【正文】 亂，這是項目最大劣勢，需要在營銷推廣上尋求方法化解。未來競爭大若項目開發(fā)相對滯后，其他競爭樓盤將會進一步分流目標客戶群，所以要把握時機。政策影響國家對房地產市場的宏觀調控政策尚未結束，因此投機性的消費群體將減少。錦江苑、上海城、濱江華都、景城嘉園、祥生需求量增多由于諸暨市舊城改造力度將有所加大，僅2003年該市的房屋拆遷量就達到了65萬平方米,目前還在不斷增大,這將有更多的拆遷戶進行再次購房。市場空缺諸暨市場樓盤產品同質化現(xiàn)象較為普及，戶型面積相對偏大、總價高，對中低收入家庭而言，選擇空間相對較小。 項目機會分析市政城西商務區(qū)的建設、新火車站建成投入使用，周邊交通通暢、市政配套設施成熟。人氣項目所處區(qū)域目前居住人氣相對較弱，實際居住人口規(guī)模較少。 項目劣勢分析 地理位置由于諸暨市居民喜歡依暨陽江而居，使得本項目在部份消費者心目中有偏遠的概念。政府支持項目地處城西經濟開發(fā)區(qū)，在市政府發(fā)展規(guī)劃中，屬于重點規(guī)劃、重點招商的重要工程，因此在項目建設中將會得一系列的開發(fā)優(yōu)惠政策。使居住生活相當方便。容易打造文化的概念，也將易吸引部分家長方便子女就學購房。同時，加之本地開發(fā)商的優(yōu)勢，容易使當地消費者信任，易于宣傳推廣。 景觀優(yōu)勢距地塊南約200米，市政規(guī)劃為山體公園，具備一定的景觀效應，以此為山景增加項目的賣點。 項目SWOT分析 (1) 優(yōu)勢較低成本項目地價相對城中其他樓盤較低，價格彈性運作空間相對較大，因此可以擴大項目的目標消費群體，利于中低價入市。 該地塊總平面圖與建筑設計方案必須經有資質設計單位設計并報規(guī)劃管理主管部門審查同意后方可實施建設。 基地標高控制：，兼顧周邊地塊確定。 5）.地塊內設置電力開閉所一座，建筑面積不超過100M2,具體位置由開發(fā)商與供電部門在初步設計中明確。 3）.住房結構比例和套型建筑面積必須執(zhí)行國家、省和市現(xiàn)行政策規(guī)定。 平面布置要求： 1）.該地塊規(guī)劃設計應嚴格遵守國家規(guī)范和省、市設計規(guī)范和有關技術規(guī)定的要求。 4）北側：建筑物退建設用地線≥8米，沿路可設商鋪。 2）南側：建筑物退建設用地線≥10米，圍墻退建設用地線≥2米。諸規(guī)設（2007）K079號一、用地性質： 商業(yè)、住宅用地二、地塊具體規(guī)劃設計要求： 地塊區(qū)位： 外環(huán)西路以西，越都路以北。 該地塊總平面圖與建筑設計方案必須經有資質設計單位設計并報規(guī)劃管理部門審查同意后方可實施建設。 基地標高控制：，兼顧周邊地塊確定。的市人才公寓1幢（戶型面積5090M178。 地塊內出入口位置見圖，在人流活動較多的出入口周圍應考慮足夠的集散用地,同時按有關技術規(guī)范要求設消防出入口和人行出入口。 4）.住房結構比例和套型建筑面積必須執(zhí)行國家、省和市現(xiàn)行政策規(guī)定。 2）.建筑物后退距離必須滿足如圖最低標準,同時應執(zhí)行《諸暨市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》及補充規(guī)定中確定的退讓要求。 4）北側：建筑物退建設用地線≥12米，圍墻退建設用地線≥2米。 2）南側：建筑物退建設用地線≥8米，沿路可設商鋪。四、項目概況諸規(guī)設（2007）K078號 一、用地性質： 商業(yè)、住宅用地 二、地塊具體規(guī)劃設計要求： 地塊區(qū)位： 外環(huán)西路以西，越都路以北。 諸暨經濟的快速發(fā)展，居民的日常消費力提高；同時多元化消費的需求上升，這些都為諸暨房產業(yè)的發(fā)展提供了契機。舊城的改造，開發(fā)區(qū)的設立，諸暨市政府等行政服務單位的遷出，圍繞著行政服務中心周邊將會有大量的基礎設施建成，包括住宅和辦公設施。隨著諸暨市邁向“大城市”的步伐加快，發(fā)展中心城市的總體構想：以城區(qū)為依托，以工業(yè)為先導，以建設新興城市為目標，大開發(fā)、大建設、大發(fā)展。他們的最主要的目的是居住，投資置業(yè)。為主 市場潛力分析相對于諸暨市的經濟發(fā)展水平和房價水平，諸暨市商品房價格屬相對較低的。以上文教衛(wèi)生行業(yè)從業(yè)人員等3040歲大專以上已婚，子女010歲。為主村鎮(zhèn)行政管理人員及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)領導3550歲高中及以上文化水平已婚，子女523歲，可能與長輩子女同住3500元以上改善居住環(huán)境 為子女購房 投資120140ｍ178。為主城市拆遷安置戶3050歲高中以上已婚，子女23歲以下可與長輩同住2000元以上改善現(xiàn)有居住條件。為主個體經營者與地方機關管理人員2550歲高中、大學文化水平已婚，子女25歲以下。為主區(qū)域內大型企業(yè)高級從業(yè)人員3045歲高中以上已婚，子女15歲以下5000元以上改善現(xiàn)有居住條件。以上私營小業(yè)主和個體工商業(yè)者2545歲初中、高中已婚， 子女15歲以下3000元以上改善現(xiàn)有居住條件。　　 潛在客戶需求分析諸暨房地產消費群體分析職業(yè)特征年齡文 化 程 度家庭狀況家 庭 月 收 入購買目的主要需求 面積區(qū)域諸暨企事業(yè)單位從業(yè)人員及機關工作人員3045歲大專及以上文化水平已婚，子女10歲以下2500元以上 方便工作改變居住現(xiàn)狀 投資90130ｍ178。 □ 別墅市場發(fā)展緩慢，有待進一步培育與普通住宅市場近幾年發(fā)展勢如破竹不同，諸暨市別墅住宅一直以較理性、溫和的態(tài)勢成長。以前以零散商鋪為主，目前諸暨市區(qū)的沿街商鋪已經開始形成新的開發(fā)模式，大部分經營以服裝、生活消費品為主。諸暨城區(qū)樓盤臨街商鋪價位2000035000元/ｍ178。主要客戶群體：在諸暨市場上，購買商鋪的客戶群體為：個體經營戶、商業(yè)專賣店、便利店以及投資客。但要考慮其周邊的消費環(huán)境因素，以及對于后期商鋪投資客商業(yè)營業(yè)的贏利問題。因此，高層在當地還是比較有市場，本項目開發(fā)以小高層高層定位，可以加快去化速度，回籠資金。由諸暨天成房產開發(fā)的天成 諸暨房產特點諸暨市房地產市場上，房價已經出現(xiàn)相對理性的攀升，消費者根據自身能力還是可以接受的；位于市區(qū)的多層住宅價格上升幅度平緩，高層住宅價格上升幅度明顯，主力戶型多以三室二廳、四室二廳為主；南北朝向的戶型深受市場歡迎。● 消費習慣：高層受青睞居民開始對高檔物業(yè)、個性化房屋住宅的消費上漲幅度增大，小高層、需求漲幅明顯，表明諸暨市房地產市場上對住宅品質要求有進一步的提升，也表現(xiàn)了諸暨購房消費者也已走上相對理性的思路；● 投資好時機相比浙江其他經濟發(fā)達的城市，諸暨市房地產目前處于上升開發(fā)投資階段。 l 20042007年諸暨市房地產開發(fā)投資對比（單位：億元）2006年－2007年諸暨市住宅類房屋銷售面積增長l 諸暨市住宅類實際銷售面積2006年與2007年同比增幅一覽表房產回顧小結：● 供需關系逐漸轉變 諸暨市房地產市場迅速發(fā)展，已達到了相對的“量”的突破，特別是房地產商品房供應量增長速度快，供求結構改變，市場逐漸由賣方市場轉向買方市場；● 購買力增強國民經濟的增長帶動市場消費需求的上漲，有效購房比例上升。%,其中，%。%,。到年末增幅出現(xiàn)回落，%（1） 開發(fā)規(guī)模迅速擴大房地產業(yè)投資快速增長。3. 商品房銷售增幅較大。受土地集中招拍掛時間的影響，諸暨市房地產開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積增減波動較大。2007年，%，%，%。2007年，%。從諸暨2003年2007年的全年實現(xiàn)社會消費品零售總額趨勢分析，諸暨現(xiàn)各行各業(yè)正處在欣欣向上的態(tài)勢，從而推動了房地產市場的大力發(fā)展，房地產開發(fā)和消費市場正是一個由緩慢增長過程向快速增長的良好時機。2007年，%；，%；， %； ， %。大力投入大量的資金、優(yōu)惠的政策來進行城關區(qū)紹大線的基礎設施建設，有了政府得大力支持，諸暨市的居住、商業(yè)環(huán)境將變得越來越好，利于商業(yè)、寫字樓和住宅的開發(fā)。城西經濟開發(fā)區(qū)的建設、新火車站建成投入使用、周邊交通等配套設施將大面積建設啟動。宏觀環(huán)境分析——小結綜上所述，諸暨市強有力的經濟基礎設施和便利的交通環(huán)境，為城市經濟快速發(fā)展提供了保證；隨著市區(qū)規(guī)模進一步擴大，需要有大量的配套設施跟進和完善，這又將帶動諸暨房地產業(yè)的新一輪開發(fā)熱潮。城南以創(chuàng)建優(yōu)秀旅游城市，建設西施故里風景區(qū)為重點，城東區(qū)以城市廣場建設為重點，帶動周圍地的舊城改造，城中區(qū)以鐵路兩側改造為主。建設目標：建設新興中等城市，提高城市品位，改善城市生活質量。 向西拓展：進行開發(fā)二期、大唐工業(yè)區(qū)以及相關基礎設施配套建設。(現(xiàn)人口已超規(guī)劃)發(fā)展中心城市的總體構想：以城區(qū)為依托，以工業(yè)為先導，以建設新興城市為目標，大開發(fā)、大建設、大發(fā)展。新頒布的城市總體規(guī)劃將該市城市性質定位為市域的政治、經濟、文化、信息中心和工貿為主的園林城市。到2001年底，人均擁有道路面積10平方米，綠化覆蓋率30%，人均住房面積20平方米，全市城市化率為43%。 規(guī)劃背景1989年9月，諸暨撤縣設市，1994年7月，第一輪城市總體規(guī)劃經省人民政府批準實施。浙贛鐵路貫境南北，杭(州)金(華)衢(州)高速公路縱貫全境，境內設有次塢出口、諸暨出口、牌頭出口。 區(qū)域背景諸暨市交通十分便利，已形成周邊縣市一小時汽車交通圈。2007年，諸暨市以人文精神大討論為