【正文】 的檔次上，如：大堂、電梯、物業(yè)管理等，但對智能化、信息化等的要求，則比較普通。l 使用寫字樓現(xiàn)狀可以說，目前貿(mào)易類客戶使用的寫字樓遍及全市，但從具體的分布特點來看，主要有以下特點：F 中心商務(wù)區(qū)，如：羅湖商圈、華強北商圈、蔡屋圍商圈以及蛇口中心區(qū)等，是大中型國內(nèi)貿(mào)易公司以及外資貿(mào)易公司集中的地方，一般租用甲級或準(zhǔn)甲級寫字樓，面積以100200平方米左右為主，也有租用大面積寫字樓的大型貿(mào)易公司；F 商業(yè)旺區(qū)，如：華強北商圈、東門商圈、南山商圈等，是各種中小貿(mào)易公司集中的地方，一般租用乙級寫字樓辦公，面積以100平方米為主；F 生產(chǎn)基地，如八卦嶺工業(yè)區(qū)、車公廟工業(yè)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、南山工業(yè)區(qū)等，是各種生產(chǎn)基地產(chǎn)品相關(guān)的商品貿(mào)易的中小貿(mào)易公司的聚集地，一般租用乙級或住宅、商業(yè)裙樓辦公；F 物流基地，是大型貿(mào)易公司的業(yè)務(wù)處理分部的辦公場所聚集地，也是小型貿(mào)易公司的辦公地點聚集地，一般租用乙級寫字樓或住宅、倉庫配套用房等；F 口岸，如：羅湖口岸、皇崗口岸等，是大量的港資貿(mào)易公司聚集的地方，公司規(guī)模以中小為主，面積在100200m2左右。貿(mào)易類公司由于公司的規(guī)模、所從事貿(mào)易商品的特性等不同，對寫字樓的需求也不同，檔次有高有低。l 客戶需求結(jié)構(gòu)說明F 城市中心商務(wù)區(qū)，但不一定是核心商務(wù)區(qū)；F 一般選擇甲級寫字樓或比較有特色的乙級寫字樓；F 同一幢寫字樓內(nèi)有幾家大型的國際或國內(nèi)知名的大型公司或機構(gòu)，有“跟隨效應(yīng)”。l 客戶需求動態(tài)投資類客戶大都以租用辦公樓為主，辦公地點遷移成本低，隨著公司規(guī)模的擴張，對寫字樓的檔次要求也不斷提升。F 深圳大型開發(fā)商與投資商比較多，有大量的寫字樓的需求，以前的中建大廈是房地產(chǎn)公司密集的寫字樓，而現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商租用的寫字樓，則分布在深圳各種寫字樓內(nèi)，如：投資大廈、魯班大廈、電子科技大廈、金豐城、特區(qū)報業(yè)大廈、聯(lián)合廣場、國貿(mào)大廈、國貿(mào)商業(yè)大廈、國際金融大廈、南山發(fā)展銀行大廈等，檔次以中等偏上為主；F 從寫字樓需求的具體要素來看，一般需要300平方米左右，而對樓層、朝向、配套會所、會議中心、接待中心、信息化、智能化等的要求比較少，對商務(wù)氛圍比較看重，但不是十分強求。l 使用寫字樓現(xiàn)狀房地產(chǎn)投資與開發(fā)：作為投資類客戶的重要組成部分的房地產(chǎn)投資商，包括房地產(chǎn)開發(fā)商，對寫字樓的需求有以下特點：F 本地的開發(fā)商大都有自己開發(fā)的物業(yè)，如：中海、萬科、三九、招商、華僑城等有自建辦公樓；以及大量的中型開發(fā)商，在自己開發(fā)的物業(yè)中保留部分面積作為辦公用途（住宅或商業(yè)裙樓），如泰華、新浩投資等。l 客戶需求結(jié)構(gòu)說明由于物流業(yè)務(wù)的全球化，物流業(yè)客戶對寫字樓的需求，除了一些常規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)外，還有以下特點：F 全球信息化；F 24小時不間斷商務(wù)；F 價格區(qū)間隨企業(yè)的規(guī)模不同而有很大的區(qū)別，高端客戶可以接受甲級寫字樓的價格；F 有一定的聚集效應(yīng)，尤其是深圳大型內(nèi)資物流企業(yè)，比較多的集中在交通大廈、蛇口港周邊高級寫字樓等；F 面積需求較大，一般在500平方米以上；F 對樓層、景觀等要求沒有明顯特性；F 對物業(yè)管理、智能化等要求沒有明顯特點；l 需求關(guān)鍵要素排列重要程度要 素啟示點不可缺少大型物流企業(yè)對信息化與數(shù)據(jù)系統(tǒng)有嚴格要求現(xiàn)代物流更是一種信息流十分重要無明顯統(tǒng)一特點，根據(jù)規(guī)模不同對檔次、景觀、辦公成本與物業(yè)管理有不同要求物流業(yè)對寫字樓的選擇面比較廣普通周邊商業(yè)配套、交通、智能化等有追求，但不苛刻l 租購模式F 深圳具備發(fā)展現(xiàn)代物流的絕好經(jīng)濟與地緣條件，物流業(yè)也是深圳市重點發(fā)展的核心產(chǎn)業(yè)，各類物流公司對深圳有著強烈的信心；F 本項目所考察的大型物流企業(yè)，可以在物流基地建造自己的寫字樓，也可以在別的區(qū)域購買寫字樓；而規(guī)模小但處于行業(yè)的高檔產(chǎn)業(yè)鏈的物流公司，有著購買寫字樓的實力；F 由于物流產(chǎn)業(yè)鏈的細分，以及高端物流客戶對高端寫字樓的需求不斷加強，中心區(qū)也是物流客戶購買寫字樓的趨勢；l 客戶描述憑借雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)和良好的環(huán)境，深圳投資業(yè)務(wù)一直處于全國的前列，除證券公司、銀行、保險、基金等大型投資機構(gòu)外，各種投資機構(gòu)眾多，業(yè)務(wù)涵蓋全國甚至走出了國門。由于現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展，與物流業(yè)息息相關(guān)的資金流與信息流，已經(jīng)能夠從空間上與物資流產(chǎn)生分離；而倉庫、碼頭等場所，也不適合作為一個國際企業(yè)總部的辦公場所，這點，對進入深圳的外資物流企業(yè)目前所在的辦公地點可以看出。l 使用寫字樓現(xiàn)狀公司名稱地 址樓 層單位數(shù)量馬士基航運地王大廈32/39/4712捷高國際貨運（香港）有限公司富麗華大酒店香港聯(lián)邦航空貨運（中國）深圳代表處地王大廈191川崎汽船中國有限公司深圳分公司國際商會大廈221鐵行渣華（中國）船務(wù)深圳分公司嘉里中心251全程物流（深圳）有限公司交通局大廈20層3深圳深業(yè)物流集團股份有限公司寶安北路筍崗倉庫區(qū)深圳市鹽田港股份有限公司鹽田港海港大廈17－20層招商局物流集團中國深圳蛇口招商大廈七樓整層深圳市快一步物流有限公司福田區(qū)車公廟福安大廈三樓深圳市白沙物流有限公司深圳市南山區(qū)沙河西路白沙大廈自建深圳市賽格儲運有限公司深圳市福田南路皇城廣場寫字樓十九層?xùn)|半層深圳市三通物流實業(yè)有限公司深圳市福田區(qū)振興西路上步工業(yè)區(qū)304幢深圳市中海物流有限公司深圳市福田保稅區(qū)藍花道海福大廈中遠國際貨運有限公司蛇口招商局發(fā)展中心9半層中南石化海運有限公司深圳分公司嘉里中心312東方海外貨柜航運（中國）深圳分公司富麗華酒店深圳市中鐵快運有限公司金通大廈B座12深圳能源物流有限公司深圳市福田保稅區(qū)桃花路5號深圳市易達物流服務(wù)有限公司八卦嶺慶安航空大廈13結(jié)論：F 圍繞著物流的樞紐——機場、鐵路、港口、大型倉儲中心等周邊，有大量的物流企業(yè)，其規(guī)模有大有小，有國際國內(nèi)的，有單純?yōu)槟骋患毞治锪鳂I(yè)務(wù)，也有全程物流企業(yè)；F 從深圳本地的國內(nèi)大型物流集團來說，一般在物流的樞紐有自己的辦公物業(yè)，沒有對中心商務(wù)區(qū)的寫字樓需求；F 外資物流企業(yè)在深圳的發(fā)展十分強勁，但由于沒有自己的基地，因此，業(yè)務(wù)的經(jīng)營主要從控制鏈與信息化著手，除了在物流樞紐地帶有業(yè)務(wù)外，更將辦公業(yè)務(wù)放在了城市中心商務(wù)區(qū)的寫字樓；F 一些國內(nèi)其他城市的大型物流企業(yè)，在租用深圳本地的大型貯運場所、交通工具外，為了整合全國物流業(yè)務(wù)資源，通過信息化對深圳業(yè)務(wù)進行運營，也增加了對深圳城市中心商務(wù)區(qū)的寫字樓需求。深圳市物流行業(yè)雖然還處在發(fā)展的初期，但卻正在飛速發(fā)展，近年來增加值均以年均12％的增長率迅速增長，全市資產(chǎn)過億元的現(xiàn)代物流企業(yè)已超過20家，一批在國內(nèi)外物流界叫得響的企業(yè)陸續(xù)崛起。目前全球公認的國際航運中心有歐洲的倫敦、鹿特丹、漢堡、亞洲的新加坡、香港及東京、北美的紐約。l 租購模式F 當(dāng)這些公司處于成長的初期，一般以租用寫字樓為主；F 但這些公司發(fā)展到一定階段以后，公司的規(guī)模、人員數(shù)量將在一定期間內(nèi)達到某種程度的均衡，有了購買寫字樓的需求；F 綜合分析，可以認為，這類客戶是寫字樓銷售市場的重要客戶，尤其是檔次比較高的寫字樓的重要潛在購買客戶。l 客戶需求結(jié)構(gòu)說明為了樹立和強化公司的形象，知名的顧問咨詢服務(wù)類公司選擇辦公地點時，有以下特點：F 辦公區(qū)域是公認的頂級商務(wù)中心或區(qū)域內(nèi)核心商務(wù)區(qū)；F 一般只選擇甲級寫字樓；F 同一幢寫字樓內(nèi)有幾家大型的國際或國內(nèi)知名的大型公司或機構(gòu)，有“羊群效應(yīng)”。但一些知名的顧問咨詢服務(wù)類公司，則是高檔次寫字樓的重要客戶。l 使用寫字樓現(xiàn)狀各公司寫字樓分布及狀況公司名稱地址樓層單位數(shù)量比力投資顧問（深圳）有限公司地王大廈251世融投資顧問有限公司國際金融大廈233匯融投資有限公司合作金融大廈173宏鼎投資咨詢（上海）深圳分公司電子科技大廈A座251時代獵鷹創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司合作金融大廈211南方慧理投資顧問有限公司解放路時珍大廈171核力投資顧問有限公司科技大廈241中國國際財務(wù)有限公司國際金融大廈332君恒理財顧問有限公司華強北新世紀酒店溢星企業(yè)咨詢（深圳）有限公司地王大廈581萬澤利財務(wù)顧問有限公司國際文化大廈211大江春財務(wù)顧問有限公司振興西路華康大廈61中林財務(wù)顧問有限公司八卦四路中浩大廈71中科時富融資顧問有限公司嘉里中心281北方財務(wù)顧問有限公司國際科技大廈341深圳市雪麗科貿(mào)發(fā)展有限公司錦田路錦文閣深圳市永信稅務(wù)師事務(wù)所有限公司核電大廈71大地律師事務(wù)所發(fā)展銀行大廈81廣大律師事務(wù)所深圳分所地王大廈152廣東萬商律師事務(wù)所科技大廈251廣深律師事務(wù)所深業(yè)大廈41廣東仁人律師事務(wù)所江蘇大廈231注：律師、會計、評估、稅務(wù)等事務(wù)所以及信息、管理咨詢、技術(shù)咨詢公司等分布在全市各個寫字樓或公寓、住宅內(nèi)，大型的事務(wù)所或公司絕大多數(shù)在高檔寫字樓，以一個單位為主。由于他們的客戶層面廣，地域范圍甚至覆蓋全國，并且所接觸的人員都處于各個行業(yè)內(nèi)的上層，因此特別注重在與他們客戶交往中所體現(xiàn)的形象與專業(yè)化程度。這類機構(gòu)由于其朝陽特性及自身的活力，數(shù)量增長迅速，發(fā)展?jié)摿薮?，也將成為寫字樓市場龐大的消費群之一。但對于有資金實力的高科技企業(yè)，尤其是面向全國市場、總部管理概念比較明確的大型高科技企業(yè)，或者應(yīng)用成熟技術(shù)的企業(yè)，也開始購買寫字樓，以合理理財，并降低辦公成本。作為購買寫字樓的高科技企業(yè)，有以下特點：F 區(qū)位的要求不是十分明顯，但一定是高檔辦公區(qū)，如：華僑城、高新科技園、中心區(qū)等；F 外在形象追求現(xiàn)代高科技的美感；F 一般會選擇甲級寫字樓，尤其突出對高信息化平臺與數(shù)碼港的追求；F 對價格不是十分的敏感，但其本身又特別具有價格的談判能力，可承受的價格區(qū)間在10000元/平方米或月租100元/平方米左右；F 面積需求在1000平方米以上；F 樓層分布大都在高層或中高層；F 有一定的聚堆效應(yīng)；F 大型高科技企業(yè)對寫字樓有命名要求；F 對信息化要求高，一般要求有充足的布線系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)，并且有自己獨立管理控制的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；要求寫字樓能提供最新技術(shù)的信息平臺；F 對大廈的大堂、走道、電梯與電梯間、衛(wèi)生間、空調(diào)與新風(fēng)系統(tǒng)等檔次要求高，認可硬件設(shè)備的各種效率性與舒適性技術(shù)創(chuàng)新與提升所產(chǎn)生的價值；F 大型高科技企業(yè)一般有自己的會議中心，但中型企業(yè)對會議中心有一定的要求；F 崇尚人性化環(huán)保辦公，對配套的員工休閑、活動中心有較高要求；l 需求關(guān)鍵要素排列重要程度要 素啟示點不可缺少現(xiàn)代化的數(shù)據(jù)與網(wǎng)絡(luò)平臺技術(shù)先進的數(shù)據(jù)與信息系統(tǒng)，提高工作效率十分重要充滿現(xiàn)代氣息的外觀與檔次（不一定是頂級），高檔次的商務(wù)會所配套，高檔次會議中心與接待中心，綠化與景觀等創(chuàng)造一個富有創(chuàng)新和靈感的工作氛圍，體現(xiàn)新一代成功者的地位普通智能化、周邊商業(yè)配套、交通有追求，但不苛刻l 客戶消費決策流程及影響因素F 由公司最高決策層作出決定；F 對深圳情況十分了解，對深圳寫字樓有比較清晰的認識，一旦決定購買或租賃寫字樓，則能比較快的付諸行動；F 剛成長壯大的高科技企業(yè)，一般企業(yè)都有一位靈魂人物，該人對寫字樓的選擇起到關(guān)鍵性的決定作用。l 客戶需求結(jié)構(gòu)說明由于作為公司的決策中心以及對外交往的重要場所，因此，這種需求與其他行業(yè)的集團總部等類似。這種寫字樓需求，有以下三種形式：F 自己開發(fā)寫字樓；（在科技園內(nèi)或中心區(qū)、車公廟等區(qū)域，以及其他寫字樓商務(wù)氣氛較濃的區(qū)域）；F 在科技園、工業(yè)園周邊的商務(wù)中心區(qū)選擇寫字樓；F 在深圳中心區(qū)CBD選擇寫字樓。高新科技園目前已經(jīng)有了一定的規(guī)模，政府對大中型科技企業(yè)的政策支持，使得這些企業(yè)在園區(qū)內(nèi)開發(fā)或購買寫字樓顯得更加優(yōu)惠。l 使用寫字樓現(xiàn)狀目前，有比較多的大中型IT與高科技企業(yè)在高新科技園內(nèi)辦公，并且自己已經(jīng)或正在開發(fā)寫字樓，如：中興大廈、創(chuàng)維大廈等，但也有分散在深圳其他區(qū)域的，如：華為在漢唐大廈、西風(fēng)科技在電子科技大廈、用友軟件在電子科技大廈、科健集團在蛇口明華國際會議中心、中航信息產(chǎn)業(yè)公司在航空大廈等。由于大量的小型科技企業(yè)不是本項目的目標(biāo)客戶，本文只對大中型高科技企業(yè)的總部等作為研究對象。l 客戶描述深圳有著大量的高新科技企業(yè)，經(jīng)過多年的政府扶持與培育以及自身的發(fā)展，深圳高新科技企業(yè)也得到了快速發(fā)展，但大部分的企業(yè)仍處于創(chuàng)業(yè)期或成長期，主要選擇在各種科技園區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)開展業(yè)務(wù)。排隊等待的眾多股份制公司，其中的中小型公司可以在深圳“打包上市”的政策，給深圳的金融業(yè)注入了生機。2003年出臺的《深圳市支持金融業(yè)發(fā)展若干規(guī)定》中明確規(guī)定，大型金融機構(gòu)在深圳設(shè)立總部或地區(qū)總部需購地自建辦公用房的，所購?fù)恋匕词袌龅貎r給予優(yōu)惠，并以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)；總部或地區(qū)總部在深圳的金融機構(gòu)新購置辦公用房，按每平方米1000元的標(biāo)準(zhǔn)在專項資金中一次性給予補貼。l 需求特點雖然證券、保險等業(yè)態(tài)對寫字樓的需求，有區(qū)別于銀行的自身特點，但從總體上而言，是寫字樓客戶的一個共同客戶群體，有十分類似的購買需求和對CBD的認同，因此，本文將不再一一詳細說明。由于證監(jiān)會暫停深圳主板上市，但今年創(chuàng)業(yè)板的上市，使得證券業(yè)在深圳的發(fā)展從新開始。深圳已成為華南重要的區(qū)域性金融中心，除了全國性的政策性和商業(yè)銀行均在深設(shè)立了分支機構(gòu)外，還擁有保險公司14家，證券公司15家，基金管理公司1