 ． 5 均值 最高 2 ． 78 最低 參考價(jià) 10000 商鋪均價(jià)—— 27800上海XXXX項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店小戶型策劃案例一、殷高西路產(chǎn)權(quán)酒店類型選擇參照 經(jīng)調(diào)研，小戶型單身公寓與周邊住宅（新房）均價(jià)的比較： 單身公寓 青年匯 新鳳城 銀座公寓 新朝時(shí)代 上城 UPTOWN 螞蟻工房 陸家嘴大人物 現(xiàn)價(jià) 30000 9500 12000 13000 7400 7200 周邊參考 15000 8600 13000 13500 6700 7800 比值 均值 最高 1 ． 02 最低 參考價(jià) 10000 住宅均價(jià)—— 10200 案例所在區(qū)域的價(jià)格主要分布在 930011060 ，均價(jià)約為 10000 五、定價(jià)策略 廚房 地磚、煤氣入戶、操作臺(tái)、水斗、（太陽能）熱水器。房間內(nèi)部——衛(wèi)生 防滑地磚、節(jié)水型坐便器、臺(tái)盆、沖淋房； 比如南面采用活動(dòng)式外百頁窗，減少陽光直接射入；頂層屋面可做太陽能裝置，既可提供能量，又能避熱；使用再生磚、取自可持續(xù)發(fā)展資源的木材和再生木拼花地板；室內(nèi)，使用了低水量沖洗的便器；使用了對環(huán)境無害的涂料和清漆等。另外，在建筑設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)巧妙地布局，在避免泉山酒店對本項(xiàng)目的采光及光照受到嚴(yán)重影響的基礎(chǔ)上，達(dá)到同心城的光照要求，特別要注意的是高架對南部樓 3 層以上建筑的光照和噪聲影響，建議在房屋測繪驗(yàn)收后，統(tǒng)一將*高架的外陽臺(tái)統(tǒng)一做雙層玻璃。另外建議設(shè)置屋頂花園、入口景觀、狹長綠化帶、垂直綠化 景觀 ：延續(xù)建筑的簡約風(fēng)格，以景觀環(huán)境為重點(diǎn)，創(chuàng)建高檔住宅小區(qū)。 在此基礎(chǔ)上采用一些富有質(zhì)感的材料和富有現(xiàn)代感的設(shè)計(jì)語匯，可在突出立面時(shí)尚感的同時(shí)增加其功能性作用。他們是時(shí)間和效率的追求者，是引領(lǐng)時(shí)尚潮流的中堅(jiān)力量。建筑風(fēng)格 ：通過前期的分析、定位，可以勾畫出單身公寓購房者及居住者的人群特質(zhì)，即 25—35 歲的知識精英。 建筑類型 ：鑒于小戶型的面積及本地塊的形狀和容積率的考慮，建議在*北的長條形地塊上，以南偏東朝向做兩幢板式建筑；這樣能有效用足容積率，提高得房率。三、建筑設(shè)計(jì) 樓宇結(jié)構(gòu)應(yīng)體現(xiàn)形式的多樣性，建議在限高允許的情況下，可以在頂層設(shè)置閣樓，或者將二房一廳位置上改成一房一廳，將另一間房改成露臺(tái)或空中花園，增加賣點(diǎn)和去化速度，立面和立體景觀效果也會(huì)比較好。目前上海小戶型仍以一房為主流，但由于本項(xiàng)目本身地塊性質(zhì)所限，為達(dá)到做足容積率的考慮，可以二房為主，一房略少，比例約為 70% ， 30% 。消費(fèi)者類型 人群描述 居住情況 房屋用途 房型 面積 戶數(shù) 單身青年 單身居住 1 人 終極用房 1 室 1 廳 55 38 準(zhǔn)丁克家庭 婚后暫無生育打算 2 人 過渡用房 1 室 1 廳 2 室 1 廳 丁克家庭 婚后過自由的兩人生活 2 人 終極用房 2 室 1 廳 55 － 75 95 小家庭 有小孩，經(jīng)濟(jì)能力有限 3 人 過渡用房 2 室 1 廳 二、房型面積 要得到良好的市場效果，建議將房型面積控制在 50 平米左右（即總價(jià)約 50 萬），既可吸引軌道沿線對價(jià)格較敏感的年輕白領(lǐng)居住，也可以招來認(rèn)可該區(qū)域的投資客，并有目的引導(dǎo)部分旅游及商務(wù)出差的客戶來此做短期居住，相對風(fēng)險(xiǎn)較小，但本區(qū)域未來該類物業(yè)有一定量上市，可觀其銷售情況做調(diào)整。? 本項(xiàng)目能申請到在住宅用地上掛牌的可能性不大，不建議。?周邊商務(wù)氛圍不濃 ?項(xiàng)目用地性質(zhì)為住宅，不能掛牌 ? 本項(xiàng)目體量小，酒店式公寓投入較大，且消費(fèi)目的以投資為主，目前有抑制投資房產(chǎn)的政策出臺(tái)，風(fēng)險(xiǎn)大，該地段市場接受程度待考，故不建議做酒店式公寓。? 未來附近規(guī)劃有五星級酒店，造成錯(cuò)位競爭。?近虹口體育場，附近有上海市第二旅游集散中心，未來有輕軌和在建的 M8 線，人流量大； ?1 、酒店式公寓 一、 小戶型物業(yè)類型選擇 海XXXX住宅公寓小戶型策劃 三是 辦公 （商住兩用），一般位于辦公氣氛濃厚的區(qū)域， 需要?dú)馀傻拇筇?、?yōu)雅的會(huì)客廳、功能完備的商務(wù)中心以及可供出租的大小會(huì)議室等， 目前已入住的巴黎時(shí)韻以及在售的時(shí)峰不夜城可作為代表。 二是 酒店 （酒店式公寓）， 在配置上，參照星級賓館配備休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施，物業(yè)服務(wù)方面應(yīng)達(dá)到賓館要求；物業(yè)屬性為商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)一般以公司整體持有或通過保證固定受益來賣給散戶，同時(shí)聘請專業(yè)酒店管理公司來管理物業(yè)；主要針對“海歸”派創(chuàng)業(yè)人士及上海本土的金領(lǐng)階層，其租金可達(dá)到甚至超過同標(biāo)準(zhǔn)的星級酒店。小戶型的配套建設(shè)方面主要注重三點(diǎn)：符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的習(xí)慣。 2 ） 房屋設(shè)計(jì)： 房屋設(shè)計(jì)合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會(huì)客、洗浴、做飯等功能， 一般都只有一個(gè)衛(wèi)生間。 市場上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點(diǎn)： 1 ） 建筑面積： 一居室建筑面積在 60 平方米以下，二居室建筑面積在 80 平方米以下，三居室建筑面積在 100 平方米以下。近年來，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi) “ 維權(quán) ” 聲音高漲，炫特區(qū)未雨綢繆的措施，既降低了交房后發(fā)生糾紛的可能，恐怕也是一種變相的營銷手段。炫特區(qū)此次在入住前推出 “ 無理由退房 ” ，既是為了維護(hù)其一貫堅(jiān)持的誠信精神，更重要的是針對于精裝修及小戶型交房中所存在的常見問題。 當(dāng)時(shí)的無理由退房由于給其他開發(fā)商造成了巨大壓力而引來業(yè)內(nèi)的一片反對聲，倒是業(yè)主和社會(huì)輿論異口同聲給予贊揚(yáng)。１９９９年底，潘石屹在現(xiàn)代城第一座公寓入住時(shí)推出了 “ 無理由退房 ” 。２４日，炫特區(qū)開發(fā)商將 “ 無理由退房 ” 計(jì)劃公諸于眾，此舉在業(yè)內(nèi)和炫特區(qū)業(yè)主中產(chǎn)生了極大的影響。其八，戶型升級，贈(zèng)品菜單也升級，如滾桶式洗衣機(jī)、彩電、空調(diào)、冰箱等。其六，炫特區(qū) 版擁有大面寬設(shè)計(jì)，在起居空間中，擁有 米 ～ 4 米 的大面寬，這絕對是小戶型中的寬 HOUSE 一族。其四，在廚房中設(shè)置了嵌入式洗衣機(jī)位，節(jié)省了洗衣時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了洗衣與廚房文化的革命。其二，炫特區(qū)戶型基本上控制在 60 平米以下，很多戶型控制在 50 平米以下，同時(shí)又實(shí)現(xiàn)了臥、廳、廚、衛(wèi)多功能性。炫特區(qū)特邀美國 VBN 設(shè)計(jì)公司精心設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)理念前衛(wèi)、時(shí)尚，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品共性與居住個(gè)性完美統(tǒng)一。 讓年輕人能真正體驗(yàn)到無負(fù)擔(dān)的高品質(zhì)生活。針對當(dāng)代年輕人的經(jīng)濟(jì)狀況，項(xiàng)目推出了首付 萬 ( 起 ) ，月供 880( 起 ) 的超低負(fù)擔(dān)入住標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)內(nèi)戶型的設(shè)計(jì)、景觀的規(guī)劃及社區(qū)內(nèi)部所有配套建設(shè)皆是針對年輕人的生活習(xí)慣繪制規(guī)劃。它一改通常人們認(rèn)為的小戶型由滯銷的大戶型改造而來或是設(shè)置在大盤的較差位置等不良形象，而是將小戶型這一產(chǎn)品作為一個(gè)社區(qū)來進(jìn)行大規(guī)模宣傳和經(jīng)營。 小戶型的發(fā)展一直是一個(gè)求新求變的過程，但在發(fā)展過程中也遇到了各種各樣的問題，如何使小戶型項(xiàng)目真正地成為房地產(chǎn)項(xiàng)目中的一大類型，長久地占有一定的市場份額，如何促進(jìn)小戶型今后的發(fā)展，使其不斷聚集人氣，創(chuàng)造市場亮點(diǎn)，已成為開發(fā)商目前面臨的問題。 比如四季沙龍，項(xiàng)目定位為酒店式公寓，第一、二層為商鋪，上面的 25 層為全裝修住宅。小戶型不僅是用來住的，將商務(wù)區(qū)中以居住為主的小戶型項(xiàng)目轉(zhuǎn)變成商務(wù)功能的小空間，比將一個(gè)大戶型社區(qū)改成小戶型要來得方便得多。這種方式