物業(yè)管理師考試案例解析-文庫吧資料
2025-05-08 06:54本頁面
【正文】 門。該女子情緒激動，百般糾纏。 隨后，保安主管陪王先生一起回家。一進門就大聲叫喊，要物業(yè)公司幫忙，說他家原來那伙裝修工人賴著不走，不讓別人干活。而善于借助各方面的力量，處理起來就相對容易得多。不了了之既會挫傷我們員工的積極性，又會助長不良現(xiàn)象。 事情很快就有了圓滿的結(jié)局：肇事者當(dāng)眾向護衛(wèi)員賠禮道歉，并且賠償了扯破衣服的損失。 然后管理處約定時間，請業(yè)主委員會主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問題（類似問題請業(yè)主委員會主任參與處理是管理處明智之舉，參與處理也是業(yè)主委員會主任的職責(zé)所在）。 管理處領(lǐng)導(dǎo)得知后， 首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。誰知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動手打了護衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護衛(wèi)員的衣服。 案例十七、訪客無理打罵護衛(wèi)員怎么辦…… 去年9月12日15時40分，一訪客到租住在某花園A棟的朋友家取VCD機。 本案一、二審訴訟費各人民幣5250元，均由維修公司負(fù)擔(dān)。 據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條的規(guī)定，廈門市中級人民法院于2001年3月25日判決如下： 一、撤銷廈門市開元區(qū)人民法院（2000）開民初字第2831號民事判決。從1995年廈門市物價局《關(guān)于閩南大廈管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》對物業(yè)公司管理收費標(biāo)準(zhǔn)作出的批復(fù)看，該文第一條第（5）項規(guī)定是：交通工具停車場所的管理.1998年12月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會簽訂的《物業(yè)管理委托合同》在合同第十條規(guī)定是對交通與車輛停放秩序的管理，第二十條規(guī)定露天車位、地下車庫的車位使用費依照廈門市物價局和業(yè)主管理委員會商定的標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取.鑒于上述批復(fù)及合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)公司系對其經(jīng)營的停車場收取車位使用費，而對停車場的交通及車輛停放秩序進行管理，與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關(guān)系。（二）物業(yè)公司的經(jīng)營范圍中并元保管業(yè)務(wù)，該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務(wù)。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡單地以該5元停車費的繳交與否來判斷，而應(yīng)從以下幾方面進行分析（一）從保管合同的概念和特征看，保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物，并返還該物的合同，其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人，使保管物置于保管人的實際占有控制之下的事實存在。因此，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。維修公司將車交由物業(yè)公司保管，就負(fù)有繳納保管費的義務(wù)，并享有取回保持原狀的車輛權(quán)利，物業(yè)公司收取車主的停車費用，其義務(wù)是妥善提供停車場地，且保管好車輛，物業(yè)公司收取維修公司的停車費后，先例行了停車權(quán)利，就應(yīng)對停車場的車輛負(fù)責(zé)安全保障義務(wù)。 案例十、停車場意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無責(zé)任？ 1999年7月9日，廈門某汽車維修有限公司（以下稱維修公司）駕駛員駕駛一輛美鹿牌小轎車到閩南大廈辦事，駕駛員交付5元停車費后，將車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司（以下稱物業(yè)公司）經(jīng)營的停車場，后來駕駛員要提車時，發(fā)現(xiàn)轎車已丟失，駕駛員立即報案，廈門市公安局刑警支隊于1999年7月14日發(fā)出協(xié)助通報，但至今未將失竊的轎車追回。 點評：發(fā)現(xiàn)問題馬上盯上去做工作，一次不行兩次，兩次不行三次，不厭其煩，直到問題圓滿解決了為止。 誰知護衛(wèi)員前腳下樓，樓上又吵了起來，護衛(wèi)員只好再上去做工作?？上蚱渫▓罅饲闆r后，兩人不理不睬，依舊爭吵不休。 從樓下查看，玻璃是9樓F座的，護衛(wèi)員當(dāng)即上樓查證。 案例九、發(fā)生高空墮物怎么辦…… 去年9月17日14時51分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園A棟前的地面。 事故發(fā)生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會醫(yī)院治療了18天，后因付不起醫(yī)療費無法繼續(xù)治療而被迫出院。 案情回放 據(jù)原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個放天那水的小鐵桶。具體劃分責(zé)任比例是：原告對小孩的死亡負(fù)15％的責(zé)任，由其自負(fù)；被告物業(yè)公司承擔(dān)45％的責(zé)任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān)25％責(zé)任；％的責(zé)任。 羅湖區(qū)法院審理后認(rèn)為：被告某物業(yè)管理公司對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另3個肇事孩子告上了法庭。不能說電梯墜落是造成胥某受傷的直接原因，就應(yīng)該又物管承擔(dān)，簡直是荒唐可及。物管公司只是保障電梯能夠正常運行，進行日常維護，給業(yè)主提供一個舒適的環(huán)境。如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問題，理所當(dāng)然由電梯公司賠。但法院認(rèn)為該案不存在精神損失，所以對胥某提出的5000元精神索賠訴請未予支持。法院據(jù)此認(rèn)為，胥某在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情，兩者之間存在因果關(guān)系，物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)胥某由此造成的經(jīng)濟損失。 庭審中，物業(yè)公司辯稱胥某的胃出血與電梯墜落無直接的因果關(guān)系，所以不同意承擔(dān)相應(yīng)的賠償。2小時后，胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。 ?。玻埃埃蹦辏冈碌囊惶焐钜?，胥某回到光新路某小區(qū)4號居民樓，搭乘電梯回家。 小區(qū)安防方面的案例 案例七、電梯墜樓，誰負(fù)責(zé)？…… 新聞晨報報道： 一部老爺電梯深夜突發(fā)故障，使搭乘電梯的一位居民直墜樓底，并造成內(nèi)臟出血。事實上，從輕工物業(yè)公司的六十多個欠費官司和執(zhí)行的案件可以看出，物業(yè)管理費的標(biāo)的額小，律師不愿代理沒關(guān)系，物業(yè)公司自己的員工完全可以勝任，只要準(zhǔn)備好資料，把事實說清楚，法院會依法判決的。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種
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