【正文】 周知 SPA是指水療， SPA不一定是溫泉，但是，溫泉一定是 SPA。如珠海的御溫泉，不僅在泡池的多樣化上絞盡腦汁、花樣百出，而且在服務(wù)上挖掘中國傳統(tǒng)文化，為消費(fèi)者提供獨(dú)特的“御式服務(wù)”，成為業(yè)界的榜樣。如北京九華山莊（年?duì)I業(yè)收入高達(dá) 6億元人民幣的成功項(xiàng)目）。 1我國溫泉旅游開發(fā)模式研究 綠維創(chuàng)景研究發(fā)現(xiàn)，目前全國范圍內(nèi)經(jīng)營較為成功的溫泉旅游開發(fā)有三種模式可供借鑒， 第一種為多元整合模式，第二種為縱向提升模式，第三種為橫向聚焦模式。 國際會(huì)議中心 ：面向鄭州地區(qū)龐大的會(huì)議市場，依托優(yōu)越的交通，尤其是本度假區(qū)內(nèi)完善的服務(wù)設(shè)施，高檔的休閑產(chǎn)品，優(yōu)美的花都生態(tài)、水系、湖面、泡泉景觀，開發(fā)綜合性的會(huì)議接待產(chǎn)品。主要經(jīng)營餐飲，還提供酒吧、咖啡吧、茶坊、 KTV、小影廳、迪廳、購物等休閑、娛樂、購物服務(wù)。依托度假區(qū)內(nèi)獨(dú)具特色的養(yǎng)生溫泉，以及生態(tài)觀光休閑、包括高爾夫練習(xí)場在內(nèi)的郊野運(yùn)動(dòng)休閑，以及度假區(qū)整體打造的高檔休閑品味，企業(yè)會(huì)所類型的地產(chǎn)形式市場前景一定很好。即購房者自己使用，和返租給運(yùn)營管理公司，業(yè)主按年收取租金或者抽取經(jīng)營分紅。公寓的景觀條件一般比較好，靠山、面水，配套完善。 通過對本項(xiàng)目旅游產(chǎn)品的解析，可以發(fā)現(xiàn)每項(xiàng)旅游產(chǎn)品的開發(fā)，均對房地產(chǎn)的價(jià)值具有一種或幾種主要的促進(jìn)和提升作用，而地產(chǎn)的開發(fā)對構(gòu)建完整的度假區(qū)至關(guān)重要。目的是控制周邊有利資源，做大本項(xiàng)目的旅游產(chǎn)業(yè)，從而更有力地帶動(dòng)房地產(chǎn)的開發(fā)，構(gòu)建高檔度假休閑社區(qū)。生態(tài)觀光旅游產(chǎn)品包括：花海氧吧、花卉博覽、郊野營地、林中趣苑、林海迷宮、生態(tài)長廊等；運(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)品包括：生態(tài)燈光網(wǎng)球場、射擊練習(xí)場、攀巖練習(xí)場、趣味體能營、高爾夫練習(xí)場、跑馬場等。溫泉產(chǎn)品是本項(xiàng)目的引擎產(chǎn)品，首期開發(fā)已經(jīng)完成，但仍有待提升和完善。 旅游產(chǎn)品體系 根據(jù)項(xiàng)目資源評價(jià)和市場分析，以項(xiàng)目整體定位為指導(dǎo)，從項(xiàng)目所具有的以溫泉為核心，包括水系、文化、民俗、苗圃等旅游資源，可以開發(fā)為兩個(gè)層面多個(gè)類型的旅游產(chǎn)品： 核心旅游產(chǎn)品： 溫泉休閑養(yǎng)生產(chǎn)品，為本項(xiàng)目的核心旅游吸引力。配合度假區(qū)優(yōu)美的生態(tài)自然環(huán)境，和溫泉休閑、生態(tài)觀光休閑、郊野運(yùn)動(dòng)休閑旅游產(chǎn)品，會(huì)議接待將會(huì)成為一項(xiàng)重要功能。 ?旅游休閑度假 以溫泉休閑為核心，擴(kuò)展到包括生態(tài)觀光休閑、郊野運(yùn)動(dòng)休閑、商業(yè)休閑等在內(nèi)的常規(guī)旅游休閑度假功能，是旅游小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)功能，是擴(kuò)展市場、增加人流量、提升區(qū)域價(jià)值的重要途徑。 功能定位 ?溫泉泡浴、休閑、養(yǎng)生功能 以溫泉為基礎(chǔ)衍生出來的泡浴、休閑、養(yǎng)生、娛樂產(chǎn)品功能是花都溫泉度假區(qū)的核心功能之一。 ?中原地區(qū)最具吸引力的“宜居花城” 鄢陵作為許昌的“宜居花城”自從 05年提出以來，仍處于概念階段，而花都旅游小鎮(zhèn)通過優(yōu)勢資源的整合和項(xiàng)目開發(fā)必將成為中原地區(qū)極具吸引力的真正的宜居花城，居住在這里將享受鄢陵礦泉、花都溫泉、大尺度花海景觀、五星級度假配套、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)休閑配套等一系列獨(dú)特資源和服務(wù)。 目標(biāo)定位 ?中原地區(qū)最具吸引力的溫泉度假區(qū) 通過提升改造本項(xiàng)目將具有多項(xiàng)優(yōu)勢：具有奇特泡浴方式和極度生態(tài)化泡浴環(huán)境的花海溫泉；融合傳統(tǒng)魏都文化和現(xiàn)代消費(fèi)文化的溫泉養(yǎng)生生活方式；具有生態(tài)童話般氣質(zhì)的五星級花都溫泉酒店；具有超強(qiáng)接待能力的國際會(huì)議中心；溫泉與花都生態(tài)觀光休閑、郊野運(yùn)動(dòng)休閑相結(jié)合的復(fù)合型旅游產(chǎn)品等。鄭州正在成為擁有近千萬人口的中國特大型城市，也是黃河流域經(jīng)濟(jì)中心城市，是中原地區(qū)的文化、經(jīng)濟(jì)中心。本項(xiàng)目依托天時(shí)、地利和良好的宏觀產(chǎn)業(yè)環(huán)境，憑借溫泉旅游的創(chuàng)新、復(fù)合性旅游產(chǎn)品的打造、精品化特色度假產(chǎn)品的開發(fā)，并通過外部交通網(wǎng)絡(luò)的完善，宣傳營銷的帶動(dòng)，必然成為鄭州經(jīng)濟(jì)圈的首選休閑度假勝地。 目標(biāo)定位 ?鄭州經(jīng)濟(jì)圈的首選休閑度假勝地 溫泉旅游正在成為鄭州人的重要休閑方式，隨著鄭汴洛一體化和鄭州經(jīng)濟(jì)圈整合發(fā)展的加速，旅游一體化成為必然趨勢。依托鄢陵花都概念，打造花海氧吧與溫泉形成“雙料養(yǎng)生”產(chǎn)品，構(gòu)建獨(dú)具特色的溫泉休閑養(yǎng)生模式。 因此，作為區(qū)域總體運(yùn)營商的永達(dá)實(shí)業(yè)其職能應(yīng)是：首先對整個(gè)旅游區(qū)進(jìn)行運(yùn)營策劃，再做好總體規(guī)劃，從策劃和總規(guī)中“選點(diǎn)”，對選出的“靚點(diǎn)”進(jìn)行項(xiàng)目包裝，核心資源和高回報(bào)項(xiàng)目自行投資經(jīng)營，公益性和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目說服政府投資，其他盈利性項(xiàng)目招商引資，小型項(xiàng)目做好示范點(diǎn)吸引當(dāng)?shù)卮迕駞⑴c投資開發(fā)經(jīng)營，由此形成有節(jié)奏、有層次、可操作、能多贏的工作思路。 永達(dá)實(shí)業(yè)在本項(xiàng)目上的自身定位 永達(dá)實(shí)業(yè)作為許昌休閑旅游項(xiàng)目的龍頭開發(fā)商，作為鄢陵花都溫泉的投資者和經(jīng)營者，擁有良好的社會(huì)資源和項(xiàng)目基礎(chǔ)，完全有必要也有實(shí)力對花都溫泉周邊區(qū)域進(jìn)行整合開發(fā)考慮。 ? 大量水面除本身即為重要的景觀構(gòu)成外，還可以開展水上游樂、農(nóng)業(yè)觀光等旅游項(xiàng)目；而農(nóng)用地也完全可以用于景區(qū)綠化、農(nóng)業(yè)觀光、草地公園、山地公園、道路等。即是經(jīng)營性用地全部需要招牌掛出讓，也可以有很大的空間。借助旅游業(yè)極高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，依托其促進(jìn)城市品牌提升和區(qū)域服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的功能，向政府提出旅游導(dǎo)向區(qū)域整體開發(fā)的思路。 另外，從大旅游區(qū)角度考慮，不僅僅溫泉才是旅游，周邊的村莊民俗、花卉苗圃培育、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)等都是旅游的資源，只要進(jìn)行科學(xué) 的策劃包裝和產(chǎn)業(yè)整合都可形成一系列頗具吸引力的旅游產(chǎn)品，從而推動(dòng)本項(xiàng)目 從一個(gè)景點(diǎn)向一個(gè)旅游區(qū)的跨越，實(shí)現(xiàn)從一個(gè)度假村向一個(gè)旅游目的地的轉(zhuǎn)型。 本項(xiàng)目就是典型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，如果不考慮地產(chǎn)的后續(xù)開發(fā)問題，花都溫泉可以放棄打造全國一流商務(wù)休閑溫泉度假區(qū)的目標(biāo)，只需擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模向大眾溫泉產(chǎn)品轉(zhuǎn)型也未必不是一條生存之道。 ?“ 亮點(diǎn)啟動(dòng)，產(chǎn)業(yè)疊加，一核多點(diǎn) ” 的整體運(yùn)營模式 亮點(diǎn)啟動(dòng)：以溫泉度假為核心，融入“旅游地產(chǎn)”開發(fā)進(jìn)行整合升級，打造大旅游區(qū)的亮點(diǎn)工程。 真正實(shí)現(xiàn)國務(wù)院提出的“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”二十字方針，為許昌市“新農(nóng)村建設(shè)和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)”實(shí)踐樹立旅游導(dǎo)向解決方案的典范。 ?以新農(nóng)村建設(shè)和“第一產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)化”為由整合周邊資源進(jìn)行綜合開發(fā) “社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展”是國家均衡發(fā)展戰(zhàn)略的布棋，是河南省未來 510年實(shí)現(xiàn)“新突破、大發(fā)展、上臺階”的重要助推器，當(dāng)然也是鄢陵解決“三農(nóng)”問題的核心綱領(lǐng)。但這僅僅走出了第一步， 還可借助新農(nóng)村建設(shè)的政策優(yōu)勢以及現(xiàn)代休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展模式、溫泉帶動(dòng)片區(qū)發(fā)展模式整合周邊村落、農(nóng)田、苗圃基地等資源，開發(fā)農(nóng)業(yè)觀光旅游、農(nóng)業(yè)休閑旅游、農(nóng)耕文化體驗(yàn)旅游、民俗體驗(yàn)旅游以及郊野運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目等。 我們認(rèn)為本項(xiàng)目開發(fā)采取的旅游撬動(dòng)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略是非常正確的。 二、項(xiàng)目初步思路 跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目 要想實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的收益最大化，實(shí)現(xiàn)邊際效益的最大化，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，我們必須跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目，首先不能就 600多畝建設(shè)用地來研究地產(chǎn)開發(fā)，甚至不能就 1000畝項(xiàng)目用地來獨(dú)立思考本項(xiàng)目的綜合開發(fā)。 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的旅游和