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小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告-文庫吧資料

2025-05-21 01:14本頁面
  

【正文】 右,這促使全市商品房價位的整體上升。商品房售價一路走高,新開盤價格普遍上調(diào)。全年各類商品房施工面積為 萬平方米,較去年同期增長 76%,其中新開工面積 萬平方米,同比增長 80%。如某市中心城市房地產(chǎn)完成投資額逐月增長,全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元,同比增長 30%,占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資的 36%。 19 房地產(chǎn)市場分析 某市房地產(chǎn)市場運行情況在國家宏觀調(diào)控和促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策的驅動下,2022 年某市房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額持續(xù)增長,商品房新開工及銷售面積增加,二手房交易活躍等特征。城鎮(zhèn)化進程和生態(tài)移民工程的不斷深入,使某市各級城鎮(zhèn)全面實施舊城區(qū)改造、基礎設施建設、移民安置工程,也給信譽好、有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大市場空間。招商引資優(yōu)惠政策。在此背景下某某發(fā)展成中等城市的目標是明確的,房地產(chǎn)業(yè)的前景是光明的。因此,隨著經(jīng)濟社會的持久穩(wěn)定發(fā)展,也將持續(xù)帶動相關產(chǎn)業(yè)鏈和勞動就業(yè),從而也將為房地產(chǎn)開發(fā)帶來更多機會?!爸胁康貐^(qū)、中等城市、中產(chǎn)階層、中等教育 ”四個中等為城市發(fā)展理念的某市,是繼“ 珠三角” 、“長三角”、“京津塘”三大經(jīng)濟圈熱后,全國經(jīng)濟輻射性發(fā)展的必然趨勢,給某某發(fā)展帶來前所未有的機遇,也給某某房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來勃勃生機。而中小城市,尤其中西部地區(qū)中小城市由于本身房地產(chǎn)業(yè)起步較晚、發(fā)展較慢、房價較低、整體收入較低、樓市投機炒作現(xiàn)行少等因素,宏觀調(diào)控政策影響較小,不過由于國務院及有關部委和當?shù)卣畬υ黾颖U闲宰》抗?,目前各地區(qū)開始大規(guī)模實施舊城區(qū)改造、加大供應經(jīng)濟適用房、廉租房、改善型普通住房,從而對房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展奠定了基礎,也 對今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展明確了方向。同時,也相繼出臺了增加保障性住房等政策,如國土部要求城市申報住宅用地時,經(jīng)濟適用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于 70%等。2022 年:由于 2022 年下半年開始的新一輪房地產(chǎn)價格的快速上漲,造成了投機炒房等熱錢迅速流入樓市,房價過快上漲、泡沫隱現(xiàn)、投 資趨熱等問題也隨之暴露,使國家房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策向“重民生、抑投機,抑制房價、擴大保障”轉變。影響:這些促進住房消費的優(yōu)惠措施,對金融危機以來走向低谷的房地產(chǎn)也在 2022 年得到快速回暖,成為抵御國際金融危機、抑制經(jīng)濟惡化的重要支撐產(chǎn)業(yè),實現(xiàn)了房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從低谷到高峰的華麗轉身。2022 年:2022 年下半年尤其是四季度以后,金融政策轉向“積極” ,多次下 調(diào)存款準備金率,五次降息,商 業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款利率的 倍;最低首付款比例調(diào)整為 20%。影響:在全球金融危機的背景下,中國樓市出現(xiàn) 10 年大拐點,量價齊跌。10 月 22 日財政部、國稅總局宣布降低住房交易稅費,地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策,央行宣布首套住房貸款利率下限可打七折,最低首付比例降為 20%。2 月央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》,3 月住房和城鄉(xiāng)建設部下發(fā)《關于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知》。這意味著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控方向將發(fā)生重大變化。11 月 30 日,建設部等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用房管理辦法》,明確規(guī)定經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權。2022 年:8 月 7 日《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24 號文)出臺,核心內(nèi)容在于“ 加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。套型建筑面積 90 平方米以下住房比重必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上。2022 年:5 月《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》(37 號文)出臺,被業(yè)界稱為“國六條” 。4 月份溫家寶主持國 務院常務會議,認為房地產(chǎn)投資規(guī)模過大,商品房價格上漲過快,提出八條調(diào)控和引導措施,被稱為“新八條 ”。影響:協(xié)議出讓土地方式被招拍掛方式取代,隨后全國房價漲聲 14 一片。影響:房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。因 此 ,為 了 抑 制 房 價 過 快 增 長 、優(yōu) 化 房 地 產(chǎn) 結 構 、穩(wěn) 定 房 地 產(chǎn) 市 場 和 保 持 國 民 經(jīng) 濟 的 良 好 運 行 ,國 家 陸 續(xù) 出 臺 了多 項 措 施 ,意 在 遏 制 投 機 性 炒 房 ,控 制 投 資 性 購 房 ,鼓 勵 普 通 商品 住 房 和 經(jīng) 濟 適 用 住 房 建 設 ,合 理 引 導 住 房 消 費 ,促 進 住 房 價 格的 基 本 穩(wěn) 定 和 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 健 康 發(fā) 展 。 主要技術經(jīng)濟指標 主要技術經(jīng)濟指標表序號 項 目 單位 數(shù)值 備 注一 基礎指標       總用地面積 m2 20445 合 畝 總建筑面積 m2 35907   9   其中:地上建筑面積 m2 35288    地下建筑面積 m2 619   建筑密度 %   容積率     綠化率 %  二 技術指標      1 建設規(guī)模 m2 35907   高層住宅 m2 7808 9 層(1 層為車庫) 多層住宅 m2 7775 5 層,6 層(1 層位商業(yè)) 配套商業(yè) m2 10173 2 層 酒店 m2 8000 6 層 公共配套建筑 m2 216 物業(yè)用房等 地上車庫 m2 1316 高層住宅樓底層 地下車庫 m2 619 酒店部分 可出售規(guī)模 m2 23072   高層住宅 m2 7808   多層住宅 m2 3775 不含 4000m2 置換面積 配套商業(yè) m2 10173   地上車庫 m2 1316   自營規(guī)模 m2 8000    酒店 m2 8000    其中:客房 間 130 36 層 ,30m2/間  餐飲 m2 2022 12 層 ,不含大堂等 10 規(guī)劃居住戶數(shù) 戶 140   停車位 個 242    地上停車位 個 217 其中車庫 18 個  地下停車位 個 25   開發(fā)建設與運營期限        建設工期 月 13    商品房銷售期 月 24    酒店經(jīng)營計算期 年 10  三 經(jīng)濟指標      1 總投資 萬元 7000    其中:開發(fā)產(chǎn)品成本 萬元 4874 商品房部分  形成固定資產(chǎn) 萬元 2051 酒店部分 經(jīng)營資金 萬元 75 酒店流動資金2 資金籌措 萬元 7000 100%  其中:資本金 萬元 2875 %  銀行借款 萬元 0 %  預售收入   4124 %3 營業(yè)收入 萬元 18716    其中:銷售收入 萬元 9292  銷售期各年合計  自營收入 萬元 9424  經(jīng)營期各年合計4 經(jīng)營成本 萬元 9293  商品房銷售與自營合計 11   其中:銷售經(jīng)營成本 萬元 4874  銷售期各年合計  自營經(jīng)營成本 萬元 4419  經(jīng)營期各年合計5 營業(yè)稅金及附加 萬元 525  商品房銷售與自營合計6 土地增值稅 萬元 139  商品房銷售與自營合計7 營業(yè)利潤 萬元 8236  商品房銷售與自營合計8 所得稅 萬元 2059  商品房銷售與自營合計9 稅后利潤 萬元 6177  商品房銷售與自營合計四 單位面積指標      1 單位面積開發(fā)建設投資 元 /m2 1949 按總建筑面積平均分攤2 單位面積土地成本 元 /m2 256 按總建筑面積平均分攤3 單位面積利潤總額 元 /m2 2294 按總建筑面積平均分攤4 單位面積稅金 元 /m2 720 按總建筑面積平均分攤5 單位面積稅后利潤 元 /m2 1720 按總建筑面積平均分攤五 財務評價指標      1 總投資收益率   %  2 資本金凈利潤率   %  3 項目投資內(nèi)部收益率   % 所得稅前4 項目投資內(nèi)部收益率   % 所得稅后5 項目投資財務凈現(xiàn)值 萬元 3442 所得稅前6 項目投資財務凈現(xiàn)值 萬元 412 所得稅后7 全部投資投資回收期 年 所得稅前 12 8 全部投資投資回收期 年 所得稅后 13 二、政策環(huán)境與市場分析 政策環(huán)境分析 我國房地產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境我 國 自 1998 年 開 始 對 城 鎮(zhèn) 住 宅 全 面 實 施 市 場 化 改 革 以 來 ,房 地 產(chǎn) 業(yè) 一 直 以 較 快 的 速 度 發(fā) 展 。精心安排,確保工期、質(zhì)量、投資控制目標的完成。應嚴格貫徹執(zhí)行國家和地區(qū)對節(jié)能、環(huán)保、安全、消防及招投標方面的有關規(guī)定和標準。對此,本報告特別建議建設單位在保證工程質(zhì)量的前提下加強成本控制力度的基礎上,積極做好營銷策劃方案、采取適時得當?shù)匿N售策略,以最大限度保障本項目的開發(fā)進度和銷售計劃如期完成。從財務評價角度綜合考慮,本項目的建設是可行的。從商品房與自營部分綜合考慮,本項目總投資收益率為%,資本金凈利 潤率為 %;項目所得稅后 財務內(nèi)部收益率為 %、財務凈現(xiàn)值為 412 萬元、投 資 回收期為 年。項目經(jīng)營成本中,根據(jù)商品房開發(fā)項目運營特點,其開發(fā)產(chǎn)品成本按銷售進度結轉為商品房經(jīng)營成本,既為 4874 萬元;自營部分每年運營費用為 442 萬元,其中日常經(jīng)營費用為 377 萬元、綜合折舊與攤銷費為 65 萬元。根據(jù)建設單位投融資計劃,本項目開發(fā)建設投資采用自籌資金 7 與預收款結合的方式,其中投入資本金 2875 萬元,占總投資的41%,其余 4124 萬元由回籠預售款滾動投入,占總投資的 59%。開發(fā)建設期本項目計劃開發(fā)建設期為 2022 年 7 月~2022 年 7 月,其中商品房自建設第一年下半年達到預售條件后開始銷售,計劃用 2 年時間內(nèi)全部出售,酒店部分建成后由本項目建設單位自營。(4)配套商業(yè)除住宅樓底層為 1 層外,其余全部按 2 層設計,并在場地東側沿街布置,規(guī)劃建筑面積 10173m2,另建設 216m2 物業(yè)用房等公共配套設施。(2)多層住宅樓中,1 棟按 6 層設計,底層為商業(yè),26 層為住宅,另 1 棟按 5 層設計,全部為住宅,規(guī)劃建筑面積為 7775m2(不含底層 6 商業(yè))。綜上所述,本項目具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和不可復制的商住配套條件,適合建設居住生活與商業(yè)休閑等居民商住地產(chǎn)的開發(fā)。本項目場址緊鄰某中學,周邊有某人民醫(yī)院、實驗小學及郵政居、購物中心等文體衛(wèi)生及商業(yè)設施,具有便捷完善的生活配套設施條件。本項目擬建地點屬于城鎮(zhèn)傳統(tǒng)生活區(qū),目前正處于全面實施舊城區(qū)改造,周邊正在或即將建設諸多新型小區(qū)、配套商業(yè)等,將形成良好的生活居住氛圍。 項目概況 擬建地點本項目建設地點為某市某縣政府所在地某鎮(zhèn),項目場址位于某鎮(zhèn)東北部舊城區(qū)改造區(qū)域,地塊南臨百靈路、西靠某中學,總占地面積 20445m2(合 畝)。在此基礎上,某市某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司董事會、管理層經(jīng)過深入考察調(diào)研和研究討論,確定了建設一處集商住小區(qū)與酒店一體化開發(fā)方案,并取名為“百靈小區(qū)” ,委托我公司 對該項目進行可行 4 性研究。在城市建設中, 堅持工業(yè)化帶動城鎮(zhèn)化、城鎮(zhèn)化促進工業(yè)化的互動戰(zhàn)略。然而,某市作為地處西部較為偏僻地區(qū),雖然近幾年依托資源優(yōu)勢實現(xiàn)了經(jīng)濟建設的跨越式發(fā)展,但是由于發(fā)展起點較晚、經(jīng)濟社會發(fā)展基礎較差,城鎮(zhèn)建設基礎和居住環(huán)境條件均較為薄弱,規(guī)模小、檔次低、服務功能差、承載能力弱,城鎮(zhèn)化嚴重滯后于工業(yè)化進程,“小城鎮(zhèn)、大工 業(yè)” 的矛盾日益突出,已不能滿 足隨著經(jīng)濟發(fā)展而日益增長的經(jīng)濟、社會需求。某市在全球性能源緊張的背景下依托資源優(yōu)勢抓住機遇實施科學合理的能源戰(zhàn)略,其經(jīng)濟建設在短短幾年之內(nèi)得到了迅速的發(fā)展,成為一座經(jīng)濟實力雄厚的新興工業(yè)化城市。編制依據(jù)(1)建設單位編制可行性研究報告委托協(xié)議及設計要求(2)《某市城市總體規(guī)
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