【正文】 元/㎡ 2120220 元7 測量費 200 元/棟 6400 元按 32 棟計算8 白蟻防治費 建面2 元/㎡ 424000 元9 墻改押金 建面 元/㎡ 975200 元10 規(guī)劃服務(wù)費 建面2 元/㎡ 424000 元11 垃圾處置費 建面 元/㎡ 318000 元12 散裝水泥保證金6000 元—10,000.元 1000013 合計 元/㎡ 19664100 元四 建安工程費1 土建 多層及連排別墅 700 元/㎡ 50400000 元2 土建 小高層 1000 元/㎡ 120220000 元3 土建 配套商業(yè) 1000 元/㎡ 15000000 元4 土建 公共生活設(shè)施 700 元/㎡ 3500000 元5 水電工程 建面 50 元/㎡ 10600000 元6 合計 元/㎡ 199500000 元五 基礎(chǔ)設(shè)施1 供水 建面 10 元/㎡ 2120220 元2 供電 建面 15 元/㎡ 3180000 元3 道路建面30%60 元/㎡3816000 元4 污、雨水工程 建面 10 元/㎡ 2120220 元5 電視 建面5 元/㎡ 1060000 元6 電話 建面4 元/㎡ 848000 元7 消防 建面 元/㎡ 318000 元8 合計 元/㎡ 13462022 元六 配套設(shè)施1 綠化 建面 12 元/㎡ 2544000 元2 景觀小品 建面5 元/㎡ 1060000 元3 庭園燈 建面 元/㎡ 742022 元4 大門及入口廣場 202200 元5 圍墻 120 元/㎡ 360000 元按 3000 米計算6 紅外線保安系統(tǒng) 700000 元7 門鈴對講 400/戶 640000 元 按 1600 戶8 合計 元/㎡ 6246000七 管理費用1 管理費 一至六5% 15812605 元2 監(jiān)理費 建安費% 2394000 元3 銷售費用 總銷金額% 17514000 元八 財務(wù)費用1 財務(wù)費用 約 18960000 元九 不可預(yù)見費用1 一至六3% 9487563 元十 總成本1 一＋…＋九 380420268 元十一 銷售收入1 定向開發(fā)部分商品房 均價 2200 元/㎡ 290400000 元 132022㎡2 外銷商品房部分 均價 2500 元/㎡ 150000000 元 60000㎡3 商業(yè)配套 均價 4000 元/㎡ 60000000 元 15000㎡4 車位 約個 元5 500400000 元 元/㎡十二 稅費1 營業(yè)稅及附加費 總銷售額% 28647900 元2 房產(chǎn)登記費 總銷售額1. 5‰ 750600 元3 產(chǎn)權(quán)監(jiān)證費 公寓銷售額% 6606000 元4 印花稅 公寓銷售額5‰ 2202022 元5 合計 38206500 元十三 房屋維修基金1 建安費3% 5985000 元十四 項目利潤項目利潤= 銷售收入－總成本－稅費－房屋維修基金 =500400000380420268382065005985000 =75788232 元建設(shè)投資建設(shè)投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費 用 、 項 目 研 究 、 咨 詢 、 規(guī) 劃 、 設(shè) 計 費 用 、 各 種 稅 費 、 項 目 管 理 費 等 項 目 。經(jīng)估算，本項目總投資為 38042 萬元人民幣，其中建設(shè)投資為 28992 萬元。先環(huán)境、后房屋，全面發(fā)動宣傳攻勢建議項目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。力創(chuàng)精品項目所在地塊的素質(zhì)較好，具有很強的可塑性，通過項目的品牌地塑造，可有效地帶動項目銷售。根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以南部分為突破口。分期實施該項目開發(fā)總建筑面積達 212022M2，預(yù)計總投資約 億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。合作開發(fā)本項目由富凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與電力局（以下屬三產(chǎn)單位名義）合作開發(fā)，雙方的合作一方面可使項目擁有較高自有資金，利于項目的實施；另一方面，可利用電力局的客戶資源（定向開發(fā)職工住房） ，降低了項目的開發(fā)風(fēng)險。第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應(yīng)的項目籌資計劃和投資計劃。 基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計人員進行設(shè)計，以期達到較好的環(huán)境效果。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 隨著人們生活水平的提高， “買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。每戶設(shè)獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。當(dāng)今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。戶型設(shè)計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計的多樣化（平面、復(fù)式） ，物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、）等。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計住宅外觀設(shè)計采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。二、住宅建筑設(shè)計建議住宅的設(shè)計要適度超前。④小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)定住宅不少于 車位/ 戶，商業(yè)辦公按 車位/戶，業(yè)主中因為項目位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地” （政府部門規(guī)定的綠化廣場部分）兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 ）第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議一、項目總體規(guī)劃建議①由于項目開發(fā)周期不是很長，但在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中，因此在規(guī)劃設(shè)計中一定要充分根據(jù)開發(fā)時的市場情況進行設(shè)計。4．隨著南寧大橋的建成和市政府的搬遷，各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都會很快跟上。二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中高等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是:1．相對而言，項目區(qū)位位置遠離市中心，成本較低。第五章 項目定位面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。未來幾年里，周邊配套設(shè)施將逐步完成，那么后項目銷售將適逢其時。上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎(chǔ)。由于土地費用基本由電力局承擔(dān)，項目的建設(shè)也可分批分期開發(fā)，降低了開發(fā)商所需項目啟動資金投入，更降低了項目的風(fēng)險。本項目土地購置費用約為 8505 萬元（ 45 萬/畝） ，其中電力局?jǐn)M出資 7500 萬，剩余 1005 萬由開發(fā)商承擔(dān)；開發(fā)商另需承擔(dān)項目的立項、報建、建設(shè)等費用。可作為企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；②本項目離市中心繁華去距離適中，2022 年南寧大橋建成通車后，項目進出交通將更為便捷；③項目占地規(guī)模適中，可開發(fā)建設(shè)中高檔次的住宅小區(qū)，是置業(yè)的理想地方。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。②房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。1．項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟大“ 勢” 。二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。? 經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。自用投資結(jié)合型客戶 本項目因戶型面積較大，總價相對較高，且屬于新區(qū)域住宅項目，預(yù)計長期投資型客戶較少，短期投資客戶（又稱炒作型客戶）相對多。 A、原住型 1）客戶特征 ● 年齡在 30—45 歲之間的事業(yè)成功人士，是同齡人中的佼佼者； ● 個性獨立、思想前衛(wèi)、樂于接受新事物；● 社會地位與文化層面較高，閑暇時間多；● 追求高品質(zhì)的居住環(huán)境與生活環(huán)境；● 目前居住區(qū)域以新城區(qū)居多。自用型客戶 由使用用途可分為純居住型和自住投資結(jié)合型。目前只能依據(jù)從事房產(chǎn)多年經(jīng)驗加以粗淺的判斷。蟠龍新區(qū)與柳沙半島自然條件相似，規(guī)劃條件更佳，估計在 3 年之內(nèi)道路交通，配套逐漸完善之后，新區(qū)房地產(chǎn)項目將以較高的姿態(tài)進入南寧樓市，但以目前條件來支撐房地產(chǎn)開發(fā)，實際價值難以體現(xiàn)，初期價格將比較低。柳沙半島與蟠龍新區(qū)一橋之隔，由于歷史原因多年來未進行房地產(chǎn)開發(fā)。1． 2 人文環(huán)境及生活配套設(shè)施目前蟠龍新區(qū)的人文環(huán)境及生活配套設(shè)施尚屬空白。正在根據(jù)目前規(guī)劃路網(wǎng)圖顯示，蟠龍新區(qū)主路網(wǎng)由環(huán)半島提園路及三橫三縱組成，預(yù)計在南寧大橋通車后，主要道路建設(shè)將同期全部竣工，這將大大縮短蟠龍新區(qū)與市中心的距離，車程約在 20 分鐘左右，距離城市副中心金湖廣場的距離也將縮短到車程 10 分鐘左右。尚未進行大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)，堤園路南岸綠化美化工程及市政規(guī)劃的綠地、休閑廣場、公園等，整個片區(qū)的景觀環(huán)境將得到進一步提升。：規(guī)劃中的市政公園。：邕江水系，柳沙半島。地塊面積：凈用地面積 106000 平方米，近似不規(guī)則的三角形，較平整。一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，蟠龍半島區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，蟠龍半島住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。加劇了房地產(chǎn)激烈的競爭，使南寧市房地產(chǎn)業(yè)加速了與國際市場接軌的進程。南寧 “中國綠城”計劃的實施成功將推動南寧城市各個方面的綜合發(fā)展與進步，使城市在區(qū)域經(jīng)濟中心的地位得到強化，使這座城市以其特有的居住環(huán)境吸引大量的居住消費者。國內(nèi)其他一些城市有著同樣的歷程，如成都、重慶、廈門。廣西的城市化程度將從目前的 20%提高到 20 年后的 50%。國內(nèi)會展中心城市的定位成功隨著南寧國際會展中心的落成以及“兩節(jié)一會”的舉措,定位于國內(nèi)會展中心城市的南寧, 全國市場的輻射能力也將得到提高。西南大通道的形成從成都到北海的高等級公路已全線貫通，往廣東的兩條高速公路的全通也將為時不遠，大流通、樞紐城市的格局正成雛形。南寧—憑祥的高速公路已基本建成?！?瑯東板塊稱雄樓市，價格、開發(fā)規(guī)模、項目品質(zhì)等成為南寧樓市的風(fēng)向標(biāo)。小結(jié)：◎ 2022 年前 3 季度，除 2 季度受國八條影響，供應(yīng)及去化量收縮比較嚴(yán)重外， 3 季度供求關(guān)系正常，總量增加趨勢明顯。2022年 3季 度 南 寧 市 各 區(qū) 域 總 價 45萬 以 上 成 交 套 數(shù) 圖江 南 區(qū)5% 西 鄉(xiāng) 塘 區(qū)9%興 寧 區(qū)2% 良 慶 區(qū)0%瑯 東 板 塊65%仙 葫 板 塊8%青 秀 區(qū)11%◎ 45 萬以上的產(chǎn)品成交主要集中在瑯東板塊，占全市的 65%，成交主要集中在城市花園和萬昌其次是青秀區(qū)，占全市 21%。 2022年 3季 度 南 寧 市 各 區(qū) 域 總 價 15萬 30萬 成 交 套 數(shù) 圖江 南 區(qū)15%西