【正文】 、最大償還時(shí)間等。, 高層建筑面積單位成本1500元/㎡24萬平方米*1500+36萬平方米*1300=360000+468000=82800萬元2工程前期費(fèi)按建安成本的2%取費(fèi)828000*2%=16560萬3室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。．1投資估算相關(guān)說明①投資估算范圍②投資估算編制依據(jù)③投資估算說明房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建設(shè)成本、營銷預(yù)算、金融成本。 單位總數(shù)：一期：1340戶；二期：1990戶；三期：1900戶；四期：2000戶第四部分：投資估算與融資方案在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會同造價(jià)工程師完成。 其中：住宅：2080000平方米 會所：420000平方米 商業(yè)：600000平方米 其他：220000平方米216。 216。 。 消費(fèi)群界定 1. 高校、科研院所高級職稱人士 2. 民營或私營企業(yè)家或個(gè)體老板 3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo) 4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要 年齡判斷在30－45歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。未來幾年里，這些設(shè)施將逐步完成，那么x城銷售將適逢其時(shí)。（2）項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，x區(qū)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來的前景，而且整個(gè)x的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會點(diǎn)。 上述這些優(yōu)勢點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。 ①項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制， ②項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為x市人民和政府作出貢獻(xiàn)。 （2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①自然環(huán)境得地獨(dú)優(yōu)，其遠(yuǎn)離市中心； ②可作為xx區(qū)鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； ③占地近百多畝，規(guī)模適中，可作為經(jīng)濟(jì)住房，是置業(yè)的理想地方。 ③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。 ①國家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期?，F(xiàn)對該項(xiàng)目真正的、突出于x區(qū)住宅市場的優(yōu)勢點(diǎn)集中如下。今明年隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國家二級節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。　　　　3.推出低層聯(lián)排別墅、獨(dú)立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。 規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。 合理的市政設(shè)施配套l 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合l 經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l 優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì)l 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置l 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵ll第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案：擬借鑒萬科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在天津市南部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社區(qū)。同時(shí)，x城還非常重視社區(qū)的文化建設(shè)，將社區(qū)精神文明建設(shè)放在社區(qū)文化的首要位置。使用電腦既提高了文檔統(tǒng)計(jì)的效率和質(zhì)量，也可在企業(yè)遠(yuǎn)期預(yù)測上進(jìn)行輔助設(shè)計(jì)。（5） 管理手段自動化。這樣我們就可以建立一張簡單的“網(wǎng)”。物業(yè)公司內(nèi)部、物業(yè)公司與許多政府部門、行業(yè)單位都有著千絲萬縷的關(guān)系。（4） 管理組織的網(wǎng)絡(luò)化。企業(yè)需要有嚴(yán)格的考核制度來保證員工的素質(zhì)，畢竟人員是管理行為的實(shí)施者。所制定的管理標(biāo)準(zhǔn)要求細(xì)化、量化，具有可操作性。物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是管理服務(wù)的行為。每一位員工在工作中都有章可循、照章辦事，保證工作質(zhì)量，由“人制”變?yōu)椤胺ㄖ啤?，全面提高企業(yè)水平，保證整個(gè)系統(tǒng)長期穩(wěn)定的運(yùn)行。我們無法要求每一位工作人員都具有較高的工作能力。（2） 管理方式程序化。③ 經(jīng)營觀念。② 系統(tǒng)觀念。業(yè)主對物業(yè)的意見建議等信息是管理人員進(jìn)行下一步工作的基礎(chǔ)?，F(xiàn)代化的管理與傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理在觀念上的區(qū)別在于：① 信息觀念。要對x城實(shí)施現(xiàn)代化的物業(yè)管理，可從五個(gè)方面入手：管理觀念現(xiàn)代化，管理方式程序化，管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化，管理組織網(wǎng)絡(luò)化，管理手段自動化?，F(xiàn)代化物業(yè)管理，是指在住宅區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)及物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術(shù)創(chuàng)新和科學(xué)管理為宗旨，運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理走向科學(xué)化、制度化與規(guī)范化管理的活動過程。如果仍然采用舊的管理方法和手段，物業(yè)管理這個(gè)新的模式也不過是個(gè)空架子。這是一種全新的開發(fā)模式，把房地產(chǎn)的外延大大地?cái)U(kuò)大了，如此大規(guī)模的開發(fā)必將對x甚至全國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響，從而開創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)的新時(shí)代。 x衛(wèi)星示范城的開發(fā)建設(shè)，除了進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)外，還涉及教育、旅游、健康、體育、文化等與人們的根本需求緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。x衛(wèi)星示范城因而有可能成為x乃至中國房地產(chǎn)業(yè)走向全國性市場和國際市場的領(lǐng)頭羊。x衛(wèi)星示范城的市場定位不僅針對x和x，也針對x全省，甚至x，它的輻射距離將遠(yuǎn)至整個(gè)華東地區(qū)、香港、臺灣等地。 x市委、市政府于1999年提出了“住在x”的城市品牌定位，這一城市品牌的提出使x在國內(nèi)乃至海內(nèi)外樹立了獨(dú)特的城市形象，它無疑將成為x實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)走出x，迎接二十一世紀(jì)發(fā)展的一個(gè)有利契機(jī)；同時(shí)也確立了x房地產(chǎn)業(yè)面向全省、走向全國、走向世界的發(fā)展戰(zhàn)略。 這一超大規(guī)模、超大強(qiáng)度項(xiàng)目的開發(fā)成功，將為x乃至全國的郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造一個(gè)可資借鑒的模式。從x房地產(chǎn)市場來看，房產(chǎn)開發(fā)郊區(qū)化的趨勢業(yè)已初現(xiàn)端倪。研究結(jié)果表明，當(dāng)一個(gè)城市的人均GDP達(dá)到3000美元時(shí)，就會出現(xiàn)城市空心化、住宅郊區(qū)化的現(xiàn)象。 住宅郊區(qū)化是一個(gè)城市的城市化水平發(fā)展到相當(dāng)高的程度后，逆城市化的效應(yīng)，是人們脫離喧鬧的都市追求安詳、寧靜生活的結(jié)果。 ——積極探索以上市公司為載體，運(yùn)用市場手段籌措城市建設(shè)資金的民間主導(dǎo)型城市化的投資新體制和資金籌措新機(jī)制。同時(shí)，城市化進(jìn)程雖然主要應(yīng)由市場機(jī)制調(diào)節(jié)和引導(dǎo)，但也應(yīng)當(dāng)看到，在城市化過程中，又存在著許多市場失靈的領(lǐng)域，因此，城市化過程又離不開政府必要的干預(yù)和調(diào)節(jié)，政府作用主要表現(xiàn)在城市具體格局、模式，城市土地的支配使用及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面。x城建設(shè)完全由企業(yè)自主投資、建設(shè)和管理，嘗試新型的“企業(yè)辦社會”模式。通過市場取向、企業(yè)化運(yùn)作的“民辦官助”式衛(wèi)星城建設(shè)模式試點(diǎn)，積極探索城市化的投資新體制和資金籌措新機(jī)制。 ——以x城作為“試驗(yàn)田”，積極探索中國21世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城的內(nèi)涵和基本特征，及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)過程中出現(xiàn)的各種問題，總結(jié)發(fā)展現(xiàn)代衛(wèi)星城的各種經(jīng)驗(yàn)，尋找一條切實(shí)可行的現(xiàn)代衛(wèi)星城發(fā)展新思路、新模式，塑造中國21世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城成功典范。這市繼農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革推動城市化進(jìn)程，工業(yè)化帶動城市化進(jìn)程之后的新一輪城市化的新途徑。 ——通過超大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)集聚人口，推進(jìn)城市化進(jìn)程。通過與x大學(xué)合資合作興辦x大學(xué)東方學(xué)院，與國際著名中小學(xué)校、x名校合辦貴族學(xué)校，把x城建設(shè)成為x市民辦教育基地，為x城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及向知識型衛(wèi)星城方向發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。 ——通過發(fā)展旅游和民辦教育營造居住良好環(huán)境。x衛(wèi)星示范城將通過創(chuàng)造優(yōu)美的自然環(huán)境、便捷的交通條件，良好的居住氛圍，優(yōu)秀的物業(yè)管理水平，使之成為21世紀(jì)新的生活方式和居住環(huán)境的代表，吸引各類優(yōu)秀人才到此居住。將通過市場化的運(yùn)作強(qiáng)化教學(xué)質(zhì)量，通過與國外知名學(xué)校合作辦學(xué)等方式實(shí)現(xiàn)教育的國際化，使x衛(wèi)星示范城成為x市國際化的教育中心。 ——x市國際化的教育中心。 x衛(wèi)星示范城將以新的生活方式和完美的居住環(huán)境吸引x本地居民、x的跨國公司中高級管理人員、在海外創(chuàng)業(yè)成功欲回國定居度假的華僑或欲在中國居住的外籍人士到此居住，從而形成多元文化的居住氛圍。從上述規(guī)劃內(nèi)容看，x目前尚缺少一個(gè)功能明確的大型居住區(qū)，“住在x”的城市品牌缺少強(qiáng)有力的居住區(qū)域支撐。——環(huán)境優(yōu)美舒適、設(shè)施現(xiàn)代化、文化多元化的x市東部超大型居住中心，“新住宅運(yùn)動”和“住在x”的成功典范。具體目標(biāo)如下： ——x市現(xiàn)代化程度最高的衛(wèi)星城、x市新的現(xiàn)代化城區(qū)。 x衛(wèi)星示范城建設(shè)試點(diǎn)的指導(dǎo)思想是：高舉鄧小平理論的偉大旗幟，深刻領(lǐng)會中央關(guān)于發(fā)展小城鎮(zhèn)決策的重要意義和十五屆五中全會關(guān)于積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化的最新精神，根據(jù)《x市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展“十五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》和《x市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展“十五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》的總體要求，面向21世紀(jì)，大膽創(chuàng)新，高起點(diǎn)規(guī)劃，超前發(fā)展，積極探索市場取向、企業(yè)化運(yùn)作、民辦官助式的，房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)三位一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)新模式，把x城建設(shè)成為居住環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)功能完善、社區(qū)管理先進(jìn)、體制開放、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化多元化的現(xiàn)代化衛(wèi)星城。不僅，巨額投資和新興產(chǎn)業(yè)的崛起，還可為x經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力。 ——x城開發(fā)有力推進(jìn)x市政府的向x靠攏的發(fā)展戰(zhàn)略，改善x區(qū)位條件，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，加快x經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 ——x城開發(fā)有利于呼應(yīng)x市政府提出的“天堂硅谷”戰(zhàn)略舉措，憑借其優(yōu)美、舒適、價(jià)廉的居住環(huán)境優(yōu)勢，加快x市高新技術(shù)人才和創(chuàng)業(yè)人才集聚。作為x郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)先行者的x成項(xiàng)目，無疑將開創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)的新時(shí)代。此外，搞這樣一個(gè)超大型的集旅游和郊區(qū)房地產(chǎn)于一體的項(xiàng)目，不但要進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，還要進(jìn)行旅游、教育、健康、文化傳播等與人們的根本需求密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營與開發(fā)，這樣的房地產(chǎn)開發(fā)模式在x目前普遍以中小樓盤開發(fā)為主的房地產(chǎn)市場是首次出現(xiàn)。 x城開發(fā)有利于積極呼應(yīng)x市政府“住在x”的戰(zhàn)略舉措，提升x房地產(chǎn)開發(fā)的檔次，開創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)的新時(shí)代。由于旅游資源分布的原因，x的旅游業(yè)一直以西湖和兩江一湖為中心，在旅游內(nèi)容上以山水觀光為主,在地域分布上主要集中于城西西湖一帶，x西南部的富陽、桐廬、臨安、建德、淳安等縣市，而最靠近x的x東部和北部在旅游開發(fā)方面比較薄弱，這樣的布局不利于大x旅游經(jīng)濟(jì)圈的形成，也不利于接受區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心x的經(jīng)濟(jì)輻射。 ——x城開發(fā)有利于優(yōu)化x市的旅游經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和空間布局。有關(guān)數(shù)顯示，x每平方公里創(chuàng)造的生產(chǎn)總值在全國省會城市中名列第一，人口密度第二，而市區(qū)的面積卻為倒數(shù)第四，城區(qū)面積更是倒數(shù)地二，城市人口和經(jīng)濟(jì)的增長同活動空間狹小的矛盾日益尖銳。 ——x城開發(fā)有利于x市通過實(shí)施“東進(jìn)戰(zhàn)略”而啟動新一輪城區(qū)規(guī)模擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)x市區(qū)五年擴(kuò)大一倍的戰(zhàn)略目標(biāo)。我們的項(xiàng)目正是一個(gè)開放性、開拓性的項(xiàng)目，而且雖然x的房地產(chǎn)市場從整體發(fā)育水平上看，并不是全國最好的，但在很多方面，如主題、文化、環(huán)境等的探索，已具相當(dāng)水準(zhǔn)。近來x市政府提出了“住在x”的口號，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)口號，房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善當(dāng)然具有舉足輕重的地位。我們不久后將加入WTO，房地產(chǎn)業(yè)和其它行業(yè)一樣，也面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)金融行業(yè)，如果發(fā)展好了，又可以帶動其他行業(yè)的發(fā)展。按此計(jì)算，今后50年的住宅投資每年將遞增7％。 ——房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的作用，據(jù)日本統(tǒng)計(jì)，從1970年到1990年的20年里，日本的住宅每年建設(shè)面積沒有什么增加，但通過對傳統(tǒng)生產(chǎn)方式的革新，住宅及相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值增加了16倍。大規(guī)模與超大規(guī)模的開發(fā)可以使居民享受到規(guī)模優(yōu)勢所帶來的完善的配套設(shè)施和較低廉的住房價(jià)格，以及大規(guī)模開發(fā)時(shí)一般位于城郊所擁有的較高質(zhì)量的空氣。但住宅建設(shè)必須達(dá)到產(chǎn)業(yè)化、科技化，才能真正起到改善人民生活、拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用。住宅產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，住宅建設(shè)的投資一般占國民生產(chǎn)總值的3%8%，占固定資產(chǎn)總值的15%30%。大規(guī)模與超大規(guī)模的建設(shè)能夠體現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)效益，因?yàn)檫^小的規(guī)模往往引起一系列的問題，如無法保證環(huán)境與配套設(shè)施的質(zhì)量，配套設(shè)施的共享性差等。在如此大的需求中，肯定會有一些通過“住宅群”的方式予以消化解決。預(yù)計(jì)2020年城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積提高到12平方米，即建筑面積24平方米；預(yù)計(jì)2050年人均居住面積提高到16平方米，即建筑面積32平方米。兩者相互適應(yīng)，相互促進(jìn)，共同發(fā)展。我們這個(gè)試點(diǎn)工程的“先旅游，后房產(chǎn)”正是體現(xiàn)了這個(gè)思路：旅游可以改善房產(chǎn)的環(huán)境，房產(chǎn)借助于旅游的生態(tài)支持。房地產(chǎn)行業(yè)的泛房地產(chǎn)時(shí)代—追求住房硬件條件與居住環(huán)境（生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境）相互配合、相互協(xié)調(diào)、相互促進(jìn)的時(shí)代正向我們走來。同時(shí)通過形態(tài)與空間的合理布局所形成的景象通視，實(shí)現(xiàn)社區(qū)景象共享，營造出一個(gè)帶風(fēng)景的社區(qū)和看得見風(fēng)景的房間。人們?nèi)缃衿毡樽⒅氐氖且环N有著良好的人文景觀和回歸大自然情結(jié)的品質(zhì)生活。有些居民在購買住房時(shí)，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的園林設(shè)計(jì)是否到位?！覈用竦纳钫€(wěn)步向小康階段邁進(jìn)，居民在選擇住房時(shí)，已不僅僅滿足于居住面積的多少，還要考慮居住環(huán)境的好壞及配套設(shè)施的完善程度。面對“郊區(qū)化”這個(gè)大趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該主動出擊，因勢利導(dǎo)，而不應(yīng)被動等待。有關(guān)專家指出，在我國的城市化進(jìn)程中，多數(shù)農(nóng)民將住在就地發(fā)展起來的小城鎮(zhèn)中，不會較多增加城鎮(zhèn)住房數(shù)量。按人均居住面積10平方米，即建筑面積20平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房52億平方米。目前我國城市化水平為30％。因此，在市區(qū)土地有限且價(jià)格過高的情況下，中心城市通過進(jìn)一步的向外擴(kuò)張，重新調(diào)整和規(guī)劃城市的布局，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)從遠(yuǎn)郊到近郊到形成新市區(qū)的演變過程。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的提高而帶來的交通行業(yè)的振興勢必也會引起我們普通居民居住“郊區(qū)化”的現(xiàn)象，因?yàn)榻紖^(qū)相對廉價(jià)的房產(chǎn)價(jià)格及較少受污