【正文】 按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務對雙方具有約束力。被解聘的物業(yè)服務企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務合同另有約定的除外。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。第五十五條 物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)，將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。物業(yè)服務企業(yè)代收代征的各類費用，不計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向專業(yè)經營單位收取報酬。第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同預收物業(yè)服務費用，但是預收物業(yè)服務費用的期限最長不得超過一年。第五十一條 物業(yè)服務收費應當明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況如實公示。第五十條 物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。價格行政主管部門應當每三年內對物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結果適時調整。具體物業(yè)服務收費標準，由當事人在物業(yè)服務合同中約定。第四十九條 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，實行政府指導價和市場調節(jié)價。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業(yè)主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。業(yè)主委員會經征求業(yè)主意見，可以要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人；要求更換項目負責人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公示。第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同指派項目負責人。第四十五條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)服務委托給他人。第四十四條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。第五章 物業(yè)服務 第四十三條 從事物業(yè)服務的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質。 物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)服務企業(yè)應當在備案后將物業(yè)承接查驗情況，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業(yè)主共同財產的原則。新建住宅小區(qū)應當具備以下條件：（一）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、公安、消防、環(huán)境保護、民防等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經檢定合格的計量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務以及人民防空等公共服務設施已按照規(guī)劃設計要求建成；（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按照規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監(jiān)控安防等共用設施設備依法取得使用合格證書；（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第三十八條 前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關具體事宜。具體實施辦法由設區(qū)的市人民政府制定。專業(yè)經營單位應當接收并承擔維修、養(yǎng)護和更新的責任，有關費用由專業(yè)經營單位承擔，但二次供水設施的費用承擔，按照《江蘇省城鄉(xiāng)供水管理條例》有關規(guī)定執(zhí)行。第三十七條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業(yè)經營設施設備，應當符合國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范。建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業(yè)服務用房并申請登記。物業(yè)服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。配置物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房、物業(yè)服務經營性用房的具體標準，由設區(qū)的市人民政府制定。其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業(yè)服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位全額承擔。第三十三條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務的內容予以約定。建設單位應當提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設備等固定資產。第三十二條 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。第四章 前期物業(yè)管理第三十一條 新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。第二十九條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當建立物業(yè)管理矛盾投訴調解、協(xié)調物業(yè)應急維修服務等社區(qū)服務機構，完善社區(qū)公共服務體系，為業(yè)主提供基本服務。業(yè)主小組履行職責時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組應當履行下列職責：（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議；（二）決定本幢、單元范圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造；（三）決定本小組范圍內的其他事項。第二十八條 同一物業(yè)管理區(qū)域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。第二十七條 不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務機構、建設單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。社區(qū)居（村）民委員會應當支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作。第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合有關主管部門，與社區(qū)居（村）民委員會相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內與物業(yè)管理有關的社會管理工作。經費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會不能正常開展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調整。第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。第二十三條 依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。業(yè)主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質、無故欠交物業(yè)服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔任業(yè)主委員會委員；擔任業(yè)主委員會委員后出現(xiàn)上述情形的，應當按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。第二十一條 業(yè)主委員會由