【正文】 的發(fā)展，另外還想找?guī)讉€(gè)代理做，如“胃樂牌”蜜棗等……看著敖老板對(duì)新市場(chǎng)抱有如此大的信心，我們真心的祝愿他的敖記糖果能越做越大，越做越好！浩海商行浩海商行位于梅溪橋竹蔭街港務(wù)局的4號(hào)門面，它同敖記糖果一樣處于梅溪橋的中間地段，占盡地理優(yōu)勢(shì)。他還了解到，現(xiàn)在梅溪橋的商戶愿意去新市場(chǎng)購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的，可能只占10%不到，而愿意租門面的達(dá)到90%左右。購(gòu)買大市場(chǎng)的門面風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，如市場(chǎng)做起來了，門面就會(huì)升值；如市場(chǎng)沒有做起來，那將會(huì)一文不值。另外敖老板認(rèn)為新市場(chǎng)2200元/㎡的價(jià)格難以接受。而自己生產(chǎn)用的原材料都是在廣東汕頭進(jìn)的，很少在長(zhǎng)沙高橋進(jìn)貨，一般是通過物流公司托運(yùn)（公路），三天內(nèi)到貨，幾乎月平均一次。用他的話說，就是只做流通，不做超市，因?yàn)槌匈M(fèi)用高且結(jié)賬麻煩。u 配套的物流。u 政策優(yōu)惠。u 市場(chǎng)要形成規(guī)模，首期門面最好能有8001000個(gè)門面，且市場(chǎng)集中、品種齊全，特別提到泰和批發(fā)市場(chǎng)要搬過去。也許梅溪橋的弊端和優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些，不過現(xiàn)在的狀況就已經(jīng)讓敖老板心力交瘁、心灰意冷了。梅溪橋市場(chǎng)是一個(gè)老市場(chǎng)，在同類市場(chǎng)中有一定的名氣，且處城市中心，市民購(gòu)物方便等。 第三，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用高。以前榮家灣、華容等縣級(jí)城市都在岳陽進(jìn)貨，如今稍微大一點(diǎn)的經(jīng)銷商都去了長(zhǎng)沙或武漢了，以至于岳陽的批發(fā)市場(chǎng)越做越小，如果一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)僅僅只靠一個(gè)市區(qū)的消費(fèi)量來支撐的話，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。如果是一個(gè)生手來進(jìn)貨，可能會(huì)連地方都找不到。而岳陽的市場(chǎng)確實(shí)比致富街大、貨物多、質(zhì)量好、品種更齊全，可是為什么會(huì)有很多經(jīng)銷商不愿意來岳陽進(jìn)貨呢？“因?yàn)閬碓狸栠M(jìn)一趟貨很難”。敖老板對(duì)此深有感觸，甚至夸張地說：“岳陽市的批發(fā)市場(chǎng)還不如榮家灣的致富街。久而久之，他們終于疲倦了，轉(zhuǎn)而去了較遠(yuǎn)的長(zhǎng)沙或武漢，以往在岳陽市場(chǎng)隨處可見的外地車輛，現(xiàn)在想見都難了。敖老板說，被捉的車幾乎全是外地車，似乎岳陽的交警對(duì)外地車輛“情有獨(dú)鐘”。岳陽是一個(gè)旅游城市，為了跟上全國(guó)旅游城市的步伐，還岳陽一個(gè)明凈的天空，岳陽市政府下達(dá)了不準(zhǔn)貨車和農(nóng)用牌照車進(jìn)城的規(guī)定，否則罰款。看著街道上寥寥的幾個(gè)人，他說，在前幾年，梅溪橋批發(fā)市場(chǎng)生意做的很紅火，市場(chǎng)內(nèi)人來人往，熱鬧非凡，不只在岳陽人中深入人心，且在其他地區(qū)也很有名氣，絕不是現(xiàn)在這個(gè)慘淡的景象。“以前生意很好，但是這兩年由于各種原因，生意已經(jīng)大大縮水，只靠些老顧客維持生意，”無奈之情溢于言表。老板敖本元是個(gè)40歲左右的岳陽縣人，此人極有創(chuàng)業(yè)精神和經(jīng)營(yíng)頭腦，除在竹蔭街有門面外，在岳紡還有一個(gè)200平米的廠房，自創(chuàng)品牌“富強(qiáng)”，可以說是“前店后廠”。敖記糖果敖記糖果批發(fā)商行位于岳陽市梅溪橋竹蔭街港務(wù)局11號(hào)門面，面積38平方米，年銷售額200300萬。當(dāng)然最好是能有兩層，樓上可以作為辦公室用一下，因?yàn)榻鸢倮系目偞碛幸粋€(gè)常駐業(yè)務(wù)員在岳陽駐守，所以需要一個(gè)辦公室給他處理許多業(yè)務(wù)上的事情。而治安問題也引起了常女士的強(qiáng)烈不滿，因?yàn)槌Ｅ孔约涸谇嗄甑藤I了房子，所以不可能住在門面里面，天天要跑回去又還是太遠(yuǎn)了一點(diǎn)，但梅溪橋確實(shí)沒人能夠讓人很好享受型居住的房子，門面上倒沒有什么被盜的情況，就是晚上租住的梅溪橋那套破爛房子，周圍吸毒、打架、亂七八糟的人太多了，想出去逛一下街都不敢太晚回來，所以如果真的建一個(gè)新市場(chǎng)的話一定要加強(qiáng)市場(chǎng)內(nèi)及市場(chǎng)周圍的保安巡邏，因?yàn)楸０膊粏螁问鞘袌?chǎng)內(nèi)的，周圍也顯得非常重要，如果周圍的安全不能保證，那么也沒有誰愿意到市場(chǎng)內(nèi)來了。倉(cāng)庫(kù)一談完，常女士話鋒一轉(zhuǎn)就對(duì)準(zhǔn)了竹蔭街許多老板都提到了的交通問題，正如玲利副食的李老板所說的，常女士也認(rèn)為岳陽的交警同志們非常、非常地“恪職盡守”，他們經(jīng)常性地將來岳陽送貨或者進(jìn)貨的外地車輛擋住并扣起來，哪怕他們不是通過巴陵中路進(jìn)入岳陽的。首當(dāng)其沖被常女士指責(zé)的就是竹蔭街的倉(cāng)庫(kù)問題了，由于紙品屬于體積非常大的經(jīng)營(yíng)物種之一，所以對(duì)倉(cāng)庫(kù)面積的要求之高也不是其它經(jīng)營(yíng)物種所能比擬的，而落后的梅溪橋不僅沒有上規(guī)模、上檔次的倉(cāng)庫(kù)，甚至連一個(gè)集中一點(diǎn)的倉(cāng)庫(kù)都沒有，所以像做紙品這一類別的老板都只能零零散散地到處找民房做倉(cāng)庫(kù)，畢竟如果是租用別的公司的專業(yè)倉(cāng)庫(kù)不僅價(jià)格不太合算，近距離的也沒有。確實(shí)，就岳陽這樣的城市，這樣的消費(fèi)水平，單單做一個(gè)紙品的代理一年的銷售額居然能夠達(dá)到300萬元，這真讓人有點(diǎn)驚訝。”常女士如是說。沒錯(cuò)，就是它，這不就是調(diào)查這么多天辛辛苦苦找尋的全球紙品類的老大——金百利紙品在岳陽的總代理嗎？走進(jìn)這個(gè)在我眼里閃爍著金色光芒的店鋪，近70平方米的店鋪一點(diǎn)都不顯得空曠，首先映入眼簾的是一排排整齊劃一的紙品，舒潔、金貝貝、舒而美，一個(gè)個(gè)知名已久的品牌在眼前流動(dòng)，老板常女士也是一位非常熱情好客和健談的人，知道我們的來意后，她打開話匣子，滔滔不絕地跟我們說起來，據(jù)常女士說，她這么大一個(gè)店子，一個(gè)月租金才700元，也就是說只花到了不到10塊錢一個(gè)平方米，這對(duì)于我們?cè)谥袷a街了解到的普遍偏高的租金是一個(gè)強(qiáng)烈的對(duì)比，也可能是因?yàn)樗牡赇伒奈恢么_實(shí)是太偏的緣故吧。慧豐商行走在竹蔭街批發(fā)市場(chǎng)的大街上，確實(shí)能讓人感覺到濃烈的大型市場(chǎng)的味道，從建設(shè)南路到梅溪橋的老新華書店，短短不到兩百米的距離就聚集了近百戶年?duì)I業(yè)額在百萬以上的商家，這就足以說明竹蔭街批發(fā)市場(chǎng)在整個(gè)梅溪橋批發(fā)市場(chǎng)群落里舉足輕重的地位。因?yàn)樗巧虝?huì)的理事，所以他對(duì)新市場(chǎng)建設(shè)的認(rèn)同感是比較強(qiáng)烈的，但對(duì)于初步擬定的2200元/㎡的價(jià)格卻持非常強(qiáng)硬的態(tài)度，他說如果真是這么高的話就真的不愿意去買了。也許竹蔭街的弊端與詬病遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些，這只不過是這個(gè)即將面臨淘汰市場(chǎng)所存在的許多問題的冰山一角，但這兩個(gè)問題無疑是生意人最為關(guān)心的兩個(gè)問題，的確，有誰又能在今日賬目被查明日貨車被擋的“良好”經(jīng)營(yíng)環(huán)境下將生意越做越大呢？針對(duì)現(xiàn)在所面臨的不盡如意的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及氛圍情況，對(duì)于新市場(chǎng)的建設(shè)李老板也提出了更高的要求，由于生意做得比一般人要大，有錢人那種渴望享受的心態(tài)便在他的身上盡顯無疑：他希望能夠坐在門面二層的辦公室里或躺在三層的休閑椅上，呼吸著經(jīng)過綠色植物過濾的清新空氣，靜靜地描繪經(jīng)營(yíng)的藍(lán)圖，或者打個(gè)電話，通過完善的倉(cāng)庫(kù)管理將貨物直接送到打來電話需要貨物的客戶手里，在這樣的日子里，沒有稅收部門的打擾，沒有幫朋友、幫客戶到交警隊(duì)取車、了難的煩躁，有的只是不斷增加的外地客戶和不斷增加的銀行存款數(shù)目?！扒趧诙帚÷毐M守的岳陽的交警同志們用他們的汗水拼命地阻擋著從湖北等地滾滾流向岳陽的財(cái)源，動(dòng)輒幾百上千的罰款方式也終于讓那些癡心不改到岳陽進(jìn)貨的生意朋友們對(duì)來岳陽望而卻步了，于是來岳陽的車越來越少，交警同志的收入也越來越少，由于同志們的收入越來越少想抓車創(chuàng)造收入的愿望就越來越強(qiáng)烈，抓車的次數(shù)也就越來越多，抓的次數(shù)越來越多，來岳陽的車也就越來越少，于是乎，一個(gè)惡性循環(huán)的機(jī)制就這樣誕生了。所以，我們不妨靜下心來看看我們抽出來的幾個(gè)典型的樣例，或許，從中我們還能夠挖掘出一點(diǎn)什么……玲利副食玲利副食品商行位于竹蔭街批發(fā)市場(chǎng)11號(hào)鋪面，鋪位總面積32㎡，月租金750元，老板李慶利系梅溪橋商會(huì)理事，具有睿智頭腦及出色經(jīng)營(yíng)能力的李老板代理了王朝干紅、椰島鹿龜酒、椰島檳榔、露露兒童飲料、金思力等多個(gè)品牌產(chǎn)品，年銷售額達(dá)千萬元以上，目前對(duì)于此次有關(guān)梅溪橋的整體搬遷事宜，李老板表示了肯定的態(tài)度，而對(duì)于目前竹蔭街的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，李老板更是一針見血地指出存在的許多弊?。菏紫仁嵌愂帐杖〉牟缓侠硇裕哌_(dá)750元/月的國(guó)稅及300元/月的工商費(fèi)著實(shí)讓李老板感覺有點(diǎn)不堪重負(fù)，他建議如果真的是建一個(gè)新市場(chǎng)，那么在新市場(chǎng)的運(yùn)作中一定要采取包稅制的經(jīng)營(yíng)思路，絕對(duì)不能允許稅務(wù)部門三天兩頭地查稅行動(dòng)，在岳陽，長(zhǎng)城市場(chǎng)應(yīng)該算是這方面的一個(gè)非常成功的樣板市場(chǎng)。盡管在調(diào)查之前就對(duì)梅溪橋區(qū)塊內(nèi)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境大致有所耳聞，但調(diào)查的結(jié)果仍然超出了我們的想象，具體詳情后面有詳細(xì)論述。這就是買碼之所以風(fēng)靡的非常關(guān)鍵的因素之一，開獎(jiǎng)次數(shù)頻繁，如果每月只有一次開獎(jiǎng)機(jī)會(huì)，投資回報(bào)期太長(zhǎng)，一時(shí)間看不到明確的結(jié)果，買碼的吸引力就會(huì)大大降低，相信碼風(fēng)早就煙消云散了。這里所描述的“簡(jiǎn)單投資過程”一定要簡(jiǎn)單，尤其是過程一定要簡(jiǎn)單。不過這組數(shù)據(jù)已經(jīng)不影響我們推斷其中隱藏的許多潛臺(tái)詞了。1 您是否買碼？（13人未作答）數(shù)量所占比例從來不買125%經(jīng)常買110%偶爾買187%這個(gè)問題的答案比較符合常理但并不符合實(shí)際。%的絕對(duì)比例選擇私下了難真的是無奈地透射出對(duì)法律、對(duì)政府機(jī)構(gòu)的極端不信任的現(xiàn)狀。令人難以置信的是仍有近20%的人居然什么都不看，也難怪不知道長(zhǎng)城市場(chǎng)搬遷太陽橋，甚至連太陽橋建材大市場(chǎng)都不知道！真不知道這些人兩耳不聞窗外事又怎么做生意？。電視媒體作為覆蓋面最廣、沖擊力最強(qiáng)、表現(xiàn)力最豐富的媒介手段一直為各行各業(yè)所青睞，尤其是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1 您最喜歡的媒體是哪個(gè)？數(shù)量所占比例不看或很少看84%長(zhǎng)江信息報(bào)106%洞庭之聲報(bào)3%岳陽晚報(bào)2%三湘都市報(bào)11326%瀟湘晨報(bào)47%中央電視臺(tái)3%湖南衛(wèi)視225%岳陽電視臺(tái)55%媒體調(diào)查是每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在做前期時(shí)都必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)，在本次調(diào)查中我們?cè)僖淮胃惺艿搅巳袠I(yè)跨地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)的硝煙，就連報(bào)紙媒體之戰(zhàn)都已經(jīng)進(jìn)行得如火如荼。1 您現(xiàn)在的進(jìn)貨、送貨的交通工具是什么？（10人未作答）數(shù)量所占比例臨時(shí)請(qǐng)三輪車200%自己買的三輪車9%找運(yùn)輸公司托運(yùn)104%自己配有貨車83%不負(fù)責(zé)送貨、進(jìn)貨29%表中所記錄的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況大致相符，絕大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶的進(jìn)貨都是依靠貨運(yùn)公司托運(yùn)，或廠家直接配送上門，發(fā)貨一般都由客戶自提或臨時(shí)租用三輪車送貨上門。但從上表所顯示的結(jié)果卻遠(yuǎn)沒有那么恐怖，甚至有33%的人認(rèn)為還行??？經(jīng)過同調(diào)查人員的核對(duì)發(fā)現(xiàn)，有部分問卷是由經(jīng)營(yíng)戶自己填寫的，而他們?cè)谔顚戇@個(gè)答案時(shí)是認(rèn)為梅溪橋?qū)ν獠康慕煌ㄟ€是非常方便的，并非指市場(chǎng)內(nèi)的惡劣狀況。 您覺得梅溪橋的交通對(duì)您來說方便嗎？（8人未作答）一般還行不方便數(shù)量41142244所占比例%%%在分析這組數(shù)據(jù)時(shí)我們遇到了一點(diǎn)小麻煩，麻煩來源于對(duì)“交通”的定義產(chǎn)生了邊界模糊。70=107㎡跟上一個(gè)問題同理，還不知道會(huì)建成一個(gè)什么樣的房子，生意還不知道會(huì)怎么樣，甚至還沒決定搬過去經(jīng)營(yíng)就要回答要多大面積住房對(duì)于這些經(jīng)營(yíng)戶來說確實(shí)有些勉為其難，還好，仍有70人對(duì)此問題作了明確答復(fù)，這70人可以說應(yīng)該是最可靠的潛在客戶。看來梅溪橋市場(chǎng)群落的沒落影響的不僅僅是一批直接經(jīng)營(yíng)戶，還連帶的影響到一個(gè)地段的商業(yè)價(jià)值，乃至整個(gè)行業(yè)內(nèi)的投資信心。一般來說，將答案統(tǒng)計(jì)結(jié)果上浮30%左右大致就是可以操作的上限，但是像這次調(diào)查過程中遇到的這種狀況一定隱含著其他的原因。 您能承受的新市場(chǎng)價(jià)格是多少？（424人未作答）編號(hào)業(yè)主姓名店鋪名稱能承受價(jià)格A004嚴(yán)老板天地百貨2200元/㎡A008陳老板NONE2000元/㎡A082田聰利群百貨2200元/㎡B028徐元方徐福記食品3500元/㎡B029李慶利玲利副食1100元/㎡B049楊學(xué)文NONE2000元/㎡B050廖偉糖酒批發(fā)部2000元/㎡B056唐老板NONE1250元/㎡B062胡建華亞細(xì)亞公司2000元/㎡B063鄧輝祥太子奶1500元/㎡C003何學(xué)四君山銀針1000元/㎡平均單價(jià)1886元/㎡在所有問卷題目中這個(gè)問題恐怕是最尷尬的一道題目了。這個(gè)數(shù)據(jù)與前面所統(tǒng)計(jì)的現(xiàn)有營(yíng)業(yè)面積相比幾乎擴(kuò)大了一倍，一方面這是目前梅溪橋市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)環(huán)境的極度不滿和對(duì)新市場(chǎng)充滿幻想的綜合體現(xiàn)，另一方面這擴(kuò)大出來的10000多平方米市場(chǎng)需求如何才能轉(zhuǎn)變?yōu)橛行У氖袌?chǎng)成了開發(fā)商需要重點(diǎn)考慮的問題。如此這般，作為經(jīng)營(yíng)者不愿購(gòu)買物業(yè)是有著它本質(zhì)上的原因的，除非他確有正常現(xiàn)金流外多余的閑散資金，而物業(yè)的銷售價(jià)格與租金比例上擁有較大差額空間時(shí)，經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買物業(yè)才會(huì)具有一定可能性，即便如此，如果算上投資物業(yè)的現(xiàn)金的機(jī)會(huì)成本，往往是不劃算的。無論是個(gè)體戶、專賣店、大型百貨公司還是國(guó)際性的連鎖超市，自購(gòu)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的范例并不多見，其主要原因還是由于業(yè)態(tài)特性所致。結(jié)果讓我們大失所望，435個(gè)被調(diào)查人中居然有117人不知道，還有199人也只是聽別人說的，真正通過泰和集團(tuán)的正規(guī)廣告直接了解的人數(shù)僅占20%，假如泰和公司企劃部的負(fù)責(zé)人看到我們這份調(diào)查結(jié)果不知會(huì)作何感想？ 您愿意去新市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)或開設(shè)分店嗎？愿意不愿意大家去我就去不知道數(shù)量144592293所占比例%%%%這是一個(gè)令人振奮的結(jié)果，扎堆效應(yīng)再一次體現(xiàn)在商業(yè)心態(tài)中，有33%的人群起帶頭作用，后面跟著52%的從眾人群，什么項(xiàng)目會(huì)做不成呢？不過請(qǐng)注意，這個(gè)結(jié)果是僅對(duì)經(jīng)營(yíng)來說的，關(guān)于物業(yè)銷售的態(tài)度請(qǐng)看下題。這說明大家總體上對(duì)新市場(chǎng)都還是充滿著一種憧憬的，只要能將相關(guān)政策切實(shí)落到實(shí)處，對(duì)新市場(chǎng)做好遠(yuǎn)景規(guī)劃，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看大家還是滿懷希望的。怎么可能對(duì)這么大一個(gè)市場(chǎng)要搬遷的傳聞都不知道呢？不要小看這個(gè)問題，一個(gè)市場(chǎng)能否繁榮靠的還是市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)戶，如果太多的經(jīng)營(yíng)戶素質(zhì)低下，經(jīng)營(yíng)能力不足和管理水平落后，這個(gè)市場(chǎng)要想日漸繁榮也不是那么容易的一件事。是政府拆遷力度不夠？還是權(quán)利場(chǎng)上的明爭(zhēng)暗斗？或許分贓不勻？還是從頭到尾就是官商勾結(jié)的騙局？%的人說不清道不白，只好用“很難說”來掩蓋心中的疑惑。其他選項(xiàng)的比例低下進(jìn)一步說明了作為市場(chǎng)這種業(yè)態(tài)的商業(yè)群落對(duì)地段要求的弱化，距離的遠(yuǎn)近不成問題，關(guān)鍵在于市場(chǎng)的集中度和業(yè)種的集成度，簡(jiǎn)單的說就是規(guī)模越大越容易吸納更多的業(yè)種進(jìn)駐，越多的業(yè)種就會(huì)吸引更多的經(jīng)營(yíng)商家和吸引更多的全國(guó)客戶，商業(yè)機(jī)會(huì)的增多自然會(huì)降低相應(yīng)的商業(yè)成本，這就使得市場(chǎng)群落更加具有核心競(jìng)爭(zhēng)力。 如果梅溪橋市場(chǎng)真的整體搬遷，您更喜歡在岳陽的哪個(gè)地方經(jīng)營(yíng)？數(shù)量所占比