簽訂房屋買賣合同時應(yīng)注意的法律問題及其解決-文庫吧資料
2025-05-23 13:32本頁面
【正文】 由于房屋的建設(shè)需要一定的過程，期間難免會遭遇一些特殊情況致使開發(fā)商的建設(shè)計劃受到阻礙，導(dǎo)致的后果就是可能延期交付。當(dāng)然，雖然是在房屋買賣合同中沒有明確這一條件，但并不是說開發(fā)商可以自說自話，而是必須要符合國家有關(guān)工程驗收標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，該等規(guī)定在各地不盡相同。 四、關(guān)于房屋交付期限 交付期限是購房者最為關(guān)心的問題之一，也是購房過程中最容易產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)之一。中國人民銀行這樣做的意圖目前仍不明確，但這顯然是與加人世界貿(mào)易組織后所要求的國民待遇原則相違背的，該政策之執(zhí)行方向仍有待研究。 另需提醒購房者注意的是，2001年中國人民銀行為了規(guī)范個人住房貸款市場，已專門下發(fā)文件，對外籍人和港澳臺人士貸款作出限制性規(guī)定，停止向外籍人士與我國臺灣地區(qū)人士發(fā)放個人住房貸款，對于港澳人士則比照外地人標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。以免在簽訂完畢房屋買賣合同之后，發(fā)現(xiàn)自己無法取得足夠的銀行貸款，自己的實際情況又不允許再以現(xiàn)金支付部分房價款，將會使自己陷人一個兩難境地，要在此時提出退房就將要承擔(dān)違約責(zé)任。這就對外籍人和外地人購買由建設(shè)銀行提供貸款服務(wù)的項目提高了要求?！ ?yīng)當(dāng)提醒購房者注意的是，由于近期各銀行均對自身的貸款條件進(jìn)行了調(diào)整，對貸款申請的審查較以往嚴(yán)格，同時，對貸款發(fā)放的比例也因申請人狀況的不同而有所變化。如果因貸款銀行改變貸款條件而致使購房者無法成功申請銀行貸款的，購房者最好在補充協(xié)議中約定處理方式，以免當(dāng)該種特殊情況出現(xiàn)時使自己陷人被動境地。但是，要求購房者在一段時間內(nèi)申請下來銀行貸款的做法也是有失公允的，因為貸款的最后審批權(quán)掌握在銀行，且申請過程中經(jīng)辦機構(gòu)和銀行都可能出現(xiàn)拖延的情況，甚至還會出現(xiàn)申請條件的變化，讓購房者來承擔(dān)這種風(fēng)險是不合理的。作為購房者而言，尤其是在購買期房時，由于支付房價款時所購房屋可能還根本沒有實際出現(xiàn)，總是希望盡量晚一點再申請銀行貸款，似乎這樣對自己的權(quán)益有更大的保護(hù)；并且認(rèn)為即使自己晚些日子，開發(fā)商也不會真的向自己追索違約金。隨著人民消費水平的提高和消費觀念的變化，以向銀行申請個人住房抵押貸款，即通常所說的“按揭貸款”支付部分房價款的方式，現(xiàn)已成為許多購房者的選擇，不少開發(fā)商還以優(yōu)惠的貸款條件來作為促銷手段。無論是何種支付方式，對于購房者而言最重要的一點就是及時按照約定支付應(yīng)付款，否則，就是違反了房屋買賣合同的約定，要承擔(dān)違約責(zé)任。 產(chǎn)權(quán)登記面積 合同約定面積面積誤差比 = 合同約定面積 三、房屋付款方式和期限 在房屋的買賣過程中，開發(fā)商最重要的義務(wù)就是保質(zhì)保時地完成房屋建設(shè)，購房者最重要的義務(wù)就是按照約定支付房價款?！ ? 如買受人未在上述期限內(nèi)將解除本契約的書面通知送達(dá)出賣人， 則視為買受人不退房，處理方式同上?！ ≠I受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于房屋買賣合同約定面積的，面積誤差比在3%/4%以內(nèi)（含3%/4%）部分的房價款由買受人補足；超出3%/4%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，相應(yīng)面積的產(chǎn)權(quán)歸買受人?！ 。ǘ┊?dāng)該房屋的面積誤差絕對值超出3%/4%時，買受人有權(quán)退房。如產(chǎn)權(quán)登記面積小于房屋買賣合同約定面積，則出賣人應(yīng)于收到具有國家認(rèn)可房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪部門實測面積結(jié)果（即產(chǎn)權(quán)登記面積，下同）文件之日起30日內(nèi)向買受人退還有關(guān)面積差價款；如產(chǎn)權(quán)登記面積大于房屋買賣合同約定面積，則買受人應(yīng)于出賣人向其出示具有國家認(rèn)可房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪部門實測面積結(jié)果（即產(chǎn)權(quán)登記面積，下同）文件之日起30日內(nèi)向出賣人補交面積差價款。同時，該條規(guī)定中也有一些不全面的地方。雙方就容易產(chǎn)生矛盾，對房屋的銷售必然有影響。如果選擇《示范文本》給出的處理方式，自然是心有不甘，尤其是對于其中面積縮水時要將少于3％的部分雙倍返還買受人的規(guī)定，更是感到不可接受。當(dāng)然，買賣雙方也可
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