【正文】 外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理資質(zhì)證書。第七十九條 （從業(yè)人員職業(yè)資格證書制度） 從事物業(yè)管理的人員應當依照有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書，具體管理辦法由市政府制定。第七十八條（資質(zhì)證書制度）物業(yè)管理企業(yè)應按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。物業(yè)管理企業(yè)的名稱中應當標示“物業(yè)管理”字樣。物業(yè)建設單位違反前款規(guī)定應當依法承擔相應的法律責任。物業(yè)建設單位違反前款規(guī)定的，由區(qū)主管部門處五萬元以上二十萬以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。市房地產(chǎn)主管部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應當注明物業(yè)管理用房房號。建設單位未按規(guī)定配備物業(yè)管理用房的，由區(qū)主管部門責令限期改正，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。物業(yè)管理用房應為地面以上的具有正常使用功能的房屋。第七十三條（物業(yè)管理用房的配置標準）物業(yè)管理用房的具體標準按不少于該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二提供，但最高不應超過三百平方米；建筑面積在五萬平方米及以下的，按不少于建筑面積一百平方米提供。第七十二條 （物業(yè)管理用房的來源和權(quán)屬）物業(yè)建設單位應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置物業(yè)管理用房，包括物業(yè)管理辦公用房和業(yè)主委員會辦公用房。第七十一條（物業(yè)建設單位的義務）物業(yè)建設單位在物業(yè)管理中承擔下列義務： （一）依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同的約定承擔物業(yè)的保修責任； （二）向業(yè)主提供物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書； （三）協(xié)助成立業(yè)主大會； （四）提供物業(yè)管理用房； （五）以未出售物業(yè)的業(yè)主身份承擔業(yè)主的義務； （六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定的其他義務。物業(yè)管理企業(yè)違反前款規(guī)定的，由區(qū)主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，由區(qū)主管部門予以警告，并處五萬元以上十萬元以下的罰款。建設單位、物業(yè)管理企業(yè)違反第二、三款規(guī)定的，由區(qū)主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，由區(qū)主管部門給予警告，并處五萬元以上十萬元以下的罰款。（七）物業(yè)的使用、維護、管理所必需的其他資料。第三節(jié) 物業(yè)的承接驗收和移交第六十八條（前期物業(yè)驗收移交）物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共有部位、共有設施設備進行查驗并辦理承接驗收手續(xù)。前款所指入?。ㄓ茫┦侵笜I(yè)主或非業(yè)主使用人收到入住（用）通知并辦理完相應手續(xù)；業(yè)主或非業(yè)主使用人收到入?。ㄓ茫┩ㄖ笤谙薅ㄆ谙蓿ú簧儆趦蓚€月時間）內(nèi)無正當理由不辦理相應手續(xù)的，視為入住。物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定的，業(yè)主大會可以依法解除前期物業(yè)管理服務合同。前期物業(yè)管理服務合同期滿，業(yè)主大會可以聘請承擔前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)管理，也可以聘請新的物業(yè)管理企業(yè)管理。第六十五條（前期物業(yè)管理服務合同的訂立及內(nèi)容）物業(yè)建設單位和其選聘的物業(yè)管理企業(yè)應在出售物業(yè)前簽訂前期物業(yè)管理服務合同，明確物業(yè)管理服務的價格、內(nèi)容、標準、期限，以及物業(yè)管理企業(yè)名稱和資質(zhì)等級等。尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)物業(yè)管理主管部門應當會同所在街道辦、社區(qū)工作站劃分物業(yè)管理區(qū)域。建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證的同時，應當向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。（二）分期開發(fā)或者有兩個以上建設單位開發(fā)建設的區(qū)域，其設置的配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；但該區(qū)域內(nèi)因規(guī)模較大等原因，已自然分割或習慣形成多個相對獨立、封閉小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。第六十三條 （物業(yè)管理區(qū)域的劃分原則和方法）劃分物業(yè)管理區(qū)域時，應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。第三章 物業(yè)管理服務第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域第六十二條（統(tǒng)一物業(yè)管理）一個物業(yè)管理區(qū)域應由一個物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一實施物業(yè)管理。檔案一般包括以下內(nèi)容： （一）各類會議記錄、紀要；（二）業(yè)主委員會、業(yè)主大會決議、決定等書面材料；（三）各屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、備案的材料；（四）業(yè)主名冊；（五）物業(yè)管理服務合同；（六）有關法律、法規(guī)和業(yè)務往來文件；（七）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；（八）維修資金收支情況；（九）其他書面和實物資料。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。第五十九條（印章的刻制和使用）業(yè)主委員會成立后14天內(nèi)應當依法刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章，并報區(qū)主管部門備案。有下列情況之一的，還須經(jīng)全體委員過半數(shù)以上簽字：（一）關于專項維修資金的使用的建議；（二）關于調(diào)整物業(yè)管理服務費并提交業(yè)主大會表決的建議；（三）根據(jù)業(yè)主大會的表決及有關法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標或協(xié)議方式）選聘物業(yè)管理企業(yè)的決議；（四）對物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理服務計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；（五）關于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議；（六）關于罷免委員的建議；（七）向市、區(qū)主管部門投訴、申請行政復議、訴訟、仲裁的決議；（八）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議。業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告，有下列情況之一的應當送達每一位業(yè)主：（一）關于專項維修資金的使用的建議；（二）關于調(diào)整物業(yè)管理服務費并提交業(yè)主大會表決的建議；（三）根據(jù)業(yè)主大會的表決及有關法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標或協(xié)議方式）選聘物業(yè)管理企業(yè)的決議；（四）對物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理服務計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；（五）關于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議；（六）關于罷免委員的建議；（七）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議。拒不移交的，業(yè)主委員會、社區(qū)工作站可以請求該區(qū)域的轄區(qū)民警協(xié)助移交。其中（一）、（二）項情況委員資格自動終止，其他情況須報下次業(yè)主大會備案。增補委員的數(shù)量根據(jù)新增投票權(quán)數(shù)占已有投票權(quán)數(shù)的比例計算，但增補后的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)不得超過17人。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應當增補業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會不組織增補工作的，區(qū)主管部門應當責令業(yè)主委員會限期組織，逾期仍不組織的，由所在地社區(qū)工作站組織增補工作。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求該區(qū)域的轄區(qū)民警協(xié)助移交。因參加業(yè)主大會會議的業(yè)主未能達到法定人數(shù)等客觀原因未能如期換屆改選的，業(yè)主委員會仍應繼續(xù)履行職責，直至新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生為止。業(yè)主委員會任期屆滿前2個月內(nèi)，業(yè)主委員會應當報告區(qū)主管部門和街道辦事處，同時開展換屆選舉工作。執(zhí)行秘書的津貼數(shù)額按業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則執(zhí)行，從物業(yè)管理費中列支。業(yè)主委員會召開會議時，可邀請所在地街道辦事處和社區(qū)工作站派員列席會議。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會的會議。業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定時應當經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。第四十八條（業(yè)主委員會會議）業(yè)主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。第四十七條（委員的職責）業(yè)主委員會委員應履行下列職責：（一）模范遵守業(yè)主公約、履行業(yè)主義務，按時交納物業(yè)管理服務費、專項維修資金；（二）定期與業(yè)主溝通，了解業(yè)主在物業(yè)管理方面的意見和建議；（三）向業(yè)主委員會報告業(yè)主的意見和建議。第四十六條（業(yè)主委員會委員的任職條件）業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵紀守法；（三）模范履行業(yè)主義務，未欠交物業(yè)管理服務費、專項維修資金等；（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，具有社會公信力；（五）具有必要的工作時間和一定組織能力；（六）未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其下屬企業(yè)內(nèi)任職。區(qū)主管部門收到上述材料后應在15天內(nèi)將有關情況書面通報所在地街道辦事處、社區(qū)工作站、公安派出所、物業(yè)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)。第四十四條（業(yè)主大會和業(yè)主委員會的備案）業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30天內(nèi)將成立情況向物業(yè)所在地的區(qū)主管部門備案。第四十三條 （業(yè)主大會決定的效力）業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。第四十二條（業(yè)主大會特別事項的決定方式）業(yè)主大會通過下列特別事項的決定，應經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上同意： （一）業(yè)主公約的修改； （二）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，訂立和修改物業(yè)管理服務合同；（三）物業(yè)的重大維修以及專項維修資金的籌措和使用；（四）是否與其他物業(yè)管理區(qū)域合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。第四十一條（業(yè)主大會普通事項的決定方式）業(yè)主大會通過普通事項的決定，應經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上同意。每個獨立產(chǎn)權(quán)單位為一票。業(yè)主大會投票權(quán)數(shù)按物業(yè)的建筑面積計算。業(yè)主投票時應出示選舉證，代理人除應出具業(yè)主的選舉證外，還應出示委托書。書面委托書應載明委托事項和投票權(quán)數(shù)。業(yè)主為無完全民事行為能力的，由其法定代理人行使投票權(quán)。召開業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。因緊急情況需要召開業(yè)主大會臨時會議的，應至少提前七日通知全體業(yè)主。此外，會議通知還應當在小區(qū)公告欄或其他顯著位置公告。業(yè)主名冊僅供核對業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)及通知業(yè)主參加會議使用，不得用于其他用途。產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更或者聯(lián)系方式改變的，業(yè)主應當及時告知業(yè)主委員會。第三十六條（業(yè)主名冊的登記、變更和保管）業(yè)主委員會應當建立業(yè)主名冊，并指定專人保管，也可以委托所在地社區(qū)工作站管理。第三十五條（業(yè)主大會會議的法定召集）因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會集體辭職的，業(yè)主大會仍應依法履行職責，其定期會議和臨時會議由所在地社區(qū)工作站組織召集。業(yè)主委員會逾期不召集業(yè)主大會會議的，區(qū)主管部門可以責令業(yè)主委員會限期召集；仍不召集的,由該物業(yè)管理區(qū)域所在地社區(qū)工作站組織召集。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時召集業(yè)主大會臨時會議：（一） 20%以上業(yè)主提議的；（二） 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（三） 業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。第三十四條（業(yè)主大會會議的召集）業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。第三十二條（業(yè)主委員會的人數(shù)） 業(yè)主委員會由五至十七人的單數(shù)組成，具體人數(shù)由籌備組根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。選舉證應當寫明業(yè)主姓名、性別、住址、有效的聯(lián)系方式及擁有的投票權(quán)數(shù)等基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)應配合籌備組開展工作。籌備組中的業(yè)主代表由社區(qū)工作站推薦產(chǎn)生。籌備組一般由五名成員組成，其中社區(qū)工作站、建設單位代表各一名、業(yè)主代表三名。第二十九條 （業(yè)主大會成立的法定條件成就的告知）業(yè)主大會成立的法定條件成就后60天內(nèi)，建設單位或物業(yè)管理企業(yè)應當書面告知物業(yè)所在地街道辦事處和區(qū)主管部門；業(yè)主也可書面告知物業(yè)所在地街道辦事處和區(qū)主管部門。第二十七條（違規(guī)業(yè)主委員會即時解散）業(yè)主委員會有下列情形之一的，物業(yè)所在地的區(qū)主管部門應當責令其即