【正文】 功率密度 （W/㎡）建筑面積 （㎡）運(yùn)行天數(shù)（d）每天小時(shí)（h）使用系數(shù) （X1）年用電量Qn （萬KW 電年耗電量＝功率密度（W/㎡）建筑面積（㎡）運(yùn)行天數(shù)（d）每天小時(shí)使用系數(shù)（X1）/103根據(jù)《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施—電氣節(jié)能專篇》的規(guī)定，民用建筑的電力負(fù)荷計(jì)算在方案設(shè)計(jì)階段，可根據(jù)單位指標(biāo)法進(jìn)行計(jì)算。 m179。179。用水定額按《XX主要行業(yè)?。ㄓ茫┧~》取用。d 300 新鮮水3道路及綠化393782m3/㎡/a）1商業(yè)616598L/㎡ 能源消耗種類及數(shù)量 水表61用水量估算表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量用水定額日用水量日數(shù)年用水量備注（m179。廈門2012P01地塊工程建設(shè)用地地址位于湖里區(qū)兩岸金融中心片區(qū)仙岳路與環(huán)島干道交叉口西南側(cè)，區(qū)內(nèi)水、電等配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目用電均由市電網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)，項(xiàng)目用水由市政用水管網(wǎng)供應(yīng)。第六章 節(jié)能專篇 相關(guān)法規(guī)依據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》；《中華人民共和國可再生能源法》；《中華人民共和國電力法》《中華人民共和國建筑法》；《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設(shè)部部長令第76號(hào)）；《廈門市節(jié)約能源條例》；《廈門市人民政府關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的意見》（廈府[2007]104號(hào)）；《廈門市人民政府關(guān)于印發(fā)廈門市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查暫行辦法的通知》（廈府[2008]292號(hào)）《廈門市經(jīng)濟(jì)發(fā)展局關(guān)于實(shí)施廈門市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查暫行辦法的通知》（廈經(jīng)能[2008]325號(hào)） 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB501892005）；《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/J503782006）；《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)范》（CJJ362006）；《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)范》（JCJ1442004）；《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5017693）；《建筑照明設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500342004）；《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T500332001）；《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T1692）；《建筑外門窗氣密、水密、抗風(fēng)壓性能分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及檢測(cè)方法》（GBT/71062008）；《綜合耗能計(jì)算通則》（GB/T25892008）；《房間空氣調(diào)節(jié)器能效限定值及能效等級(jí)》（GB1202132010）；《電力變壓器能效限定值及能效等級(jí)》（GB247902009）；《用能單位能源計(jì)量器具配備和管理通則》（GB171672006）；《中小學(xué)校建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ 9986 項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)情況由于地域資源限制的原因，長期以來廈門地區(qū)的能源99%以上需要從外地調(diào)入，自給率不到1%，能源對(duì)外依賴性強(qiáng)、供需矛盾大。并且將隔斷做吊頂設(shè)置，方便廁所清潔。 洗手間布置根據(jù)一般情況每400平米一個(gè)男廁位一個(gè)便斗及1個(gè)女廁位,洗手盆可根據(jù)廁位4:1來定,并且設(shè)置殘疾廁位還有清潔間。為了提高客梯使用效率，客梯進(jìn)行上下分區(qū)，以50M高度為一區(qū)。各項(xiàng)先進(jìn)設(shè)備系統(tǒng)的配置，使得辦公環(huán)境更為舒適、便捷，并為將來預(yù)留了一定的發(fā)展、改造、空間。5分鐘運(yùn)載能力：是指每五分鐘內(nèi)，電梯單向運(yùn)送人數(shù)占服務(wù)區(qū)域總?cè)藬?shù)的百分比。均可滿足國際甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。也是為辦公建筑的可持續(xù)發(fā)展預(yù)留了發(fā)展空間。并可滿足特殊客戶群體（諸如IT業(yè)）的辦公需求。辦公區(qū)域架空地板設(shè)置在寫字樓的辦公區(qū)域設(shè)置了100高的架空地板，作為強(qiáng)、弱電線路的敷設(shè)空間。柴油發(fā)電機(jī)組的設(shè)置考慮到未來新技術(shù)的發(fā)展，以及會(huì)增添的輔助設(shè)備，寫字樓在雙路供電的基礎(chǔ)上，又增設(shè)了柴油發(fā)電機(jī)組，除了提供消防等重要負(fù)荷外，可提供每層電腦機(jī)房及為該機(jī)房服務(wù)的空調(diào)系統(tǒng)用電。VAV系統(tǒng)：變風(fēng)量（Varied Air Volume，簡稱VAV）空調(diào)系統(tǒng)?？照{(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)辦公空間的舒適度很大程度上依賴于空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)。主要房間的設(shè)計(jì)考慮以下幾點(diǎn)： 第一、主要房間的布置宜使用方便，影響較小，面朝南；第二、大空間辦公室設(shè)有專用衛(wèi)生間；第三、房間布置應(yīng)兼顧建筑結(jié)構(gòu)要求； 立面設(shè)計(jì)該建筑立面為了滿足采光和美觀需求，設(shè)置了大面積的玻璃窗。根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)要求，每層設(shè)立大空間辦公室、一般辦公室、小空間辦公室、中型會(huì)議室，大型會(huì)議室。衛(wèi)生間根據(jù)使用人數(shù)確定坐式大便器、小便槽數(shù)目；在各衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置前室，作為盥洗室。走廊，依據(jù)功能使用要求及防火疏散規(guī)定。,，臺(tái)階踏步采用b=300mm,h=150mm,級(jí)數(shù)由相應(yīng)層高控制，平臺(tái)寬度D=2000mm,。門廳面積主要根據(jù)建筑物的性質(zhì)、規(guī)模、功能要求及其空間處理確定?？v、橫向定位軸線均與柱軸線重合，外墻、走廊墻壁平齊，滿足美觀與使用要求。6層：大型餐飲酒樓婚禮殿堂（兼娛樂演藝中心）、休閑式書店；5層：培訓(xùn)中心；4層：兒童主題百貨、休息區(qū)餐飲區(qū)；3層：家樂福、特色餐廳；2層：家樂福；1層：精品步行街、旗艦品牌店、特色餐廳； 表11房間組成表 層別房間名稱數(shù)量軸線面/ m2備注一層門廳1不包括走廊接待室2一般辦公室6包括專用衛(wèi)生間大空間辦公室2會(huì)議室2二層會(huì)議室2一般辦公室6大空間辦公室2三、四以上樓層會(huì)議室3一般辦公室6大空間辦公室2各層樓梯間3電梯井2管道井1衛(wèi)生間2包括盥洗室走廊包括電梯走廊 平面設(shè)計(jì)建筑朝向?yàn)槟媳毕?，平面布置滿足長寬比小于5，、滿足建筑開間模數(shù)和進(jìn)深的要求。共設(shè)10部客梯（分高、低區(qū)）、1部消防梯。分高、中、低區(qū)共設(shè)15部客梯、2部轉(zhuǎn)換梯、2部消防梯。總建筑面積≧88000平方米, 其中地上總建筑面積88000萬平方米。4)、寫字樓物業(yè)只能自用和定向金融行業(yè)招商，存在一定招商壓力。圖31兩岸金融中心湖里指揮部圖32高林居住區(qū)圖33湖里萬達(dá)廣場圖34高林公交站圖35加油站圖36特房山水系樓盤圖37軟件園二期圖38五緣灣濕地公園第四章 市場定位策略與產(chǎn)品策劃 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)1）、毗鄰萬達(dá)商業(yè)廣場，可借此聚集人氣；2）、緊鄰仙岳路與城市路網(wǎng)齊備，環(huán)島干道，翔安隧道口，交通便捷，輻射力強(qiáng)；3）、地塊所在區(qū)域規(guī)劃起點(diǎn)高，國企和臺(tái)資金融企業(yè)總部背景，商務(wù)形象良好；4）、國貿(mào)品牌優(yōu)勢(shì)和信達(dá)免稅商業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)；劣勢(shì)1）、屬城市新建區(qū)，周邊生活配套及現(xiàn)有消費(fèi)客群尚有待培育；2）、與仙岳路存在一定高差并有綠化帶隔離，同時(shí)仙岳路將全線高架，商業(yè)昭示性受到一定影響；3)、地塊現(xiàn)狀有村道和電線貫穿南北，土地移交時(shí)尚不能馬上遷移改造；4)、商業(yè)規(guī)模有限且不緊鄰生活區(qū)，不能作為傳統(tǒng)社區(qū)型商業(yè)定位；5)、寫字樓招商有既定產(chǎn)業(yè)政策約束，商業(yè)物業(yè)也有自持要求，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益難以作為短期投資回報(bào)考量；機(jī)會(huì)1)、海西戰(zhàn)略背景下的廈門發(fā)展前景；2)、廈門作為兩岸金融門戶的戰(zhàn)略規(guī)劃的政策利好以及兩岸金融中心的規(guī)劃高度；3)、廈門高端寫字樓存量有限，島內(nèi)土地資源日益稀缺；4)、老城區(qū)交通擁堵，島內(nèi)商務(wù)辦公重心向東部轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì)；5)、量體規(guī)模超過目前市場現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓，未來產(chǎn)品品質(zhì)打造空間較大；6)、商業(yè)物業(yè)的高端定位對(duì)寫字樓形象的提升作用。地塊周邊的住宅樓盤包括有特房山水尚座、中國鐵建海曦、寶龍御湖觀邸、世茂湖濱首府 項(xiàng)目周邊環(huán)境及配套分析2012P01地塊緊鄰湖里萬達(dá)廣場，可享湖里萬達(dá)的商業(yè)及生活配套，并近距高林居住區(qū)及湖邊花園保障房，人流量較大。新規(guī)劃的項(xiàng)目中，整體操作越來越比較到位，從定位、設(shè)計(jì)、戶型等諸多方面進(jìn)一步拉近與國內(nèi)發(fā)達(dá)城市如北京、深圳等的距離。日，比廣州、深圳等發(fā)達(dá)城市低3050%，由此凸現(xiàn)出廈門寫字樓的投資價(jià)值。其中，大部分都規(guī)劃有商務(wù)樓宇部分，市場供應(yīng)不容樂觀。 廈門未來寫字樓市場變動(dòng)趨勢(shì)分析 隨著城市大規(guī)劃方案的實(shí)施，整個(gè)廈門正在向東部發(fā)展已成不爭的事實(shí)，東部吸引大量的科技型、創(chuàng)業(yè)型等新興行業(yè)的客戶進(jìn)入。（3）配套成熟目前競爭對(duì)手寫字樓周邊配套都比較好，而且內(nèi)部規(guī)劃配套業(yè)非常優(yōu)良；同時(shí)大部分都具有良好的海景資源。財(cái)富廣場（喜多國際OFFICE）立信大廈總結(jié)：（1）開發(fā)產(chǎn)品以高端主導(dǎo)目前競爭對(duì)手寫字樓都定位為高級(jí)寫字樓，其中不少為5A智能化甲級(jí)寫字樓。市建設(shè)與管理局的房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理處同時(shí)表示，下一步將調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)多建設(shè)經(jīng)濟(jì)型寫字樓。要堵更要疏，有業(yè)界人士建議相關(guān)政府部門應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)，從規(guī)劃到建設(shè)進(jìn)行把關(guān)，如果市場上可供選擇的寫字樓多，那么一些小公司不僅不會(huì)把住所選在住宅樓里，就連已經(jīng)開在小區(qū)里的公司自己都會(huì)慢慢搬離。產(chǎn)生這種矛盾的很大一部分原因就是，不少開發(fā)企業(yè)為了片面追求利益的最大化，不愿意在住宅市場形勢(shì)大好的情形下去開發(fā)寫字樓，更不愿意在一些經(jīng)濟(jì)型寫字樓項(xiàng)目上動(dòng)腦筋，從而忽略了業(yè)已存在的巨大需求。許多閩南金三角地區(qū)實(shí)力雄厚的企業(yè)也開始注意樹立企業(yè)形象和公司品牌，辦公樓便是他們展示地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的極佳場所。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代到來，人們對(duì)寫字樓物業(yè)配套、硬件設(shè)施、周邊環(huán)境有著更高的要求。該項(xiàng)目抓準(zhǔn)物流行業(yè)在湖里區(qū)的重要作用，對(duì)其進(jìn)行專業(yè)化定位，針對(duì)物流行業(yè)使用需求進(jìn)行科學(xué)管理，靈活區(qū)隔、充分滿足物流行業(yè)需求，在寫字樓市場比較低迷的情況下，還是創(chuàng)造了寫字樓銷售奇跡。但事實(shí)是，目前多數(shù)寫字樓為上世紀(jì)90年代后期產(chǎn)品，規(guī)劃配套落后，存在配套比較落后、面積規(guī)劃過大、租金費(fèi)用高昂等缺陷，眾多的中小型企業(yè)承擔(dān)不起，不得不寄居于商住樓中。這些活躍于廈門經(jīng)濟(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)的中小型企業(yè)，尤其是廣告、IT、設(shè)計(jì)、傳媒、中介等新型服務(wù)型企業(yè)，無疑組成了城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的生力軍。從以上三方面簡要分析，寫字樓市場將會(huì)存在一定的市場空間，相信在將來，將觸底反彈，寫字樓租售價(jià)會(huì)穩(wěn)步上升，并將進(jìn)入一個(gè)長期的持續(xù)增長的發(fā)展階段。空置量下降說明了需求在增加。（數(shù)據(jù)來源：廈門市建設(shè)與管理局） 空置面積下降。 新增供應(yīng)量銳減由于寫字樓市場相對(duì)低彌，入市供應(yīng)量一直處于較低水平，并處于下降趨勢(shì)，去年前三季度新竣工量僅為2. 18萬㎡，%，降低到近年來供應(yīng)量的最低點(diǎn)。但是，廈門前期設(shè)計(jì)的寫字樓都是面積比較大，這些寫字樓與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)。 廈門作為一個(gè)以服務(wù)和貿(mào)易為主的窗口城市，城市的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了廈門的企業(yè)類型多為成長型的中小型企業(yè)。另外，去年2－，比前年同期低34％左右。 寫字樓市場因應(yīng)探討近年來，廈門的寫字樓市場相對(duì)于其它的商業(yè)用房市場而言比較低迷，導(dǎo)致市場的供應(yīng)量逐漸減少。因此許多開發(fā)商不愿意介入寫字樓市場。從去年來看，寫字樓保持低價(jià)位的波動(dòng)，沒有較大幅度的上升趨勢(shì)。代表項(xiàng)目：（1）江頭：科瑞大廈、臺(tái)商會(huì)館、長安大廈（2）東渡：銀龍大廈、象嶼大廈、海天物流中心、裕成大廈 寫字樓銷售市場分析 廈門市思明區(qū)寫字樓銷售市場簡要分表31 思明區(qū)寫字樓樓銷售面積：（2011年6月——2012年4月）表32思明區(qū)寫字樓銷售套數(shù)：（2011年6月——2012年4月）表33思明區(qū)寫字樓銷售價(jià)格：（2011年6月——2012年4月） 數(shù)據(jù)來源:廈門市建設(shè)與管理局 寫字樓市場分析有數(shù)據(jù)表明，2008年－2012年，廈門住宅的平均價(jià)格不斷走高，每平方米價(jià)格從12000多元上升到19000多元，而同期廈門寫字樓的均價(jià)也接連上升，從15000多元每平方米的高位提升到23000多元每平方米。因此該片區(qū)寫字樓市場處于中低檔次，商住的準(zhǔn)寫字樓占據(jù)較大的市場份額。然而，目前該片區(qū)的辦公環(huán)境和配套設(shè)施欠缺，因此許多品牌貨運(yùn)物流公司會(huì)選擇臨近的西海岸和湖濱北路片區(qū)的寫字樓項(xiàng)目辦公，整個(gè)片區(qū)寫字樓的使用率還未飽和。湖里作為特區(qū)的發(fā)祥地，在廈門以港立市的規(guī)劃發(fā)展中扮演著重要的角色。片區(qū)內(nèi)有像興業(yè)大廈、中閩大廈、稅保大廈等中高檔寫字樓。 代表項(xiàng)目：建設(shè)銀行大廈、國際銀行大廈、銀行中心第二層次：富山片區(qū)、湖濱北路片區(qū)。而規(guī)劃中的萬豪大酒店、裕景國際大酒店、鉆石海岸等頂級(jí)建筑，更是讓人們對(duì)其CBD功能深信不疑。該片區(qū)處于廈門老市區(qū)，中華十大名街中山路、海上花園鼓浪嶼均處于該片區(qū)，因此這里也成了廈門最主要的高檔寫字樓集中地。第三章 市場調(diào)查與預(yù)測(cè)分析　　目前在廈門的寫字樓主要分為三個(gè)層次，集中在五個(gè)區(qū)域：湖里－東渡片區(qū)、江頭片區(qū)、湖濱北路片區(qū)、富山片區(qū)、鷺江道片區(qū)等。兩岸金融中心以打造兩岸直接通匯中心、臺(tái)企和臺(tái)商特色金融服務(wù)中心、新臺(tái)幣兌換中心、兩岸貨幣計(jì)價(jià)結(jié)算中心、區(qū)域性柜臺(tái)交易中心為目標(biāo) 。包括金融核心區(qū)、國際會(huì)展區(qū)、金融監(jiān)管區(qū)、觀音山商務(wù)總部區(qū)、高林五通國際服務(wù)區(qū)及五緣灣商務(wù)運(yùn)營中心區(qū)等六大規(guī)劃片區(qū)。6)項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀：地塊內(nèi)部還未平整。而作為片區(qū)之中的商務(wù)金融用地，2012P01地塊均具有一定的升值潛力。周邊包括五緣灣營運(yùn)中心區(qū)、湖里高新技術(shù)園(總部園區(qū))、五通海峽旅游中心、湖里萬達(dá)廣場、觀音山營運(yùn)中心區(qū)、廈門軟件園、翔安新城、同安新城、集美新城、會(huì)展北區(qū)等，形成強(qiáng)大的集聚和輻射效應(yīng)。該地塊均緊鄰高林居住區(qū)、湖里萬達(dá)廣場，并近距翔安隧道入口，周邊交通較為便利，在萬達(dá)進(jìn)駐之后商業(yè)氛圍也在逐步提升。本文是在充分的進(jìn)行市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，大量收集了項(xiàng)目相關(guān)的資料和詳細(xì)的數(shù)據(jù)后，并進(jìn)行詳細(xì)的分析?！?