【正文】 議本項(xiàng)目一般免租期為 3個(gè)月。 六、招商優(yōu)惠條件 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 DOC或 PPT格式 1. 免租 ．．金陽家居博覽中心所處的金陽 新區(qū)目前屬于初始開發(fā)階段，人口數(shù)量偏低，商業(yè)氣氛缺乏，基于此，要吸引商家特別是品牌商家進(jìn)駐，使本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，必須減少其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降低其進(jìn)駐門檻。 3. 保證金策略 ．．建議向經(jīng)營(yíng)者收取三個(gè)月的租金與管理費(fèi)作為保證金，在租賃合同期滿退場(chǎng)時(shí)予以退還。 4) 門面尺寸 ．．內(nèi)鋪中門面長(zhǎng)度大的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于門面長(zhǎng)度小的商鋪，差價(jià)比例控制在 48%之間。 2) 視覺效果 ．．消費(fèi)者在中庭位置可直接注意到的商鋪 租金單價(jià)高于其它內(nèi)鋪，差價(jià)比例控制在 1015%之間。 二層：差價(jià)比例為 1035%之間。 第二首層：差價(jià)比例在 2050%之間。 2. 針對(duì)不同因素差異招商價(jià)格策略 ．．本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)各商鋪位置差異、視覺效果差異、門面數(shù)量差異、門面尺寸大小差異、交通組織差異等因素來制定各商鋪的具體租金價(jià)格。 3) 針對(duì)散戶，它是項(xiàng)目整體租金 的重要補(bǔ)充，租金可考慮以接近面價(jià)．．或略高于面價(jià) 5%～ 10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。 1. 針對(duì)業(yè)態(tài)招商價(jià)格策略 ．． 1) 針對(duì)主力店，它是整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)與維系項(xiàng)目整體招商成．．功率的前提，是項(xiàng)目整體策劃定位的支持點(diǎn)與項(xiàng)目形成獨(dú)特經(jīng)營(yíng)特色的保障，應(yīng)實(shí)行局部區(qū)域性低價(jià)招商策略，可考慮以低于面價(jià) 30%作為優(yōu)惠。 優(yōu)惠招商是一種放水養(yǎng)魚形式的招商策略，在本項(xiàng)目目前的環(huán)境條件下，其作用較為明顯。招商條件優(yōu)惠的措施有免租期、折扣租金、管理費(fèi)優(yōu)惠、送廣告位等。 建議與 “9+2”泛珠三角的家居行業(yè)協(xié)會(huì)結(jié)成聯(lián)盟，在行業(yè)中奠定權(quán)威地位，通過行業(yè)協(xié)會(huì)的積極引導(dǎo)，為項(xiàng)目招商造勢(shì)。示范經(jīng)營(yíng)區(qū)的成功招商將大大提升潛在經(jīng)營(yíng)者的信心。 8. 以外壓內(nèi)原則 ．． 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 DOC或 PPT格式 以外壓內(nèi)，以外地成功招商促進(jìn)本地招商。并在項(xiàng) 目招商過程中，通過分批推出貨量的控制，制造分批次推出的單位供不應(yīng)求的局面，引起市場(chǎng)轟動(dòng)，促使商家進(jìn)駐。 7. 總量控制原則 ．．在金陽家居博覽中心的招商中，實(shí)現(xiàn)有效的招商控制將成為項(xiàng)目關(guān)鍵。定向招商通常首先需要大量搜集商戶的信息資料，然后選擇確定適應(yīng)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)需要的目標(biāo)商戶，再與之聯(lián)系，說服其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 6. 定向招商 ．．由于目前本項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍尚未濃厚，本項(xiàng)目的主題性較強(qiáng)，對(duì)商家的類型、性質(zhì)、品牌特征等都具有較高的要求，而通過現(xiàn)場(chǎng)招商將難以滿足本項(xiàng)目定位的要求，所以定向招商是本項(xiàng)目招商活動(dòng)的必要方式 。 4. 分 行業(yè)招商 ．．本項(xiàng)目 B區(qū)包含超市大賣場(chǎng)、家居、餐飲及銀行、電信、服裝、美容美發(fā)、通訊產(chǎn)品、日用品、食品等社區(qū)配套性質(zhì)的業(yè)態(tài)業(yè)種，涉及的行業(yè) 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 DOC或 PPT格式 較多，在招商時(shí)應(yīng)按行業(yè)分類進(jìn)行集中招商。在項(xiàng)目的招商廣告宣傳活動(dòng)中，可以 氳鈉放粕碳易魑桓鮒匾 穆艫閾畔 ⅲ 鋦 淥 哪勘晟袒 源碳て淥 勘晟袒 У木 棖螅俳 鞠钅康惱猩獺 ? 3. 分區(qū)域招商 ．．本項(xiàng)目 B區(qū)階段性定位為一站式家居 MALL，是以家居為主題的商業(yè)廣場(chǎng)，家居市場(chǎng)的發(fā)達(dá)地區(qū)主要分布在廣州、深圳、東莞、香港等珠三角地區(qū)與江浙一帶，由于貴陽是一個(gè)內(nèi)陸城市，家居產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，本項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行分區(qū)域招商，同期于珠三角各家居產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市開展。每個(gè)行業(yè)的龍頭商家、品牌商家都是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的典范和楷模，他們的行為活動(dòng)對(duì)行業(yè)內(nèi)其他商家的經(jīng)營(yíng)會(huì)產(chǎn)生較大的影響，對(duì)行業(yè)內(nèi)其他商家具有重要的帶動(dòng)效應(yīng)。核心主力店對(duì)本項(xiàng)目的成敗起著決定性的作用，它決定了本項(xiàng)目的品牌形象、主力客戶群、人流量和人流動(dòng)線。第二，與主力店的招商談判通常需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間，需要應(yīng)付繁瑣冗長(zhǎng)的拉鋸式談判。主力店是商業(yè)項(xiàng)目吸納客源的錨固點(diǎn)，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)產(chǎn)生較大的影響，在商業(yè)項(xiàng)目中處于核心地位。 ．． 四、招商核心策略 1. 主力商戶優(yōu)先招商 ．．本項(xiàng)目應(yīng)采取 “先確定主力店，再全面招商 ”的基本策略。 ．． 2) 通過項(xiàng)目招商的成功，達(dá)到整體機(jī)能的完善，帶動(dòng)金陽新區(qū)土地價(jià)格及 ．．租賃價(jià)格的提升，使本項(xiàng)目大業(yè)主、小業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者均能獲得良好的回報(bào)。 5) 建立宣傳推廣基金，統(tǒng)一推廣，品牌化運(yùn)作 ．．建議本項(xiàng)目建立宣傳推廣專項(xiàng)基金，多途徑、多方式的推廣金陽家居博覽中心，同時(shí)推廣場(chǎng)內(nèi)各經(jīng)營(yíng)品牌，目標(biāo)是不但打造項(xiàng)目的品牌，更重視打造經(jīng)營(yíng)者的品牌，令經(jīng)營(yíng)者感受到本項(xiàng)目與其是利益捆綁、同舟共濟(jì)的，從而增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)目的歸屬感與信任感。對(duì)多次沒有達(dá)到誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的商戶將實(shí)施建議撤場(chǎng)等措施，確保金陽家居博覽中心的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)樣板形象。同時(shí)建立一套完善的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)監(jiān)督機(jī)制，定期和不定期對(duì)商戶經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行核查，將商戶的經(jīng)營(yíng)誠(chéng)信狀況記錄在案。 與傳統(tǒng)家居商場(chǎng)不同的是，金陽家居博覽中心將在行業(yè)內(nèi)建立起 “信用平臺(tái) ”。 3) 建立信用中 心 ．．在傳統(tǒng)家居商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中，有部分不良商戶為了短期的利益，不惜用欺騙手段從消費(fèi)者處獲取更多的收益，在市場(chǎng)上造成極大的負(fù)面影響。金陽家居博覽中心的商戶就有了更多的經(jīng)營(yíng)保障，經(jīng)營(yíng)信心自然更加高漲。顧問委員會(huì)的主要職能有兩個(gè)方面。 1) 稅費(fèi)減免政策 ．．向政府及主管部門爭(zhēng)取稅收、工商管理等費(fèi)用的優(yōu)惠，提供方便快捷的一條龍服務(wù)，讓在 此經(jīng)營(yíng)的商戶受益。 整合招商，與投資者簽定返租協(xié)議 型騁徽猩獺 ? 整合推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)項(xiàng)目由經(jīng)營(yíng)管理方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促銷推廣。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 DOC或 PPT格式 6. 整合市場(chǎng) ．． 整合功能，集購(gòu)物、餐飲、休閑、觀光等功能于一體。 全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)輕松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，購(gòu)物者一個(gè)享樂的購(gòu)物天堂。 5. 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) ．． 金陽家居博覽中心應(yīng)采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的模式，杜絕單門獨(dú)戶、單兵作戰(zhàn)的散亂模式，由經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行整體推介，協(xié)助進(jìn)駐商戶經(jīng)營(yíng)。對(duì)于投資者購(gòu)買的商鋪，應(yīng)采用 “返租 ”的形式，進(jìn)行統(tǒng)一招商。 通過對(duì)貴陽市場(chǎng)進(jìn)行考察及對(duì)全國(guó)發(fā)達(dá)城市相關(guān)市場(chǎng)的研究后，我司提出將本項(xiàng)目打造成一個(gè) “樣板家居 MALL”的招商策略，突破 貴陽，以 “樣板家居 MALL”吸引全國(guó)各地的經(jīng)銷商，全力爭(zhēng)取商家的支持。 金陽項(xiàng)目家居賣場(chǎng)要真正做成一個(gè)家居主題 MALL，招商策略要具有可操作性，就必須立足于大貴陽這個(gè)大的環(huán)境中，通過大貴陽來烘托本項(xiàng)目，通過貴陽的發(fā)展來襯托出本項(xiàng)目的前景。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 成可編輯的 DOC或 PPT格式 3. 打造樣板家居 MALL ．．無論是品位家居或是文化家居，經(jīng)營(yíng)者是不會(huì)掏錢去買一個(gè)概念的，他們要買的是概念帶給他們的回報(bào)，這是商業(yè)項(xiàng)目不同于住宅項(xiàng)目的一個(gè)重要特征。 2. 眾星捧月 ．．本地媒體與全國(guó)性媒體結(jié)合進(jìn)行。 媒體報(bào)道緊隨，對(duì)于舉辦的公關(guān)活動(dòng)，媒體的跟蹤報(bào)道要跟上步伐。 在招商與經(jīng)營(yíng)模式的建立方面，依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和制勝原則，制定了三十二字的招商與經(jīng)營(yíng)模式： 敲山震虎、眾星捧月 打造樣板、多元招商 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、整合市場(chǎng) 完善政策、合理回報(bào) 1. 敲山震虎 ．．構(gòu)筑較高的平臺(tái)，與政府形成互動(dòng)。 一般商家 以貴陽及西南地區(qū)的中小型商家為主，只要主力店確定進(jìn)駐，就為本地區(qū)的中小商家注入了一劑強(qiáng)心針，徹底打消其經(jīng)營(yíng)上的疑慮，并將 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 可編輯的 DOC或 PPT格式 發(fā)揮出羊群效應(yīng)，促進(jìn) 招商進(jìn)程。 本項(xiàng)目只有引入了知名的品牌主力店，才有成功招商與經(jīng)營(yíng)的資本與基礎(chǔ)。 C. 貴陽本土地區(qū)的大型超市品牌 ．．貴陽地區(qū)本 土超市品牌的首要目標(biāo)是先鞏固本地市場(chǎng)，做大做強(qiáng)在圖向外發(fā)展，且它們對(duì)本地市場(chǎng)的了解程度較外來品牌有一定優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目在招商過程中也不應(yīng)放棄對(duì)本土品牌的考慮。雖然普爾斯瑪特于 2020年停業(yè)，但主要是其內(nèi)部原因所致，對(duì)其他國(guó)際品牌的進(jìn)入無甚影響。 2) 本項(xiàng)目目標(biāo)商家 ．． 超市主力店 A. 正在或準(zhǔn)備發(fā)展西南地區(qū)市場(chǎng)的國(guó)際品牌 ．．目前已進(jìn)入貴陽的國(guó)際品牌以沃爾瑪為代表，有兩家分店，表明 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 DOC或 PPT格式 其對(duì)貴陽地區(qū)市場(chǎng)的看好。 近年來，北京、上海、成都等地發(fā)展迅速，廣東已不再是一枝獨(dú)秀，這為其他地區(qū)的家具產(chǎn)業(yè)提供了迎頭趕超的機(jī)遇。分別是以廣東、福建為中心的華南家具產(chǎn)業(yè)區(qū)，以浙江、江蘇、上海為中心的華東家具產(chǎn)業(yè)區(qū)，以北京、天津和河北、山東為中心的華北家具產(chǎn)業(yè)區(qū)，以沈陽、大連為中心的東北家具產(chǎn)業(yè)區(qū)。 綜合以上因素，根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的要求確定本項(xiàng)目從 06年 3月份開始入市籌備及預(yù)熱， 06年 4月份開始進(jìn)行主力店的正式招商。 建議本項(xiàng)目 “招商先行，租售并舉 ”，以核心租戶（主力店、一級(jí)品牌）的入駐來帶動(dòng)銷售。 3. 猛烈造勢(shì)入市 殼敖鷓糶慮 納桃搗瘴 啡閉庖幌腫矗 嫠呶頤恰拔拊焓萍次奘諧 薄Ｈ朧星暗男焓樸胄蝸笳故 荊 誶捌詰惱猩討卸鑰突 睦砭哂薪洗笥跋歟 虼嗽諳钅咳朧星氨匭胍 兇愎壞男 焓疲 芄懷醪澆 ⑵ 放菩蝸蟛 ⑽ 突 Ч刈 ⅲ 秸猩套魘諧 ∑痰妗 ? 4. 有目的入市 ．．根據(jù)發(fā)展商的資金運(yùn)作需要，合理安排營(yíng)銷成本投入和回款的進(jìn)度，提高發(fā)展商的資金利用效率。 2. 準(zhǔn)備充分后入市 ．．入市前必須對(duì)招商中心、項(xiàng)目周邊環(huán)境進(jìn)行改造修飾，讓項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的內(nèi)外包裝均有良好的形象展示。 第二部 分 招商推廣方案 一、招商節(jié)點(diǎn)與時(shí)機(jī)規(guī)劃 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 DOC或 PPT格式 “良好的開始是成功的一半 ”，入市時(shí)機(jī)和方式把握得好，才能產(chǎn)生好的招商開局。為使本項(xiàng)目達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收的目的，我司在上一階段的調(diào)研與定位報(bào)告的基礎(chǔ)上，客觀分析本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、貴陽商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及家居等行業(yè)狀況，結(jié)合金陽新區(qū)的整體發(fā)展進(jìn)程與需要，憑借專業(yè)的知識(shí)、豐富的經(jīng)驗(yàn)，制訂出項(xiàng)目的招商與營(yíng)銷推廣策劃方案。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 DOC或 PPT格式 【貴陽金陽購(gòu)物廣場(chǎng)】 系列報(bào)告之 —— 項(xiàng)目招商及營(yíng)銷推廣方案 暨財(cái)務(wù)分析報(bào)告 地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu) 二零零五年十二月二十二日 目 錄 第一部分 前言 ..............................................................................................3 第二部分 招商推廣方案 ...............................................................................4 一、招商節(jié)點(diǎn)與時(shí)機(jī)規(guī)劃 ...............................................................................4 二、招商對(duì)象特征分析 ...................................................................................6 三、招商總體思路 ..........................................................