【正文】 較多，如工程地質(zhì)、水文、氣象等；工程管理環(huán)境，如質(zhì)量保證體系、質(zhì)量管理制度等；勞動(dòng)環(huán)境，如勞動(dòng)組合、作業(yè)場(chǎng)所、工作面等。確保機(jī)械設(shè)備處于最佳使用狀態(tài)。根據(jù)不同工藝特點(diǎn)和技術(shù)要求，選用合適的機(jī)械設(shè)備正確使用、管理和保養(yǎng)好機(jī)械設(shè)備。二、材料的控制材料控制包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件等的控制，主要是嚴(yán)格檢查驗(yàn)收，正確合理地使用，建立管理臺(tái)帳，進(jìn)行收、發(fā)、儲(chǔ)、運(yùn)等各環(huán)節(jié)的技術(shù)管理，避免混用和將不合格的原材料使用到工程上。為此，除了加強(qiáng)勞動(dòng)紀(jì)律教育、職業(yè)道德教育、專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，健全崗位責(zé)任17 / 81制，改善勞動(dòng)條件，公平合理地激勵(lì)勞動(dòng)熱情以外，還需根據(jù)工程特點(diǎn)，從確保質(zhì)量出發(fā)，在人的技術(shù)水平、人的生理缺陷、人的心理行為、人的錯(cuò)誤行為等方面來(lái)控制人的使用。一、人的控制人是指直接參與施工的組織者、指揮者和操作者。第三節(jié) 質(zhì)量因素的控制影響施工項(xiàng)目的因素主要有五大方面，即 4M1E，指：人（MAN） ，材料（MATERIAL） 、機(jī)械（MACHINE） 、方法（METHOD）和環(huán)境（ENVIRONMENT） 。其具體措施是：工序交接有檢查；質(zhì)量預(yù)控有對(duì)策；施工項(xiàng)目有方案；技術(shù)措施有交底；圖紙會(huì)審有記錄；配制材料有試驗(yàn)；隱蔽工程有驗(yàn)收；計(jì)量器具校正有復(fù)核；設(shè)計(jì)變更有手續(xù)；鋼筋代換有制度；質(zhì)量處理有復(fù)查；成品保護(hù)有措施；行使質(zhì)控有否決；質(zhì)量文件有16 / 81檔案（凡是與質(zhì)量有關(guān)的技術(shù)文件，如水準(zhǔn)、坐標(biāo)位置，測(cè)量放線記錄，沉降、變形觀測(cè)記錄，圖紙會(huì)審記錄，材料合格證明、試驗(yàn)報(bào)告，施工記錄，隱蔽工程記錄，設(shè)計(jì)變更記錄，調(diào)試、試壓運(yùn)行記錄，試車(chē)運(yùn)轉(zhuǎn)記錄，竣工圖等都要編目建檔） 。二、事中質(zhì)量控制事中質(zhì)量控制是指在施工過(guò)程中進(jìn)行的質(zhì)量控制。組織準(zhǔn)備：督促、檢查施工單位做好施工組織準(zhǔn)備工作，包括：建立項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)、集結(jié)施工隊(duì)伍、對(duì)施工隊(duì)伍進(jìn)行入場(chǎng)教育等。施工準(zhǔn)備的內(nèi)容：技術(shù)準(zhǔn)備，包括：設(shè)計(jì)圖紙的審查，熟悉和審查項(xiàng)目的施工圖紙，編制項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)。第二節(jié) 質(zhì)量控制階段為了加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的質(zhì)量控制，明確各施工階段質(zhì)量控制的重點(diǎn)，項(xiàng)目代建方把項(xiàng)目質(zhì)量控制分為事前質(zhì)量控制、事中質(zhì)量控制和事后質(zhì)量控制三個(gè)階段。四、對(duì)專業(yè)單位質(zhì)量體系的管理對(duì)各專業(yè)工程的施工，由項(xiàng)目代建方對(duì)其實(shí)施管理、監(jiān)控?！?互利的供方關(guān)系。15 / 81● 基 于 事 實(shí) 的 決 策 方 法 ?！?持續(xù)改進(jìn)?！?管理的系統(tǒng)方法?！?過(guò)程方法?！?全員參與。● 領(lǐng)導(dǎo)作用。為了實(shí)現(xiàn)本招標(biāo)工程的質(zhì)量目標(biāo)，我司決定遵循以下八項(xiàng)質(zhì)量管理原則：● 以顧客（項(xiàng)目最終使用者）為中心。1內(nèi)部質(zhì)量審核規(guī)定了對(duì)質(zhì)量體系運(yùn)作情況進(jìn)行定期審核，對(duì)在審核中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題采取糾正措施，它主要包括：公司對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量體系運(yùn)作情況審核、對(duì)單位工程、分部分項(xiàng)工程產(chǎn)品質(zhì)量審核，對(duì)特殊過(guò)程、關(guān)鍵過(guò)程的過(guò)程審核。不合格品控制明確防止不合格品出現(xiàn)的預(yù)防措施和出現(xiàn)不合格品處置措施。規(guī)定了必須進(jìn)行隱蔽檢查的項(xiàng)目和檢查內(nèi)容。過(guò)程控制規(guī)定對(duì)質(zhì)量有影響的過(guò)程進(jìn)行跟蹤或驗(yàn)證，它包括了施工過(guò)程、機(jī)械設(shè)備、進(jìn)場(chǎng)材料等，并清晰敘述了對(duì)砼、砂漿攪拌、澆注、試塊制作養(yǎng)護(hù)，鋼筋連接，14 / 81防水、防滲漏，施工測(cè)量等特殊過(guò)程規(guī)定了連續(xù)監(jiān)控及過(guò)程檢測(cè)措施。采購(gòu)對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)估，定出合格供應(yīng)商，制定出采購(gòu)材料、機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量要求和質(zhì)量保證措施。管理職責(zé)設(shè)置管理協(xié)調(diào)的組織機(jī)構(gòu)即非專職機(jī)構(gòu)，由我司各主要部門(mén)人員組成，它主要包括總經(jīng)理室、工程部、預(yù)決算部、總師辦、前期部、辦公室等部門(mén)，同時(shí)明確項(xiàng)目部為專職機(jī)構(gòu)并對(duì)項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)成員及管理人員的職責(zé)、權(quán)限進(jìn)行詳細(xì)描述。12 / 81項(xiàng)目主要成員一覽表序號(hào) 姓 名年齡 專業(yè) 學(xué)歷 職稱在本項(xiàng)目中擬擔(dān)任工作 主要經(jīng)驗(yàn)及承擔(dān)的項(xiàng)目1 工程師 項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人2 工程師 項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人3 工程師 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理4 工程師 土建管理5 工程師 安裝管理6 工程師 安裝管理7 注冊(cè)造價(jià) 工程師 造價(jià)管理8 注冊(cè)造價(jià) 工程師 造價(jià)管理投標(biāo)人（法人公章）： 法定代表人或授權(quán)代表（簽字或蓋章）： 日期： 年 月 日13 / 81第二部分 項(xiàng)目管理目標(biāo)和主要措施第一章 項(xiàng)目質(zhì)量管理目標(biāo)和主要措施第一節(jié) 質(zhì)量管理體系一、質(zhì)量目標(biāo)本工程質(zhì)量目標(biāo)： 達(dá)到一次性綜合驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)。在監(jiān)理單位、施工單位的配合下完成已竣工項(xiàng)目的資料備案、存擋。及時(shí)將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種往來(lái)文件、圖紙、資料進(jìn)行收集、保管及裝訂歸檔，做好歷史資料的數(shù)據(jù)化處理工作，做到資料齊全，查閱方便，并做好查閱、借閱的登記工作。（九） 、資料員崗位職責(zé)認(rèn)真學(xué)習(xí)并掌握建設(shè)行政主管部門(mén)、檔案部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)資料管理的有關(guān)法規(guī)。及時(shí)掌握、分析和反饋建筑材料價(jià)格的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。積極主動(dòng)的參與調(diào)查或收集有關(guān)主要材料的市場(chǎng)價(jià)格信息?？陀^認(rèn)真地審查工程經(jīng)濟(jì)簽證單和合理確定計(jì)價(jià)方式和單價(jià)；對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程師不合理的簽證有權(quán)按實(shí)際情況核減。參與編制或?qū)彶榘惭b工程預(yù)結(jié)算工作，結(jié)算資料應(yīng)條理清楚，內(nèi)容明確。（八） 、造價(jià)工程師崗位職責(zé)熟練掌握和合理理解施工圖紙、定額內(nèi)容及相關(guān)取費(fèi)文件精神。積極配合質(zhì)監(jiān)站工作人員的工作，協(xié)助質(zhì)監(jiān)員及監(jiān)理人員處理相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題。如遇現(xiàn)場(chǎng)緊急情況應(yīng)立即采取必要的防患措施，同時(shí)第一時(shí)間上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。熟悉有關(guān)建筑規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和強(qiáng)制性條文，準(zhǔn)確掌握施工合同的規(guī)定和要求，自始至終嚴(yán)格要求各協(xié)作單位按合同、按圖紙及國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)范組織施工，對(duì)不按上述要求施工者，應(yīng)果斷采取措施，包括口頭警告，并監(jiān)督其實(shí)施返工和實(shí)施停工整頓，確保工程施工質(zhì)量，嚴(yán)禁降低標(biāo)準(zhǔn)，姑息遷就。對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量、投資、安全負(fù)具體監(jiān)管責(zé)任，對(duì)各項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、投資、安全要有預(yù)見(jiàn)性并提出書(shū)面意見(jiàn)。（七） 、土建、水、電專業(yè)管理工程師崗位職責(zé)服從項(xiàng)目經(jīng)理的安排，盡職盡責(zé)、認(rèn)真、勤奮、細(xì)致地做好本職工作；同時(shí)支持并配合其他相關(guān)專業(yè)人員的工作。對(duì)本項(xiàng)目成本工作的管理組織工作。協(xié)調(diào)與市招標(biāo)辦、審查處、合同處、市造價(jià)管理處等主管部門(mén)的工作關(guān)系。審核公司范圍內(nèi)工程招標(biāo)標(biāo)的，并對(duì)公司范圍內(nèi)所有工程合同備案。支持、宣傳、強(qiáng)化和捍衛(wèi)公司的價(jià)值觀和經(jīng)營(yíng)理念，對(duì)公司的總體發(fā)展提供有價(jià)值的建設(shè)性意見(jiàn)，推動(dòng)公司的全面健康發(fā)展10 / 81參與公司重大決策，就財(cái)務(wù)等方面的問(wèn)題提供支持和意見(jiàn)，保證公司發(fā)展、運(yùn)營(yíng)的合法性和利潤(rùn)。在部門(mén)具體工作實(shí)施中把握方向，指導(dǎo)重大、核心及疑難問(wèn)題，保證財(cái)務(wù)工作順利開(kāi)展。根據(jù)公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，指導(dǎo)財(cái)務(wù)部各分管人員制定公司各方面財(cái)務(wù)管理制度，從而明確財(cái)務(wù)部整體長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)。組織工程前期人員完成所規(guī)定的工作，協(xié)調(diào)與其他部門(mén)之間的工作。制定工程前期工作計(jì)劃并組織實(shí)施。（四） 、前期部經(jīng)理崗位職責(zé)貫徹執(zhí)行國(guó)家、市有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)的規(guī)章制度，組織制定公司有關(guān)前期工作規(guī)章制度，經(jīng)批準(zhǔn)后，貫徹執(zhí)行監(jiān)督控制領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證前全部與政府相關(guān)部門(mén)包括土管局、發(fā)改委、建委、人防、規(guī)劃局等的各種手續(xù)工作及時(shí)間安排。參與對(duì)投標(biāo)單位及投標(biāo)人員的資質(zhì)考察和確認(rèn)，參與對(duì)工程設(shè)備和材料的考察和認(rèn)證。深入設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)控設(shè)計(jì)質(zhì)量，使設(shè)計(jì)優(yōu)化合理、安全、經(jīng)濟(jì)、最大限度地減少投資，降低工程成本。參與投資項(xiàng)目策劃，抓好總圖規(guī)劃，方案布置，戶型設(shè)計(jì)，組織初步設(shè)計(jì)及評(píng)審，配合報(bào)建、審批工作。1協(xié)調(diào)處理好周邊關(guān)系、政府關(guān)系、各分包單位、各專業(yè)、各工種間的關(guān)系；1銜接并配合物業(yè)交接工作，做好相關(guān)售后維修與服務(wù)工作。1復(fù)核材料、成品、半成品、設(shè)備質(zhì)量證件出廠證明，監(jiān)督送檢，確保材料設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)合格。組織參與有關(guān)工程的工作會(huì)議。檢查工程質(zhì)量，嚴(yán)把隱蔽驗(yàn)收關(guān)，嚴(yán)把設(shè)計(jì)變更和經(jīng)濟(jì)簽證關(guān)，督促工地施工安全文明管理。組織設(shè)計(jì)施工及有關(guān)單位進(jìn)行施工圖紙會(huì)審和技術(shù)交底。編制項(xiàng)目施工總組織設(shè)計(jì)，從施工用水、電、場(chǎng)地、進(jìn)度、質(zhì)量、投資、安全等方面進(jìn)行全面系統(tǒng)考慮并加以實(shí)施。（二） 、現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)切實(shí)執(zhí)行公司開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃，盡全力確保實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。8 / 81監(jiān)控現(xiàn)場(chǎng)管理，嚴(yán)格流程管理、技術(shù)管理、材料質(zhì)量管理、施工質(zhì)量管理、經(jīng)濟(jì)簽證管理、資料管理、進(jìn)度控制及成本控制，督促檢查并評(píng)估其績(jī)效。根據(jù)設(shè)計(jì)文件及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全面工作計(jì)劃，組織編寫(xiě)并審定項(xiàng)目投資估算、投資計(jì)劃、成本控制指標(biāo)體系，組織編制并審定項(xiàng)目運(yùn)作全過(guò)程成本監(jiān)控方案，監(jiān)督實(shí)施并評(píng)估其績(jī)效。根據(jù)項(xiàng)目策劃，編制并審定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全面工作計(jì)劃，制訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)體系，根據(jù)各崗位責(zé)任，細(xì)分目標(biāo)到部門(mén)到人；組織編寫(xiě)并審定各種工程、設(shè)備及材料的招標(biāo)和合同文本，組織招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的進(jìn)行，組織談判，順利簽訂合同。公司項(xiàng)目管理班子由公司副總經(jīng)理（項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人） 、前期部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理、預(yù)決算部經(jīng)理、總師辦人員及辦公室人員組成；現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理部由項(xiàng)目經(jīng)理、專業(yè)管理工程師、造價(jià)工程師及資料員組成。根據(jù)本項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)際情況結(jié)合我司項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)充分調(diào)研，項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)如圖一。項(xiàng)目代建應(yīng)按照國(guó)家現(xiàn)行建筑管理?xiàng)l例和施工規(guī)范對(duì)本工程項(xiàng)目實(shí)施施工管理，并接受招標(biāo)人、市建設(shè)行政主管部門(mén)及其他政府有權(quán)限部門(mén)的監(jiān)督。5 / 81項(xiàng)目代建單位必須嚴(yán)格按照確定的建筑設(shè)計(jì)方案和批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)，組織投資、設(shè)計(jì)、施工，嚴(yán)格控制項(xiàng)目概預(yù)算，依照本合同的要求，加強(qiáng)項(xiàng)目的組織和管理，嚴(yán)格按照國(guó)家招標(biāo)投標(biāo)法和浙江有關(guān)招投標(biāo)的規(guī)定，在招標(biāo)人的監(jiān)督下，負(fù)責(zé)組織勘察、施工、設(shè)備和材料供應(yīng)單位等各項(xiàng)招投標(biāo)工作。建設(shè)項(xiàng)目的資金撥付與管理，項(xiàng)目建設(shè)所需工程進(jìn)度款經(jīng)項(xiàng)目代建單位、招標(biāo)人核定后按規(guī)定撥付。招 標(biāo) 人 和 項(xiàng) 目 代 建 方 對(duì) 已 批 準(zhǔn) 的 建 設(shè) 規(guī) 模 、 標(biāo) 準(zhǔn) 、 內(nèi) 容 和 總 投 資 不 得 隨 意 變 更 。主要工作包括代表招標(biāo)人申報(bào)各項(xiàng)報(bào)建審查報(bào)批手續(xù)；在項(xiàng)目實(shí)施階段，代表招標(biāo)人進(jìn)行招標(biāo)管理（含編制工程量清單） 、設(shè)計(jì)管理、采購(gòu)管理、施工管理、工程監(jiān)理和竣工驗(yàn)收等工作，并對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用、合同、信息、安全等方面的統(tǒng)籌管理和控制，直到辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，資產(chǎn)確權(quán)和保修期期滿等工程項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的所有管理服務(wù)工作。由招標(biāo)人與項(xiàng)目代建方簽訂《項(xiàng)目代建合同》 ，明確雙方權(quán)利和義務(wù)。一、項(xiàng)目代建管理的模式由招標(biāo)人通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)形式，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為項(xiàng)目單位承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)代建管理任務(wù)。4 / 81建設(shè)期限：施工工期為 320 日歷天（代建期限 15 個(gè)月） 。小區(qū)工程共分三個(gè)標(biāo)段，其中一標(biāo)段為北區(qū)（梅景路以北區(qū)域） ，總用地面積約 53700 平方米，總建筑面積約 85000 平方米（包括社區(qū)服務(wù)中心 6700 平方米） ，其中地下室約 7590 平方米?？萍紙@區(qū)新城南區(qū)三期一標(biāo)段工程代建方案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2022 年 3 月 16 日2 / 81目錄第一部份 項(xiàng)目代建管理總體方案 ........................................................................................................................3第一章 項(xiàng)目概況 ................................................................................................................................................3第一節(jié) 前 言 .................................................................................................................................................3第二節(jié) 項(xiàng)目概況 ...........................................................................................................................................3第三節(jié) 項(xiàng)目管理模式概述 ...........................................................................................................................4第二章 項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)與崗位責(zé)任 ..........................................................................................................5第一節(jié)、組織結(jié)構(gòu)： .....................................................................................................................................5第二節(jié)、崗位職責(zé) .........................................................................