【正文】 5房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施實施期間，當(dāng)事人為規(guī)避住房信貸規(guī)定，借用他人名義簽訂房屋買賣合同并已辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，請求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有的，可認(rèn)予以支持，但因就此情況通知相關(guān)信貸機(jī)構(gòu)。50、（偽造資料引發(fā)問題的處理）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施實施期間，因合同一方當(dāng)事人偽造相關(guān)資料簽訂房屋買賣合同，信貸機(jī)構(gòu)不予貸款或相關(guān)部門不予辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，合同相對方可以請求撤銷合同或解除合同，并要求對方支付違約金或賠償損失。4（因過錯導(dǎo)致合同遲延履行產(chǎn)生問題的處理）因合同一方或雙方過錯，造成合同遲延履行，并因房地產(chǎn)宏觀調(diào)控導(dǎo)致稅費增加的，以及合同解除、變更所產(chǎn)生的損失，按過錯責(zé)任比例承擔(dān)。出賣人能夠舉證證明買受人屬于投資性購買住房的，在合同解除后，可以依據(jù)公平原則要求買受人對出賣人承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償責(zé)任，補(bǔ)償數(shù)額一般以合同約定的定金數(shù)額為限，沒有約定定金的，一般不宜超過合同標(biāo)的額的10%。（另一種意見不需要區(qū)分，事實上也很難區(qū)分：屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康亩獬课葙I賣合同的，損失由合同雙方分擔(dān)。（另一種意見：利息不應(yīng)返還。4（限購政策引發(fā)問題的處理）房屋買受人在合同簽訂后由于相應(yīng)住房限購措施的實施而無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，當(dāng)事人有權(quán)解除合同。4合同未明確約定以按揭貸款式付款的，買受人一般不得以信貸政策變化為由請求解除買賣合同，但買受人能夠舉證證明訂立合同時出賣人明知且接受其實際將以按揭方式付款的除外。買受人堅持不愿意繼續(xù)履行合同的，可以解除合同，出賣人要求買受人按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，或要求買受人賠償包括房屋市場交易差價在內(nèi)損失的，應(yīng)予支持。買受人能夠舉證證明出賣人合同隱瞞房屋相關(guān)情況，造成其實際需要支付稅費超過其合理預(yù)期數(shù)額時，對于超出合理預(yù)期部分買受人要求出賣人承擔(dān)或賠償?shù)?，?yīng)予支持。4（稅費變化的引發(fā)問題處理）房屋買賣合同的當(dāng)事人以國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策調(diào)整導(dǎo)致交易稅費變化為由，請求解除或變更合同的，不予支持。3（以經(jīng)濟(jì)適用房抵償問題的處理）購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿五年,經(jīng)濟(jì)適用房申購人與他人簽訂的以經(jīng)濟(jì)適用房抵償債務(wù)合同，人民法院應(yīng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條的規(guī)定，確認(rèn)合同無效。買受人已占有使用房屋的，應(yīng)當(dāng)將房屋返還出賣人。因不具備本地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房上市轉(zhuǎn)讓其他條件導(dǎo)致合同無法履行的，當(dāng)事人請求解除合同的，應(yīng)予支持。五年期間屆滿，且具備本地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房上市轉(zhuǎn)讓其他條件的，合同當(dāng)事人請求人民法院確認(rèn)經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同無效，不予支持。3（不滿五年買賣經(jīng)濟(jì)適用房問題的處理）購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿五年,經(jīng)濟(jì)適用房申購人與他人簽訂的經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同，違反國家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的規(guī)定，屬于效力待定的合同。（四）經(jīng)濟(jì)適用房買賣糾紛3（借名申購經(jīng)濟(jì)適用房的處理）不具備經(jīng)濟(jì)適用房申購資格的人借用具備申購資格人的名義申購經(jīng)濟(jì)適用房后，請求人民法院確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有的，不予支持。3（小產(chǎn)權(quán)房買賣的處理）就農(nóng)村集體土地上修建的“小產(chǎn)權(quán)房”所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由合同雙方按過錯責(zé)任大小承擔(dān)。（2）房屋已實際交付，買受方已入住多時并已付清房款，或房屋面臨征地拆遷等的，可根據(jù)案件具體情況，對于出賣方返還房屋的請求，不予支持。城鎮(zhèn)居民買受農(nóng)村宅基地使用權(quán)及地上住宅房屋的，應(yīng)認(rèn)定合同無效。發(fā)布：ms4 發(fā)布時間：2011530 10:05:35（三）農(nóng)村集體土地上房屋買賣糾紛3（宅基地上房屋買賣合同效力問題）當(dāng)事人之間一并轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)及地上住宅房屋所有權(quán)的房屋買賣合同，買賣雙方為同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，可以認(rèn)定合同有效。房屋價格漲跌而產(chǎn)生的差價損失的確定，雙方可以通過協(xié)商確定的，從其約定；雙方不能協(xié)商確定的：（1）可比照最相類似房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；（2）無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。 守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價格漲跌而產(chǎn)生的差價損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。合同簽訂后，買受人支付了部分房款，房屋尚未轉(zhuǎn)移占有，出賣人不愿意繼續(xù)履行合同，且出賣人有能力退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任的，可以解除合同。合同簽訂后，出賣人已向買受人交付了房屋，一方不愿意繼續(xù)履行合同，而另一方堅決要求繼續(xù)履行，且能夠繼續(xù)履行的，一般應(yīng)當(dāng)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。對于基本信息以外，可能影響房屋價值的其他信息，經(jīng)買受人詢問后，出賣人故意隱瞞或作為虛假陳述的，買受人請求出賣人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，應(yīng)予支持。房屋的隱蔽瑕疵系房屋本身所固有，并非出賣人在裝璜、使用過程中所產(chǎn)生，且沒有證據(jù)證明出賣人是知曉的，出賣人不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。2（出賣人就房屋相關(guān)信息的披露義務(wù)問題）出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量存在瑕疵的，買受人請求出賣人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，應(yīng)予支持。出賣人不履行遷出戶口義務(wù)，買賣人請求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任的，屬于民事案件的受理范圍。買受人請求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)，應(yīng)予支持。2(二手房一房數(shù)賣的處理)一房數(shù)賣情況下，出賣人與多個買受人之間簽訂的房屋買賣合同均有效合同，且均未辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，買受人均請求履行合同的，按以下順序處理：（1）先行合法占有房屋的買受人，請求履行合同的，應(yīng)予支持；（2）均未合法占有房屋，先行支付購房款的買受人，請求履行合同的，應(yīng)予支持；(3)合同均未履行，合同成立在先的買受人，請求履行合同的，應(yīng)予支持。當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。2（借名買賣問題的處理）當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。2（共同居住人主張買賣無效的處理）出賣人因婚前購買、拆遷安置等原因單獨享有房屋所有權(quán)，其配偶、其他親屬或被拆遷安置人因婚姻、親屬關(guān)系或拆遷政策規(guī)定有權(quán)居住該房屋，并形成共居事實，居住人以出賣人轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其同意，侵害其居住權(quán)益為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。借款人無力償還借款，借款人與出借人經(jīng)自愿協(xié)商達(dá)成以房抵款協(xié)議的，出借人請求借款人履行的，原則上予以支持。2（名為買賣，實為借款擔(dān)保問題的處理）借款人以房屋作為借款的擔(dān)保，與出借人虛構(gòu)買賣事實，訂立房屋買賣合同，借款人在償還借款后，請求解除房屋買賣合同的，應(yīng)予支持。（一房多份交易合同問題的處理）就同一房屋的買賣，出賣人與買受人簽訂兩份或多份內(nèi)容不同的合同的，應(yīng)當(dāng)按合同雙方的真實意思表示來確定應(yīng)當(dāng)履行的合同內(nèi)容。出賣人轉(zhuǎn)讓房屋后，有權(quán)國家機(jī)關(guān)對房屋采取了查封等強(qiáng)制措施的，不影響已成立的房屋買賣合同的效力。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。）前款中出賣人為夫妻一方，轉(zhuǎn)讓房屋行為符合《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（一）》第十七條第（二）項規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用該規(guī)定。1（未經(jīng)共有人同意擅自轉(zhuǎn)讓房屋問題的處理）出賣人將登記在其個人名下的共有房屋，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買受人符合《物權(quán)法》第一百零六條第一款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，并辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其他共有人要求追回該房屋的，不予支持。最后一手買受人起訴前手出賣人，要求協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將登記權(quán)利人列為第三人參加訴訟，并可判決其協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物屬于因生效法律文書、繼承或者受遺贈、合法建造取得物權(quán)而未辦理登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定認(rèn)定合同有效，并判決辦理相關(guān)權(quán)屬變更登記手續(xù)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因?qū)е沦I受人